Дело № 2-1680/2012

Именем Российской Федерации

21 июня 2012 года город Тверь

Московский районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Лискиной Т.В.,

при секретаре Рютиной Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова В.Р. к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании недействительным отказа в продаже в собственность земельного участка и о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

у с т а н о в и л:

Козлов В.Р. обратился в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (далее Министерство), в котором просит признать незаконным отказ Министерства от ДД.ММ.ГГГГ № в выкупе Козловым В.Р. земельного участка площадью № кв. метра с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>в; обязать Министерство принять решение о передаче в собственность (за плату) Козлову В.Р. вышеуказанного земельного участка, обязать Министерство заключить с Козловым В.Р. договор купли-продажи данного земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что Козлов В.Р. является собственником объекта незавершенного строительства, процент готовности № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый номер № согласно свидетельству о государственной регистрации права серии <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации №. Данный объект расположен на земельном участке площадью № кв. метра с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату вышеуказанного земельного участка. Однако ему было отказано в связи с тем, что незавершенный строительством объект не является зданием, строением, сооружением. Полагает, что данный отказ противоречит нормам гражданского и земельного законодательства. Согласно п.2 ст. 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственности граждан и юридических лиц осуществляется за плату уполномоченным на распоряжение земельными участками органом. Статья 130 Гражданского Кодекса РФ относит объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам недвижимости. Пункт 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ также выделяет объект незавершенного строительства как самостоятельный объект недвижимости. Аналогичные нормы закреплены в Федеральном законе от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков. По своему смыслу данной статьи право на приватизацию земельных участков предоставлено собственникам недвижимости. Пункт 2 статьи 28 Земельного Кодекса РФ содержит императивную норму, запрещающую отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Исключения могут быть лишь случаи изъятия земельных участков из оборота. Пункт 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» также дает право на приватизацию незавершенного строительства. Считает, что при изложенных обстоятельствах спорный земельный участок может быть объектом купли-продажи. В соответствии со ст. 258 ГПК РФ ответчик обязан устранить всякое нарушение права истца.

В судебное заседание истец Козлов В.Р. не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом иметь представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении, пояснив, что земельный участок площадью № кв. метра, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, был передан Козлову В.Р. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на срок ДД.ММ.ГГГГ с последующей пролонгацией действия данного договора. В ДД.ММ.ГГГГ Козлова В.Р. обратился с заявлением в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с просьбой о выкупе данного земельного участка и в связи с этим о расторжении договора аренды. Однако в заключение договора аренды ему было отказано. Считает данный отказ не основанным на законе. Кроме того, в судебной практике имели место аналогичные случаи, и суд признавал право гражданина на заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 возражала против заявленных исковых требований, обосновав доводами, изложенными в письменных возражения. Как следует из письменных возражений исходя из представленных документов, Козлову В.Р. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, процент готовности объекта №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №, расположенный на спорном земельном участке. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, исключительное право на приобретение права собственности на земельный участок связано с наличием на участке не всех видов объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, а только зданий, строений, сооружений.

В то же время федеральное законодательство различает как самостоятельные виды объектов капитального строительства и объектов недвижимого имущества: здания, строения, сооружения; объекты незавершенного строительства. Так, согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Подпунктом 1 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» также определены существующие виды объектов недвижимости - земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.

Таким образом, истец, являясь собственником объекта незавершенного строительства, не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного Кодекса РФ, поскольку данный объект не является зданием, строением, сооружением. Такая правовая позиция подтверждается сложившейся практикой арбитражных судов, в частности: определением ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № по делу № №, определением ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № по делу №, постановлением Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №

В данном случае, по мнению Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, положения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат применению в связи со следующим. Действие Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. В силу статьи 3 указанного Федерального закона, он регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества. В то же время, под приватизацией государственного и муниципального имущества, согласно статье 1 данного Федерального закона, понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Спорный же земельный участок не относится к собственности Российской Федерации, собственности субъекта Российской Федерации, собственности муниципального образования. Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается отсутствием государственной регистрации права собственности на него Российской Федерации, собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

На основании вышеизложенного, к правоотношениям по предоставлению спорного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, нормы Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» применяться не могут.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Таким образом, федеральным законодательством прямо предусмотрен порядок оформления прав на земельные участки, занятые объектами недвижимости, строительство которых не завершено.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как установлено в судебном заседании, Козлов В.Р. является собственником объекта незавершенного строительства, процент готовности 4%, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №. Данный объект расположен на земельном участке площадью № кв. метра с кадастровым номером №, предоставленном ему по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату вышеуказанного земельного участка.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участка, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По смыслу указанной нормы вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью, если она созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Объект незавершенного строительства, имеющий особый правовой статус, не указан в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве объекта, наличие права собственности на который дает исключительное право на приобретение прав на земельный участок.

Так, в силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения и сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Таким образом, у граждан и юридических лиц отсутствует исключительное право на приватизацию арендованного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно лишь в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Предоставление земельного участка в аренду для реализации целей строительства, а также правовой режим таких земельных участков в период строительства регулируются статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, не тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Такое правило исключает вывод о возможности применения положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства.

Правовой режим предоставленных в аренду земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использовании, в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Кроме того, действие Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Спорный земельный участок не относится к собственности Российской Федерации, собственности субъекта Российской Федерации, собственности муниципальных образований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности отказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № в выкупе Козловым В.Р. земельного участка площадью № кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, процент готовности №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Козлова В.Р. к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании недействительным отказа в продаже в собственность земельного участка и о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Лискина