Дело №2-75/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«06» апреля 2011 года

Московский районный суд города Твери

В составе председательствующего судьи Ипатова В.Е.,

при секретаре Коршуновой О.С.,

с участием истца Леонтьевой В.А. и её представителя Сапожникова Н.Ю.,

представителей ответчиков Рулькова М.М. и Зайцева И.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Леонтьевой В. А. к Цыгановой В.А., Цыганову И.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность, обязании возвратить плату по договору купли-продажи квартиры, прекращении права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета,

у с т а н о в и л:

Истец Леонтьева В.А. обратилась в суд с иском к ответчикам Цыгановым В.А и И.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус 4, <адрес>, заключенного между Леонтьевой М.Л., действовавшей по доверенности от Леонтьевой В.А., и Цыгановой В.А., действовавшей за себя и в интересах своего сына Цыганова И.В. с применением последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции; признании недействительной государственную регистрацию права собственности В.А.Цыгановой и И.В.Цыганова на указанную квартиру; признании право собственности В.А.Леонтьевой на <адрес> корпус 4 по Волоколамскому проспекту в городе Твери; о государственной регистрации права собственности В.А.Леонтьевой на указанную выше квартиру; прекращении право пользования Цыгановой В.А., Цыганова И.В. квартирой 14 в <адрес> корпус 4 по Волоколамскому проспекту в городе Твери со снятием их с регистрационного учета. Свои требования истец мотивировала тем, что на основании договора передачи квартиры в собственность от 20.09.2007 г. ей принадлежала четырехкомнатная квартира общей площадью 61,2 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус 4, <адрес>. В указанной квартире она проживала вместе со своей матерью ФИО1. У неё с матерью были намерения продать квартиру в городе с тем, чтобы купить на вырученные от продажи квартиры деньги жилой дом за городской чертой. С этой целью 08.12.2008 ею был заключен договор об оказании услуг по продаже квартиры с агентством недвижимости «Татис», сотрудниками которого была определена продажная цена квартиры в размере 3 200 000 рублей.

Однако вследствие чрезвычайно неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости, обусловленной экономическим кризисом, агентству «Татис» не удалось подыскать покупателей на принадлежащую ей квартиру.

В тот период времени ей с матерью оказывала услуги в качестве психолога и целителя Цыганова В.А., занимающаяся частной практикой в данной области. У В.А.Цыгановой с её матерью сложились доверительные отношения. В апреле 2009 года, зная о их намерение продать квартиру, В.А.Цыганова предложила продать данную квартиру ей.

На тот момент времени рыночная стоимость квартиры составляла около 2 400 000 рублей. В.А.Цыганова предложила им вариант с рассрочкой платежа за спорную квартиру. При этом В.А.Цыганова обязалась приватизировать и продать свою однокомнатную квартиру в <адрес>, которая на тот момент оценивалась в 1 400 000 рублей, а вырученные за данную квартиру деньги она должна была отдать ей. Оставшуюся сумму - 1 000 000 рублей - отдать по частям в течение одного года. Приняв предложение В.А. Цыгановой, они с матерью в мае месяце 2009 года начали подготовку к переезду. С этой целью ими был подобран для покупки индивидуальный жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>, деревня Чуприяново, <адрес>.

В июле месяце должны были состояться сделки по продаже квартиры по Волоколамскому проспекту и покупке дома в деревне Чуприяново, однако в связи с занятостью было решено, что в указанных сделках от её имени будет участвовать ФИО1. С этой целью ей были оформлены две доверенности и обговорено, что принадлежащая ей квартира по Волоколамскому проспекту должна была продаваться за 2 400 000 рублей, из которых 1 400 000 рублей выплачиваются при подписании договора купли-продажи, а оставшаяся сумма в 1 000 000 рублей выплачивается в рассрочку в течение года после совершения сделки. Жилой дом с земельным участком в деревне <адрес> должен был приобретаться за 800 000 (восемьсот тысяч) рублей.

Однако вернувшись в <адрес> в августе месяце, она узнала, что её мать вместо того, чтобы заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подписала обычный договор купли-продажи, в котором сказано, что расчет между сторонами договора уже полностью произведен. Обязательства В.А.Цыгановой по выплате оставшейся части цены квартиры в 1 000 000 рублей вообще никак не были оформлены. Из объяснений матери следовало, что В.А. Цыганова и директор агентства недвижимости «Движение» ФИО6, оформлявшая данную сделку, убедили её в необходимости занизить стоимость отчуждаемого объекта, с целью избежать уплаты налога. Кроме того, выяснилось, что через несколько дней после совершения сделки её мать из денег, полученных от продажи квартиры, дала 200 000 рублей в долг В.А.Цыгановой для завершения ремонта спорной квартиры. Обязательства В.А.Цыгановой о возврате названных 200 000 рублей опять никак не были оформлены.

Стремясь исправить ситуацию с неоформленным долгом В.А.Цыгановой за купленную квартиру, она настояла на проведении личной встречи с ней, итогом которой стало долговая расписка от 04 сентября 2009 года.

В течение ноября 2009 года В.А. Цыганова выплатила в счет имевшейся задолженности за купленную квартиру в общей сложности 58 000 рублей. После этого какие-либо выплаты прекратились, а В.А.Цыганова стала всячески избегать встреч, не звонила, не отвечала на телефонные звонки.

Весной 2010 года, убедившись в нежелании В.А.Цыгановой выполнять свои обязательства по уплате оставшейся части стоимости купленной квартиры, она решила обратиться в правоохранительные органы. В ходе проверки, проведенной отделом милиции № УВД по городу Твери, В.А.Цыганова, давая показания, подтвердила факт наличия у нее задолженности и заявила о своем намерении погасить данную задолженность. Однако этого сделано не было.

Полагает, что несмотря на достигнутую устно договоренность о продаже квартиры за сумму 2 400 000 рублей, В.А.Цыганова, пользуясь своим знакомством с директором агентства недвижимости «Движение» А.П.Кан, оформила сделку без указания действительной стоимости продаваемого объекта и с указанием того, что расчет между сторонами уже полностью произведен, что не соответствовало действительности. Свои действия В.А. Цыганова при этом мотивировала проявлением заботы об интересах продавца, чтобы ему не пришлось уплачивать подоходный налог. Таким образом, у продавца было сформировано покупателем убеждение о том, что квартира продается за сумму 2 400 000 рублей, и продавцу вся эта сумма будет выплачена, хотя и с рассрочкой. Данное заблуждение возникло вследствие действий ответчика В.А.Цыгановой, которая оформила сделку таким образом и так повела себя в дальнейшем, чтобы не выплачивать В.А. Леонтьевой оставшуюся часть цены за купленную квартиру.

Считает, что в данном случае по соглашению сторон цена продаваемой квартиры была установлена в размере 2 400 000 рублей. То обстоятельство, что данная цена не была указана в договоре купли-продажи, обусловлено действиями покупателя В.А.Цыгановой. В результате у продавца сформировалось заблуждение, имеющее существенное значение, относительно природы совершаемой сделки. В данном случае продавец действовал под влиянием ошибочных представлений. Продавец не пошел бы на заключение сделки, если бы имел в тот момент истинное представление о возможных последствиях совершения сделки на таких условиях.

Продавцом Леонтьевой обязательства по передаче покупателю отчуждаемого объекта недвижимого имущества исполнено. Фактически покупатель Цыганова свои обязательства по оплате цены квартиры исполнил только частично и в данный момент отрицает наличие у нее неисполненных по договору купли-продажи обязательств.

Приведенные факты позволяют сделать вывод о том, что данная сделка, как совершенная под влиянием заблуждения, в соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ должна быть признана судом недействительной.

В ходе судебного разбирательства по делу стороной истца в порядке статьи 39 ГПК РФ неоднократно изменялся и уточнялся предмет исковых требований, который в окончательной форме был сформулирован стороной истца в своем заявлении от 07 февраля 2011 года. Определением Московского районного суда <адрес> от 07 февраля 2011 года уточненный в порядке ст.39 ГПК РФ предмет исковых требований был принят судом к своему производству.

Из заявления от 07 февраля 2011 года следует, что истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, Волоколамский пр-т, <адрес>; возвратить указанную выше квартиру в собственность Леонтьевой В.А.; обязать Леонтьеву В.А. возвратить Цыгановой В.А. и Цыганову И.В. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере 1 258 000 рублей; прекратить право пользование Цыгановой В.А. и Цыганова И.В. жилым помещением – квартирой по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус №, <адрес> снять их с регистрационного учета по указанному выше адресу.

В судебном заседании истец Леонтьева В.А. свои уточненные в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования от 07 февраля 2011 года поддержала в полном объеме, по доводам и обстоятельства указанным в уточненном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель истца Сапожников Н.Ю., действующий на основании доверенности, поддержал в полном объеме уточненные в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования от 07 февраля 2011 года, и свои объяснения данные им в ходе судебного разбирательства 18 марта 2011 года, в ходе которого показал, что в тексте спорного договора купли-продажи цена продаваемой квартиры указана сторонами в сумме 995 000 рублей. Однако при заключении договора стороны согласовали цены продаваемого объекта в сумме 2 400 000 рублей. При этом Ответчиками при заключении договора купли-продажи была передана представителю Истца денежная сумма в размере 1 400 000 рублей, из которых деньги в сумме 200 000 рублей в дальнейшем были переданы в долг Ответчикам для завершения ремонта приобретаемой ими квартиры. Денежную сумму в размере 1 000 000 рублей, Ответчики должны были выплатить Истцу в течение одного года после совершения сделки, т.е. до 17 июля 2010 года.

В сентябре 2009 года, Ответчиком Цыгановой В. А. в подтверждение наличия задолженности перед Истцом была оформлена расписка с указанием размера задолженности в сумме 1 200 000 рублей, при этом Ответчики обязались погасить имеющуюся задолженность в сумме 200 000 рублей равными платежами по 50 000 рублей.

Однако за период до ноября 2009 года Ответчиками было выплачено Истцам всего 58 000 рублей. После чего денежные выплаты прекратились.

Таким образом, общая задолженность Ответчиков перед Истцом составляет 1 142 000 рублей.

Несмотря на получение Ответчиком Цыгановой В. А. в декабре 2009 года от Истца письменного требования об исполнении обязательств, Ответчиками оплата приобретённого имущества была прекращена.

Считает, что подобными действиями Ответчиками допущено существенное нарушение договора купли-продажи в части неоплаты приобретённого имущества, что позволяет ставить вопрос о расторжении заключенного договора в судебном порядке. Последствием расторжения договора является возврат сторон договора в положение, предшествующее его заключению.

При этом право собственности Ответчиков на квартиру должно прекратиться, а запись о данных правах в ЕГРП должна быть прекращена.

При возврате жилого помещения в собственность истца, пользование ответчиками квартирой и их регистрация в квартире будет ущемлять права и интересы истца. В связи с данными обстоятельствами, в случае удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора и возврате квартиры в собственность истца, право пользования ответчиками данной квартирой должно быть прекращено и они должны быть сняты с регистрационного учета.

В судебное заседание ответчики Цыганов И.В. и Цыганова В.А., извещенные судом о месте и времени судебного разбирательства, не явились, ранее представили суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием их представителей Зайцева И.В. и Рулькова М.М..

В своих письменных возражениях от 27.10.2010 года ответчик Цыганова В.А. исковые требования истца не признала, указав, что в конце 2008 г. Леонтьева предложила ей купить квартиру по Волоколамскому проспекту в <адрес>. Она знала, что эту квартиру Леонтьева продавала уже давно по цене 2 400 000 рублей. Однако, на ее предложение она ответила отказом, поскольку таких денег у неё не было. С предложением купить квартиру Леонтьева неоднократно обращалась к ней и в 2009 г. При этом она говорила, что хочет продать квартиру и купить дом с земельным участком. В мае 2009 г. Леонтьева сказала, что ей удалось найти понравившийся ей дом с земельным участком в деревне Чуприяново, который срочно продавался по цене 800 000 рублей. Также Леонтьева предложила мне купить её квартиру по цене 1 400 000 рублей. Она приняла предложение Леонтьевой, поскольку на её квартиру в <адрес> нашелся покупатель, который согласился купить ей за 1 400 000 рублей. В связи с договоренностью по заключению сделок купли-продажи квартир, она сказала Леонтьевой, что ее квартиру она сможет купить и переехать туда после ее ремонта. В ответ Леонтьева предложила сама сделать ремонт в квартире. В свою очередь она обязалась дополнительно к продажной цене квартиры оплатить стоимость работ по ремонту квартиру в сумме 200 000 рублей. Все сделки состоялись 17 июля 2009 г. При этом она, продав квартиру в <адрес>, заключила договор с Леонтьевой по приобретению квартиры по Волоколамскому проспекту. Она отдала Леонтьевой 1 400 000 рублей сразу же при подписании договора купли-продажи. Одновременно они с ней договорились, что сумму за ремонт в размере 200 000 рублей она отдаст Леонтьевой позже. После оформления сделки купли-продажи Леонтьева обратилась к ней, сказав, что денег, вырученных от продажи квартиры (1 400 000 рублей) ей не хватило на ремонт дома и поскольку, она считает, что ее квартира стоила значительно дороже, предложила ей доплатить сумму 1 000 000 рублей. Она ответила отказом, поскольку между ними была другая договоренность.

04 сентября 2009 г. Леонтьева вызвала её в кафе, где вместе с ней были ее дочь Варвара, гражданский муж <адрес> Ей была предъявлена для подписания расписка, написанная собственноручно Леонтьевой, в соответствии с которой она должна была заплатить в течение 5-ти лет долг в размере 1 200 000 рублей. Как объяснила Леонтьева, данную сумму составляла задолженность за квартиру и ремонт квартиры. Поскольку она находилась в растерянном состоянии и испытывала чувство страха, она подписала данную расписку. Впоследствии она отдала Леонтьевой 58 000 рублей - долг за работы по ремонту квартиры.

В 2010 году её вызвала в районный отдел милиции. В милиции ей показали расписку. Она поняла, что против неё могут возбудить уголовное дело, хотя никаких правонарушений она не совершала. Квартира была куплена по договоренности с Леонтьевой за 1 200 000 рублей. Факт приобретения квартиры за 2 400 000 рублей в милиции она не признала. На вопрос следователя признает ли она, что должна Леонтьевой 1 200 000 рублей, она ответила, что поскольку она подписала расписку, она вынуждена признать данный долг.

В настоящее время она не признает, что должна еще Леонтьевой 1 000 000 рублей за квартиру, поскольку сумма сделки была оговорена в 1 400 000 рублей. Сумма сделки по покупке квартиры Леонтьевой была оформлена договором на сумму 995 000 рублей и составленной одновременно с подписанием договора распиской на 335 000 рублей. 70 000 рублей было передано риэлтору, который оформлял данную сделку. Считает, что она полностью выполнила свои обязательства перед Леонтьевой.

В своих возражениях на уточненное исковое заявление Цыганова В.А. просит суд отказать в удовлетворении иска в связи с отсутствием оснований для расторжения договора купли-продажи, указав, что сторона истца ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры не исполнен покупателем в части полной оплаты цены квартиры. По мнению истца, цена квартиры по устной договоренности между сторонами договора составляла 2400000 руб., а Цыганова В.А. оплатила только 1330000 руб. и должна еще доплатить 1070000 руб.. Однако согласно договора сторонами установлена цена продаваемой квартиры 995000 рублей, при этом как указано в договоре, цена установлена соглашением сторон и изменению не подлежит, а деньги в размере 995000 рублей получены полностью от покупателя представителем продавца, и претензий продавец не имеет. Таким образом, полагает, что ответчиками исполнены обязательства по договору купли-продажи квартиры от 17 июля 2009 года в полном объеме, а расписка, написанная ею, не имеет отношения к исполнению обязательств по договору купли-продажи квартиры.

В судебном заседании представители ответчиков Зайцев И.В. и Рульков М.М., действующие на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, исковые требовании истца не признали, поддержали письменные возражения ответчика Цыгановой В.А., а также объяснения данные ранее в судебном заседании от 18 марта 2011 года представителем ответчиков Рульковым М.М., в ходе которого представитель ответчиков пояснил, что ответчиками исполнены обязательства по договору купли-продажи квартиры от 17 июля 2009 года в полном объеме. Расписка, написанная Цыгановой В.А. была написана ею под давлением. Кроме того, у ответчицы не было очков, в связи с чем она не могла должным образом прочитать текст расписки. В последствии Цыганова В.А. отказалась от данной расписки. Ссылка истца в обоснование своих требований на показания Цыгановой В.А., данные при проверке, проведенной органами ОВД не состоятельна, поскольку материалы проверки сотрудниками ОВД по заявлению гражданина не могут являться доказательственной базой в суде, т.к. они проводились не в рамках уголовного дела. Кроме того, Цыганова В.А. не была ознакомлена с положениями закона, о даче заведомо ложных показаний. Как было заявлено самой Цыгановой В.А., она отказывается от показаний, данных во время проведения проверки (указанные в ее объяснении), в связи с тем, что они не соответствуют действительности, и в связи с тем, что во время её опроса, она была введена в заблуждение следователем ОВД. Так же, факты, указанные в материалах проверки, должным образом не установлены, а постановление об отказе в возбуждении уголовного дела было вынесено только на основании слов заявителя. При этом ответчиками не оспаривается тот факт, что в договоре указана не полная стоимость квартиры, и сделано это было по обоюдному согласию участников сделки. По мнению стороны ответчика, реальная стоимость квартиры составляет 1 400 000 рублей. При этом Цыганова В.А. не отрицает, что её была выплачена истцу в общей сложности денежная сумма в размере 1 200 000 рублей, а затем еще 58 000 рублей.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, а также Управление Федеральной миграционной службы по <адрес>, извещенные судом о месте и времени судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили, представили суду заявления о рассмотрении настоящего гражданского дела без участия их представителей.

Выслушав истца и его представителя, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Кроме того, заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Судом установлено, что 17 июля 2009 года между Леонтьевой В.А., действующей в лице представителя по доверенности Леонтьевой М.Л. и Цыгановой В.А., действующей за себя и в интересах своего несовершеннолетнего сына Цыганова И.В., был заключен договор купли-продажи, по условиям которого «Представитель продавца» (Леонтьева М.Л.) продала, а «Покупатели» (Цыганова В.А. и Цыганов И.В.) купили в долевую собственность, по ? доли каждый, четырёхкомнатную квартиры общей площадью 61,2 кв.м. в т.ч. жилой площадью 40,4 кв.м. по адресу: <адрес>, Волоколамский пр-т., <адрес>.4 <адрес> (л.д.15-16). На основании передаточного акта от 17 июля 2009 года (л.д.17) «Представитель продавца» передала, а «Покупатели» приняли в долевую собственность по ? доли указанную выше квартиру.

05 августа 2009 года данный договор купли-продажи был зарегистрирован УФРС по <адрес>, регистрационный №. На основании данного договора 05 августа 2009 года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности Цыгановой В.А. и Цыганова И.В., по 1/2 доли в праве за каждым на вышеуказанную квартиру, о чём сделана запись о регистрации №.

Истец, обратившись в суд с уточненным иском, полагает, что ответчики не исполняют обязанностей по оплате приобретенного ими имущества, стоимость которого была определена сторонами в сумме 2 400 000 рублей. Передав ему за продаваемую квартиру денежную сумму в общей сложности 1 400 000 рублей, ответчики обязавшиеся выплатить оставшуюся сумму в размере 1 000 000 рублей в течение одного года после совершения сделки, выплатили только 58 000 рублей. Подобными действиями, по мнению истца, допущено существенное нарушение договора купли-продажи в части неоплаты приобретенного имущества, что позволяет ему ставить вопрос о расторжении заключенного договора со всеми вытекающими из этого последствиями.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а последний обязуется оплатить за неё определённую денежную сумму (цену).

Согласно п.2.1 Договора, цена продаваемой квартиры указана сторона в сумме 995 000 рублей. Из п.2.4 Договора следует, что «Представитель продавца» получила от «Покупателя» указанную выше денежную сумму до подписания договора.

Из текста расписки от 17 июля 2009 года (л.д.18), усматривается, что Леонтьева М.Л. получила от Цыгановой В.А. сумму сверх указанной в договоре купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, Волоколамский пр-т, <адрес>, в размере 335 000 рублей.

Данные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются, как не оспаривается и тот факт, что Продавцом в общей сложности от Покупателя за продаваемую спорную квартиру, при заключении договора купли-продажи, были получены денежные средства в размере 1 400 000 рублей, из которых 200 000 рублей, в дальнейшем были переданы Леонтьевой М.Л. Цыгановой В.А. для завершения ремонта в приобретаемой ответчиками спорной квартире.

Таким образом, судом установлено и ответчиками не отрицается тот факт, что в договоре купли-продажи спорной квартиры указана её не полная стоимость.

Кроме того, за период с сентября 2009 года по ноябрь 2009 года ответчиками истцу было выплачено еще 58 000 рублей.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

На основании ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения дела.

Бремя доказывания было разъяснено сторонам по делу, как в ходе его подготовки, так и в ходе судебного разбирательства.

Истец в обосновании своих доводов о том, что сторонами сделки цена продаваемого объекта недвижимости была согласована именно в размере 2 400 000 рублей, помимо своих объяснений, сослался на показания свидетелей, а также письменные доказательства, которые имеются в материалах дела: расписку, постановление об отказе в возбуждение уголовного дела, письменные объяснения Цыгановой В.А. в ходе проведенной органами дознания проверке, соглашения об условиях продажи.

Так из соглашения об условиях продаж (приложения №1 к договору об оказания услуг от 18.12.2008 года) следует, что ООО «Татис» с учетом характеристик объекта (<адрес>.№4 <адрес> по Волоколамскому пр-ту) определена стоимость данного объекта, которая составляет 3 200 000 рублей.

Из долговой расписки от 04 сентября 2009 года (л.д.24) усматривается, что Цыганова В.А. обязалась вернуть денежный долг в размере 1 200 000 рублей Леонтьевой В.А., в течение пяти лет до полного погашения, долями в размере каждая 50 000 рублей.

Из заявления Леонтьевой М.Л. в ОВД <адрес> (КУСП-2454 от 09.03.2010 года) (л.д.26-28), усматривается, что продажная цена квартиры была по соглашению участников сделки установлена в размере 2 400 000 рублей.

В своих объяснениях данных в ходе проводимой ОБЭП ОМ № УВД по <адрес> проверки (л.д.29) Цыганова В.А. подтвердила свои обязательства о выплате за проданную квартиру именно 2 400 000 рублей.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24 мая 2010 года по факту мошеннических действий, которым подтверждается, что спорная квартира должна была быть приобретена Цыгановой, согласно имеющейся договоренности с Леонтьевой, за 2 400 000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО1, мать истца, подтвердила, что стороны сделки согласовали цену продаваемой квартиры в сумме 2 400 000 рублей, из которых 1 400 000 рублей Цыганова В.А. при заключении договора передала ей, как представителю Продавца, а 1 000 000 рублей Цыганова должна была выплатить в течении одного года после совершения сделки.

Свидетель ФИО11, являющаяся риэлтором агентства недвижимости, показала, что она занималась продажей спорной квартиры с декабря 2008 года по июль 2009 года. Данная квартира находилась в нормальном состоянии и на момент её продажи не могла стоить ниже 2 400 000 рублей.

В свою очередь сторона ответчика, помимо письменных объяснений самой Цыгановой А.В., а также свидетеля ФИО13, чьи показания, по мнению суда, не опровергают и не подтверждают юридически значимые по делу обстоятельства, не представила суду иных доказательств, которые бы опровергли позицию истца о том, что спорная квартира продавалась именно за 2 400 000 рублей.

Оспаривая материалы проверки, проведенной ОБЭП ОМ № УВД по <адрес>, подтверждающие договоренность сторон о сумме сделки в 2 400 000 рублей, сторона ответчика тем не менее не предприняла никаких процессуальных действий направленных на оспаривание содержащихся в материалах проверки сведений, не оспорила действия сотрудника милиции, которая по утверждению представителей ответчика ввела Цыганову В.А. в заблуждение, результатом чего стали не соответствующие действительности объяснения Цыгановой В.А. содержащиеся в материалах проверки.

Представленный стороной ответчика ответ ОМ № УВД по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на запрос представителя также не изменяет и не отменяет вынесенное органами дознания постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. В указанных документах содержится указание на то, что Цыганова подтвердила факт договоренности с Леонтьевой о продаже спорной квартиры за 2 400 000 рублей и соответственно факт подписания долговой расписки на определенные обязательства.

Не может суд принять во внимание и доводы стороны ответчика о том, что на момент договоренности о сумме сделки, написания долговой расписки, дачи объяснений сотруднику органа дознания, Цыганова В.А. находилась, как утверждает сторона ответчика в состоянии аффекта или ином болезненном состоянии, не позволяющим понимать ей значение своих действий и руководить ими, так как доказательств этого, стороной ответчика суду представлено не было.

Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого, имеющегося в материалах дела доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что доводы истца нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Представленные стороной истца доказательства объективно подтверждают, что участники сделки имели договоренность о продаже спорного объекта недвижимости именно за 2 400 000 рублей.

Не доверять показаниям свидетелей истца у суда оснований не имеется, так как показания данных свидетелей объективно подтверждаются и другими доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Таким образом, показания свидетелей истца, в совокупности с имеющимися в материалах дела письменными доказательствами и объяснениями стороны истца подтверждают, что при заключении договора купли-продажи стороны согласовали цену продаваемого объекта в сумме 2 400 000 рублей. Доказательств того, что цена продаваемого объекта недвижимости была значительна ниже, при том, что ответчиками не отрицается тот факт, что в договоре купли-продажи спорной квартиры указана её не полная стоимость, сторона ответчика суду не представила.

Вместе с тем, как было указано выше, ответчиком при заключении сделки истцу в общей сложности была передана денежная сумма в размере 1 400 000 рублей. Таким образом, задолженность ответчиков перед истцом, исходя из их устной договоренности, составила 1 000 000 рублей.

В дальнейшем истцом ответчику были переданы деньги в сумме 200 000 рублей для завершения ремонта спорной квартиры.

Судом также было установлено, что 04 сентября 2009 года Цыгановой В.А. в подтверждение наличия задолженности перед истцом была оформлена долговая расписка с указанием размера задолженности - 1 200 000 рублей, которую ответчики обязались погасить в течение пяти лет до полного погашения, долями в размере каждая 50 000 рублей. Таким образом ответчиком был определен иной срок исполнения обязательства - в течении пяти лет равными платежами по 50 000 рублей.

Однако, как подтверждается материалами дела, за период с сентября 2009 года по день подачи искового заявления ответчиками истцу была выплачена денежная сумма в размере всего 58 000 рублей (вместо 300 000 рублей за этот же период).

Таким образом, общая задолженность Ответчиков перед Истцом составляет 1 142 000 рублей, из которых (942 000 - задолженность по выплате денежных средств по договору купли-продажи и 200 000 рублей - задолженность по денежным средствам, переданным Ответчикам для завершения ремонта).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Однако, несмотря на получение Цыгановой В.А. 20 декабря 2009 года от Леонтьевой В.А. письменного требования об исполнении обязательства (л.д.25), ответчиками оплата приобретённого имущества была прекращена и по настоящее время не исполнена.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое

влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд полагает, что поскольку ответчики не произвели в полном объеме оплату по договору купли-продажи в установленные сроки, то в силу п.2 ст.450 ГК РФ, данное обстоятельство является существенным нарушением договора, что является основанием для его расторжения.

Удовлетворяя требования истца в части расторжения договора купли-продажи, суд исходит из того, что недополученная истцом сумма по договору в размере 942 000 рублей при цене сделки 2 400 000 рублей является для истца существенной, притом, что ответчики приобрели право собственности на четырехкомнатную квартиру.

При этом суд не принимает возражения стороны ответчика о том, что к данным правоотношениям не применима ст.450 ГК РФ, поскольку факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю при наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением не препятствует расторжению договора продажи объекта недвижимости.

Более того, согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда об оспаривании зарегистрированного права являются основанием для внесение в ЕГРП сведений о прекращении права собственности.

В соответствии с п.65 указанного Постановления Пленумов при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Последствием расторжения договора купли-продажи квартиры является возврат сторон договора в положение, предшествующее его заключению.

Поскольку предметом договора купли-продажи являлся переход в собственность ответчиков четырёхкомнатной квартиры общей площадью 61,2 кв.м. в т.ч. жилой площадью 40,4 кв.м. по адресу: <адрес>, Волоколамский пр-т., <адрес>.4 <адрес> как следствие этого прекращение права собственности истца на данную квартиру, получение истцом от ответчиков денежных средств за продаваемое имущество, то последствием расторжения договора купли-продажи будет являться возврат в собственность истца вышеуказанной квартиры, а на истца в свою очередь должна быть возложена обязанность возвратить ответчикам полученные от продажи квартиры денежные средства.

Как было установлено выше, истцом в лице его представителя было получено от ответчиков 1 400 000 рублей. При этом 200 000 рублей были переданы ответчикам для завершения ремонта квартиры, в связи с чем суд полагает правильным исключить данную сумму из числа обязательств истца, связанных с последствием расторжения договора купли-продажи, так как передача данных денежных средств для производства ремонтных работ является самостоятельным обязательством между сторонами.

В дальнейшем ответчиками было передано истцу, и данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается, 58 000 рублей в счёт погашения задолженности.

Таким образом, в качестве последствий расторжения договора суд возлагает на истца обязанность возвратить ответчикам плату по договору купли-продажи в сумме 1 258 000 рублей (1 400 000 руб.– 200 000 руб. + 58 000 руб.).

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, а также правовой позиции указанных выше Постановлений Пленумов, истец вправе требовать возврата в её собственность квартиры.

Более того, по смыслу ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о расторжении договора купли-продажи недвижимости будет являться основанием для прекращения права на недвижимое имущество в т.ч. и записи о данных правах в ЕГРП.

В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Судом установлено и сторонами по делу не оспаривается, что после заключения договора купли-продажи спорной квартиры ответчики стали проживать в данном жилом помещении, а затем и зарегистрировались в нем.

Вместе с тем, поскольку регистрация ответчиков в квартире по месту жительства имела место в связи с заключенным договором купли-продажи и переходом к ним права собственности на данное жилое помещение, то при расторжении договора купли-продажи право собственности на квартиру будет возвращено истцу.

В соответствии со ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, при возврате жилого помещения в собственность истца, пользование ответчиками квартирой и их регистрация в квартире будет существенно ущемлять права и законные интересы истца, в связи с чем принимая во внимание, что ответчики не являются членами семьи истца, совместное проживание истца и ответчиков в квартире невозможно, а истец на сохранения права пользования ответчиками квартирой не согласна, то при расторжении договора купли-продажи спорной квартиры и применение последствий расторжения данного договора, право пользование ответчиками данной квартирой должно быть прекращено и последние должны быть сняты с регистрационного учета.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Сумма расходов, произведенная истцом по настоящему гражданскому делу в связи с оплатой государственной пошлины, подтвержденная квитанцией, имеющейся в материалах дела, составляет 400 рублей и подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного,

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Леонтьевой В.А. удовлетворить. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус №, <адрес>, заключенный 17 июля 2009 года между Леонтьевой В.А. и Цыгановой В.А., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Цыганова И.В., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 августа 2009 года.

Возвратить <адрес>, находящуюся по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус № в собственность Леонтьевой В.А.

Обязать Леонтьеву В.А. возвратить Цыгановой В.А. и Цыганову И.В. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере 1 258 000 рублей.

Прекратить право пользование Цыгановой В.А. и Цыганова И.В. жилым помещением – квартирой по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус №, <адрес>.

Снять Цыганову В.А. и Цыганова И.В. с регистрационного учета по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус №, <адрес>.

В соответствии со ст.17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данное судебное решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращения права долевой собственности Цыгановой В.А. и Цыганова И.В., по ? доли у каждого, на квартиру по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус №, <адрес> регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Леонтьевой В.А. на квартиру по адресу: <адрес>, Волоколамский проспект, <адрес>, корпус №, <адрес>.

Взыскать с Цыгановой В.А. в пользу Леонтьевой В.А. в возврат госпошлины денежную сумму в размере 400 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд в течение 10 дней со дня, следующего после изготовления решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Московский районный суд гор.Твери.

Председательствующий В.Е. Ипатов