24 января 2012 года

Московский районный суд г. Твери в составе председательствующего судьи Пержуковой Л. В., при секретаре Пахомовой Е. Н.,

с участием истца Толченовой Е. В., представителя ответчика НП «Содействие» Киселевой И. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску Толченовой Е.В. к НП «Содействие» о признании права долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом,

у с т а н о в и л:

Толченова Е. В. обратился в суд с иском к НП «Содействие» о признании за ней 986/59531 долей в праве долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом № … по ул. … в г. Твери, соответствующих трехкомнатной квартире № … в данном доме. Иск мотивирован тем, что … … года между НП «Содействие» и истцом был заключен договор № … долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Доля истца согласно п. 1.3 договора составила трехкомнатную квартиру № … общей площадью … кв.м., расположенную на четвертом этаже указанного дома. Размер инвестиционного вклада составил 3603950 руб. В соответствии с п. 2.3 договора оплата по нему могла быть произведена путем уступки прав и зачета встречных требований. Задолженность истца по оплате инвестиционного вклада была погашена на основании соглашении о зачете встречных требований, заключенного с НП «Содействие». По условиям договора № … НП «Содействие» приняло на себя обязательство завершить строительство жилого дома № … по ул. Новой в г.Твери и передать квартиру истцу в собственность в срок до конца первого квартала 2011 года. Ответчиком до настоящего времени данное обязательство не исполнено, дом в эксплуатацию не введен. При этом его строительство фактически завершено. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» произведена техническая инвентаризация жилого дома. Общая площадь данного жилого дома по результатам инвентаризации составляет 5953,1 кв.м., площадь квартиры – 98,6 кв.м., соответственно, доля истца в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 986/59531. Квартира, подлежащая передаче в собственность истцу, существует в натуре, создана за его счет и отвечает признакам недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства в силу ст. 130 ГК РФ является объектом гражданских прав. Признание права на долю в нем возможно на основании судебного решения. Квартиру истец желает приобрести для личных нужд.

В судебном заседании истец Толченова Е. В. заявленный иск поддержала, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, дополнительно поясняла, что она одобряет заключение между ОАО «САК «Стройцентр» и НП «Содействие» соглашение от … года. Указывала, что определением … районного суда г. Твери от … года и ответчик, и ОАО «САК «Стройцентр» признавали за истцом право требования передачи ему в собственность квартиры № … в жилом доме № … по ул. Новой в г. Твери.

Представитель ответчика НП «Содействие» Киселева И. А. заявленный иск признала, подтвердив обстоятельства, изложенные истцом в исковом заявлении. Поясняла, что на момент судебного разбирательства строительно-монтажные работы в доме практически завершены. Выполняются работы по обеспечению подачи газа, завершены работы по монтажу оборудования для энергоснабжения, водоснабжения, выполнена внутренняя разводка инженерных сетей. Разрешение на строительство данного дома в настоящее время выдано НП «Содействие». Проведена инвентаризация жилого дома, по результатам которой составлен технический паспорт, известна общая площадь жилого дома, площади отдельно взятых помещений, в том числе квартиры истца. Притязания третьих лиц в отношении доли истца в незавершенном строительством жилом доме отсутствуют. Соответствующим органом выполнены работы по размежеванию земельного участка, указанного в предмете договора аренды от 06 июля 2001 года, вновь образованный земельный участок, прилегающий к спорному жилому дому, в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет. Комитет по управлению имуществом Тверской области направил ОАО «САК «Стройцентр» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. Незавершенный строительством жилой дом не находится на балансе ОАО «САК «Стройцентр», на основании акта приема-передачи от … года он передан НП «Содействие» и в настоящее время находится на его балансе.

В судебное заседание представитель третьего лица ОАО «САК «Стройцентр», извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явился. В канцелярию суда им было подано письменное ходатайство о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения Арбитражным судом Тверской области гражданского дела по иску ОАО «САК «Стройцентр» к НП «Содействие» о применении последствий ничтожности сделки - соглашения № … о замене лица в обязательстве по договорам долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: г. Тверь, ул. Новая, д. … от … года, заключенного между ОАО «САК «Стройцентр» и НП «Содействие». Определением суда от … …года в удовлетворении данного ходатайства ему было отказано. Возражений по существу иска им подано не было.

С учетом мнения участников процесса дело было рассмотрено по существу в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что … года между ООО «ЖСК «…» и ООО «…» был заключен договор № … долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого его стороны соединяют свои вклады, совместно действуя в целях создания недвижимого имущества в виде жилого дома, возводимого по адресу: г. Тверь, ул. …, д….. ООО «…» в силу п. 1.2 и п. 1.3 договора было обязано финансировать строительство данного дома в рамках своей доли, составляющей трехкомнатную квартиру № …, расположенную на четвертом этаже строящегося дома согласно проектной документации. Размер его инвестиционного вклада был согласован сторонами в п. 2.1 договора в размере 2265340 руб. В соответствии с п. 1. 4 договора долю ООО «ЖСК «…» в строящемся объекте составляло все общее имущество, включая жилую и нежилую площадь дома и соответствующие площади общего пользования, за исключением доли ООО «…» и долей других участников инвестирования. По смыслу п.п. 3.4-3.5 договора ООО «ЖСК «…», организуя строительство данного дома, было вправе выбирать контрагентов для осуществления его строительства, а также третьих лиц для участия в инвестировании строительства дома, обязалось осуществить финансирование строительства данного дома и передать ООО «…» в собственность указанную в договоре квартиру. Стороны согласовали ориентировочный срок окончания строительства – I полугодие 2007 года. Дополнительным соглашением к данному договору от … года стороны согласовали, что ООО «…» вносит свой инвестиционный вклад в размере, предусмотренном п.2.1 договора путем производства работ и поставок материалов для устройства кровли на объекты, указанные ООО «ЖСК «…», либо денежными средствами. Судом установлено, что … года между ООО «…» и … с согласия ООО «ЖСК «…» был заключен договор уступки права требования, по условиям которого … приобрела право требования квартиры № … в жилом доме № … по ул. … г. Твери (п.1 договора). В пункте 3 данного договора ООО «…» гарантировало, что оплату инвестиционного вклада по договору № … оно произвело в полном объеме, и претензий по его оплате со стороны ООО «ЖСК «…» не имеется.

Выше проанализированные соглашения, по мнению суда, не противоречат закону и не оспаривались в ходе судебного разбирательства.

Судом установлено, что соглашением № … о переводе прав и обязанностей по Договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома № … от … года, заключенным … года между ООО «ЖСК «…», ОАО «САК «Стройцентр» и …, обязанность по передаче спорной квартиры … была передана от ООО «ЖСК «…» к ОАО «САК «Стройцентр», что не противоречит ст.391 ГК РФ. Данным соглашением ОАО «САК «Стройцентр» приняло на себя обязательства завершить строительство жилого дома № … по ул. … г. Твери, получить в установленном законом порядке разрешение на его ввод в эксплуатацию и ввести его в эксплуатацию не позднее 01 июня 2010 года, а в течение трех месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать … спорную квартиру. Имеющий место при заключении данного соглашения перевод долга (обязательств) на ОАО «САК «Стройцентр» был произведен с согласия кредитора (Киселевой И. А.), основания ставить под сомнение действительность данной сделки у суда отсутствуют. Пунктом 3 соглашения от … года стороны подтвердили, что обязательства … по оплате предусмотренного договором от … года инвестиционного вклада в размере 2265340 руб. исполнены надлежащим образом. На основании изложенного у … возникло право требования к ОАО «САК «Стройцентр» передачи ей спорной квартиры.

Разрешение на строительство жилого дома по указанному адресу изначально было выдано ОАО «САК «Стройцентр».

Судом установлено, что … года между администрацией г. Твери и ОАО «САК «Стройцентр» был заключен договор аренды участка земли под застройку в г. Твери, по условиям которого ОАО «САК «Стройцентр» был предоставлен в аренду участок земли под жилую застройку площадью 3455,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Тверь, микрорайон «…», лот … в Московском районе, кадастровый номер …. Из копии межевого плана следует, что по результатам размежевания земельных участков с кадастровыми номерами … и …. выполненного в … году, из части земельного участка с кадастровым номером …, указанного в предмете договора аренды от … года, был сформирован земельный участок площадью 2300 кв.м. для завершения строительства многоквартирного жилого дома № … по ул. …. Из остальной его части и земельного участка с кадастровым номером … были сформированы земельные участки для завершения строительства домов № …, № … по ул. … и под жилую застройку на ул. …ж г. Твери. Указанные земельные участки были поставлены на кадастровый учет, имеют отдельные кадастровые номера. Данный вывод суда основан также на постановлении администрации г.Твери от … г. № …., которым была утверждена схема расположения земельных участков, в соответствии с ним земельный участок общей площадью … кв.м. был выделен под строительство жилого дома № … по ул…. г.Твери, а также постановлением администрации г. Твери от … года № … о присвоении многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером …, адреса: г. Тверь, ул. …,.. .

Судом установлено, что соглашением № … от … года, заключенным с согласия … между ОАО «САК «Стройцентр» и НП «Содействие», обязательства ОАО «САК «Стройцентр», принятые им на основании договора долевого участия в инвестировании строительства жилого дома № … от … года, перешли к НП «Содействие», что, по мнению суда, не противоречит ст. 391 ГК РФ. Данная сделка на момент рассмотрения настоящего дела не оспорена. Дополнительным соглашением от … года НП «Содействие» обязалось завершить строительство спорного жилого дома в срок до … года.

Судом установлено, что … года между ОАО «САК «Стройцентр» и НП «Содействие» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земель для строительства и эксплуатации жилых домов сроком до … 2011 года с последующей его пролонгацией. Из предмета данного договора и его условий следует, что он фактически является договором субаренды земельного участка площадью … кв.м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Тверская область, Московский район, город Тверь, микрорайон «…», лот …, кадастровый номер …, что не противоречит договору от … года, которым предусмотрено право арендатора на заключение договоров субаренды.

Судом установлено, что взамен разрешения на строительство № …, выданного ОАО «САК «Стройцентр», … года НП «Содействие» было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № … по ул. … г. Твери № …. С учетом данного обстоятельства и по смыслу норм Градостроительного кодекса РФ, регулирующих порядок выдачи и прекращения разрешений на строительство (ст.51), ранее выданное ОАО «САК «Стройцентр» разрешение на строительство утратило свою силу.

Актом приема-передачи комплекса строительных материалов и результатов выполненных строительно-монтажных работ на строящемся объекте жилой дом № … по ул. …, в городе Твери (6-ая очередь строительства), передаваемого от ОАО «САК «Стройцентр» в НП «Содействие», от … года незавершенный строительством спорный объект был передан от ОАО «САК «Стройцентр» к НП «Содействие».

Судом установлено, что … года между … и … с согласия НП «Содействие» был заключен договор уступки права требования, по условиям которого … приобрела право требования квартиры № … в строящемся жилом доме по адресу: г. Тверь, ул. …, д. …, принадлежащего … на основании договора долевого участия в инвестировании строительства жилого дома № … от … года, заключенного между ООО «ЖСК «…» и ООО «…», договора уступки права требования от … года, заключенного между ООО «…» и …, соглашения № … о переводе прав и обязанностей от … года, соглашения № … от … года и дополнительного соглашения от … года.

Судом установлено, что … года договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома № … от … года, сторонами которого с учетом вышеприведенных соглашений являлись НП «Содействие» и …, был расторгнут.

Судом установлено, что … года между НП «Содействие» и ООО «…» был заключен договор подряда № …, по условиям которого ООО «…» приняло на себя обязательства выполнить заказанные НП «Содействие» работы, согласовав предварительно их стоимость в размере 8610000 руб. Приложением № … к данному договору стороны согласовали право НП «Содействие» произвести расчет с ООО «…» квартирами по стоимости 35000 руб. за 1 кв.м.

Актом сверки взаимных расчетов по состоянию на … года между ООО «…» и НП «Содействие» по договору подряда № … от … года стороны определили, что задолженность НП «Содействие» перед ООО «…» по оплате выполненных работ по договору подряда № … от … года составляет 3603950 руб.

Судом установлено, что на основании договора уступки права (требования) от … года, заключенного между ООО «…» и Толченовой Е. В. с согласия НП «Содействие», Толченова Е. В. приобрела право требования денежных средств в сумме 3603950 руб. к НП «Содействие» по договору подряда № … от … года. Цену данной уступки, согласованную сторонами в сумме 3603950 руб., истец оплатил ООО «…» … года, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № … от … года.

Судом установлено, что … года между НП «Содействие» и истцом был заключен договор № … долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого его стороны соединяют свои вклады, совместно действуя в целях создания недвижимого имущества в виде жилого дома, возводимого по адресу: г. Тверь, ул. …, д….. Истец в силу п. 1.2 и п. 1.3 договора был обязан финансировать строительство данного дома в рамках своей доли, составляющей трехкомнатную квартиру № …, расположенную на четвертом этаже строящегося дома согласно проектной документации. Размер его инвестиционного вклада был согласован сторонами в п. 2.1 договора в размере 3603950 руб. В соответствии с п. 1. 4 договора долю НП «Содействие» в строящемся объекте составляло все общее имущество, включая жилую и нежилую площадь дома и соответствующие площади общего пользования, за исключением доли истца и долей других участников инвестирования. По смыслу п.п. 3.4-3.5 договора НП «Содействие», организуя строительство данного дома, было вправе выбирать контрагентов для осуществления его строительства, а также третьих лиц для участия в инвестировании строительства дома, обязалось осуществить финансирование строительства данного дома и передать истцу в собственность указанную в договоре квартиру. Стороны согласовали ориентировочный срок окончания строительства – I квартал 2011 года.

Судом установлено, что соглашением о зачете встречных требований от … года, заключенным между НП «Содействие» и истцом, был произведен взаимозачет встречных обязательств по уплате денежных средств в сумме 3603950 руб. Из изложенного следует, что обязательства истца по оплате инвестиционного вклада по договору № … долевого участия в инвестировании строительства жилого дома были исполнены надлежащим образом.

Кроме того, вступившим в законную силу определением … районного суда г. Твери от … года было утверждено мировое соглашение между истцом, ответчиком и третьим лицом, по условиям которого ответчиком и третьим лицом за истцом признано право требования передачи ему в собственность указанной выше квартиры.

Таким образом, обязательства истца по оплате инвестиционного вклада по договору следует считать исполненными, а у ответчика в связи с этим и в соответствии с условиями выше проанализированных соглашений имеется встречное обязательство по передаче истцу трехкомнатной квартиры № … жилого дома № … по ул. … г. Твери в собственность.

В соответствии со ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, установлено, что обязательство по передаче квартиры истцу до настоящего времени не выполнено. Согласно сообщению департамента архитектуры и строительства администрации города Твери по состоянию на … года на объекте закончены работы по возведению подземной и надземной частей здания, завершаются кровельные работы. В здании заканчивается установка оконных блоков, смонтированы основные разводки внутреннего инженерного оборудования, кроме газа. Проводится отделка помещений, в том числе мест общего пользования. Подрядной организацией выполняется монтаж трансформаторной подстанции.

Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» произведена инвентаризация незавершенного строительством многоквартирного жилого дома № … по ул. … г. Твери, и по состоянию на … года его общая площадь составляет 5953,1 кв.м. Площадь спорного помещения под проектным № …, расположенного на четвертом этаже данного объекта, согласно справке Тверского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составляет … кв.м.

Из выше проанализированных соглашений и акта приема-передачи от …года следует, что какие-либо права ОАО «САК «Стройцентр» в отношении спорной квартиры отсутствуют (п. 1.4 договора от … года), а разрешение на строительство данного дома у ОАО «САК «Стройцентр» в настоящее время утратило свою силу. При этом привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ОАО «САК «Стройцентр» при наличии у него притязаний в отношении спорной квартиры, соответствующей доли истца в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, имело возможность заявить самостоятельные требования относительно предмета спора.

Оспариваемое в Арбитражном суде Тверской области соглашение, заключенное между ОАО «САК «Стройцентр» и НП «Содействие» … года, в части перевода обязательств истцом одобряется.

Одним из способов защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств и ОАО «САК «Стройцентр», и впоследствии НП «Содействие», а при неисполнении обязательства ответчиком истец вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права в рамках рассмотрения настоящего дела.

На спорное правоотношение распространяется действие закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». При этом ч. 3 ст. 7 данного закона указывает на то, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Данная норма закона подтверждает обоснованность заявленного истцом требования. Положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ на спорное правоотношение не распространяются.

Признанием за истцом права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте гражданских прав в виде спорной квартиры не нарушаются права иных лиц, поскольку какие-либо правовые основания для признания данного права либо иных вещных, либо обязательственных прав за третьими лицами отсутствуют.

Размер доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом № … по ул. … г. Твери правомерно определен последним путем соотношения общей площади квартиры к общей площади жилого дома в соответствии с ЖК РФ.

Гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав. Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, заявленный иск признан ответчиком, оснований для непринятия судом признания иска ответчиком с учетом установленных по делу обстоятельств не имеется. Последствия признания иска ответчиком, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ являются основаниями для принятия судом решения об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

При таких обстоятельствах заявленный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать за Толченовой Е.В. … долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом № … по ул. … в городе Твери, соответствующих трехкомнатной квартире № … в данном доме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Тверской областной суд с подачей апелляционной жалобы через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий