РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Н. Новгород 27 октября 2010 года
Московский районный суд г.Н. Новгорода в составе:
Председательствующего судьи Шавенковой Е.Б.
с участием представителей Филиппова Ф.М., Семеновой Е.В.,
при секретаре Соловьевой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садиковой Н. Е., Садикова Г. Б. к ООО «И*» о признании недействительным договора в части, применении последствий ничтожности сделки, компенсации морального вреда, судебных расходов,
у с т а н о в и л:
Садикова Н.Г., Садиков Г.Б. обратились в суд с иском к ООО «И*» (далее ООО «И*»), указывая, что 16 августа 2007 года с ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №* (номер строительный), ознакомлены с проектной документацией, согласно которой предусмотрено два прохода в подъезд №3 к лифтовым площадкам. После получения уведомления о завершении строительства дома от 21 июля 2009 года обнаружили, что один из проходов со стороны парадного входа ликвидирован, оставлен один вспомогательный вход в подъезд на уровне 0-го этажа со стороны двора. Позднее возведена еще одна стена с обустройством окна коммерческого помещения, замурован первоначальный вход, чем лишили вестибюля, являющего долевой собственностью. Истцы просили на основании ст.ст. 167, 168, 180 ГК РФ, ч.1 п.4 ст. 9 Закона РФ №214ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» признать недействительным вследствие ничтожности пункты * и * договора №* участия в долевом строительстве от 16 августа 2007 г., применить последствия недействительности сделки, обязав ответчика в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно восстановить вход к лифтам через вестибюль 1-го этажа подъезда №3 многоквартирного жилого дома с административными помещениями №* в границах улиц Д* – Р* города Нижнего Новгорода (номер строительный) со стороны школы, повесить в восстановленном входном вестибюле почтовые ящики и обустроить входную дверь и тамбур согласно проекту, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 20000 руб. в пользу каждого истца, взыскать с ответчика судебные издержки в пользу Садикова Г.Б. в размере 30000 руб.
В судебном заседании истцы, представитель истцов Филиппов Ф.М., действующий на основании доверенности, иск поддержали.
В порядке ст. 39 ГПК РФ обратились с заявлением о ничтожности пп.* и * договора от 16 августа 2007 года как несоответствующего требованиям ст. 21 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в силу которой «1.Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства».
В судебном заседании пояснили, что указанная информация была предоставлена ответчиком, спора по этому основанию не имеется. В связи с чем в порядке ст. 39 ГПК РФ обратились с заявлением, указывая, что основанием ничтожности пп. * и * договора является их несоответствие требованиями п.7 ст. 52 ФЗ Градостроительного кодекса РФ, поскольку ответчик отступил от проекта без согласования с проектной организацией, кроме этого, ликвидацией одного из проходов ответчик нарушил ст. 67 (п.14) ФЗ от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», согласно которой «Сквозные проходы через лестничные клетки в зданиях, сооружениях и строениях следует располагать на расстоянии не более 100 метров один от другого. При примыкании зданий, сооружений и строений под углом друг к другу в расчёт принимается расстояние по периметру со стороны наружного водопровода с пожарными гидрантами», и СНиП 31 - 01- 2003 (п.7.4.1.), согласно которому «сквозные проходы через лестничные клетки зданий должны быть расположены на расстоянии не один от другого не более 100м», тогда как расстояние от сквозного проезда до угла дома со стороны, где находится ликвидированный проход 3-его подъезда более 150 м. В связи с чем просили признать недействительными вследствие их ничтожности пункты * и * договора №* участия в долевом строительстве от 16 августа 2007 г., в качестве последствий ничтожности части договора, признать произведенную перепланировку в 3-ем подъезде незаконной, обязать ответчика в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно восстановить вход к лифтам через входной вестибюль 1-го этажа (на отм. 0,00 м) многоквартирного жилого дома с административными помещениями №* в границах улиц Д* – Р* города Нижнего Новгорода (номер строительный) со стороны школы, повесить в восстановленном входном вестибюле почтовые ящики и обустроить входную дверь и тамбур согласно проектной документации, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. в пользу каждого истца, взыскать с ответчика судебные издержки в пользу Садикова Г.Б. в размере 30000 руб.
Представитель ООО «И*» Семенова Е.В., действующая на основании доверенности, иск не признала, пояснив, что строительство дома осуществлено с соблюдением требований закона. Ответчиком в полном объеме выполнены обязательства по договору от 16 августа 2007 года. На этапе строительства в план квартиры истцов изменения не вносились, перепланировка квартиры не производилась. Рабочий проект №* был составлен без учета п.7.2.15 СНиП 31-01-2003, согласно которому «Помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания», в связи с чем внесены изменения, которые согласованы с разработчиком проекта М*«Н*», внесены изменения в проектную декларацию в УФРС Нижегородской области. По завершению строительства дома получены необходимые заключения и разрешения, квартира передана истцам (л.д.52-53, 184-186).
Выслушав стороны, свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд находит иск необоснованным.
Согласно ч.1 ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно абз.1 ч.1, ч.4 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно ч.1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 17.06.2010) По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч.1, 2, 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 17.06.2010) Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно п.1.1 ч.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 17.06.2010)По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Согласно ч.7 ст. 52 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»:
Статья 67 «Проходы, проезды и подъезды к зданиям, сооружениям и строениям»: …
14. Сквозные проходы через лестничные клетки в зданиях, сооружениях и строениях следует располагать на расстоянии не более 100 метров один от другого. При примыкании зданий, сооружений и строений под углом друг к другу в расчет принимается расстояние по периметру со стороны наружного водопровода с пожарными гидрантами.
Судом установлено, что 16 августа 2007 года между Садиковой Н.Е., Садиковым Г.Б. и ООО «И*» заключен договор №* участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры №***, общей строительной площадью 43,22 кв.м., на 8 этаже жилого дома с административными помещениями №* в границах улиц Д*-Р* г.Н.Новгорода (адрес строительный).
Согласно п. * договора застройщик вправе без согласования с дольщиками изменить применяемые при строительстве материалы по
согласованию с проектной организацией, а также без получения согласия дольщиков вносить изменение в планировку дома и общий
вид дома, если эти изменения не являются существенными.
Согласно п. * договора изменения в планировке дома признаются существенными, если в результате таких изменений меняется внутриподьездное расположение квартир относительно друг друга.
Изменения в общем виде дома признаются существенными в случае визуального изменения фасада на 70% и более.
Изменение размера помещения признается существенным, если общая строительная площадь помещения (в соответствии с предусмотренным настоящим договором определением данного понятия) окажется отличной от размера, указанного в пункте * договора, более чем на 10%.
Изменение качества помещения признается существенным, если потребительские качества помещения ухудшились настолько, что помещение после проведения в нем обычных отделочных работ с установкой электрических плит и санитарно-технического оборудования будет непригодным для проживания в нем людей (л.д.24-27, 36-38).
Из учредительных документов ООО «И*», выписки из ЕГРЮЛ, копии паспорта БТИ, проектов плана цокольного, первого, восьмого этажей дома, архитектурных планов отделочных работ на отметке – 3.000 и 0.000м, схем дома, проектных деклараций от 18 апреля 2007 года, 1 июля 2009 года, проекта здания, показаний н* технического отдела ООО «И*» В*, опрошенного в качестве свидетеля, не доверять которым у суда не имеется оснований, (л.д.55-99, 115-120, 129-130, 161-170, 171-172) следует, что проектная декларация содержит информацию о застройщике, проекте строительства, в т.ч. о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей, о функциональном назначения нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию укатанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Проектной организацией М*«Н*» запроектирован основной вход в 3-й подъезд жилого дома со стороны двора с уровня земли (вход в лестничную клетку, к лифтам и к мусорокамере). Одновременно был запроектирован проход с наружного фасада со стороны школы к смежным помещениями и в лифтовый холл второго уровня. В соответствии с проектным решением * проектной организацией были предоставлены планы типовых этажей, а также планы 1-го этажа на отметке 0,000 и цокольного этажа на отметке
-3,000 с указанием площади жилого дома и расположения помещений. Планы согласованы и утверждены застройщиком.
При строительстве жилого дома было выявлено, что смежные помещения являются нежилыми, и в соответствии с п. 7.1.12. СНиП 31-01-2003 нежилые помещения должны иметь отдельный вход, и отделены от жилой части (п. 7.2.15 СНиП 31-01-2003). В связи с чем разработчиками проекта внесены изменения в проект, согласованы и утверждены ООО «И*», внесены соответствующие изменения в проектную декларацию.
По окончании строительства дома ООО «И*» получены: Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации №* от 19 мая 2010 года, утвержденное приказом №* от 20 мая 2010 года начальника Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области (л.д.147-148), Положительное заключение государственной экспертизы №* от 2 июля 2009 года (л.д.131-143), Заключение по результатам экспертизы организационных и технических работ по обеспечению пожарной безопасности ЗАО «З*» (л.д.144-146), согласно которому объект соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности.
7 июня 2010 года от администрации г. Н.Новгорода получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе жилого дома №* с административными помещениями (л.д.149).
27 сентября 2010 года согласно договору приема-передачи истцами принята в собственность квартира *** дома *** корпус * по ул. Р* (адрес почтовый) (л.д.122).
В ходе рассмотрения дела истцы 8 октября 2010 года обратились в органы МЧС и государственного строительного надзора с заявлениями о нарушениях пожарной безопасности и проектной документации (л.д.183, 184).
Таким образом, в результате рассмотрения настоящего спора судом не установлено нарушения требований п.7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ и п.14 ст. 67 ФЗ от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», влекущих ничтожность договора от 16 августа 2007 года в части п. *, п. * договора.
При этом, как установлено судом и не оспаривается сторонами, в т.ч. истцами, требования п. * договора не нарушены, указанные в п.* договора существенные изменения ответчиком не производились, отсутствуют.
С учетом изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении иска к ООО «И*» о признании недействительными вследствие их ничтожности пункты * и * договора №* участия в долевом строительстве от 16 августа 2007 г., признании произведенной перепланировки незаконной, обязании ответчика восстановить вход к лифтам, повесить в восстановленном входном вестибюле почтовые ящики и обустроить входную дверь и тамбур согласно проектной документации, взыскании с ответчика компенсацию морального вреда, судебных издержек в полном объеме.
Суд не соглашается с доводами истцов, их представителя о применении к исковым требованиям положений ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», поскольку данная норма регулирует основания расторжения договора, истцами данное требование не заявлено.
Суд учитывает, что нарушение требований пожарной безопасности и проектной документации, имеющиеся по мнению истцов, не могут служить основанием ничтожности указанных пунктов договора от 16 августа 2007 года, истцы вправе защитить свои права другими способами защиты, в том числе в судебном порядке.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать Садиковой Н. Е., Садикову Г. Б. в удовлетворении требований иска к ООО «И*» о признании недействительным в силу ничтожности договора долевого участия №* от 16 августа 2007 года в части, применении последствий ничтожности сделки, компенсации морального вреда, судебных расходов в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 10 дней.