РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 апреля 2011г. г.Н.Новгород
Московский районный суд г.Н.Новгорода в составе:
председательствующего судьи Кочиной Ю.П.
при секретаре Волковой К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Безбатичновой А. К. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, выразившихся в приостановлении государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 16.10.2010г. № *, указывая, что 16 октября 2008г. ею заключен Договор № * участия в долевом строительстве с ООО И*«С*» на строительство полуподземного гаража-стоянки жилых домов № *,*,*, расположенных между домами № ** и №* в восточной части квартала по ул.Э* в С* районе г.Н.Новгорода. 03.12.2010г. данный Договор со всеми необходимыми документами был предоставлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для проведения государственной регистрации. 09.12.2010г. государственная регистрация Договора была приостановлена до 9 января 2011г.
Данные действия заявитель считает незаконными по следующим основаниям. Договор долевого участия ею подписан 16.10.2008г., в соответствии с п.4.2.1 которого она должна была перечислить сумму в размере 746480 рублей в течение 4-х дней после подписания Договора. Свои обязательства по договору выполнила, что подтверждается платежным поручением № * от 17.10.2008г. Застройщик обязан передать Автоместо дольщикам не позднее 30.09.2009г., что до настоящего времени не исполнено. По вине Застройщика в течение 2 лет Договор не был подан на регистрацию. Безбатичнова А.К. несколько раз обращалась к Застройщику с требованием регистрации Договора и компенсации договорной неустойки, однако до настоящего времени Застройщик не исполнил свои обязательства по Договору.
16.11.2010г. обратившись в Министерство социальной политики Нижегородской области с сообщением о факте уклонения Застройщиком от государственной регистрации Договора, Застройщик обеспечил предоставление Договора на государственную регистрацию. Государственная регистрация Договора была приостановлена по причине того, что при проведении правовой экспертизы документов было установлено, что представленное Застройщиком дополнительное соглашение к Договору было подписано только Застройщиком и Дольщиком Лабутовой А.Г., при этом ее подпись отсутствует. Сама Безбатичнова А.К. предоставила на регистрацию только Договор, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 03.12.2010г., отказываясь ранее от подписания дополнительного соглашения о продлении срока строительства. Считая, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области нарушает ее права, просит признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 16.10.2010г. № *.
Определением Московского районного суда г.Н.Новгорода от 13.01.2011г. заявление Безбатичновой А.К. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оставлено без рассмотрения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда определение об оставлении заявления без рассмотрения от 13.01.2011г. отменено, поскольку в заявлении не усматривается наличие какого-либо спора о праве, в связи с чем, дело передано на новое рассмотрение.
В судебном заседании заявитель Безбатичнова А.К., ее представитель Пономаренко Е.В., заявленное требование поддержали в части признания незаконными действий по приостановлению регистрации. В части понуждения произвести регистрацию договора просили принять отказ от заявления.
Определением суда от 04.04.11г. дело в части понуждения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области произвести регистрацию прекращено.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением не согласилась, посчитав его незаконным и необоснованным, просила отказать в его удовлетворении, пояснив, что правовая экспертиза проводится после принятия документов на регистрацию государственным регистратором. Дополнительное соглашение, должно было быть подписано всеми сторонами и рассматривается в совокупности с Договором долевого участия. Поскольку дополнительное соглашение отозвано, регистрация Договора долевого участия произведена.
Заинтересованное лицо ООО «И*«С*» в суд своего представителя не направило, о дне рассмотрения дела извещено надлежащим образом, возражений на заявление в суд не представило.
Заинтересованное лицо Лабутова А.Г., в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, возражений на заявление в суд не представила.
Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:
нарушены права и свободы гражданина;
созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;
на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п.4, п.5 ФЗ РФ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Согласно ст. 17 ФЗ от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ст. 17 ФЗ от 21.07.1997г.№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.
Согласно ст. 18 ФЗ РФ от 21.07.1997г.№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»
документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно ст. 19 ФЗ РФ от 21.07.1997г.№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»
Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 статьи 13 настоящего Федерального закона).
Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Судом установлено, что 03.12.2010г. Безбатичнова А.К. представила в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области документы на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилья от 16.10.2008г. между ООО «И*« С*» с одной стороны и Лабутовой В.Г., Безбатичновой А.К. с другой стороны. 09.12.2010г. государственная регистрация договора была приостановлена (л.д. 23), поскольку дополнительное соглашение к договору, подписанное застройщиком, не содержало подписи дольщика Безбатичновой А.К.
Решением Московского районного суда г.Н.Новгорода от 02.03.2011г., вступившим в законную силу 16.03.2011г., данное дополнительное соглашение от 30.09.2009г. к договору участия в долевом строительстве от 16.10.2008г. № * признано незаключенным. Решением Московского районного суда г.Н.Новгорода установлено, что дополнительным соглашением подлежало изменению существенное условие договора участия в долевом строительстве, а именно срок передачи объекта строительства. Дополнительное соглашение к договору было подписано только одним из дольщиков Лабутовой А.Г., Безбатичнова А.К. от подписания дополнительного соглашения отказалась.
Из пояснений сторон следует, что застройщик ООО И*«С*» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением об отзыве дополнительного соглашения от 30.09.2009г. к договору № * участия в долевом строительстве от 16.10.2008г. 22.02.2011г. договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что приостановление регистрации 09.12.2010г. договора участия в долевом строительстве является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя. Из пояснений сторон, а также расписки в получении документов на государственную регистрацию (л.д.7) усматривается, что Безбатичнова А.К. представила на регистрацию только договор участия в долевом строительстве. Приостановление регистрации осуществлено в связи с представлением застройщиком дополнительного соглашения к договору от 30.09.2010г., которое не содержало подписи Безбатичновой А.К. В силу п. 1 ст. 18 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации, иметь надлежащие подписи сторон и должностных лиц. Учитывая, что дополнительное соглашение к договору не было подписано одной из сторон по договору, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор на основании ст. 17 ФЗ РФ « О государственной регистрации прав на недвижимо имущество» не должен был принимать во внимание дополнительное соглашение, поскольку в силу ст. 432 ГК РФ такое соглашение является незаключенным. Между тем, сам договор долевого участия соответствовал требованиям закона, оснований для приостановления регистрации данного договора от 16.10.08г. не имелось.
Суд не может согласиться с доводами представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о том, что приостановление регистрации не нарушает права и законные интересы заявителя. Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области усматривается, что в случае, если до окончания срока приостановления регистрации не будут предоставлены дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации. Как установлено судом, Безбатичнова А.К. была вынуждена в связи с приостановлением регистрации обращаться в суд с иском о признании дополнительного соглашения незаключенным. Между тем, договор, не подписанный одной из сторон, является незаключенным в силу закона, признание такого договора незаключенным в судебном порядке не требуется.
Регистрация договора долевого участия №* от 16.10.08г. в добровольном порядке на момент вынесения решения суда, не может являться основаниям для отказа в удовлетворении заявления о признании незаконными действий по приостановлению регистрации, поскольку на момент приостановления права заявителя были нарушены. По заявлению Безбатичновой А.К. в связи с добровольной регистрацией договора дело в части понуждения произвести государственную регистрацию договора прекращено.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области нарушены права и законные интересы заявителя Безбатичновой А.К. и удовлетворяет заявленные требования о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 16.10.2008г. № *.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Безбатичновой А. К. удовлетворить.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по приостановлению 09.12.2010г. государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 16.10.2008г. № *.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.