Дело № 2-82/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июля 2010 года
Московский районный суд города Твери в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л. В.,
при секретаре Анфилатовой А. А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манаевой Н.В. к ООО «Корона-Трио», ООО «ЖЭУ-30», ГУ УПФР в г. Твери и Калининском районе Тверской области, ЗАО «Премьер-Лизинг», ОАО «ТГК-2», ООО «ПСК «Юнстрой», ГУ ТРО ФСС РФ по Тверской области об освобождении имущества от ареста и признании права собственности и по встречному иску ЗАО «Премьер-Лизинг» к Манаевой Н.В. и ООО «Корона-Трио» о признании договора купли-продажи ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Манаева Н. В. обратилась в суд с иском к ООО «Корона-Трио», ООО «ЖЭУ-30», ГУ УПФР в г. Твери и Калининском районе Тверской области об освобождении от ареста (исключении из описи арестованного имущества) подвергнутого описи и аресту согласно акту судебного пристава-исполнителя Центрального районного отдела судебных приставов г. Твери УФССП по Тверской области ФИО 1 от 30 июня 2009 года нежилого помещения … (подвал № …; 1 этаж №,№ …), общей площадью 103,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Тверь,…, кадастровый № ….
Иск мотивирован следующим. 20 марта 2005 года между истцом (покупателем) и ответчиком ООО «Корона-Трио» (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества, цену которого стороны определили равной 100000 руб. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 20 марта 2005 года № … истец оплатил указанную сумму ответчику. В тот же день помещение фактически было передано истцу по акту передачи, истец вступил во владение им и стал использовать его по своему назначению. Дополнительным соглашением от 21 марта 2006 года к договору от 20 марта 2005 года срок действия предварительного договора купли-продажи был продлен до 20 марта 2007 года, а затем на основании дополнительного соглашения от 21 марта 2007 года – до 01 августа 2008 года. Необходимость продления указанного срока была вызвана отсутствием в ЕГРП записи о регистрации права ответчика на спорный объект. В 2007-2008 годах ЧОП «Оса», руководителем которого является супруг истца, и для размещения которого приобреталось указанное помещение, произвело его ремонт, значительно улучшив его состояние и стоимость. 15 июля 2008 года между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного объекта, свободного на тот момент от прав третьих лиц и каких-либо других обременений. Данный договор на основании ст. 556 ГК РФ следует считать заключенным с момента его подписания сторонами и оформления передачи имущества. Истец полагает, что на основании указанного договора купли-продажи, исполненного обеими сторонами, у истца возникло право собственности на данное нежилое помещение. 22 сентября 2008 года ООО «Корона-Трио» было получено свидетельство о праве собственности на данный объект. 17 января 2009 года представителем ответчика в УФРС по Тверской области были поданы документы для регистрации перехода права собственности к истцу, однако регистрационные действия были приостановлены по причине наложения ареста на данное нежилое помещение на основании постановления Центрального районного отдела судебных приставов г. Твери УФССР по Тверской области от 30 января 2009 года. Однако, как полагает истец, данное имущество принадлежит ему, а не ООО «Корона-Трио», поэтому его арест нарушает правомочия Манаевой Н. В. как собственника указанного нежилого помещения по владению, пользованию и распоряжению данным имуществом.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены взыскатели по сводному исполнительному производству, в рамках которого был произведен арест спорного объекта недвижимости, ЗАО «Премьер-Лизинг», ОАО «ТГК-2», ООО «Юнстрой», ООО «ПСК «Юнстрой», ГУ ТРО ФСС РФ по Тверской области, а в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, УФРС по Тверской области и УФССП России по Тверской области, поскольку привлеченный истцом в качестве третьего лица Центральный районный отдел судебных приставов г. Твери является структурным подразделением УФССП по Тверской области, не является юридическим лицом и, соответственно, не обладает самостоятельной процессуальной правоспособностью. В ходе рассмотрения дела в связи с тем, что в исполнительном производстве, должником по которому является ООО «Корона-Трио», взыскатель ООО «ЮНстрой» был заменен на взыскателя ООО «ПСК «ЮНстрой», определением суда от 18 мая 2010 года был принят отказ Манаевой Н. В. от иска к ООО «ЮНстрой», и производство по делу в части требований Манаевой Н. В. к данному ответчику было прекращено.
Определением суда от 22 апреля 2010 года был принят к производству встречный иск ЗАО «Премьер-Лизинг» к Манаевой Н. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Встречный иск был мотивирован следующим. Согласно решению от 04 октября 1996 года № … Комитета по управлению имуществом г. Твери и договору купли-продажи нежилого помещения на основе договора аренды от 29 октября 1996 года № …, заключенного между Фондом имущества г. Твери и ООО «Корона-Трио», последним было приобретено нежилое помещение общей площадью … кв.м. по адресу: г. Тверь, …, и было получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения общей площадью … кв.м., имеющие кадастровые (условные) номера: подвал … № …, подвал … № …, этаж … № …, этаж … № …, этаж … № …. Соответствующая запись в ЕГРП была внесена 07 июля 1999 года. На основании соглашения о порядке определения долей от 06 января 2004 года, заключенного между ООО «Корона-Трио» и ООО 1, от 09 января 2004 года ООО «Корона-Трио» было получено свидетельство о государственной регистрации права долевой собственности (доля в праве ?) на административное здание общей площадью … кв.м., имеющее кадастровый номер …. Соглашением от 14 января 2004 года № … ООО «Корона-Трио» и ООО 1 определили принадлежность нежилых помещений в административном здании, и к ООО «Корона-Трио» отошли следующие помещения: нежилое помещение (подвал №№ …) общей площадью … кв.м., кадастровый номер …, нежилое помещение (… этаж №№ …) общей площадью … кв.м., кадастровый номер …, нежилое помещение (… этаж №№ …) общей площадью … кв.м., кадастровый номер …, нежилое помещение (подвал №№ …; … этаж №№ …; … этаж № …), доля в праве ?, общей площадью … кв.м., кадастровый номер …. Записи о регистрации права ООО «Корона-Трио»на указанные объекты были внесены 24 февраля 2004 года. В результате перепланировки на нежилое помещение с кадастровым номером … было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права от 31 мая 2005 года на нежилое помещение общей площадью … кв.м. (… этаж №№ …), кадастровый номер остался прежним.
На 14 декабря 2007 года за ООО «Корона-Трио» были зарегистрированы на праве собственности три объекта недвижимости, расположенных по адресу: г. Тверь, … 1. нежилое помещение (подвал №№ …) общей площадью … кв.м., кадастровый номер …; 2. нежилое помещение общей площадью … кв.м. (… этаж №№ …); кадастровый номер …; 3. нежилое помещение (подвал №№ …; … этаж №№ …; … этаж №, ,,), доля в праве ?, общей площадью … кв.м., кадастровый номер …. Согласно справок, выданных филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» от 25 марта 2005 года № … и от 13 февраля 2007 года № … в результате перепланировок изменялись площади и нумерация принадлежащих ООО «Корона-Трио» нежилых помещений. Указанные изменения в ЕГРП правообладателем не вносились. 10 сентября 2008 года после заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости учредителем ООО «Корона-Трио» было принято решение за № … о разделении принадлежащих ООО «Корона-Трио» объектов недвижимости с последующим прекращением права собственности на эти объекты и с произведением регистрации права собственности. Так, нежилое помещение с кадастровым номером … прекратило свое существование, а возник новый объект с кадастровым номером …; нежилое помещение с кадастровым номером … прекратило свое существование, а возник новый объект с кадастровым номером …. Данным решением ООО «Корона-Трио» подтвердило, что на момент его принятия оно являлось собственником спорного нежилого помещения. 12 сентября 2008 года ООО «Корона-Трио» обратилось с письмом в УФРС по Тверской области, содержащим просьбу об ускорении процедуры прекращения права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами … и … и регистрацию права собственности на помещения с кадастровыми номерами … и …. 22 сентября 2008 года УФРС по Тверской области выдало ООО «Корона-Трио» свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение. . (подвал № …, … этаж №№ …), общей площадью … кв.м., расположенное по указанному выше адресу, с кадастровым номером …. Основаниями для возникновения данного права послужили договор купли-продажи нежилого помещения на основе договора аренды № … от 29 октября 1996 года, акт приема-передачи от 15 октября 1996 года, соглашение о порядке определения долей от 06 января 2004 года, соглашение № … от 14 января 2004 года, решение № … Учредителя ООО «Корона-Трио» от 10 сентября 2008 года. Таким образом, возник новый объект недвижимости, из чего следует, что ООО «Корона-Трио» могло распорядиться спорным нежилым помещением, только с момента его регистрации в ЕГРП, то есть с 22 сентября 2008 года. Отсутствие государственной регистрации права собственности ООО «Корона-Трио» на спорное нежилое помещение на момент заключения договора купли-продажи от 15 июля 2008 года влечет невозможность включения данного объекта в гражданский оборот, невозможность его отчуждения и, как следствие, невозможность государственной регистрации перехода права собственности к Манаевой Н. В. ЗАО «Премьер-Лизинг» полагает, что данная сделка не соответствует закону и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Данная сделка совершена по существенно заниженной цене. Так, цена сделки составила 100000 руб., в то время как ИП Морозовой Е. В., привлеченной в качестве специалиста в рамках исполнительного производства, оно было оценено в 4013000 руб. Кроме того, данная сделка была совершена для вида с целью обмана кредиторов, поскольку после совершения сделки и передачи имущества Манаевой Н. В. ООО «Корона-Трио» продолжало давать указания третьим лицам об определении судьбы данного имущества. Так, им в 2008-2009 годах были заключены договоры аренды №№ … с ООО ЧОП «Оса»,в 2008 году принято решение о разделе объектов недвижимости, 22 сентября 2008 года был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения с Манаевой Н. В. На основании изложенного ЗАО «Премьер-Лизинг»просило признать договор купли-продажи спорного нежилого помещения от 15 июля 2008 года недействительным, применить последствия его недействительности, обязав Манаеву Н. В. вернуть ООО «Корона-Трио» спорное нежилое помещение, а ООО «Корона-Трио» - возвратить Манаевой Н. В. денежные средства по указанной сделке.
Определением суда от 27 апреля 2010 года в качестве соответчика по встречному иску было привлечено ООО «Корона-Трио», а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ЧОП «Оса» и Манаев С. С.
Истец (ответчик по встречному иску) Манаева Н. В. в рассмотрении дела участия не принимала, поручив его ведение своему представителю Сапожникову Н. Ю., который в ходе судебного разбирательства поддерживал исковые требования, подтвердив обстоятельства, приведенные в исковом заявлении, не признавая заявленного встречного иска. Пояснял, что истец считает себя собственником спорного имущества. Из представленных в дело документов следует, что спорное нежилое помещение существовало как объект недвижимости с 2005 года и на момент заключения договора никому кроме ООО «Корона-Трио» не принадлежало, ввиду чего последнее как собственник вправе могло им распорядиться и произвести его продажу, в связи с чем Манаева Н. В. не признает заявленного встречного иска. Произвести регистрацию перехода права собственности ранее Манаева Н. В. не могла по причине ненадлежащего оформления документов на данное помещение. Так, при подаче документов в УФРС для регистрации перехода права выяснилось, что необходимо получить технические паспорта, что повлекло задержку во времени. Техпаспорт был получен после обращения за ним. Право собственности ООО «Корона-Трио» на спорный объект недвижимости на момент заключения договора купли-продажи никем не оспорено.
Представитель ответчика ООО «Корона-Трио» Дмитриева О. Ю., соглашаясь с заявленными Манаевой Н. В. исковыми требованиями и возражая против удовлетворения встречного иска, поддерживала доводы искового заявления Манаевой Н. В. и объяснения, данные в ходе рассмотрения дела ее представителем Сапожниковым Н. Ю. Подтвердила, что спорное нежилое помещение с 2005 года находится в фактическом владении Манаевой Н. В. Договоры аренды с ООО ЧОП «Оса», учредителем которого является муж Манаевой Н. В. Манаев С. С., заключались, поскольку для осуществления лицензирования его деятельности необходимо было предоставить документы, подтверждающие размещение общества по указанному адресу. При этом ЧОП по договорам аренды производило оплату только коммунальных услуг, фактически получая их. С 2005 года, чтобы передать спорное имущество истцу, приводили документы, подтверждающие право собственности на это имущество, ежегодно обращались в органы технической инвентаризации. Встречный иск не подлежит удовлетворению, поскольку закону договор купли-продажи не противоречит. Кадастровый номер на момент его заключения спорное жилое помещение имело, отсутствие записи в ЕГРП о праве на него не умаляет в данном случае права Манаевой Н. В., в полном объеме исполнившей договор купли-продажи.
Представитель ответчика ГУ УПФР в г. Твери и Калининском районе Тверской области Пихтерева О. С. представила письменные отзывы на иск, согласно которым считала заявленный иск необоснованным в связи со следующим. Законодатель признает государственную регистрацию единственным доказательством существования права на недвижимое имущество. Как предварительным договором от 20 марта 2005 года, так и договором купли-продажи от 15 июля 2008 года стороны подтвердили, что переход права собственности на спорное имущество они связывают с его государственной регистрацией в установленном законом порядке. Следовательно, до данного момента спорное нежилое помещение принадлежит продавцу, то есть ООО «Корона-Трио». На момент заключения договора от 15 июля 2008 года, указав в пункте 1.2 договора, что недвижимое имущество принадлежит ООО «Корона-Трио» на праве собственности, последнее ввело истца в заблуждение, злоупотребив своим правом, заключив договор купли-продажи спорного имущества при отсутствии у него в тот момент права собственности. Исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в силу п. 2 ст. 182 ГК РФ, предусматривающей невозможность совершения представителем сделки от имени представляемого в отношении себя лично, ввиду чего УФРС должно было отказать в регистрации данной сделки. Указанные возражения и возражения других представителей ответчиков Пихтеревой О. С. были поддержаны в судебном заседании, пояснившей, что как объект права спорный объект недвижимости на момент заключения как предварительного договора купли-продажи, так и договора купли-продажи от 15 июля 2008 года, не существовал.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) ЗАО «Премьер-Лизинг» Варакса Ю. А., возражая против удовлетворения иска Манаевой Н. В. и поддерживая требования, заявленные по встречному иску, в полном объеме поддержала возражения представителя ответчика ГУ УПФ РФ в г. Твери и Калининском районе Тверской области.
Представители ответчиков ООО «ПСК «Юнстрой», ОАО «ТГК-2», ГУ ТРО ФСС РФ по Тверской области, третьих лиц ООО ЧОП «Оса», УФРС по Тверской области и третье лицо Манаев С. С., извещение которых было произведено в соответствии со ст. ст. 113-117 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, письменных возражений по существу исков ими представлено не было.
Ранее в ходе рассмотрения дела третье лицо и представитель третьего лица ООО ЧОП «Оса» в одном лице Манаев С. С., поддерживая иск Манаевой Н. В. и возражая против встречного иска, пояснял, что ООО «Корона-Трио» и Манаева Н. В., приходящаяся женой Манаеву С. С., достигли соглашения о продаже спорного нежилого помещения, и оно фактически было передано после заключения предварительного договора купли-продажи. О данном соглашении Манаеву С. С. было известно на момент заключения предварительного договора купли-продажи. После этого им, как директором ООО ЧОП «Оса», заключался договор аренды данного помещения с ООО «Корона-Трио» ввиду того, что переход права собственности от ООО «Корона-Трио» к Манаевой Н. В. не был зарегистрирован, а для продления лицензии в лицензионно-разрешительный отдел УВД по Тверской области необходимо было сдать документы, подтверждающие наличие у ООО ЧОП «Оса» помещения на каких-либо законных основаниях. Денежные средства по договору аренды он перечислял ООО «Корона-Трио» для оплаты коммунальных услуг. На что они были израсходованы, ему неизвестно. В спорном помещении за счет средств Манаевых производился ремонт. О принятии обеспечительных мер в отношении спорного помещения они не были извещены, узнали об этом после того, как помещение было выставлено на реализацию.
Представителем третьего лица Управления ФССП по Тверской области были представлены письменные возражения на заявленные Манаевой Н. В. требования, согласно которым он просил суд в удовлетворении иска Манаевой Н. В. отказать, указав, что 05 июня 2009 года на принадлежащее ООО «Корона-Трио», являющемуся должником по сводному исполнительному производству № …, спорное недвижимое имущество был наложен арест. При составлении акта описи и ареста имущества директор ООО «Корона-Трио» замечаний о неправомерности данного процессуального действия не принес. Доказательств государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец не предоставил. Произведя оплату по договору 20 марта 2005 года, заключив договор купли-продажи 15 июля 2008 года, истец не предпринял мер по регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, обратившись в регистрационный орган лишь 17 января 2009 года. 30 января 2009 года судебный пристав-исполнитель вынес постановление о запрете на проведение регистрационных действий в отношении указанного имущества. Указанное постановление должником было обжаловано в Арбитражный суд Тверской области, решением суда от 09 апреля 2009 года в удовлетворении требований жалобы должнику было отказано. В отношении заявленного ЗАО «Премьер-Лизинг» встречного иска УФССП по Тверской области также был представлен письменный отзыв, согласно которому договор купли-продажи от 15 июля 2008 года является мнимой сделкой, поскольку основной договор не был заключен как в срок, определенный предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 20 марта 2005 года, так и в установленный законом срок – в течение года с момента заключения предварительного договора. Переход права собственности к Манаевой Н. В. на основании данного договора не зарегистрирован, фактически спорное недвижимое имущество не выбывало из владения ООО «Корона-Трио». О мнимости сделки свидетельствует и цена договора от 15 июля 2008 года, которая значительно занижена и не соответствует рыночной стоимости. Подписи продавца в договоре от 15 июля 2008 года и в акте приема-передачи спорного имущества от 15 июля 2008 года значительно отличаются. Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемый по встречному иску договор от 15 июля 2008 года был совершен для вида, без намерения создать его правовые последствия, что в силу ст. ст.166, 168 и 170 ГК РФ свидетельствует о ничтожности данной сделки. В судебное заседание 16 июля 2010 года представители данного третьего лица, извещенные о месте и времени рассмотрения данного дела, в судебное заседание не явились.
С учетом мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.
Заслушав лиц, принявших участие в рассмотрении дела, исследовав его материалы, суд полагает, что заявленные по настоящему делу иски не подлежат удовлетворению в связи с ниже приведенным.
Судом установлено, что в рамках сводного исполнительного производства, должником по которому является ООО «Корона-Трио», а взыскателями ЗАО «Премьер-Лизинг», ОАО «ТГК № 2», УПФР в г. Твери и Калининском районе Тверской области, ООО «ПСК «Юнстрой», ООО «ЖЭУ-30» и ГУ ТРО ФСС РФ по Тверской области, постановлением о наложении запрета на проведение регистрационных действий от 30 января 2009 года был объявлен запрет должнику ООО «Корона-Трио» на распоряжение объектами, расположенными по адресу: г. Тверь, …, имеющими кадастровые номера …; …, а УФРС по Тверской области было запрещено с момента получения настоящего постановления проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) указанного имущества. 03 февраля 2009 года УФРС по Тверской области была проведена государственная регистрация данного запрета. 05 июня 2009 года было подвергнуто описи и аресту нежилое помещение с кадастровым номером …, что подтверждено актом о наложении ареста (описи имущества) от 05 июня 2009 года.
Судом установлено, что ООО «Корона-Трио» на основании договора купли-продажи нежилого помещения на основе договора аренды от 29 октября 1996 года № …, заключенного между Фондом имущества г. Твери и ООО «Корона-Трио», и акта приема-передачи от 15 октября 1996 года принадлежало 12/100 долей в праве собственности нежилое помещение общей площадью … кв.м. по адресу: г. Тверь, …, состоящее из подвала …, имеющего кадастровый № …, подвала …, имеющего кадастровый № …, этажа …, имеющего кадастровый № …, этажа …, имеющего кадастровый № …, этажа …, имеющего кадастровый № …. Соответствующая запись о регистрации данного права, как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии …, в ЕГРП была внесена 07 июля 1999 года.
На основании соглашения о порядке определения долей от 06 января 2004 года, заключенного между ООО «Корона-Трио» и ООО 1, и указанных выше правоустанавливающих документов, 09 января 2004 года за ООО «Корона-Трио» было зарегистрировано право долевой собственности (доля в праве ?) на административное здание общей площадью … кв.м., имеющее кадастровый номер ….
На основании вышеприведенных правоустанавливающих документов, а именно, договора купли-продажи нежилого помещения на основе договора аренды от 29 октября 1996 года № …, акта приема-передачи от 15 октября 1996 года, соглашения о порядке определения долей от 06 января 2004 года, а также соглашения от 14 января 2004 года № …, заключенного между ООО «Корона-Трио» и ООО 1, 24 февраля 2004 года за ООО «Корона-Трио» было зарегистрировано право собственности на расположенные по адресу: г. Тверь, …, следующие объекты недвижимости: нежилое помещение (подвал №№ …) общей площадью … кв.м., кадастровый номер …, нежилое помещение (… этаж №№ …) общей площадью … кв.м., кадастровый номер …, нежилое помещение (… этаж №№ …) общей площадью … кв.м., кадастровый номер …, нежилое помещение (подвал №№ …; … этаж №№ …; … этаж № …), доля в праве ?, общей площадью … кв.м., кадастровый номер …. Впоследствие в связи с изменением в результате перепланировки площади нежилого помещения с кадастровым номером … было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права от 31 мая 2005 года на нежилое помещение общей площадью … кв.м. (… этаж №№ …), кадастровый номер остался прежним. 31 марта 2004 года право собственности ООО «Корона-Трио» на нежилое помещение (… этаж №№ …) с кадастровым номером … было прекращено в связи с отчуждением данного объекта, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 07 июня 2010 года № ….
Из справок, выданных филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», и технических паспортов следует, что в результате перепланировок изменялись площади и нумерация принадлежащих ООО «Корона-Трио» нежилых помещений. Из технических паспортов на нежилое помещение … и на спорное нежилое помещение следует, что по состоянию на 17 марта 2005 года им были присвоены кадастровые номера, соответственно, …; ….
Согласно полученной в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 188 ГПК РФ консультации специалиста Тверского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Аверьяновой Н. В. помещения, указанные в техническом паспорте по состоянию на 17 марта 2005 года, под номерами № …, № … и № … были образованы в результате перепланировок принадлежащих ООО «Корона-Трио» нежилых помещений. Так, из помещения № … были образованы помещения под № … и под № …, а помещение под № … было выделено из помещения № …. По состоянию на 2005 года кадастровые номера присваивались органом технической инвентаризации. Указанные изменения в нумерации помещений были внесены в инвентарный план в 2008 году, а в экспликацию – в 2005 году. Согласно инвентарному делу обращения ООО «Корона-Трио» о соответствующих инвентаризациях имели место в 2005 и 2008 годах.
Судом установлено, что 20 марта 2005 года между ООО «Корона-Трио» и Манаевой Н. В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества а именно, нежилого помещения (подвал № …, … этаж №№ …) общей площадью …. кв.м., которым стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее 20 марта 2006 года, определив цену данного помещения в 100000 руб. Согласно копии квитанции к приходному кассовому ордеру № … от 20 марта 2005 года указанная сумма была оплачена Манаевой Н. В., а спорное нежилое помещение было передано ей от ООО «Корона-Трио» на основании акта приема передачи недвижимого имущества к данному предварительному договору купли-продажи. Впоследствие дополнительным соглашением от 21 марта 2006 года срок действия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продлялся, а дополнительным соглашением от 21 марта 2007 года он был продлен до 01 августа 2008 года. 15 июля 2008 года между ООО «Корона-Трио» и Манаевой Н. В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений (подвал № …, … этаж №№ …) общей площадью … кв.м., по условиям которого (п. 4.3) переход права собственности к Манаевой Н. В. на помещения подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, и право собственности покупателя возникает в момент его регистрации. Как следует из акта приема-передачи от 15 июля 2008 года, данные нежилые помещения были переданы от продавца к покупателю.
10 сентября 2008 года, то есть после подписания сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 июля 2008 года, учредителем ООО «Корона-Трио» было принято решение № … о разделе принадлежащих ООО «Корона-Трио» нежилых помещений с кадастровыми номерами …, … с произведением прекращения государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами …, …, что подтверждено копией данного решения. 10 сентября 2008 года руководитель ООО «Корона-Трио» Дмитриева О. Ю. обратилась в УФРС по Тверской области с заявлением о государственной регистрации за ООО «Корона-Трио» права собственности на спорный объект недвижимости, что подтверждено копией ее письменного заявления, представленного в дело.
Согласно выпискам из ЕГРП от 07 июня 2010 года № … и № … 22 сентября 2008 года в ЕГРП были внесены записи о государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Корона-Трио» на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами…, … в связи с образованием новых объектов с кадастровым номером …, и с кадастровым номером ….
На основании договора купли-продажи нежилого помещения на основе договора аренды от 29 октября 1996 года № …, акта приема-передачи от 15 октября 1996 года, соглашения о порядке определения долей от 06 января 2004 года, соглашения от 14 января 2004 года № … и указанного выше решения № … учредителя ООО «Корона-Трио» от 10 сентября 2008 года 22 сентября 2008 года впервые в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Корона-Трио» на вновь образованный объект недвижимости, а именно, на нежилое помещение … (подвал № …; … этаж №№ …) общей площадью … кв.м., расположенное по адресу: г. Тверь, …, то есть на спорный по настоящему делу объект.
17 января 2009 года Манаевой Н. В. были сданы документы на регистрацию перехода права собственности и права собственности на спорное нежилое помещение, однако согласно уведомлению о приостановлении регистрационных действий от 04 февраля 2009 года № … данные регистрационные действия были приостановлены в связи с тем, что в ЕГРП имеется запись об аресте спорного нежилого помещения.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ возникновение, прекращение и переход права собственности на недвижимые вещи, к каковым относится спорное нежилое помещение, подлежат государственной регистрации, которая является в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством зарегистрированного права.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 24 июня 2007 года № 221-ФЗ»О государственном кадастре объектов недвижимости», действующим с 01 марта 2008 года, то есть на момент полписания сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 июля 2008 года, кадастровый номер объекта недвижимости является уникальной его характеристикой, позволяющей определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от 11 июня 2010 года № … спорному нежилому помещению ныне существующий кадастровый номер был присвоен органом технической инвентаризации до 26 декабря 2007 года, а как следует из технического паспорта на данное помещение, он был присвоен ему по состоянию на 17 марта 2005 года. При этом право собственности ООО «Корона-Трио» на спорное нежилое помещение как на самостоятельный объект недвижимости, а не на составную часть (долю) в объектах недвижимости, ранее зарегистрированных на праве собственности за ООО «Корона-Трио», было зарегистрировано лишь 22 сентября 2008 года, доля спорного нежилого помещения в составе другого недвижимого имущества определена не была, и, соответственно, не была указана в договоре.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что сторонами при заключении договора от 15 июля 2008 года надлежащим образом не было согласовано условие о товаре, подлежащем передаче покупателю, - самостоятельном объекте недвижимости, принадлежащем продавцу на праве собственности, что на основании абзаца 2 ст. 554 ГК РФ дает суду основания считать данный договор незаключенным. Расценив данный договор как незаключенный, принимая во внимание, что правовое понятие недействительной сделки и последствий ее недействительности применяется только к состоявшимся сделкам, суд не принимает во внимание доводы представителей УФССП по Тверской области, ГУ УПФР в г. Твери и Калининском районе Тверской области и ЗАО «Премьер-Лизинг» о противоречии данной сделки закону, об ее мнимости и, соответственно, ничтожности, и с учетом изложенного полагает, что встречный иск о признании данного договора ничтожным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки не подлежит удовлетворению.
Поскольку право собственности на спорный объект недвижимости у Манаевой Н. В. не возникло, а с учетом того, что договор от 15 июля 2008 года является не заключенным, соответственно, Манаева Н. В. не может являться законным владельцем указанного имущества, ввиду чего отсутствуют законные основания как для удовлетворения заявленного ею требования о признании за ней права собственности на данный объект недвижимости, так и для удовлетворения требования об освобождении данного имущества от ареста и исключении его из описи арестованного имущества.
Передача спорного имущества собственником иным лицам без надлежащих на то правовых оснований не является основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами, в данном случае с взыскателями в рамках рассматриваемого по делу сводного исполнительного производства.
Произведенный ремонт спорного нежилого помещения за счет средств ООО ЧОП «Оса», вызванные им улучшения состояния спорного имущества и увеличение его стоимости, на которые ссылается истец, также не являются основанием для признания за Манаевой Н. В. права собственности на спорное нежилое помещение. Суду не представлены доказательства значительного улучшения его состояния и его стоимости. Согласованная сторонами цена договора от 15 июля 2008 года подтверждением первоначальной стоимости не является. ООО ЧОП «Оса», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявило самостоятельных требований относительно предмета спора.
Постановление о наложении запрета на проведение регистрационных действий от 30 января 2009 года оспаривалось ООО «Корона-Трио» в Арбитражном суде Тверской области, решением которого от 09 апреля 2009 года нарушений в действиях СПИ при принятии данной обеспечительной меры не было установлено, и в удовлетворении заявления ООО «Корона-Трио» о признании данного постановления незаконным ООО «Корона-Трио» было отказано. Оснований для иной правовой оценки данного постановления судом не установлено.
Допрошенные в ходе рассмотрения дела свидетели ФИО 2, ФИО 3 и ФИО 4, подтвердившие расположение ООО ЧОП «Оса» около 5 лет по адресу :г. Тверь, …, и производство ремонта, организацией которого занималось ООО ЧОП «Оса», юридически значимых по настоящему делу обстоятельств не подтвердили и не опровергли.
Из изложенного следует, что оба рассматриваемые в рамках настоящего дела иски не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска к ООО «Корона-Трио», ООО «ЖЭУ-30», ГУ УПФР в г. Твери и Калининском районе Тверской области, ЗАО «Премьер-Лизинг», ОАО «ТГК-2», ООО «ПСК «Юнстрой», ГУ ТРО ФСС РФ по Тверской области об освобождении имущества от ареста и признании права собственности Манаевой Н.В. отказать.
ЗАО «Премьер-Лизинг» в удовлетворении встречного иска к Манаевой Н.В. и ООО «Корона-Трио» о признании договора купли-продажи ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Московский районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий
Деперсонализацию и лингвистический контроль произвела помощник судьи Е.В. Бурякова