Дело № 2-2087/2012

Именем Российской Федерации

17 сентября 2012 года город Тверь

Московский районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Лискиной Т.В.,

при секретаре Рютиной Е.С.,

с участием представителя истца Лайко Г.Т..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лайко Г.Т. к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании недействительным отказа в продаже в собственность земельного участка и о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

у с т а н о в и л:

Лайко Г.Т. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (далее Министерство), в котором просит признать незаконным отказ Министерства от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении Лайко Г.Т. в собственность земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>А, путем выкупа; обязать Министерство принять решение о предоставлении Лайко Г.Т. в собственность вышеуказанного земельного участка, обязать Министерство заключить с Лайко Г.Т. договор купли-продажи данного земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что Лайко Г.Т. является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>А, кадастровый номер №, согласно договора дарения доли незавершенного строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Лайко Г.Т., удостоверенного государственным нотариусом Центральной государственной нотариальной конторы Тверского городского нотариального округа Тверской области за №, зарегистрированного в ТГРП ДД.ММ.ГГГГ за №, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №; и на основании определения Московского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ о разделе совместно нажитого имущества, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Данный объект расположен на земельном участке площадью 600,3 кв. метра с кадастровым номером №. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительство жилого дома было приостановлено в связи с наложением определением Московского районного суда ареста на земельный участок площадью 605,4 кв. метра со всеми возведенными на нем постройками по адресу: <адрес>А в Московском районе г. Твери, кадастровый номер участка №, в рамках производства по гражданскому делу по иску Лайко Г.Т. к ФИО1 о разделе совместно нажитого в период брака имущества. В период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительство жилого дома было приостановлено в связи с наложением определением Московского районного суда ареста на данный земельный участок, имеющий уже кадастровый номер №, в рамках производства по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 Администрации г. Твери о восстановлении нарушенного права, признании незаконным постановление Главы Администрации г. Твери, применении последствий недействительности ничтожной сделки. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А путем заключения договора купли-продажи в связи с переходом права собственности на объект недвижимости: недостроенный индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано в выкупе в собственность указанного земельного участка по причине того, что объект незавершенного строительства в силу п.5 ст. 1, подп. 1 п.1 ст. 7 Федерального закона от 24.087.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не является зданием, строением, сооружением.

Полагает, что данный отказ противоречит нормам гражданского и земельного законодательства. В соответствии с ч. 4 ст.28 Земельного Кодекса РФ не допускается отказ в выкупе в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: - изъятия земельных участков из оборота; - установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; - резервирования земель для государственных или муниципальных нужд; - ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В силу ч. 3 ст. 28 Федерального закона РФ от 25.12.2001 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно п. 5 с. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» объект незавершенного строительства является объектом недвижимости.

В судебном заседании истец Лайко Г.Т. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении, пояснив, что право на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, возникло у истца в 1998 году, до действия Земельного Кодекса РФ. Участок находится в частной застройке. По выбору собственника недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, земельный участок может быть выкуплен или получен в аренду. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» до 01 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения и сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральным законом для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. Поскольку истец является собственником объекта незавершенного строительством индивидуального жилого дома, зарегистрированного в установленном законом порядке, то вопросы предоставления земельного участка под данным объектом регулируются ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Земельный Кодекс РФ в п.п.5 п.1 ст. 1 устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Незавершенным строительством объект может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В иных статьях Земельного Кодекса РФ незавершенным строительством объекты однозначно рассматриваются как входящие в общее понятие зданий, строений, сооружений.

Кроме того, истец пояснила, с ДД.ММ.ГГГГ в производстве Московского районного суда г. Твери находится исковое заявление ФИО2 к Лайко Г.Т. о признании постройки самовольно возведенной и обязании снести самовольно возведенную постройку. Как следует из искового заявления, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №, и выдано ДД.ММ.ГГГГ свидетельство о регистрации права на спорный земельный участок.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельный отношений Тверской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражений. Как следует из письменных возражений, истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка. Письмом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении в собственность земельного участка было отказано, поскольку, исходя из представленных документов, Лайко Г.Т. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, процент готовности объекта 30%, по адресу: <адрес>А, кадастровый №, расположенный на спорном земельном участке. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 69-АБ № от ДД.ММ.ГГГГ, серия 69-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, исключительное право на приобретение права собственности на земельный участок связано с наличием на участке не всех видов объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, а только зданий, строений, сооружений. В то же время федеральное законодательство различает как самостоятельные виды объектов капитального строительства и объектов недвижимого имущества: здания, строения, сооружения; объекты незавершенного строительства. Так, согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Подпунктом 1 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» также определены существующие виды объектов недвижимости - земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства. Таким образом, истец, являясь собственником объекта незавершенного строительства, не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного Кодекса РФ, поскольку данный объект не является зданием, строением, сооружением.

В данном случае, по мнению Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, положения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат применению в связи со следующим. Действие Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. В силу статьи 3 указанного Федерального закона, он регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества. В то же время, под приватизацией государственного и муниципального имущества, согласно статье 1 данного Федерального закона, понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Спорный же земельный участок не относится к собственности Российской Федерации, собственности субъекта Российской Федерации, собственности муниципального образования. Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается отсутствием государственной регистрации права собственности на него Российской Федерации, собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Таким образом, федеральным законодательством прямо предусмотрен порядок оформления прав на земельные участки, занятые объектами недвижимости, строительство которых не завершено.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как установлено в судебном заседании, Лайко Г.Т. является собственником объекта незавершенного строительства, процент готовности 30%, расположенного по адресу: <адрес>А, кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату вышеуказанного земельного участка.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участка, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По смыслу указанной нормы вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью, если она созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Объект незавершенного строительства, имеющий особый правовой статус, не указан в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве объекта, наличие права собственности на который дает исключительное право на приобретение прав на земельный участок.

Так, в силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения и сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Таким образом, у граждан и юридических лиц отсутствует исключительное право на приватизацию арендованного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно лишь в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Предоставление земельного участка в аренду для реализации целей строительства, а также правовой режим таких земельных участков в период строительства регулируются статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, не тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Такое правило исключает вывод о возможности применения положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства.

Правовой режим предоставленных в аренду земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию, в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Кроме того, действие Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Спорный земельный участок не относится к собственности Российской Федерации, собственности субъекта Российской Федерации, собственности муниципальных образований.

Как установлено в судебном заседании, в настоящее время право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за гражданином ФИО2 о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись за № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности отказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № в выкупе Лайко Г.Т. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, кадастровый номер №, на котором расположен объект незавершенного строительства, процент готовности 30%.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Лайко Г.Т. к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области о признании недействительным отказа в продаже в собственность земельного участка и о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Лискина