Дело № 2-438/2011
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
24 марта 2011 года г.Тверь
Московский районный суд города Твери в составе председательствующего судьи Парфеновой Т.В., при секретаре Захаровой Я.А., с участием представителя истцов Ярош М.В., представителя ответчика Львова В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Немова Д.Б., Трофимова Т.В., Трофимова А.В., Лузина А.В. к Комитету по управлению имуществом Тверской области о признании недействительными приложений с расчетом эквивалента арендной платы к договору аренды земельного участкаУ с т а н о в и л:
Немов Д.Б., Трофимов Т.В., Трофимов А.В., Лузин А.В. обратились в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Тверской области о признании недействительными приложений с расчетом эквивалента арендной платы к договору аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 17.12.2009 года заключили с ответчиком договор аренды с множественностью лиц на стороне арендаторов в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером. .., площадью 32636 кв.м по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположено нежилое здание – машинный зал № 1 общей площадью 1922,3 кв.м, принадлежащий истцам на праве долевой собственности. Также на арендуемом земельном участке расположены еще три здания: две холодильно-компрессорные станции и здание распределительного устройства, принадлежащие. .. которое стороной указанного договора аренды не является. Согласно приложению № 2 к договору аренды истцы вносят арендую плату за земельный участок: Лузин А.В. - за 6011,55 кв.м, Немов Д.Б. – за 6011,55 кв.м, Трофимов А.В. – за 4007,7 кв.м, Трофимов А.В. – за 4007,7 кв.м, итого все арендаторы вносят арендную плату за земельный участок площадью 20038,50 кв.м. Однако по мнению истцов площадь части земельного участка, за которую они вносят арендную плату, должна определяться исходя из предельных размеров площади земельного участка, занятой принадлежащим им зданием. Расчет площади земельного участка (Приложение № 2 к договору) ничем не обоснован. Рассчитанная в нем площадь земельного участка в десять раз превышает площадь застройки зданием, расположенным на этом участке. В п. 7.2 договора аренды стороны определили, что в связи с фактическим использованием данного земельного участка с момента регистрации права собственности на объект недвижимого имущества арендаторы обязаны одновременно с внесением первого платежа уплатить сумму, эквивалентную размеру арендной платы за занимаемый земельный участок с 06.07.2007 года по дату заключения настоящего договора. Однако при заключении договора истцам не была известна денежная сумма, которую они обязаны уплатить. 17.02.2010 года ответчик направил истцам расчет эквивалента арендной платы (приложение к договору) за период с 06.07.2007 года по 25.12.2009 года, по которому Трофимов А.В. и Трофимов Т.В. обязаны уплатить 579284 руб., Лузин А.В. и Немов Д.Б. - 868925,48 руб. каждый. Истцы не согласны с произведенным расчетом, поскольку в нем применялись арендные ставки, действовавшие только в 2009 году. В связи с этим истцы просили признать недействительными: приложение № 2 к договору аренды от 17.12.2009 года с расчетом площади земельного участка, передаваемого в аренду истцам; приложение № 2 с расчетом арендной платы за период с 06.07.2007 года по 25.12.2009 года по ставкам 2009 года.
В ходе судебного разбирательства от представителя истцов, наделенного соответствующими полномочиями, Ярош М.В., поступило заявление об отказе от исковых требований о признании недействительным: приложения № 2 к договору аренды от 17.12.2009 года с расчетом площади земельного участка, передаваемого в аренду истцам и о прекращении производства по делу в этой части. Данный отказ принят судом, производство по делу в части требований о признании недействительным приложения № 2 к договору аренды от 17.12.2009 года прекращено.
В оставшейся части представитель истцов поддержала исковые требования о признании недействительными приложений с расчетом эквивалента арендной платы к договору аренды земельного участка, обосновав их доводами о том, что площадь земельного участка, исходя из которой произведен расчет эквивалента арендной платы, ничем не обоснована, к условиям договора аренды отношения не имеет, в десять раз превышает площадь застройки зданием (2116 кв.м), расположенным на этом земельном участке. Таким образом, расчет эквивалента арендной платы противоречит п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 35 ЗК РФ. Положения о неосновательном обогащении, на которые ссылается ответчик, в данном случае не применимы, так как истцы приобрели право пользования земельным участком в силу закона.
Представитель ответчика Львов В.А. иск не признал на основании доводов, приведенных в письменном отзыве, где указано, что договор аренды земельного участка от 17.12.2009 года заключен между истцами и ответчиком на основании ст. 36 ЗК РФ, поскольку они являются собственниками зданий, расположенных на этом земельном участке. Расчет эквивалента арендной платы не является неотъемлемой частью данного договора, не возлагает на истцов какие-либо обязанности, не нарушает их права. Доводы истцов о невозможности использования в упомянутом расчете ставок арендной платы, действовавших в 2009 году, могут быть заявлены и оценены при рассмотрении судом спора о взыскании с истцов соответствующих денежных средств. Поскольку до 17.12.2009 года истцы не являлись арендаторами земельного участка, а также плательщиками земельного налога, на их стороне образовалось неосновательное обогащение в виде невнесенной платы за пользование земельным участком. Размер неосновательного обогащения рассчитан комитетом по ставкам, действовавшим в 2009 году, так как намерение истцов оформить права на землю было реализовано только в 2009 году. К этому времени нормативные документы, которые применялись при определении размера арендной платы в 2007, 2008 годах, утратили силу. Кроме того, представитель ответчика пояснил суду, что расчет площади земельного участка, исходя из которой Комитет исчислил эквивалент арендной платы, произведен верно, пропорционально доле истцов в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке.
Представитель третьего лица, не заявляющего собственных требований на предмет спора – ОАО «Тверской полиэфир», надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, своего представителя не направил.
Выслушав доводы представителей истцов и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что истцам принадлежит на праве долевой собственности (по 3/10 доли - Лузину А.В. и Немову Д.Б.; по 1/5 доли - Трофимову А.В. и Трофимову Т.В.) нежилое здание - машинный зал № 1 общей площадью 1922,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 32636 кв.м с кадастровым номером. .., что подтверждено копиями свидетельств о государственной регистрации права от 06.07.2007 года. .., а также выпиской из ЕГРП от 11.02.2011 года.
Помимо истцов, собственниками находящихся на данном земельном участке зданий: распределительного устройства площадью 256,6 кв.м, холодильно-компрессорных станций площадью 659,2 кв.м и 291,8 кв.м, является ОАО «Тверской полиэфир», что подтверждено копиями свидетельств о государственной регистрации права от 20.11.2007 года. .. от 14.08.2008 года. .., выписками из ЕГРП от 28.02.2011 года.
17.12.2009 года Немов Д.Б., Трофимов Т.В., Трофимов А.В., Лузин А.В. заключили с Комитетом по управлению имуществом Тверской области договор аренды с множественностью лиц на стороне арендаторов в отношении вышеуказанного земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером. .. Данный участок был предоставлен арендаторам под производственные здания: здание распределительного устройства (РП-16), две холодильно-компрессорные станции, машинный зал № 1. Срок действия договора – с 17.12.2009 года по 16.12.2058 года. По акту приема-передачи от 17.12.2009 года земельный участок передан арендаторам. Регистрация договора проведена в установленном порядке.
В пункте 7.2 данного договора стороны определили, что в связи с фактическим использованием земельного участка с момента регистрации права собственности на объект недвижимого имущества арендаторы обязаны одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную размеру арендной платы за занимаемый земельный участок по дату заключения данного договора в соответствии с расчетом: ОАО «Тверской полиэфир» за площадь 2677 кв.м с 20.11.2007 года, за площадь 9920,5 кв.м с 14.08.2008 года, Немов Д.Б., Трофимов Т.В., Трофимов А.В., Лузин А.В. с 06.07.2007 года.
Согласно представленным ответчиком расчетам (с учетом изменения первоначальных расчетов вследствие уменьшения значения коэффициента социально значимых особенностей на основании постановления администрации Тверской области от 29.12.2010 N 649-па) истцы обязаны уплатить за 29 месяцев, предшествовавших регистрации договора аренды: Трофимов А.В. и Трофимов Т.В. – по 483737 руб. каждый за использование частей земельного участка площадью по 4007,7 кв.м; Лузин А.В. и Немов Д.Б. – по 868925 руб. за использование частей земельного участка площадью по 6011,55 кв.м.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер платежей при заключении договора аренды от 17.12.2009 года был определен арендодателем в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, утвержденного постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па, с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, равного 3322,82 кв.м за 1 кв.м, утвержденного постановлением Администрации Тверской области от 30.12.2008 года № 503-па.
Суд соглашается с доводами истцов о неправомерном применении ответчиком в расчете эквивалента арендной платы за 2006 и 2007 годы сведений об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка, установленной с 2009 года на основании вышеуказанного постановления Администрации Тверской области, что влечет недействительность оспариваемых истцами расчетов.
В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
С учетом данных правил, принимая во внимание, что в договоре аренды от 17.12.2009 года стороны не определили порядок исчисления и сумму платежа, эквивалентную арендной плате, к правоотношениям сторон по использованию земельного участка, имевшим место в 2006 и 2007 году, возникшим вследствие приобретения истцами расположенного на нем объекта недвижимого имущества, необходимо применять законодательство, действовавшее в указанный период времени. Соответственно, при определении размера платежа за пользование земельным участком, эквивалентного сумме арендной платы, не мог быть применен показатель кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Администрации Тверской области от 30.12.2008 года № 503-па.
Доводы ответчика о необходимости расчета платы за пользование земельным участком в соответствии с нормами о неосновательном обогащении ошибочны.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Из смысла указанной статьи следует, что для ответчика неосновательно сбереженными являются денежные средства, не уплаченные им за земельный участок, которым он пользуется, не имея на это установленных законом или сделкой оснований.
Согласно ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В рассматриваемом случае следует исходить из наличия между истцами и ответчиками правоотношений, урегулированных договором аренды земельного участка от 17.12.2007 года, а также правомерного, основанного на ст. 35 ЗК РФ использования земельного участка, в период с 06.07.2007 года по дату заключения договора аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд в то же время не может согласиться с доводами истцов о неверном определении ответчиком площади земельного участка, за которую истцы обязаны внести платеж вследствие фактического его использования.
Размер платы за арендуемый земельный участок в оспариваемых истцами Приложениях к договору аренды правильно определен Комитетом пропорционально площади находящегося на нем принадлежащего истцам здания (1922,3 кв.м) к общей площади всех расположенных на данном земельном участке объектов недвижимого имущества (3129,9 кв.м).
Статья 321 ГК РФ предусматривает, что в случае участия в обязательстве нескольких должников, каждый из них обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.
Из ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что собственники объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке приобретают право на использование соответствующей части этого земельного участка для использования принадлежащего им здания строения, сооружения.
В силу пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок площадью 32636 кв.м был сформирован до заключения договора аренды между истцами и ответчиком, на нем располагается несколько производственных зданий, одно из которых - машинный цех общей площадью 1922,3 кв.м (61,4% от площади всех находящихся на земельном участке зданий) принадлежит истцам на праве долевой собственности Таким образом, с момента приобретения недвижимости в собственность истцы использовали соответствующую часть земельного участка, площадь которого пропорциональна площади принадлежащего им здания и определяет размер соответствующей платы за использование земельного участка. Доказательств обратного, а также установления при заключении договора аренды от 17.12.2009 года иного порядка исчисления площади, исходя из которой рассчитывается плата за фактическое использование земельного участка до регистрации договора аренды, использования истцами части земельного участка иной конкретной площади суду не представлено.
Доводы ответчика о том, что оспариваемые истцами расчеты эквивалента арендной платы не нарушают права последних, а истцы имеют права на судебную защиту только в качестве ответчиков в случае предъявления к ним иска о взыскании данной платы в судебном порядке, ошибочны. Данные расчеты содержат сумму, определенную истцом в соответствии с договором аренды, в рамках которого истцы обязаны оплатить фактическое пользование земельным участком, что дает им право на судебную защиту своих интересов в случае несогласия с рассчитанным истцом размером платежа.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Немова Д.Б., Трофимова Т.В., Трофимова А.В., Лузина А.В. к Комитету по управлению имуществом Тверской области о признании недействительными приложений с расчетом эквивалента арендной платы к договору аренды земельного участка удовлетворить.
Признать недействительными приложения - расчет эквивалента арендной платы к договору аренды от 17.12.2009 года № 372-з/09 земельного участка по адресу: <адрес> площадью 32636 кв. м с кадастровым номером. .., заключенному между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и Немовым Д.Б., Лузиным А.В., Трофимовым Т.В., Трофимовым А.В.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Московский районный суд г.Твери в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Т.В.Парфенова