Решение
Именем Российской Федерации
хх.хх.хх г. Рязань
Московский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Васильевой М.А. при секретаре Васиной Т.Ю., с участием:
истца Булата В.Н.,
представителя ЗАО «Жилстрой» Маркеловой С.В., действующей на основании доверенности №хх от хх.хх.хх г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Булат В.Н. к ЗАО «Жилстрой» и ЗАО «Межрегионинвестстрой» о понуждении заключить дополнительное соглашение и передать квартиру по договору о долевом участии в строительстве жилья,
установил:
Булат В.Н. обратился в суд с иском к ЗАО «Жилстрой» и ЗАО «Межрегионинвестстрой» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилья и передать квартиру по акту приема-передачи.
В обоснование своих исковых требований указывает, что между ЗАО «Межрегионинвестстрой» и Давыдовой Н.В. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья. Согласно указанному договору ЗАО «Межрегионинвестстрой» обязуется передать дольщику после сдачи дома в эксплуатацию и надлежащего выполнения дольщиком своих обязательств по выплате денежных средств однокомнатную квартиру №хх, расположенную на хх этаже в хх блок-секции. Цена договора составила хх рублей. Оплата цены договора производится дольщиком путем передачи застройщику именного сертификата по акту на указанную квартиру, ранее выданного застройщиком дольщику, как победителю в конкурсе «хх!» в номинации «хх», и подлежащего обмену на однокомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе по строительному адресу: ххх. хх.хх.хх Давыдова Н.В. уступила права требования по указанному договору истцу. Этим же числом между ЗАО «Межрегионинвестстрой», Давыдовой Н.В. и истцом было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры. хх.хх.хх права и обязанности инвестора по данному договору были переданы от ЗАО «Межрегионинвестстрой» ЗАО «Жилстрой» на основании инвестиционного контракта. хх.хх.хх руководство ЗАО «Жилстрой» потребовало уплаты за квартиру хх рублей. Истец полагает, что ответчик ЗАО «Жилстрой» нарушает его права потребителя, в связи с чем просит суд обязать ответчика – ЗАО «Жилстрой» заключить с ним дополнительное соглашение по договору хх от хх.хх.хх и дополнительному соглашению к нему №хх от хх.хх.хх участия в долевом строительстве в связи со сменой инвестора – застройщика на тех же условиях, что и с предыдущем инвестором – застройщиком, и обязать ответчика передать ему квартиру по акту приема-передачи.
В судебном заседании истец Булат В.Н. исковые требования поддержал в полном объеме по тем же основаниям. Представитель ответчика ЗАО «Жилстрой» МаркеловаС.В., действующая на основании доверенности хх от хх.хх.хх, исковые требования не признала, представила письменный отзыв на иск. Из отзыва на иск следует, что хх.хх.хх ЗАО «Жилстрой» действительно приняло на себя функции инвестора – застройщика от ЗАО «Межрегионинвстстрой» и функции генерального подрядчика от ОАО «Юридическое лицо» согласно дополнительному соглашению хх к инвестиционному контракту хх от хх.хх.хх по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (р-он ххх). При передаче документов от прежнего инвестора-застройщика ЗАО «Жилстрой» не получил документов, подтверждающих оплату договора на долевое участие в строительстве по квартире №хх, и разъяснений, чем конкретно является выданный именной сертификат – эмиссионной ценной бумагой, предусмотренной в соответствии с Указом Президента РФ от 24.08.2004 г. №1103 или простой долговой распиской, просто названной именным жилищным сертификатом, но не являющимся таковым.
В судебное заседание не явились: представитель ответчика ЗАО «Межрегионинвестстрой», третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрация ххх, Давыдова Н.В., ООО «Собор-СМ» о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из представленных газет: «хх» от хх.хх.хх, «хх» от хх.хх.хх, «хх» хх (хх) следует, что инвестиционная компания «Собор-СМ» (первый инвестор застройщик) осенью хх года проводила конкурс на лучшее название жилого комплекса на улице ххх, главным призом являлась однокомнатная квартира в новом жилом комплексе. Также из указанных газет следует, что победителем конкурса «хх!» в номинации «Лучшее хх» стала Давыдова Н.В. Ей был выдан именной жилищный сертификат, который подлежал обмену на однокомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе по строительному адресу: ххх, что подтверждается соответствующим жилищным сертификатом.
В последующем на основании договора уступки прав и обязанностей по контракту хх от хх.хх.хх по реализации инвестиционного проекта по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район ххх) от хх.хх.хх ООО «Собор-СМ» переуступило свои права ЗАО «Межрегионинвестстрой» (далее «МРИС»).
хх.хх.хх ЗАО «МРИС» и Давыдова Н.В. заключили договор №хх «Участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры». Настоящий договор был заключен в рамках:
инвестиционного контракта №хх от хх.хх.хх по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район ххх), заключенного между Администрацией ххх и ГУП ххх «Юридическое лицо» (Заказчик-инвестор);
контракта №хх от хх.хх.хх по реализации Инвестиционного проекта по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район ххх), заключенного между ООО «Собор-СМ» (инвестор) и ГУП ххх «Юридическое лицо» (заказчик-застройщик);
договора уступки прав и обязанностей по контракту хх от хх.хх.хх По реализации инвестиционного проекта по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район ххх) от хх.хх.хх, по которому ООО «Собор-СМ» переуступило ЗАО «МРИС» права и обязанности инвестора по реализуемому контракту в полном объеме.
На момент заключения указанного договора строительство велось на земельных участках, принадлежащих застройщику на праве аренды в соответствии с:
договором от хх.хх.хх №хх аренды земельного участка с кадастровым номером хх на период строительства и договором от хх.хх.хх передачи прав и обязанностей по договору от хх.хх.хх №хх аренды земельного участка с кадастровым номером хх на период строительства (зарегистрированным хх.хх.хх В УФРС по ххх за хх);
договором от хх.хх.хх №хх аренды земельного участка с кадастровым номером хх на период строительства и договором от хх.хх.хх передачи прав и обязанностей по договору от хх.хх.хх №хх аренды земельного участка с кадастровым номером хх на период строительства (зарегистрированным хх.хх.хх В УФРС по ххх за хх).
Разрешение на строительство выдано постановлением Главы Администрации ххх от хх.хх.хх хх «О внесении изменений в Постановление Главы Администрации от хх.хх.хх хх «О производстве строительно-монтажных работ ГУП ххх «Юридическое лицо» по участку застройки микрорайона по ххх». Лицензия на строительство от хх.хх.хх Серия ххх №хх.
Согласно договору №хх «Участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры» от хх.хх.хх застройщик (ЗАО «МРИС») обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом (7 – 9 этажный 8-ми секционный многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, строительство которого ведет застройщик по строительному адресу: ххх, 2-ая очередь строительства) и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику соответствующий объект долевого строительства – однокомнатную квартиру №хх, расположенную на хх этаже, в хх блок-секции, проектной площадью: хх кв.м – жилой площадью; хх кв.м – общей площадью жилого помещения (без учета балконов и лоджий); хх кв.м – площадью квартиры, включая балконов и лоджий, подсчитанных с понижающими коэффициентами: для лоджий – хх; для балконов – хх. Дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Из условий договора следует, что цена договора составляет хх рублей и равна стоимости квартиры, определенной в пункте 3.2 договора. Оплата цены договора производится дольщиком путем передачи застройщику именного сертификата по акту на указанную квартиру, ранее выданного застройщиком дольщику, как победителю в конкурсе «хх!» в номинации «хх», и подлежащего обмену на однокомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе по строительному адресу: ххх (общая площадь хх кв.м, жилая – хх кв.м).
хх.хх.хх между Давыдовой Н.В. и ЗАО «МРИС» был подписан акт по договору №хх, из которого следует, что стороны констатируют исполнение обязательств в полном объеме, а именно:
дольщик (Давыдова Н.В.) в оплату цены договора передает застройщику сертификат, ранее выданный застройщиком дольщику, как победителю в конкурсе «хх!» в номинации «хх», и подлежащего обмену на однокомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе по строительному адресу: ххх. Застройщик в свою очередь передает дольщику права на однокомнатную квартиру №хх, расположенную на хх этаже, в хх блок-секции, жилой площадью хх кв.м, общей площадью жилого помещения (без учетов балконов и лоджий) хх кв.м, на которую дольщик после сдачи дома в эксплуатацию оформит права собственности.
Таким образом, из указанных документов следует, что Давыдова Н.В. свои обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила надлежащим образом: передала жилищный сертификат в счет оплаты однокомнатной квартиры. Соответственно, у ЗАО «МРИС» возникло перед Давыдовой Н.В. обязательство по передаче ей однокомнатной квартиры №хх, расположенной на хх этаже, в хх блок-секции, проектной площадью: хх кв.м – жилой площадью; хх кв.м – общей площадью жилого помещения (без учета балконов и лоджий); хх кв.м – площадью квартиры, включая балконов и лоджий, подсчитанных с понижающими коэффициентами: для лоджий – хх; для балконов – хх, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
хх.хх.хх между Давыдовой Н.В. и Булат В.Н. был заключен договор уступки права требования, из которого следует, что Давыдова Н.В. уступает Булат В.Н. право требования исполнения договора участия в долевом строительстве №хх от хх.хх.хх, заключенного между Давыдовой Н.В. и ЗАО «МРИС» в объемах и на условиях, установленных договором между Давыдовой Н.В. и застройщиком.
Этим же числом между ЗАО «МРИС», Давыдовой Н.В. и Булатом В.Н. было заключено дополнительное соглашение хх к договору «участия в долевом строительстве» №хх от хх.хх.хх, в соответствии с которым ЗАО «МРИС» не возражает против переуступки прав и обязанностей, предусмотренных договором от хх.хх.хх, при условии принятия новым дольщиком всех обязательств, предусмотренных договором, и подтверждает, что дольщик оплатил цену договора в размере хх рублей, новый дольщик принимает в полном объеме права и обязанности по договору.
хх.хх.хх между ЗАО «МРИС» (инвестор-застройщик) и ЗАО «Жилстрой» был заключен договор переуступки прав и обязанностей по инвестиционному контракту №хх от хх.хх.хх, контракту хх от хх.хх.хх по реализации инвестиционного проекта по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район ххх), инвестиционному контракту хх от хх.хх.хх по комплексной застройке в ххх второй очереди жилого микрорайона по ххх пункта 2.2. договора следует, что ЗАО «МРИС» передает, а ЗАО «Жилстрой» принимает обязательства по передаче в собственность привлеченным ЗАО «МРИС» участникам долевого строительства (инвесторам) профинансированных ими объектов в соответствии с утвержденным сторонами Реестром имущественных прав на строящиеся объекты микрорайона «ххх» в ххх (Приложение хх к указанному договору). В счет принятия ЗАО «Жилстрой» на себя указанных обязательств перед участниками долевого строительства (инвесторами), ЗАО «МРИС» передает ЗАО «Жилстрой» права владения и распоряжения объектами незавершенного строительства в полном объеме в соответствии с условиями инвестиционных контрактов хх и хх, контракта по реализации и договоров долевого участия в строительстве, перечисленных в Приложении хх к данному договору.
Согласно реестру имущественных прав на строящиеся объекты микрорайона «Братиславский» ххх (Приложение хх к договору переуступки прав и обязанностей по инвестиционному контракту) ЗАО «МРИС» передало ЗАО «Жилстрой» обязательство по передаче квартиры в собственность участнику долевого строительства по договору №хх от хх.хх.хх В реестре содержатся сведения об уступке прав от Давыдовой Н.В. Булату В.Н., а также характеристики квартиры №хх.
Также хх.хх.хх между Администрацией ххх, ЗАО «МРИС», ОАО ххх «Юридическое лицо» (далее ОАО «Юридическое лицо»), ЗАО «Жилстрой» было подписано дополнительное соглашение хх к инвестиционному контракту хх от хх.хх.хх по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район Голенчино), из которого следует, что в соответствии со ст. 8 Контракта ОАО «Юридическое лицо» передает, а ЗАО «Жилстрой» принимает на себя права и обязанности генерального заказчика по инвестиционному контракту хх от хх.хх.хх по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район ххх) в полном объеме. В соответствии со ст. 8 Контракта ЗАО «МРИС» передает, а ЗАО «Жилстрой» принимает права и обязанности инвестора-застройщика по инвестиционному контракту хх от хх.хх.хх по комплексной застройке жилого микрорайона по ххх (район ххх) в полном объеме.
Все указанные выше обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.
Из указанного следует, что Давыдова Н.В. уступила свое право истцу Булату В.Н., а ЗАО «МРИС» – ЗАО «Жилстрой», поскольку Давыдова Н.В. свои обязательства по договору о долевом участии выполнила, то у Булата В.Н. никаких обязательств по указанному договору не возникло.
Согласно пунктам 7.1, 7.2 договора о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры от хх.хх.хх планируемый срок окончания строительства – получение застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию – 2 квартал хх года. Застройщик обязан передать дольщику квартиру при условии надлежащего исполнения дольщиком обязательств по оплате цены договора в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию путем подписания акта об исполнении договора и акта приема-передачи квартиры.
Согласно объяснениям представителя ответчика ЗАО «Жилстрой» жилой дом, в котором находится спорная квартира, сдан в эксплуатацию в хх г., данные обстоятельства сторонами не оспариваются, и также подтверждаются техническим описанием жилого дома по адресу: ххх.
Согласно техническому паспорту, спорная квартира №хх расположена по адресу: ххх.
Представитель ответчика ЗАО «Жилстрой» возражает против передачи квартиры истцу по договору о долевом участии в строительстве от хх.хх.хх, поскольку считает, что истцом не представлены документы, подтверждающие исполнения обязательств по договору. Жилищный сертификат ЗАО «Жилстрой» считает ненадлежащим документом.
Однако, из представленных документов бесспорно установлено, что у ЗАО «Жилстрой» возникло обязательство по договору №хх от хх.хх.хх «участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры» передать истцу указанную в договоре квартиру по строительному адресу: ххх.
Из представленных суду документов следует, что Давыдова Н.В. стала победителем конкурса, проводимого ООО «Собор-СМ. ООО «Собор-СМ» выдало Давыдовой Н.В. жилищный сертификат, который подлежал обмену на однокомнатную квартиру, ЗАО «МРИС» признало право Давыдовой Н.В. на однокомнатную квартиру, в результате чего ей был выдан жилищный сертификат от имени ЗАО «МРИС» и с ней был заключен договор «участия в строительстве однокомнатной квартиры». В договоре был определен предмет договора. По своей сути жилищные сертификаты являются документами, подтверждающими возникновения у ООО «Собор-СМ», ЗАО «МРИС» обязательств по передаче победителю конкурса однокомнатной квартиры. В связи с чем ссылки представителя ответчика ЗАО «Жилстрой» на Федеральный закон от 22.04.1996 г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», Указ Президента РФ от 24.08.2004 г. №1103 не обоснованы. То обстоятельство, что в жилищных сертификатах указаны различные характеристики однокомнатной квартиры не влияет на существо возникших обязательств. Также к возникшим правоотношениям не применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку в соответствии с частью 2 статьи 27 указанного Федерального закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Разрешение на строительство жилищного комплекса «хх» было получено в хх году, то есть до вступления в законную силу указанного Закона.
При таких обстоятельствах исковые требования Булат В.Н. о возложении обязательств на ЗАО «Жилстрой» по передаче квартиры, расположенной согласно условиям договора по строительному адресу: ххх, по акту приема-передачи являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Требования истца Булата В.Н. о возложении на ЗАО «Жилстрой» обязательств по заключению дополнительного соглашения по договору хх от хх.хх.хх и дополнительному соглашению к нему хх от хх.хх.хх в связи со сменой инвестора-застройщика на тех же условиях, что и с предыдущим инвестором-застройщиком, являются необоснованными.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом происходит перемена лиц в обязательстве.
Согласно ст. 385 ГК РФ).
Так, в случае смены инвестора по инвестиционному контракту инвестор-правопреемник принимает на себя обязательства по договорам о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенным первоначальным инвестором.
При этом перезаключение договоров с прежними участниками долевого строительства законом не предусмотрено. В связи с чем требования заявлены необоснованно.
В удовлетворении исковых требований к ЗАО «МРИС» необходимо отказать, поскольку установлено, что ЗАО «МРИС» передало свои права и обязанности по договору о переуступке права и обязанностей по инвестиционному контракту ответчику ЗАО «Жилстрой», права и законные интересы истца Булата В.Н. не нарушало, в связи с чем ЗАО «МРИС» является ненадлежащим ответчиком по делу.
На основании статьи 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец, подлежит взысканию с ответчика в соответствующий бюджет.
Истцом заявлены исковые требования имущественного характера.
Статьей 333.19 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:
при подаче искового заявления неимущественного характера для организаций – хх.
Таким образом, размер государственной пошлины составляет хх рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 192 – 199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования Булата В.Н. к ЗАО «Жилстрой» о понуждении заключить дополнительное соглашение и передать квартиру по договору о долевом участии в строительстве жилья удовлетворить частично.
Обязать закрытое акционерное общество «Жилстрой» передать Булату В.Н. на основании договора №хх от хх.хх.хх «участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры» и дополнительного соглашения хх от хх.хх.хх к договору №хх от хх.хх.хх по акту приема-передачи однокомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу ххх.
В удовлетворении остальных исковых требований отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Жилстрой» в доход муниципального бюджета город Рязань государственную пошлину в размере хх.
В удовлетворении исковых требований Булата В.Н. к Закрытому акционерному обществу «Межрегионинвестстрой» отказать.
Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Московский районный суд г. Рязани в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья М.А.Васильева