Решение

Именем Российской Федерации

хх.хх.хх г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Васильевой М.А. при секретаре Васиной Т.Ю., с участием:

представителя истца Харитонова А.В. – Светлицкой Н.В., действующей на основании доверенности от хх.хх.хх,

представителя ответчика Пришвиной Л.И. – Шашкиной И.А, действующей на основании доверенности от хх.хх.хх,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, "Юридическое лицо" – Новикова А.В., действующего на основании доверенности от хх.хх.хх,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Харитонова А.В. к Пришвиной Л.И. о взыскании денежных средств,

установил:

Харитонов А.В. обратился в суд с иском к Пришвиной Л.И. о взыскании двойной суммы задатка в размере ххх рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с хх.хх.хх по хх.хх.хх в размере ххх рублей, штрафа, предусмотренного договором, в размере ххх рублей, а также судебных расходов. В обоснование своих требований, истец указал, что хх.хх.хх он и Пришвина Л.И. (ответчик), в лице поверенной Т.А.Н., при участии "Юридическое лицо», в лице Новикова А.В., заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером ххх, расположенных по адресу: ххх, принадлежащих на праве собственности ответчику. В тот же день истец выплатил ответчику задаток в размере ххх рублей. Срок заключения основного договора – хх.хх.хх. Истец указывает, что он имел намерение приобрести целый жилой дом и земельный участок с целью снесения старой постройки и строительства на этом месте коттеджа для проживания со своей семьей. Предварительный договор купли-продажи от хх.хх.хх не был исполнен по вине ответчика, поскольку последний, зная о намерении истца построить коттедж, не сообщил ему о внесении изменений в генеральный план города ххх в хх.хх.хх года и, что отчуждаемый им земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, предназначенной для размещения многоквартирных жилых домов от пяти до двенадцати этажей. При данных обстоятельствах приобретение истцом земельного участка и жилого дома по указанному адресу утратило смысл. Его устные обращения к ответчику с требованием о возврате суммы задатка остались без удовлетворения. Истец полагает, что поскольку за неисполнение договора ответственен ответчик, то с последнего в его пользу подлежит взысканию двойная сумма задатка. Кроме того, истец указал, что ответчик неправомерно удерживает его денежные средства в размере ххх рублей с хх.хх.хх, в связи с чем с ответчика, по его мнению, также подлежат взысканию проценты в соответствии с требованиями ст. 395 ГК РФ. Поскольку условиями предварительного договора в отношении продавца предусмотрена штрафная санкция за просрочку выплаты покупателю двойной суммы задатка в размере ххх от суммы денежного обеспечения за каждый день просрочки платежа, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере ххх рублей. Также истец просит взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя и расходы по уплате государственной пошлины.

Истец Харитонов А.В. и ответчик Пришвина Л.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, не сообщили суду о причине неявки и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. В силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца Светлицкая Н.В., действующая на основании доверенности от хх.хх.хх, исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить. Также представила дополнительные письменные объяснения по иску, где указала, что информация о генеральном плане города является открытой, проект опубликовывается в СМИ за 3 месяца, затем опубликовывается сам генеральный план города. Ознакомиться с этой информацией ответчик могла, ответчик имела право представить свои предложения по проекту генерального плана либо оспорить генеральный план в судебном порядке, не осуществив свое право, ответчик попыталась продать истцу земельный участок и дом ненадлежащего качества. Истец, внеся за дом и земельный участок ненадлежащего качества довольно крупную сумму, не смог бы им распорядиться в соответствии со своими намерениями, которые заранее озвучил ответчице в присутствии свидетеля. В соответствии с Градостроительным кодексом, истец на разрешение строительства коттеджа затратил бы довольно много времени и потерпел бы множество неудобств. Градостроительный кодекс говорит о том, что ответ мог быть как положительным, так и отрицательным. Договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика.

Представитель ответчика Шашкина И.А, действующая на основании доверенности от хх.хх.хх, исковые требования не признала, возражала против удовлетворения иска, указав следующее. Заключенный хх.хх.хх предварительный договор купли-продажи содержал условие, позволяющее установить предмет договора, а также все иные условия договора, являющиеся существенными для данного вида договора. Согласно п.8 договора покупатель подтверждает, что осмотрел вышеуказанный объект недвижимого имущества, нашел его в удовлетворяющим его требованиям состоянии, претензий к качеству объекта недвижимого имущества не имеет и обязуется приобрести вышеуказанный объект недвижимого имущества на указанных условиях. Какие-либо иные условия, требующие согласования как существенные, для приобретения в собственность жилого дома и земельного участка Харитоновым А.В. не заявлялись и при заключении предварительного договора не согласовывались. Для какой цели истец намеревался приобрести вышеназванную недвижимость и как ею распоряжаться Пришвину Л.И. не интересовало. Из текста искового заявления усматривается, что Харитонов А.В. сам отказался от заключения основного договора купли-продажи по причине невозможности использования недвижимого имущества в соответствии с теми целями, которые он преследовал, намереваясь приобрести недвижимость. Указывает, что основной договор не был заключен именно по вине истца. С учетом того обстоятельства, что основной договор не был заключен до хх.хх.хх, и Харитонов А.В. не направил Пришвиной Л.И. предложение заключить основной договор, обязательства, предусмотренные договором были прекращены. Никакого предложения о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств ответчику не поступало. Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено, что «если за неисполнение договора ответственен покупатель, то сумма денежного обеспечения остается у продавца. Поскольку основной договор не был заключен именно по вине истца, сумма денежного обеспечения правомерно осталась у ответчика, и оснований для ее возмещения в двойном размере Харитонову А.В. не имеется. Соответственно, не имеется и оснований для взыскания с ответчика пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. Из-за отказа истца от исполнения обязательств по предварительному договору ПришвинаЛ.И. понесла значительные убытки. Продавая принадлежащий ей по праву собственности жилой дом и земельный участок, она одновременно подыскивала себе иной жилой дом в микрорайоне ххх. На момент заключения предварительного договора хх.хх.хх в этот же день ею был заключен с Г.Н.В. предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым она обязалась заключить основной договор купли-продажи жилого помещения - ххх в срок до хх.хх.хх Те денежные средства, которые она получила по предварительному договору, заключенному с Харитоновым А.В., в размере 50000 рублей она передала в качестве задатка за надлежащее исполнение данного договора. Из-за отказа Харитонова А.В. заключить с ней основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, она не смогла заключить основной договор с Г.Н.В. и сумма задатка в размере ххх рублей осталась у Г.Н.В., что явилось убытками. Продать жилой дом и земельный участок ответчик смогла только хх.хх.хх за стоимость значительно ниже той, которая была согласована по предварительному договору с Харитоновым А.В. Указывает, что Пришвина Л.И. честно, разумно и добросовестно действовала при заключении предварительного договора, не отказывалась от исполнения принятых на себя обязательств.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, "Юридическое лицо" – Новиков А.В., действующий на основании доверенности от хх.хх.хх, пояснил, что при заключении предварительного договора купли продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ххх, Харитонов А.В. действительно говорил о том, что после приобретения в собственность данного имущества он намерен снести старый жилой дом, и возвести на земельном участке новый коттедж для проживания со своей семьей. Однако, вопрос о возможности строительства коттеджа на земельном участке сторонами не обсуждался. Просит рассмотреть иск на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, суд находит заявленные исковые требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 – 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что хх.хх.хх Пришвина Л.И. (ответчик), в лице поверенной Т.А.Н., именуемая в дальнейшем «продавец», с одной стороны, и Харитонов Л.И. (истец), именуемый в дальнейшем «покупатель», с другой стороны, при участии "Юридическое лицо" (третье лицо), в лице Новикова Л.И., именуемого в дальнейшем «риэлтор», заключили предварительный договор купли-продажи целого жилого дома и земельного участка.

Стороны по данному договору взяли на себя обязательство, при участии риэлтора, подготовить, заключить и зарегистрировать в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ххх договор купли-продажи и переход права на объект недвижимого имущества: целый жилой дом и земельный участок с кадастровым номером ххх, находящиеся по адресу: ххх, принадлежащие «продавцу» (п.1 предварительного договора).

Для обеспечения надлежащего и точного исполнения обязательства по продаже вышеуказанного движимого имущества, покупатель выплатил, а продавец получил сумму денежного обеспечения в размере ххх рублей. Стороны условились относительно указанной суммы денежного обеспечения руководствоваться правилами, установленными ст. ст. 380, 381 ГК РФ (п.п. 2, 3 предварительного договора).

Срок подписания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка стороны определили до хх.хх.хх (п. 7 предварительного договора).

Из предварительного договора следует, что покупатель осмотрел жилой дом и земельный участок, нашел их в состоянии, удовлетворяющем его требованиям, претензий к качеству объекта недвижимого имущества не имел и обязался приобрести их на условиях указанных в предварительном договоре (п. 8). Продавец обязался в срок до хх.хх.хх земельный участок и жилой дом не продавать, не выставлять как долговую гарантию, не закладывать, не обменивать, подготовить все документы для заключения договора купли-продажи, снять с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении граждан, оплатить коммунальные платежи, не монтировать стандартное оборудование объекта, находившееся в момент осмотра жилого дома покупателем (п. 9).

Согласно п. 10, 11 предварительного договора, стороны условились, что если за неисполнение договора ответственен покупатель, то сумма денежного обеспечения остается у продавца. Если за неисполнение настоящего договора ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму денежного обеспечения в течение трех дней с момента истечения срока, предусмотренного п. 7 договора.

При просрочке выполнения п.11 указанного договора продавец уплачивает штраф покупателю и риэлтору – каждому в размере ххх от суммы денежного обеспечения за каждый день просрочки платежа. В случае возникновения обстоятельств, способных привести к невозможности совершения сделки купли- продажи, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, продавец возвращает сумму денежного обеспечения покупателю в полном объеме или по взаимному согласию сторон должен быть перенесен срок оформления договора купли-продажи, что оформляется дополнительным соглашением (п.п. 12, 13).

Данные обстоятельства подтверждаются предварительным договором купли-продажи от хх.хх.хх, другими материалами дела и не оспариваются сторонами.

Из содержания представленного предварительного договора следует, что все существенные условия необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в нем были оговорены. В предварительном договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и его местонахождение, цена договора. Истцом Харитоновым А.В. и представителем "Юридическое лицо" были проверены документы, подтверждающие права собственности продавца (Пришвиной Л.И.) на недвижимое имущество. Земельный участок и жилой дом истцом были осмотрены. Указанные объекты на момент осмотра находились в состоянии, удовлетворяющим требования Харитонова А.В., никаких претензий к качеству товара им не предъявлялись. Мотивы, по которым сторона заключает договор, в предварительном договоре не указывались. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ данные условия не являются существенными условиями для заключения договора купли-продажи недвижимости.

Из условий предварительного договора следует, что стороны обеспечили исполнение условий договора по заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером ххх, находящихся по адресу: ххх, задатком.

Исковые требования Харитонова А.В. основаны на тех обстоятельствах, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен по вине ответчика Пришвиной Л.И. Однако данные обстоятельства не нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Из содержания иска, из пояснений представителя истца следует, что от исполнения условий предварительного договора отказался сам истец Харитонов А.В.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что ответчик ПришвинаЛ.И. от заключения основного договора купли-продажи не отказывалась, договор был не заключен в связи с отказом истца от его заключения. Данные обстоятельства также подтверждаются пояснениями представителя третьего лица – Новикова А.В., который подтвердил, что договор не был заключен в связи с отказом истца Харитонова А.В. от его заключения.

Доводы истца о причине отказа от заключения основного договора – о невозможности использования недвижимого имущества в соответствии с теми целями, которые он преследовал, намереваясь приобрести недвижимость, а именно невозможность строительства на земельном участке коттеджа являются несостоятельными.

Из копии свидетельства о государственной регистрации права от хх.хх.хх, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы ххх следует, что Пришвиной Л.И. принадлежал на праве собственности земельный участок, общей площадью ххх кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания индивидуального жилого дома, по адресу: ххх).

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о праве собственности и не оспариваются сторонами.

Таким образом, установлено, что земельный участок был предоставлен ответчику в собственность для обслуживания индивидуального жилого дома. Как усматривается из свидетельства о праве собственности на земельный участок, каких-либо ограничений прав собственника не существует, поскольку в особых отметках не указано наличие ограничений прав. Поэтому ссылка представителя истца на то, что на данном земельном участке невозможно реконструировать жилой дом либо построить новый жилой дом, являются необоснованными.

Ссылки представителя истца на генеральный план города ххх и на нормы Градостроительного кодекса также являются несостоятельными.

Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. На основании статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Целевое использование спорного земельного участка является – обслуживание индивидуального жилого дома.

Исходя из норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ ограничения прав собственника должно быть предусмотрены в законе и эти ограничения должны быть известны собственнику. Ограничение прав собственника земельного участка подлежит регистрации. Нормы Градостроительного кодекса РФ не содержат прямого запрета на осуществление и возведение жилого дома, а закрепляют положение о том, что разрешение на строительство должно осуществляться на основе градостроительных норм и правил. В рассматриваемой случае, как усматривается из материалов дела, в отношении земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности какие-либо ограничения его прав не существуют. Кроме того, мотивы, по которым сторона заключает сделку, значения не имеют.

Отказом от заключения основного договора считается письменный отказ от предложения в заключении основного договора либо уклонение одной из сторон от заключения основного договора. Из объяснений лиц, участвующих в деле, представленных доказательств усматривается вина истца в не заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку бесспорно установлено, что истец Харитонов А.В. уклонялся от заключения договора. До хх.хх.хх обязательства по предварительному договору сторонами не были аннулированы либо прекращены по обстоятельствам, независящим от воли сторон. Согласно пояснениям представителя истца истец до хх.хх.хх не обращался к Пришвиной Л.И. с требованием о расторжении предварительного договора. Ответчик Пришвина Л.И. была заинтересована в заключение основного договора, так как имела намерения приобрести недвижимое имущество в другом районе города ххх, что подтверждается предварительном договором купли-продажи квартиры от хх.хх.хх Она неоднократно обращалась с требованием о заключении основного договора купли-продажи, однако истец отказался от заключения договора купли-продажи. В последующем жилой дом и земельный участок был продан другому лицу. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Таким образом, судом установлено, что за неисполнение обязательств по заключению договора купли-продажи ответственен истец Харитонов А.В., следовательно, задаток должен остаться у продавца – Пришвиной Л.И.

При таких обстоятельствах, исковые требования Харитонова А.В. к ПришвинойЛ.И. о взыскании двойной суммы задатка в размере ххх рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с хх.хх.хх по хх.хх.хх в размере ххх рублей, штрафа, предусмотренного договором, в размере ххх рублей заявлены незаконно, поскольку судом установлено, что от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества отказался сам истец по надуманным основаниям.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Харитонова Л.И. к Пришвиной Л.И. о взыскании денежных средств в размере ххх рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Московский районный суд г. Рязани в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.А.Васильева