РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 декабря 2010 года.
Московский районный суд г. Н. Новгорода в составе
председательствующего судьи Якимова И.А.
с участием представителя Белышкова Н.П.
при секретаре Массовой М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кисэра В. В. к Хлебодарову А. Б., Кисэра О. Б., Кисэра О. В., Кисэра А. В. о переводе прав и обязанностей покупателя, о признании недействительным пункта договора продажи и государственной регистрации права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указывая, что ему и ответчикам Кисэра О.Б., Кисэра О.В. и Кисэра А.В. на праве общей долевой собственности принадлежало по ? доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение: трехкомнатную квартиру по адресу: ул. Л*, **-** г. Н. Новгорода на основании договора купли-продажи от 16.02.2004 года. 24.01.2009 года ответчики известили его о намерении продать ? доли квартиры по цене 1800000 руб. Поскольку цена была завышенная, он предложил продать ему доли квартиры за 900000 руб. Однако 1 сентября 2009 года ответчики продали долю жилого помещения Хлебодарову А.Б., указав в договоре завышенную стоимость 1800000 руб. В марте 2010 года он узнал от своего сына, что в действительности доли квартиры были проданы за 850000 руб. Поскольку договор купли-продажи был заключен с нарушением его преимущественного права покупки, истец просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору от 1.09.2009 года. Признать недействительной государственную регистрацию права на Хлебодарова А.Б. на ? доли в праве на жилое помещение.
В ходе рассмотрения дела истец дополнил исковые требования. Просил также признать недействительным условие договора о том, что доля квартиры продается за 1800000 руб. (п.3), считать установленным, что цена долей квартиры в договоре от 1.09.2009 года - 850000 руб. и спорные ? доли проданы за указанную цену. Просил восстановить срок исковой давности, поскольку о продаже доли с нарушением его права преимущественной покупки узнал в марте 2010 года.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали иск.
Ответчик Хлебодаров А.Б. иск не признал, дело просил рассмотреть в его отсутствие. В возражениях на иск указывает, что истцом пропущен трехмесячный срок для предъявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя. Кроме того, истец по существу оспаривает условие договора о цене. Соглашение об изменении цены должно быть заключено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы согласования иной цены договора в силу ст. 162 ГК РФ лишает стороны права ссылаться в подтверждение ее наличия на свидетельские показания. Кисэра О.Б., Кисэра О.В. и Кисэра А.В. не являются надлежащими ответчиками, и их правовая позиция не имеет значения при рассмотрении данного дела. Кроме того, полагает, что если сторонами не было согласовано условие о цене долей квартиры, это свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи и делает невозможным перевод на истца прав и обязанностей покупателя (л.д. 59,60,66).
Ответчик Кисэра О.В. за себя и по доверенности от имени Кисэра О.Б. и Кисэра А.В. иск признал.
Ответчик Кисэра А.В., опрошенный в порядке судебного поручения, иск признал (л.д. 83,84).
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии просит рассмотреть дело без его участия, возражений не представил.
Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Статья 250 ГК РФ предусматривает:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В силу статьи 452 ГК РФ:
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 160 ГК РФ: 1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Статья 60 ГПК РФ предусматривает:
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В судебном заседании установлено, что жилое помещение – трехкомнатная квартира по адресу: ул. Л*, **-** г. Н. Новгорода на праве общей долевой собственности принадлежала истцу и ответчикам Кисэра по ? доле за каждым.
24.01.2009 года ответчики известили истца о продаже ? долей квартиры по цене 1800000 руб. (л.д. 10). По указанной цене истец отказался приобрести долю жилого помещения. 1.09.2009 года ответчики Кисэра заключили с Хлебодаровым А.Б. договор продажи ? долей квартиры. В договоре указано, что 3/4 квартиры проданы Хлебодарову А.Б. за 1800000 руб., расчет произведен при подписании настоящего договора (л.д. 11). В деле имеется расписка ответчиков о получении денежных средств в полном объеме (л.д. 61). Таким образом, между сторонами заключен письменный договор в соответствии с законом, в котором согласованы все существенные условия: предмет договора, цена.
Доводы истца о том, что в действительности доля квартиры продана за 850000 руб. не подтверждаются допустимыми доказательствами. Ссылка истца на расписку, составленную 1.09.2009 г. Хлебодаровым А.Б. о том, что 950000 руб. были возвращены ему, как компенсация за плохое состояние квартиры неосновательна (л.д. 31). Данная расписка не является изменением условий договора, какое-либо письменное соглашение об изменении цены сторонами не заключалось. Впоследствии сторонами составлено соглашение об аннулировании указанной расписки, в котором указано, что она была составлена с целью избежать уплаты налогов ответчиками Кисэра, взаимно подтверждено получение Кисэра О.Б. суммы 1800000 руб. по договору продажи долей квартиры (л.д. 32). Таким образом, расписка от 1.09.2009 года была написана не с целью изменения условий договора, а с иной целью: скрыть размер полученной Кисэра О.Б. суммы.
Каких-либо иных письменных доказательств того, что доля в праве на жилое помещение была продана за 850000 руб., не имеется. По существу истец основывает свои требования на том, что сыновья ему сообщили о продаже доли квартиры Хлебодарову А.Б. за 850000 руб. Однако ничем не подтвержденное сообщение одной из сторон сделки не является доказательством того, что доля квартиры продана по цене 850000 руб. Кисэра не предъявляли каких-либо требований к Хлебодарову об изменении условий договора, указанный договор никем не оспорен и прошел государственную регистрацию. Признание иска ответчиками Кисэра не может быть принято судом, поскольку оно противоречит закону, нарушает права и законные интересы других лиц – ответчика Хлебодарова А.Б.
Согласно статье 56 ГПК РФ: 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Что касается показаний свидетелей Г* и К*, то обстоятельства дела им известны со слов истца, а также сыновей истца Кисэра А.В. и Кисэра О.В. (л.д. 112,119,120). Кроме того, свидетельские показания в данном случае не являются допустимыми доказательствами, которые могут подтвердить изменение условий договора. При отсутствии письменного соглашения об изменении цены договора, в силу ст. 162 ГК РФ стороны не вправе ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.
Таким образом, право преимущественной покупки доли общего имущества Кисэра В.В. не было нарушено и оснований для перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору от 1.09.2009 года не имеется.
При таких обстоятельствах не имеется оснований и для признания недействительным п. 3 договора от 1.09.2009 года об оценке долей квартиры в 1800000 руб. и признании факта продажи указанных долей за 850000 руб., о признании недействительной государственной регистрации права собственности Хлебодарова А.Б. на ? доли квартиры. Кроме того, истцом не указано, на основании какой нормы закона может быть признан недействительным п. 3 договора продажи долей квартиры.
В удовлетворении иска Кисэра В.В. суд отказывает за необоснованностью.
Денежные средства в сумме 850000 руб., внесенные Кисэра В.В. на счет Управления Судебного департамента в Нижегородской области, подлежат возвращению истцу.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Кисэра В. В. о признании недействительным п. 3 договора купли-продажи ? долей квартиры ** дома ** по ул. Л* г. Н. Новгорода от 1.09.2009 г., между Кисэра О. Б., Кисэра О. В., Кисэра А. В. и Хлебодаровым А. Б., признании установленным факта продажи долей квартиры за 850000 руб., переводе прав и обязанностей покупателя по договору на Кисэра В. В., признании недействительной государственной регистрации права собственности на ? доли квартиры на Хлебодарова А. Б. отказать за необоснованностью.
Возвратить Кисэра В. В. денежные средства в сумме 850000 руб. со счета по учету средств во временном распоряжении Управления Судебного департамента в Нижегородской области (получатель УФК по Нижегородской области, УСД в Нижегородской области л/с *, расчетный счет № *, банк получателя ГРКЦ ГУ Банка России по Нижегородской области г. Н. Новгород, БИК * ИНН * КПП *).
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней через районный суд.