Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
...... года г. Рязань
Московский районный суд г. Рязани в составе:
председательствующего судьи Здор Т.В.,
при секретаре Джумабаевой Ю.Н.,
с участием представителя истца Момот П.И. – Косточкиной Е.С., действующей на основании доверенности от ......,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Момот П.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «.......» о понуждении заключения договора купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
Момот П.И. обратился в суд с иском к ООО «.......» о понуждении заключения договора купли-продажи, мотивируя тем, что ...... между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №. Предметом указанного договора явилось приобретение истцом права собственности на двухкомнатную квартиру № на ....... этаже, во вновь построенном доме по адресу: <адрес> (адрес строительный). Параметры квартиры: общая проектная площадь ....... кв. м; в том числе, жилая – ....... кв. м; площадь лоджий ....... кв. м (п. 1.2. предварительного договора).
Стороны по окончании строительства жилого дома по адресу: <адрес> (адрес строительный) обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать его в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области (п. 1.1. предварительного договора).
Согласно условиям предварительного договора, Момот П.И. обязался оплатить стоимость квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра ....... рублей, из которых ....... % общей площади должны были быть уплачены не позднее ......, ....... % - при заключении основного договора купли-продажи (п. 2.1., 2.2. предварительного договора). Ориентировочный срок окончания строительства дома – ...... года (п. 1.6. предварительного договора).
...... во исполнение предварительного договора истцом была произведена оплата в размере ....... рублей, что подтверждается договором купли-продажи векселей № от ......, актом приема – передачи векселей к договору купли-продажи векселей № от ......, актом приема-передачи векселя от ......, простым векселем от ...... сер №.
Кроме того, по этому же предварительному договору от ...... № была произведена оплата в размере ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком, ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком, по договору № н от ...... произведена оплата в размере ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком, а также оплата за пожарную остановку по договору № от ...... в размере ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком.
Таким образом, обязанность по платежам во исполнение предварительного договора № от ...... и договора № от ...... была исполнена Момот П.И. в полном объеме.
В августе этого года юр. лицо1 вручил истцу проект договора № об участии в долевом строительстве от ......, предметом которого явилось привлечение денежных средств Участника для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, с целью приобретения Участником в будущем права собственности на:
- двухкомнатную квартиру, строительный номер ......., общей проектной площадью ....... кв. м, в том числе жилой проектной площадью – ....... кв. м и проектной площадью лоджий ....... и ....... кв. м (коэффициент 0, 5 согласно СНиП 2.08.01-89*), расположенную на четвертом этаже вышеуказанного жилого дома;
- нежилое помещение ....... (кладовую) общей проектной площадью ....... кв. м, расположенное между ....... и ....... этажами вышеуказанного жилого дома.
Срок передачи объектов Участнику – ...... года.
Кроме того, вместе с проектом договора Момот П.И. были переданы соглашение от ...... о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры № от ......, дополнительное соглашение к договору инвестирования строительства жилья от ...... с изменением срока окончания строительства жилого дома (в отношении квартиры), дополнительное соглашение к договору инвестирования строительства жилья от ...... с изменением срока окончания строительства жилого дома (в отношении кладовой).
В связи с тем, что у Момот П.И. возникли претензии в отношении вышеназванных договора и соглашений, в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору № об участии в долевом строительстве и проект договора с учетом разногласий. Основным мотивом поданных истцом разногласий послужил тот факт, что основной договор № долевого участия в строительстве жилья, направленный в его адрес ответчиком, существенно отличался от предварительного договора купли-продажи <адрес> от .......
...... юр. лицо1 направило в адрес истца ответ на протокол разногласий, в котором частично претензии были приняты. Однако в полном объеме стороны не пришли к взаимному соглашению относительно указанного договора.
Эти обстоятельства послужили основанием для обращения Момот П.И. в суд с исковым заявлением о понуждении заключения договора долевого участия в строительстве жилья.
Решением Рязанского районного суда Рязанской области в удовлетворении исковых требований Момот П.И. было отказано. Основным доводом, послужившим отказом в удовлетворении иска было то, что на момент рассмотрения спора в суде дом, в котором истец приобрел квартиру и кладовую был введен в эксплуатацию. Таким образом, в отношении спорных объектов не мог быть заключен договор долевого участия в строительстве жилья.
После вступления указанного решения в законную силу, Момот П.И. направил в адрес юр. лицо1 письмо с просьбой заключить договор в отношении квартиры и кладовой, а также акт, в котором указаны недостатки, которые подлежали устранению в квартире и кладовой.
Ответ на письмо истец не получил. Позднее Момот П.И. было сообщено о том, что юр. лицо1 реорганизовано и что на сегодняшний день его правопреемником стало ООО «.......», которому перешли все права и обязанности юр. лицо1. Также были вручены копии свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме слияния общества с ограниченной ответственностью юр. лицо1 а также копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица о внесении записи о создании юридического лица путем реорганизации в форме слияния общества с ограниченной ответственностью «.......».
Таким образом, все права и обязанности юр. лицо1 перешли к ООО «.......».
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Момот П.И. в Московский районный суд г. Рязани с иском к ООО .......» о признании права собственности на квартиру и кладовую.
Решением Московского районного суда г. Рязани от ......, оставленным без изменения кассационным определением Рязанского областного суда от ......, в удовлетворении исковых требований было отказано по тем мотивам, что предварительный договор являлся основанием для заключения основного договора, а не для передачи имущества.
На сегодняшний день истец не может реализовать свое право собственности, поскольку юр. лицо1 не существует, как юридическое лицо. Однако имеется правопреемник – ООО «.......», который в данном случае и должен отвечать по обязательствам юр. лицо1. Просит суд понудить ООО «.......» к заключению договора купли-продажи с Момот П.И. на следующих условиях:
Договор
купли-продажи недвижимости
Город Рязань
Общество с ограниченной ответственностью «.......», в лице директора Д.А.В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Момот П.И., дата рождения ......, паспорт № выдан ...... ......., зарегистрирован по адресу: <адрес>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.1. Предметом настоящего договора являются взаимоотношения сторон, связанные с приобретением Покупателем права собственности на:
- двухкомнатную квартиру, строительный номер № общей проектной площадью ....... кв. м., в том числе жилой проектной площадью ....... кв. м и проектной площадью лоджий ....... кв. м и ....... кв. м (коэффициент 0, 5 согласно СНиП 2.08.01-89*), расположенную на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилое помещение № (кладовую) общей проектной площадью ....... кв. м, расположенное между ....... и ....... этажами жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, далее именуемые «Объекты».
1.2. Срок окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию - ...... года.
1.3. Долю «Продавца» образуют все иные квартиры, нежилые помещения, на которые не заключены предварительные купли-продажи с иными лицами, вспомогательные строения и сооружения, а также все иное имущество и имущественные права в строящемся объекте.
1.4. Уровень отделки квартиры:
- установлена входная дверь и дверь на лоджию;
- застеклены рамы окон и лоджий;
- оштукатурены стены;
- сделана цементная стяжка пола;
- установлены системы электроснабжения;
- разводка горячего и холодного водоснабжения;
- смонтировано отопление, канализация, газоснабжение;
- установлены унитаз, плита, ванна, приборы учета водоснабжения, газовая плита.
Средства пожарной безопасности устанавливаются за счет «Покупателя».
2. Объем и условия оплаты.
2.1. Стоимость одного квадратного метра указанной квартиры на момент заключения настоящего договора составляет ....... рублей.
Лоджия (балкон) в общую площадь квартиры не входит и оплачивается «Покупателем» отдельно, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент внесения платежа с коэффициентом 1.
2.2. «Покупатель» оплачивает стоимость приобретаемой квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, по следующему графику:
- № % общей площади не позднее ......;
- ....... % общей площади – при заключении основного договора купли-продажи.
2.3. «Покупатель» оплачивает стоимость приобретаемой квартиры путем передачи ценной бумаги (беспроцентного, простого банковского векселя). Вексель передается по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
2.4. На день передачи очередного векселя стоимость квадратного метра определяется «Продавцом». На ранее оплаченную площадь изменение стоимости квадратного метра не распространяется.
2.5. После оплаты ....... % общей площади квартиры (с учетом площади лоджий) стоимость одного квадратного метра фиксируется и оставшаяся неоплаченная площадь оплачивается исходя из стоимости одного квадратного метра последнего платежа.
2.6. Окончательная площадь квартиры будет определена в соответствии с данными извлечения из технического паспорта на жилой дом, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация» по Рязанской области «Продавцу». Обмер производится в момент фактической готовности дома в квартире со стенами и межкомнатными перегородками, предусмотренными проектом без их отделки гипсокартоном и другими материалами. При подсчете площади квартиры для расчета ее договорной стоимости площадь лоджий учитывается с коэффициентом ........
2.7. После оформления Продавцом извлечения из технического паспорта на построенный жилой дом стороны производят окончательный расчет по договору.
Если площадь квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора больше проектной на ....... %, то Покупатель в ....... срок с момента письменного извещения Продавцом обязан произвести доплату за большую площадь, исходя из стоимости квадратного метра на момент последнего взноса.
Если площадь квартиры, указной в п. 1.2. Договора меньше проектной площади на .......%, то Продавец обязан произвести возврат денежных средств за недостающую площадь, исходя из стоимости ....... кв. м на момент внесения последнего взноса.
В случае несоответствия проектной и фактической площадей с учетом площади лоджии менее чем на ....... % перерасчет стоимости квартиры не производится.
2.8. Стоимость квартиры на момент заключения договора купли-продажи составляет общую стоимость всех платежей, произведенных в соответствии с условиями настоящего договора.
2.9. Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
3. Обязательства и права сторон.
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Выполнять функции по финансированию проектирования и строительства, указанного в п. 1.1. настоящего договора жилого дома за счет собственных средств.
3.1.2. Осуществлять контроль и наблюдение за качеством строительства, а также соблюдением строительных норм и правил.
3.1.3. Обеспечить строительство технической документацией и технологическим оборудованием, материалами и конструкциями, осуществить пуско-наладочные работы, самостоятельно регулировать все взаимоотношения со всеми участниками строительства.
3.1.4. По запросу Покупателя информировать его о ходе строительства.
3.1.5. При условии полного выполнения обязательств по настоящему договору Покупателем и сдачи дома государственной комиссии в течение 50 дней Продавец регистрирует за собой право собственности на указанную в договоре квартиру и сдает документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совместно с Покупателем, для регистрации перехода права собственности на квартиру Покупателю.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Добросовестно выполнять свои обязательства по настоящему договору.
3.2.2. Своевременно уведомлять Продавца об изменении места жительства, паспортных данных, телефонов и другой информации, способной повлиять на выполнение обязательств по договору.
3.2.3. С момента регистрации право собственности на Объекты производить оплату за пользование водой, канализацией, газом, электроэнергией по фактическим затратам на основании счетов, выставляемых Продавцом либо эксплуатирующей организацией.
3.2.4. Покупатель возмещает Продавцу расходы, связанные с регистрацией его права собственности на квартиру (изготовление двух извлечений из технического паспорта, кадастрового паспорта, постановка на учет в органах технической инвентаризации, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности Продавца), а также расходы по оформлению квартиры на имя Покупателя (оплата государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности к Покупателю).
Продавец, в свою очередь, предоставляет Покупателю подлинные документы, подтверждающие фактические затраты.
3.2.5. До оформления права собственности на квартиру, а также до пуска газа, тепла и воды не менять входные двери и замки или представить Продавцу комплект ключей для доступа в квартиру.
В противном случае Продавец обладает правом вскрытия квартиры в случае необходимости пуска газа, тепла или воды, ревизии систем газо-, тепло-, водо-снабжения или в случае аварийных ситуаций и при этом не несет ответственности перед Покупателем.
3.2.6. Любые действия Покупателя внутри квартиры или на фасаде указанного жилого дома, влекущие изменение или нарушающие проектную внутриквартирную конструкцию дома (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.п.) или фасадное решение (установка кондиционеров, изменение остекления и т.п.) производятся только с письменного согласия Продавца.
В случае самовольного проведения Покупателем подобных действий, а также действий по самовольному производству отделочных и иных ремонтных работ до государственной регистрации права собственности Покупателя на указанную квартиру, Продавец имеет право своими силами без уведомления Покупателя восстановить прежнее состояние конструкций и сооружений. При этом стоимость квартиры увеличивается на на сумму, затраченную Продавцом на восстановительные работы, исходя из рыночных расценок затраченных строительных материалов и произведенных работ с коэффициентом 1, 5.
3.2.7. Покупатель обязан немедленно сообщать Продавцу об изменении места жительства, паспорта и других документов, удостоверяющих личность.
3.3. Продавец имеет право:
3.3.1. В соответствии с проектом определять ассортимент, марку, модель и иные характеристики применяемых строительных материалов и инженерного оборудования.
3.3.2. Предать квартиру под производство отделочных работ до сдачи дома в эксплуатацию.
3.4. Покупатель имеет право:
3.4.1. Получать информацию от Продавца о ходе строительства.
Начать самостоятельное производство отделочных и иных ремонтных работ в квартире только после подписания им с Застройщиком дополнительного соглашения к настоящему договору, определяющего фактическую площадь квартиры и окончательный расчет суммы инвестирования, а также акта приема- передачи квартиры.
3.4.2. После полного выполнения своих обязательств по настоящему договору и окончании строительства получить от Продавца для дальнейшего оформления права собственности документы для оформления права собственности на объекты, указанные в п.1.2. договора.
4. Гарантии.
4.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора и до момента возникновения у Покупателя права собственности на объекты, указанные в п. 1.2. настоящего договора, права третьих лиц на указанные объекты отсутствуют, не состоят в залоге, под арестом, запрещением, за нее не получен аванс, не заключены предварительные договоры с другими лицами.
4.2. Заказчик гарантирует:
- выполнение всех работ в полном объеме и в сроки, определенные условиями настоящего договора;
- качество выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами;
- своевременное устранение дефектов и недостатков, выявленных при приемке дома.
4.3. Качество строительно-монтажных работ, а также используемых материалов должно соответствовать строительным нормам и правилам, а также техническим условиям, действующим в РФ.
5. Ответственность сторон.
5.1.За невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим договором.
5.2. В случае нарушения Покупателем графика оплаты, установленного в п. 2.2. настоящего договора Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, уведомив об этом Покупателя.
Внесенная Покупателем денежная сумма возвращается ему Продавцом в течение ....... дней с момента расторжения договора за вычетом ....... %.
5.3. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Покупателя Продавец возвращает уплаченную Покупателем денежную сумму в течение ....... дней с момента расторжения договора с удержанием ....... %.
5.4. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору. Обстоятельствами непреодолимой силы являются: пожар, наводнение, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, забастовки, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора и другие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.
Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют форс-мажорные обстоятельства, обязана в .......-дневный срок письменно известить другую сторону о наступлении таких обстоятельств. Действие договора приостанавливается на срок, установленный сторонами, но не более, чем на ....... месяцев.
В случае более длительного срока действия форс-мажорных обстоятельств, стороны могут отказаться от исполнения обязательств по договору. Вопросы компенсации затрат и возмещения убытков, иные взаимные претензии решаются по договоренности сторон. При невозможности решить вопросы путем переговоров, споры решаются в суде в установленном порядке.
6. Прочие условия.
6.1.Покупатель вправе уступить свои права по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств по Покупателя и только с письменного согласия Продавца.
6.2. Стороны определили, что надлежащим уведомлением является почтовое отправление (заказное или с описью вложения), направленное одной стороне по адресу, указанному в разделе 8 настоящего договора (в случае если не было получено уведомление об изменении места жительства) или вручение одной стороной другой стороне лично под расписку.
6.3. По согласования сторон, сроки окончания строительства жилого дома и заключения основного договора купли-продажи квартиры могут быть изменены путем заключения дополнительного соглашения.
6.4. Продавец уведомляет Покупателя о необходимости явиться для регистрации основного договора купли-продажи квартиры путем направления заказных писем по адресу, указанному Покупателем в настоящем договоре либо путем передачи телефонограммы по контактному телефону, указанному Покупателем в настоящем Договоре.
6.5. В случае неявки Покупателя для регистрации основного договора купли-продажи квартиры без уважительных причин в указанное в уведомлении время, через один месяц с момента истечения срока, указанного в уведомлении, настоящий предварительный договор считается утратившим силу, а Продавец вправе заключить основной договор купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего Договора с другим Покупателем. В таком случае Продавец возвращает Покупателю средства, внесенные в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи путем передачи ценной бумаги (беспроцентного, простого банковского векселя) в течение одного месяца с момента предъявления соответствующего требования. Вексель передается по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
6.6. Покупатель вступает в Товарищество собственников жилья для дальнейшей эксплуатации жилого дома.
6.7. Любая информация о финансовом положении сторон и условиях настоящего договора считается конфиденциальной и не подлежит разглашению сторонами. Стороны не раскрывают существования договора и его условиям третьим лицам.
7. Заключительные положения.
7.1. В случае возникновения споров и разногласий по вопросам, предусмотренным настоящим договором или в связи с ним, стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. По всем вопросам, не урегулированным настоящим договором, споры решаются в суде в установленном порядке.
7.2. По соглашению сторон условия настоящего договора могут быть изменены. Все дополнения, приложения, изменения являются неотъемлемой частью настоящего договора, должны быть оформлены в письменной форме, а также подписаны уполномоченными представителями сторон.
7.3. Если одно или несколько положений настоящего договора становятся недействительными, действие всех остальных положений договора не прекращается. Недействительные положения заменяются новыми, максимально близкими по содержания и смыслу.
7.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон, третий – в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Подписи сторон.
Продавец: Покупатель:
Директор ______________ Д.А.В. ___________________ Момот П.И.
Представитель истца Момот П.И. – Косточкина Е.С. исковые требования поддержала в полном объеме по тем же основаниям.
Представитель ответчика ООО «.......» в судебное заседание не явился.
В соответствии с ч.2 ст.54 ГК РФ).
Согласно выписки из ЕГРЮЛ № от ...... местом нахождения ООО «.......» является: <адрес>.
О рассмотрении дела ответчик извещался судом повестками по указанному адресу, однако все судебные извещения были возвращены в связи с отсутствием адресата по данному адресу.
Применяя по аналогии правила ст.119 ГПК РФ суд при неизвестности места пребывания ответчика приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места нахождения ответчика.
На основании изложенного и с учетом мнения представителя истца Косточкиной Е.С. суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца Косточкину Е.С. суд находит исковые требования законными и подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ...... между Момот П.И. и ООО «.......», правопреемником которого является ООО «.......», был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №.
Согласно условиям договора стороны по окончании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (адрес строительный) обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать его в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области (п.1.1).
Согласно п.1.2 результатом деятельности сторон по настоящему договору является приобретение покупателем права собственности на двухкомнатную <адрес> (номер строительный) общей проектной площадью ....... кв.м., в том числе жилой – ....... кв.м., площадью лоджий ....... кв.м.
Согласно п. 7.1 предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения основного договора купли – продажи квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора.
Данные обстоятельства по делу подтверждаются объяснениями представителя истца, представленными в материалы дела копией предварительного договора купли-продажи от ......, копией вступившего в законную силу решения Рязанского районного суда от ......, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц № от ......, согласно которой ООО «.......» является правопреемником юр. лицо1 в результате реорганизации в форме слияния, копией вступившего в силу решения Московского районного суда г. Рязани от ......
В силу ст. 309 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГПК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
...... во исполнение предварительного договора Момот П.И. была произведена оплата в размере ....... рублей, что подтверждается договором купли-продажи векселей № от ......, актом приема – передачи векселей к договору купли-продажи векселей № от ......, актом приема-передачи векселя от ......, простым векселем от ...... №.
Кроме того, по этому же предварительному договору от ...... № была произведена оплата в размере ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком, ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком, по договору № н от ...... произведена оплата в размере ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком, а также оплата за пожарную установку по договору № от ...... в размере ....... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ...... и кассовым чеком.
Таким образом, обязанность по платежам во исполнение предварительного договора № от ...... и договора № от ...... была исполнена Момот П.И. в полном объеме.
Как следует из пояснений представителя истца Косточкиной Е.С. юр. лицо1 вручил истцу проект договора № об участии в долевом строительстве от ......, предметом которого явилось привлечение денежных средств Участника для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № с целью приобретения Участником в будущем права собственности на:
- двухкомнатную квартиру, строительный номер ......., общей проектной площадью ....... кв. м, в том числе жилой проектной площадью – ....... кв. м и проектной площадью лоджий ....... и ....... кв. м (коэффициент 0, 5 согласно СНиП 2.08.01-89*), расположенную на четвертом этаже вышеуказанного жилого дома;
- нежилое помещение ....... (кладовую) общей проектной площадью ....... кв. м, расположенное между ....... и ....... этажами вышеуказанного жилого дома.
Срок передачи объектов Участнику – ...... года.
Кроме того, вместе с проектом договора Момот П.И. были переданы соглашение от ...... о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры № от ......, дополнительное соглашение к договору инвестирования строительства жилья от ...... с изменением срока окончания строительства жилого дома (в отношении квартиры), дополнительное соглашение к договору инвестирования строительства жилья от ...... с изменением срока окончания строительства жилого дома (в отношении кладовой).
В связи с тем, что у Момот П.И. возникли претензии в отношении вышеназванных договора и соглашений, им в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору № об участии в долевом строительстве и проект договора с учетом разногласий. Основным мотивом поданных истцом разногласий послужил тот факт, что основной договор № долевого участия в строительстве жилья, направленный в его адрес ответчиком, существенно отличался от предварительного договора купли-продажи квартиры № от .......
...... юр. лицо1 направило в адрес истца ответ на протокол разногласий, в котором частично претензии были приняты. Однако в полном объеме стороны не пришли к взаимному соглашению относительно указанного договора.
Эти обстоятельства послужили основанием для обращения Момот П.И. в суд с исковым заявлением о понуждении заключения договора долевого участия в строительстве жилья.
Решением Рязанского районного суда Рязанской области от ...... в удовлетворении исковых требований Момот П.И. было отказано. Основным доводом, послужившим отказом в удовлетворении иска было то, что на момент рассмотрения спора в суде дом, в котором истец приобрел квартиру и кладовую был введен в эксплуатацию. Таким образом, в отношении спорных объектов не мог быть заключен договор долевого участия в строительстве жилья.
После вступления указанного решения в законную силу, Момот П.И. направил в адрес юр. лицо1 письмо с просьбой заключить договор в отношении квартиры и кладовой, а также акт, в котором указаны недостатки, которые подлежали устранению в квартире и кладовой.
Ответ на письмо истец не получил.
Позднее Момот П.И. было сообщено о том, что юр. лицо1 реорганизовано и что на сегодняшний день его правопреемником стало ООО «.......», которому перешли все права и обязанности юр. лицо1 Также были вручены копии свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме слияния ФИО21 а также копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица о внесении записи о создании юридического лица путем реорганизации в форме слияния общества с ограниченной ответственностью «.......».
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что Момот П.И. свои обязательства по предварительному договору выполнил в полном объеме, однако ООО «.......» до настоящего времени уклоняется от выполнения своих, в связи с чем суд считает, что исковые требования Момот П.И. о понуждении заключения договора купли-продажи подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.39, 173, 194-198 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Момот П.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «.......» о понуждении заключения договора купли-продажи, удовлетворить.
Понудить Общество с ограниченной ответственностью «.......» заключить с Момот П.И. договор купли – продажи на следующих условиях:
Договор
купли-продажи недвижимости
Город Рязань
Общество с ограниченной ответственностью «.......», в лице директора Д.А.В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Момот П.И., дата рождения ......, ......., зарегистрирован по адресу: <адрес>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.1. Предметом настоящего договора являются взаимоотношения сторон, связанные с приобретением Покупателем права собственности на:
- двухкомнатную квартиру, строительный номер ....... общей проектной площадью ....... кв. м., в том числе жилой проектной площадью ....... кв. м и проектной площадью лоджий ....... кв. м и ....... кв. м (коэффициент 0, 5 согласно СНиП 2.08.01-89*), расположенную на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилое помещение ....... (кладовую) общей проектной площадью ....... кв. м, расположенное между ....... и ....... этажами жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, далее именуемые «Объекты».
1.2. Срок окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию - ...... года.
1.3. Долю «Продавца» образуют все иные квартиры, нежилые помещения, на которые не заключены предварительные купли-продажи с иными лицами, вспомогательные строения и сооружения, а также все иное имущество и имущественные права в строящемся объекте.
1.4. Уровень отделки квартиры:
- установлена входная дверь и дверь на лоджию;
- застеклены рамы окон и лоджий;
- оштукатурены стены;
- сделана цементная стяжка пола;
- установлены системы электроснабжения;
- разводка горячего и холодного водоснабжения;
- смонтировано отопление, канализация, газоснабжение;
- установлены унитаз, плита, ванна, приборы учета водоснабжения, газовая плита.
Средства пожарной безопасности устанавливаются за счет «Покупателя».
2. Объем и условия оплаты.
2.1. Стоимость одного квадратного метра указанной квартиры на момент заключения настоящего договора составляет ....... рублей.
Лоджия (балкон) в общую площадь квартиры не входит и оплачивается «Покупателем» отдельно, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент внесения платежа с коэффициентом 1.
2.2. «Покупатель» оплачивает стоимость приобретаемой квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, по следующему графику:
- ....... % общей площади не позднее ......;
- ....... % общей площади – при заключении основного договора купли-продажи.
2.3. «Покупатель» оплачивает стоимость приобретаемой квартиры путем передачи ценной бумаги (беспроцентного, простого банковского векселя). Вексель передается по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
2.4. На день передачи очередного векселя стоимость квадратного метра определяется «Продавцом». На ранее оплаченную площадь изменение стоимости квадратного метра не распространяется.
2.5. После оплаты ....... % общей площади квартиры (с учетом площади лоджий) стоимость одного квадратного метра фиксируется и оставшаяся неоплаченная площадь оплачивается исходя из стоимости одного квадратного метра последнего платежа.
2.6. Окончательная площадь квартиры будет определена в соответствии с данными извлечения из технического паспорта на жилой дом, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация» по Рязанской области «Продавцу». Обмер производится в момент фактической готовности дома в квартире со стенами и межкомнатными перегородками, предусмотренными проектом без их отделки гипсокартоном и другими материалами. При подсчете площади квартиры для расчета ее договорной стоимости площадь лоджий учитывается с коэффициентом 1.
2.7. После оформления Продавцом извлечения из технического паспорта на построенный жилой дом стороны производят окончательный расчет по договору.
Если площадь квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора больше проектной на ....... %, то Покупатель в ....... срок с момента письменного извещения Продавцом обязан произвести доплату за большую площадь, исходя из стоимости квадратного метра на момент последнего взноса.
Если площадь квартиры, указной в п. 1.2. Договора меньше проектной площади на .......%, то Продавец обязан произвести возврат денежных средств за недостающую площадь, исходя из стоимости 1 кв. м на момент внесения последнего взноса.
В случае несоответствия проектной и фактической площадей с учетом площади лоджии менее чем на ....... % перерасчет стоимости квартиры не производится.
2.8. Стоимость квартиры на момент заключения договора купли-продажи составляет общую стоимость всех платежей, произведенных в соответствии с условиями настоящего договора.
2.9. Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
3. Обязательства и права сторон.
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Выполнять функции по финансированию проектирования и строительства, указанного в п. 1.1. настоящего договора жилого дома за счет собственных средств.
3.1.2. Осуществлять контроль и наблюдение за качеством строительства, а также соблюдением строительных норм и правил.
3.1.3. Обеспечить строительство технической документацией и технологическим оборудованием, материалами и конструкциями, осуществить пуско-наладочные работы, самостоятельно регулировать все взаимоотношения со всеми участниками строительства.
3.1.4. По запросу Покупателя информировать его о ходе строительства.
3.1.5. При условии полного выполнения обязательств по настоящему договору Покупателем и сдачи дома государственной комиссии в течение ....... дней Продавец регистрирует за собой право собственности на указанную в договоре квартиру и сдает документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области совместно с Покупателем, для регистрации перехода права собственности на квартиру Покупателю.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Добросовестно выполнять свои обязательства по настоящему договору.
3.2.2. Своевременно уведомлять Продавца об изменении места жительства, паспортных данных, телефонов и другой информации, способной повлиять на выполнение обязательств по договору.
3.2.3. С момента регистрации право собственности на Объекты производить оплату за пользование водой, канализацией, газом, электроэнергией по фактическим затратам на основании счетов, выставляемых Продавцом либо эксплуатирующей организацией.
3.2.4. Покупатель возмещает Продавцу расходы, связанные с регистрацией его права собственности на квартиру (изготовление двух извлечений из технического паспорта, кадастрового паспорта, постановка на учет в органах технической инвентаризации, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности Продавца), а также расходы по оформлению квартиры на имя Покупателя (оплата государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности к Покупателю).
Продавец, в свою очередь, предоставляет Покупателю подлинные документы, подтверждающие фактические затраты.
3.2.5. До оформления права собственности на квартиру, а также до пуска газа, тепла и воды не менять входные двери и замки или представить Продавцу комплект ключей для доступа в квартиру.
В противном случае Продавец обладает правом вскрытия квартиры в случае необходимости пуска газа, тепла или воды, ревизии систем газо-, тепло-, водо-снабжения или в случае аварийных ситуаций и при этом не несет ответственности перед Покупателем.
3.2.6. Любые действия Покупателя внутри квартиры или на фасаде указанного жилого дома, влекущие изменение или нарушающие проектную внутриквартирную конструкцию дома (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.п.) или фасадное решение (установка кондиционеров, изменение остекления и т.п.) производятся только с письменного согласия Продавца.
В случае самовольного проведения Покупателем подобных действий, а также действий по самовольному производству отделочных и иных ремонтных работ до государственной регистрации права собственности Покупателя на указанную квартиру, Продавец имеет право своими силами без уведомления Покупателя восстановить прежнее состояние конструкций и сооружений. При этом стоимость квартиры увеличивается на на сумму, затраченную Продавцом на восстановительные работы, исходя из рыночных расценок затраченных строительных материалов и произведенных работ с коэффициентом ........
3.2.7. Покупатель обязан немедленно сообщать Продавцу об изменении места жительства, паспорта и других документов, удостоверяющих личность.
3.3. Продавец имеет право:
3.3.1. В соответствии с проектом определять ассортимент, марку, модель и иные характеристики применяемых строительных материалов и инженерного оборудования.
3.3.2. Предать квартиру под производство отделочных работ до сдачи дома в эксплуатацию.
3.4. Покупатель имеет право:
3.4.1. Получать информацию от Продавца о ходе строительства.
Начать самостоятельное производство отделочных и иных ремонтных работ в квартире только после подписания им с Застройщиком дополнительного соглашения к настоящему договору, определяющего фактическую площадь квартиры и окончательный расчет суммы инвестирования, а также акта приема- передачи квартиры.
3.4.2. После полного выполнения своих обязательств по настоящему договору и окончании строительства получить от Продавца для дальнейшего оформления права собственности документы для оформления права собственности на объекты, указанные в п.1.2. договора.
4. Гарантии.
4.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора и до момента возникновения у Покупателя права собственности на объекты, указанные в п. 1.2. настоящего договора, права третьих лиц на указанные объекты отсутствуют, не состоят в залоге, под арестом, запрещением, за нее не получен аванс, не заключены предварительные договоры с другими лицами.
4.2. Заказчик гарантирует:
- выполнение всех работ в полном объеме и в сроки, определенные условиями настоящего договора;
- качество выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами;
- своевременное устранение дефектов и недостатков, выявленных при приемке дома.
4.3. Качество строительно-монтажных работ, а также используемых материалов должно соответствовать строительным нормам и правилам, а также техническим условиям, действующим в РФ.
5. Ответственность сторон.
5.1.За невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим договором.
5.2. В случае нарушения Покупателем графика оплаты, установленного в п. 2.2. настоящего договора Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, уведомив об этом Покупателя.
Внесенная Покупателем денежная сумма возвращается ему Продавцом в течение ....... дней с момента расторжения договора за вычетом ....... %.
5.3. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Покупателя Продавец возвращает уплаченную Покупателем денежную сумму в течение ....... дней с момента расторжения договора с удержанием ....... %.
5.4. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору. Обстоятельствами непреодолимой силы являются: пожар, наводнение, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, забастовки, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора и другие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.
Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют форс-мажорные обстоятельства, обязана в ....... срок письменно известить другую сторону о наступлении таких обстоятельств. Действие договора приостанавливается на срок, установленный сторонами, но не более, чем на ....... месяцев.
В случае более длительного срока действия форс-мажорных обстоятельств, стороны могут отказаться от исполнения обязательств по договору. Вопросы компенсации затрат и возмещения убытков, иные взаимные претензии решаются по договоренности сторон. При невозможности решить вопросы путем переговоров, споры решаются в суде в установленном порядке.
6. Прочие условия.
6.1.Покупатель вправе уступить свои права по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств по Покупателя и только с письменного согласия Продавца.
6.2. Стороны определили, что надлежащим уведомлением является почтовое отправление (заказное или с описью вложения), направленное одной стороне по адресу, указанному в разделе 8 настоящего договора (в случае если не было получено уведомление об изменении места жительства) или вручение одной стороной другой стороне лично под расписку.
6.3. По согласования сторон, сроки окончания строительства жилого дома и заключения основного договора купли-продажи квартиры могут быть изменены путем заключения дополнительного соглашения.
6.4. Продавец уведомляет Покупателя о необходимости явиться для регистрации основного договора купли-продажи квартиры путем направления заказных писем по адресу, указанному Покупателем в настоящем договоре либо путем передачи телефонограммы по контактному телефону, указанному Покупателем в настоящем Договоре.
6.5. В случае неявки Покупателя для регистрации основного договора купли-продажи квартиры без уважительных причин в указанное в уведомлении время, через один месяц с момента истечения срока, указанного в уведомлении, настоящий предварительный договор считается утратившим силу, а Продавец вправе заключить основной договор купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего Договора с другим Покупателем. В таком случае Продавец возвращает Покупателю средства, внесенные в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи путем передачи ценной бумаги (беспроцентного, простого банковского векселя) в течение одного месяца с момента предъявления соответствующего требования. Вексель передается по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
6.6. Покупатель вступает в Товарищество собственников жилья для дальнейшей эксплуатации жилого дома.
6.7. Любая информация о финансовом положении сторон и условиях настоящего договора считается конфиденциальной и не подлежит разглашению сторонами. Стороны не раскрывают существования договора и его условиям третьим лицам.
7. Заключительные положения.
7.1. В случае возникновения споров и разногласий по вопросам, предусмотренным настоящим договором или в связи с ним, стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. По всем вопросам, не урегулированным настоящим договором, споры решаются в суде в установленном порядке.
7.2. По соглашению сторон условия настоящего договора могут быть изменены. Все дополнения, приложения, изменения являются неотъемлемой частью настоящего договора, должны быть оформлены в письменной форме, а также подписаны уполномоченными представителями сторон.
7.3. Если одно или несколько положений настоящего договора становятся недействительными, действие всех остальных положений договора не прекращается. Недействительные положения заменяются новыми, максимально близкими по содержания и смыслу.
7.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон, третий – в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Подписи сторон.
Продавец: Покупатель:
Директор ______________ Д.А.В. ___________________ Момот П.И.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Московский районный суд г.Рязани в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательной форме.
Судья Т.В. Здор