Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дата обезличена года г. Рязань
Московский районный суд г. Рязани в составе: председательствующего - судьи Ботынёвой О.Н., при секретаре Елисеевой А.Д., с участием истца Чернышевой Т.В., её представителя Михалева М.Ю., действующего на основании доверенности № Номер обезличен от Дата обезличена года, ответчика Воропаевой Л.Ю., её представителя - адвоката Ковальского М.П., действующего на основании ордера № Номер обезличен от Дата обезличена г., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Чернышевой ФИО1 к Воропаевой ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
Чернышева Т.В. обратилась в суд с указанным иском к Воропаевой Л.Ю.
В обоснование исковых требований истец указала, что Дата обезличена года она заключила с Воропаевой Л.Ю. договор купли-продажи незавершенного строительством объекта жилого дома, находящегося по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен; договор был удостоверен нотариусом г. Рязани ФИО3 В тот же день ими был подписан передаточный акт, являющийся свидетельством полного исполнения договора.
Указанный договор не был зарегистрирован ею (истцом) в бюро технической инвентаризации города Рязани, как это было предусмотрено действующим в то время законодательством.
В настоящее время договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в ЮР.ЛИЦО по Рязанской области, однако ответчик Воропаева Л.Ю. уклоняется от регистрации перехода права собственности.
Кроме того, ответчик Воропаева Л.Ю. зарегистрировала право собственности на земельный участок под проданным Чернышевой Т.В. незавершенным строительством объектом жилого дома, находящимся по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен, и намерена его продать.
В исковом заявлении истец Чернышева Т.В. просит суд признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект жилого дома, находящийся по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен; обязать ЮР.ЛИЦО по Рязанской области отменить регистрацию права собственности земельного участка, под незавершенным строительством объектом - жилым домом, находящимся по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен, за Воропаевой Л.Ю.
В судебном заседании истец Чернышева Т.В., а также её представитель Михалев М.Ю. исковые требования поддержали в полном объеме по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении. Истец Чернышева Т.В. дополнительно объяснила, что она проживает в г. Рязани по адресу: ул. ..., дом Номер обезличен. Спорный земельный участок с находящимся на нем незавершенным строительством объектом жилого дома, является соседним. Она использует спорный земельный участок для огородничества и садоводства, построила там баню. Договор купли-продажи, заключенный между ней и Воропаевой Л.Ю., она не зарегистрировала в бюро технической инвентаризации, хотя знала о такой необходимости, была намерена сделать это позже, учитывая, что законом срок регистрации не установлен. О том, что Воропаева Л.Ю. оплачивает налоги за землю, ответчик ей никогда не говорила.
Ответчик Воропаева Л.Ю. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, суду объяснила, что в Дата обезличена году ей был выделен земельный участок для строительства жилого дома. Она закупила строительные материалы, а именно: блоки, плиты - наняла рабочих, которые начали строить дом, вырыли котлован, установили блоки под фундамент, уложили плиты перекрытия. В Дата обезличена году у неё родился ребёнок, и она приостановила строительство дома. В Дата обезличена году ей позвонили из земельного департамента и сказали, что если она не будет строить дом, участок конфискуют, поэтому, не имея возможности продолжить строительство, она решила продать незавершенный строительством объект. Её соседка по этому земельному участку Чернышева Т.В. предложила купить незавершенный строительством объект за ... рублей, но поскольку такой денежной суммы у Чернышевой Т.В. не было, между ней и истцом был в письменной форме заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта жилого дома за ... рублей. Договор удостоверен нотариусом. Деньги в сумме, указанной в договоре, она от покупателя Чернышевой Т.В. получила в полном объеме. Но по устной договоренности Чернышева Т.В. покупала незавершенный строительством объект не за ... рублей, как указано в договоре купли-продажи, а за ... рублей, остаток долга Чернышева Т.В. до сих пор не погасила. Дополнительный договор или долговая расписка ими не оформлялась, так как она доверяла Чернышевой Т.В. Кроме того, поскольку Чернышева Т.В. сразу не зарегистрировала договор в бюро технической инвентаризации города Рязани, она (Воропаева Л.Ю.) уплачивала налоги, поэтому полагает, что земельный участок и находящийся на нем незавершенный строительством объект жилого дома находятся в её собственности.
Представитель третьего лица - ЮР.ЛИЦО по Рязанской области, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не прибыл, о причинах неявки не сообщил. Суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В судебном заседании бесспорно установлено, что Дата обезличена года между Чернышевой Т.В. и Воропаевой Л.Ю. в письменной форме заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта жилого дома, находящегося по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен; договор удостоверен нотариусом г. Рязани ФИО3
Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями сторон, а также копией договора, представленной в материалы дела.
В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В материалы дела представлен передаточный акт, подписанный Воропаевой Л.Ю. и Чернышевой Т.В. Дата обезличена года, в котором указано, что первая передала, а вторая приняла незавершенный строительством объект жилого дома по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен; расчеты между сторонами произведены полностью; претензий друг к другу стороны не имеют; настоящий акт является свидетельством полного исполнения договора.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В п.2 договора купли-продажи, заключенном Дата обезличена года между истцом и ответчиком, указано: «По взаимному соглашению стороны условились, что цена указанного незавершенного строительством объекта жилого дома составляет ... рублей, причем между сторонами согласовано, что эта цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине. Указанный незавершенный строительством объект жилого дома продан покупателю за ... рублей, уплачиваемых покупателем продавцу полностью в течение дня после подписания настоящего договора», - из чего суд делает вывод о том, что Воропаева Л.Ю. продала незавершенный строительством объект вместе с земельным участком Чернышевой Т.В., получив деньги с покупателя как за незавершенный строительством объект, так и за земельный участок, поскольку отдельно стоимость земельного участка договором не определялась.
Кроме того, следуя статье 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно решению исполнительного комитета Рязанского областного совета народных депутатов от 30 апреля 1991 г. № 152/8 «Об установлении предельных размеров земельных участков, выделяемых гражданам», предельные нормы предоставления земельных участков на семью для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома в городах, рабочих поселках и районных центрах в соответствии с градостроительными требованиями установлены до 0,10 га.
Из представленного истцом Чернышевой Т.В. в материалы дела государственного акта на право пользования землей серии Номер обезличен Номер обезличен от Дата обезличена года усматривается, что исполнительным комитетом Рязанского городского совета народных депутатов за землепользователем Воропаевой Л.Ю. закрепляются в бессрочное пользование Номер обезличен гектаров земли на ул. ... г. Рязани в границах согласно плану землепользования для строительства индивидуального жилого дома.
Как объяснила суду ответчик Воропаева Л.Ю., ул. ... была переименована в ..., что подтверждается и справкой от Дата обезличена года, выданной адресно-кадастровым отделом Рязанского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», имеющейся в материалах дела.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата обезличена года Номер обезличен, земельный участок, имеющий кадастровый (или условный) номер Номер обезличен, расположенный по адресу: г. Рязань, ..., дом Номер обезличен, зарегистрирован за Воропаевой Л.Ю. Назначение объекта: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома. Площадь объекта: 600 кв.м.
Из извлечения из технического паспорта частного домовладения, расположенного по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен, усматривается, что площадь земельного участка по документам и по фактическому использованию составляет Номер обезличен кв.м.
Из вышеприведенных актов явствует, что земельный участок площадью Номер обезличен кв.м, на котором находится незавершенный строительством объект, переданный продавцом Воропаевой Л.Ю. покупателю Чернышевой Т.В., не превышает предельных норм предоставления земельных участков для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома в городе Рязани, то есть имеет размер, необходимый для использования незавершенного строительством объекта жилого дома, следовательно, права на весь спорный земельный участок переходят к покупателю незавершенного строительством объекта жилого дома, расположенного на земельном участке, то есть от Воропаевой Л.Ю. к Чернышевой Т.В.
Согласно сообщению председателя комитета по земельным ресурсам администрации г. Рязани ФИО4 за исх. Номер обезличен от Дата обезличена г., в Комитет не поступало на рассмотрение и согласование землеустроительное дело по установлению границ земельного участка, расположенного на адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен. л.д.Номер обезличен).
Из письма заместителя начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы Номер обезличен по Рязанской области ФИО5 за исх. Номер обезличен дсп от Дата обезличена года усматривается, что Воропаевой ФИО2 произведено начисление земельного налога на земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен расположенный на адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен, за период Дата обезличена годы в размере ... рубля ... копейки. Земельный налог не оплачен. Начисление налога на имущество не производилось.л.д.Номер обезличен).
Из представленных ответчиком Воропаевой Л.Ю. налоговых уведомлений и извещений видно, что она оплачивала налог на строение сумме ... руб. в Дата обезличена г., ... руб. в ... г. Однако из указанных документов не следует, что налог оплачивался именно за спорный земельный участок либо незавершенный строительством объект жилого дома. Факт уплаты Воропаевой Л.Ю. в ... г.г. налога на строение не указывает на недействительность договора купли-продажи. Кроме того, Воропаева Л.Ю. до рассмотрения в судебном заседании настоящего иска не предъявляла Чернышевой Т.В. претензий из-за того, что ей приходится оплачивать земельный налог за проданный участок.
Из накладных, квитанций и счетов, представленных в материалы дела ответчиком Воропаевой Л.Ю. в подтверждение того, что договор купли-продажи незавершенного строительством объекта жилого дома в действительности был заключен на сумму ... рублей, а не ... руб., как указано в договоре, видно, что она приобретала в Дата обезличена году строительные блоки ФБС на суммы ... руб., ... руб., ... руб., оплачивала услуги по съёмке и разбивке участка жилого дома в размере ... руб. Суд полагает, что перечисленными документами не подтверждается цена договора купли-продажи незавершенного строительством объекта жилого дома. Цена договора не состоит в прямой связи с затратами, понесенными продавцом. Кроме того, строительные материалы были приобретены Воропаевой Л.Ю. в ... году, а договор купли-продажи заключен в ... году, стоимость товаров и услуг изменилась.
Свидетель ответчика ФИО6 суду показала, что у Воропаевой Л.Ю. был земельный участок в п. ... г. Рязани, на котором она намеревалась строить дом. С этой целью Воропаева Л.Ю. с помощью рабочих выкопала на земельном участке котлован и установила блоки фундамента для будущего дома. Потом у неё родился ребенок, и строительство дома было приостановлено. Через несколько лет ей позвонили из земельного департамента и сказали, что участок надо продать либо продолжить строительство, иначе участок отнимут. Воропаева Л.Ю. продала участок соседке за ... тысяч рублей. Поскольку у покупательницы не было сразу такой суммы, а продать участок надо было срочно, был составлен письменный договор купли-продажи, в котором была указана та денежная сумма, которую покупательница могла заплатить единовременно. Между Воропаевой Л.Ю. и покупательницей была устная договоренность о том, что оставшуюся сумму покупательница будет выплачивать постепенно. Впоследствии Воропаева Л.Ю. неоднократно высказывала жалобы на то, что женщина, купившая земельный участок, деньги в полном размере так и не отдала.
Суд обращает внимание на то, что в своих показаниях свидетель ФИО6 всё время говорит о том, что Воропаева Л.Ю. продала соседке «земельный участок», а не только незавершенный строительством объект жилого дома. Кроме того, свидетель сообщила, со слов ответчика, что на спорном земельном участке был выкопан котлован и установлены блоки фундамента, других строительных материалов не было и других работ по строительству дома не велось.
По инициативе истца в судебном заседании допрошены свидетели ФИО7, проживающий по адресу: г. Рязань, ул. ..., д. Номер обезличен, ФИО8, проживающий по адресу: г. Рязань, ул. ..., д. Номер обезличен, ФИО9, проживающий по адресу: г. Рязань, 1..., д. Номер обезличен. Все указанные свидетели показали, что в Дата обезличена году их соседка Чернышева Т.В., проживающая по адресу: г. Рязань, ул. ... д. Номер обезличен, купила земельный участок с объектом незавершенного строительства на нем по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен. Участок примыкает к участку, где находится дом № Номер обезличен, в котором проживает истец. На спорном земельном участке в то время имелся котлован, земля, изъятая из котлована, и установленные в котловане фундаментные строительные блоки, других строительных материалов не было, перекрытия или стены дома отсутствовали. Чернышева Т.В. и её семья засыпали котлован землей, на участке разбили сад, огород. Частично на спорном участке и частично на участке, изначально принадлежавшем Чернышевой Т.В., возведена хозяйственная постройка (баня). На вопросы соседей семья Чернышевой Т.В. отвечала, что они купили этот земельный участок, поэтому и занимаются строительством и огородничеством на нем.
Показания свидетелей о возведении на обоих смежных участках хозяйственной постройки подтверждаются также кадастровым паспортом от Дата обезличена года, представленным в материалы дела истцом.
По ходатайству ответчика Воропаевой Л.Ю. в материалы дела приобщен топографический план от Дата обезличена г. Указанным документом ответчик желала доказать, что нежилое строение возведено на земельном участке, изначально принадлежавшем Чернышевой Т.В., а не на спорном участке. Однако, топографический план не содержит реквизитов, по которым можно соотнести чертеж со спорным участком, не указан номер дома. Кроме того, из плана не усматривается, что хозяйственная постройка находится на том же участке, что и жилой дом, поскольку участок, изображенный на чертеже, не разделен на два землевладения, что как раз в большей степени свидетельствует в пользу истца Чернышевой Т.Н.
Согласно пункту 9.1 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N137-ФЗ, граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки.
Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п.2 ст.4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, анализируя исследованные в судебном заседании представленные сторонами доказательства, суд находит, что Воропаева Л.Ю. продала Чернышевой Т.В. Дата обезличена года незавершенный строительством объект жилого дома, находящийся по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен, вместе с находящимся под ним земельным участком площадью 600 кв.м., получив от покупателя Чернышевой Т.В. всю определенную договором купли-продажи денежную сумму. Чернышева Т.В. владеет и пользуется земельным участком. Иные лица ни на незавершенный строительством объект, ни на земельный участок не претендуют, договор купли-продажи никем не оспорен.
То обстоятельство, что Чернышева Т.В. до сих не зарегистрировала договор купли-продажи от Дата обезличена года в бюро технической инвентаризации, не влияет на правоотношения сторон, поскольку срок регистрации не определен законодательством.
Фактически же действия Чернышевой Т.В., передавшей деньги в сумме, определенной договором, продавцу Воропаевой Л.Ю., а также действия Воропаевой Л.Ю., принявшей деньги от Чернышевой Т.В. во исполнение договора купли-продажи, свидетельствуют об исполнении сторонами условий договора, о чем ими был составлен и подписан соответствующий акт.
В судебном заседании ответчик Воропаева Л.Ю. подтвердила, что истец Чернышева Т.В. и её представитель многократно, около 15 раз, обращались к ней с просьбой о государственной регистрации договора купли-продажи, но она им отказывала, то есть фактически Воропаева Л.Ю. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Таким образом, суд полагает, что право собственности на незавершенный строительством объект жилого дома, находящийся по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен, принадлежит истцу Чернышевой Т.В., и ответчик Воропаева Л.Ю. была не вправе регистрировать право собственности на земельный участок, находящийся под ним. Следовательно, государственная регистрация права собственности земельного участка за Воропаевой Л.Ю. произведена ошибочно и подлежит отмене.
Что касается объяснений ответчика Воропаевой Л.Ю. и её свидетеля ФИО6 о том, что в действительности земельный участок был продан не за ... рублей, как указано в договоре купли-продажи, а за ... рублей, суд полагает, что это обстоятельство не доказано ответчиком. В этом случае речь могла бы идти фактически о договоре займа, где Воропаева Л.Ю. являлась бы займодавцем, а Чернышова Т.В. заёмщиком. Договор займа, в соответствии со ст. 812 ГК РФ, оспаривание договора займа путем свидетельских показаний не допускается. Между Чернышевой Т.В. и Воропаевой Л.Ю. письменных документов, свидетельствующих о том, что истец должна ответчику деньги, не составлялось.
Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку исковые требования Чернышевой Т.В. суд удовлетворяет полностью, то с ответчика Воропаевой Л.Ю. следует взыскать в пользу истца уплаченную ею государственную пошлину в размере ... рубль ... копейки.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Чернышевой ФИО1 к Воропаевой ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать за Чернышевой ФИО1 право собственности на незавершенный строительством объект жилого дома, находящегося на земельном участке, имеющем кадастровый (или условный) номер Номер обезличен, по адресу: г. Рязань, ..., д. Номер обезличен.
Обязать ЮР.ЛИЦО по Рязанской области отменить государственную регистрацию права собственности земельного участка имеющего кадастровый (или условный) номер Номер обезличен, расположенного по адресу: г. Рязань, ..., дом Номер обезличен, площадью Номер обезличен кв.м., за Воропаевой ФИО2
Взыскать с Воропаевой ФИО2 в пользу Чернышевой ФИО1 судебные расходы в размере ... (...) рубль ... копейки.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Московский районный суд города Рязани в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.
Судья О.Н. Ботынёва