Дело №2-473/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2011 года
Московский районный суд г. Калининграда в составе
председательствующего судьи Гуляевой И.В.,
при секретаре Остапович И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Вискуба А.А. о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке вещи или имущественного права»,
УСТАНОВИЛ:
Вискуб А.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя ОСП <данные изъяты> области ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке вещи или имущественного права», указав, что на исполнении в ОСП <данные изъяты> находится исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с него в пользу Поповой В.Ф. денежных средств в сумме <данные изъяты> руб.
В ходе данного исполнительного производства судебном приставом -исполнителем наложен арест на имущество должника- земельный участок № с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м. с расположенным на нем недостроенным 2-х этажным домом в садоводческом товариществе <данные изъяты> <данные изъяты> Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке вещи или имущественного права» принят Отчет <данные изъяты> №№ от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, которым стоимость недвижимости определена в размере <данные изъяты> руб. без НДС. Однако, по заказу самого должника в рамках этого же исполнительного производства ранее была проведена оценка данного имущества. Согласно Отчету <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости составила <данные изъяты> руб. без НДС. Таким образом, совокупная цена имущества по результатам двух оценок отличается более чем на <данные изъяты> руб., что является существенным для Вискуба А.А. Кроме того, Отчет <данные изъяты> имеет ряд существенных недостатков. Так, оценщик не осматривала внутреннее состояние помещений, отчет стоимости строения выполнен без учета документов, определяющих технические характеристики строения, стоимость земельного участка занижена по сравнению с аналогами и ниже кадастровой его стоимости.
Просит признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ
В судебное заседание заявитель Вискуб А.А. не явился, извещен надлежаще, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель Вискуба А.А. по доверенности от 07.02.2011 г. (л.д. 6) Чигвинцева И.А. доводы заявления поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным выше. Указала, что оценка арестованного имущества по заявке судебного пристава произведена в отсутствие соответствующего договора между <данные изъяты> <данные изъяты> и <данные изъяты> При проведении оценки не учтена кадастровая стоимость земельного участка, равная <данные изъяты> руб. Стоимость земли принята одинаковой с учетом и без учета НДС, что неверно и невозможно. Оценщик ФИО4, не имея познаний в области строительства, без технической документации произвела расчет степени строительной готовности объекта, расположенного на участке, на основании данного расчета определила стоимость незавершенного строительства. Считает, что отчет <данные изъяты> не должен быть принят к исполнению судебным приставом-исполнителем. Просит постановление судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке вещи или имущественного права» признать незаконным.
Судебные приставы-исполнители ОСП <данные изъяты> ФИО8 и ФИО6 с доводами заявителя не согласны. ФИО8 указала, что оценка арестованного имущества должника производилась в рамках контракта, заключенного между <данные изъяты> и <данные изъяты> <данные изъяты> в соответствии с требованиями п. 9. 1 которого оценщик обязан завершить выполнение порученной работы независимо от срока окончания действия контракта. Заявка на производство оценки была оформлена заблаговременно. Поскольку объектом оценки являлось недвижимое имущество, то привлечение специализированного оценщика является обязательным, что прямо предусмотрено Федеральным законом «Об исполнительном производстве».
ФИО6 дополнила, что Вискубом А.А. в добровольном порядке решение суда не исполнено. Частичное погашение долга произведено только в рамках исполнительного производства путем реализации транспортного средства в феврале 2010 г. по состоянию на дату рассмотрения дела остаток задолженности составляет <данные изъяты> руб. Иного способа по выплате задолженности в пользу Поповой В.Ф., кроме реализации имущества должника, не имеется.
Просят в удовлетворении заявления Вискуба А.А. отказать.
Заинтересованное лицо- взыскатель Попова В.Ф. считает действия судебного пристава- исполнителя законными и обоснованными. Пояснила, что должник не исполнил решение суда в добровольном порядке, не предпринимал никаких мер по выплате задолженности. Денежные средства из заработка Вискуба А.А. в погашение долга не поступали. Оценка имущества, произведенная самим должником, является завышенной. Продать участок за сумму, указанную в Отчете <данные изъяты> невозможно. Недостроенный садовый дом на земельном участке находится в ужасающем состоянии. Оценка недвижимого имущества по заявке судебного пристава-исполнителя отражает реальную стоимость объекта, продажа которого в рамках исполнительного производства является единственным способом для исполнения судебного решения. Просит в удовлетворении заявления отказать.
Выслушав пояснения участников процесса, допросив специалистов <данные изъяты> ФИО5, <данные изъяты> ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 210 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.
Как установлено в ходе рассмотрения заявления, решением Московского районного суда г. Калининграда от 07.08.2009 г. по гражданскому делу №2-882/2009 г. с Вискуба А.А. в пользу Поповой В.Ф. взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. В добровольном порядке решение суда не исполнено, что послужило причиной выдачи исполнительного документа (исполнительного листа), который предъявлен взыскателем Поповой В.Ф. в ОСП <данные изъяты> для принудительного исполнения.
В соответствии с п.п. 1) п. 1 ст. 68 Федерального закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве» №№ от ДД.ММ.ГГГГ обращение взыскания на имущество должника является одной из мер принудительного исполнения решения суда.
Из пояснений, данных судебным приставом-исполнителем ФИО6, следует, что частичное погашение задолженности перед взыскателем произведено только в рамках исполнительного производства путем реализации арестованного имущества должника- <данные изъяты>», после чего ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 выплачены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. В дальнейшем от Вискуба А.А. поступило несколько небольших платежей, в том числе <данные изъяты> руб. в октябре 2010 г., <данные изъяты> руб. в ноябре 2010 г. и 10.02.2011 г. выплачено <данные изъяты> руб. Остаток задолженности составляет <данные изъяты> руб., что подтверждается справкой ОСП <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50).
В соответствии с требованиями ст. 64 Федерального Закона №229-ФЗ судебный пристав -исполнитель вправе совершать исполнительные действия, в том числе: в целях исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение (п.п.7) п. 1), привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (п.п.9) п. 1).
В соответствии с пп. 2) п. 4 ст. 85 Федерального Закона РФ №229-ФЗ для определения рыночной стоимости недвижимого имущества судебный пристав обязан привлечь оценщика из числа отобранных в установленном порядке.
Из материалов дела видно, что должник Вискуб А.А. является собственником земельного участка № для ведения садоводства в садоводческом товариществе <данные изъяты> <данные изъяты>, а также расположенного на данном земельном участке жилого строения без права регистрации проживания, что подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23, 24). Указанное недвижимое имущество арестовано судебным приставом исполнителем с составлением Акта описи ареста имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 1 ст. 61 Федерального закона №229-ФЗ в качестве специалиста (специалистов) для участия в исполнительном производстве может быть привлечено незаинтересованное в исходе исполнительного производства лицо, обладающее специальными знаниями.
Во исполнение указанных требований Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО6 в целях определения рыночной стоимости арестованного имущества принято постановление об участии специалиста в исполнительном производстве. Из содержания п. 2 названного постановления следует, что для дачи заключения в качестве специалиста-оценщика назначено <данные изъяты> которое являлось победителем открытого конкурса № на право заключения государственного контракта на оказание услуг по оценке арестованного имущества для нужд <данные изъяты>. Согласно п.1.1. государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами, <данные изъяты> приняло на себя обязательства по оказанию услуг в области оценки арестованного имущества физических лиц с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительных производств на территории Калининградской области. Срок действия контракта определен п. 9.1, согласно которому контракт действует до 24-00 час. ДД.ММ.ГГГГ
Из пояснений СПИ ФИО8 следует, что <данные изъяты> обращалось в <данные изъяты> с письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором просило продлить срок проведения работ по оценке. Из содержания раздела 1.1. Отчета № Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного <данные изъяты> усматривается, что срок проведения оценки составил период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
При таких обстоятельствах доводы представителя взыскателя об отсутствии контракта на выполнение работ по оценке недвижимого объекта не нашли достаточного подтверждения в суде. Тот факт, что выполнение работ оценщиком завершено только ДД.ММ.ГГГГ правового значения по делу не имеет и само по себе не является основанием для признания незаконным оспариваемого постановления судебного пристава-исполнителя. Действия оценщика основаны на положениях заключенного государственного контракта, согласно п. 9.1 которого до полного исполнения обязательств оценщиком истечение срока действия контракта не освобождает оценщика от обязательства по обслуживанию в области оценки имущества на сумму, не превышающую стоимости контракта. Таким образом, оценщик, действуя добросовестно, принял на себя обязательство по завершению работы, принятой к исполнению в период действия контракта.
При сопоставлении двух представленных Отчетов об оценке имущества должника суд приходит к следующему.
Доводы представителя взыскателя о том, что проводивший оценку специалист <данные изъяты> не имеет надлежащего образования и квалификации в области оценки строительного объекта не может быть принят судом во внимание, поскольку в соответствии с п. 7.2.2 государственного контракта сотрудник оценщик ФИО4, проводившая оценку имущества должника, допущена к производству оценки арестованного имущества. Кроме того, суд отмечает, что в январе 2011 г. стоимость расположенного на земельном участке жилого строения оценщиком <данные изъяты> ФИО4 определена в сумму <данные изъяты> руб. без учета НДС и, соответственно, в сумму <данные изъяты> руб. с учетом НДС, тогда как при оценке силами <данные изъяты> того же имущества в более ранний период, в августе 2010 г. и по заказу самого должника, стоимость строения была определена оценщиком ФИО5 в меньшую сумму, равную <данные изъяты> руб. (л.д. 39), с которой ФИО1 согласился. С учетом чего суд находит, что интересы Вискуба А.А. при оценке строения силами <данные изъяты> никак не нарушены.
Что касается оценки стоимости земельного участка, то, как следует из пояснений допрошенных специалистов-оценщиков ФИО5 и ФИО4, при оценке стоимости земли ими не учитывался налог на добавленную стоимость, поскольку в соответствии с положениями главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации операции с землей не являются объектами налогообложения.
В соответствии с п. 6) ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектами налогообложения.
Стоимость участка составляет согласно Отчету <данные изъяты> <данные изъяты> руб., по отчету <данные изъяты> равна <данные изъяты> руб.
Доводы представителя взыскателя о применении в отчете <данные изъяты> кадастровой стоимости земельного участка, равной <данные изъяты> руб. опровергаются содержанием отчета и пояснениями оценщика ФИО5, которая указала, что кадастровая стоимость участка ею не учитывалась, в ходе оценки обозревалась только карта-план земельного участка в целях уточнения его местоположения. сведения о кадастровой стоимости земли в карте-плане отсутствуют.
Выписка из государственного земельного кадастра либо кадастровый паспорт должником суду не представлены, к материалам Отчета, произведенного по заказу должника, также не приобщались. Из пояснений представителя Вискуба А.А., данных в суде, следует, что упомянутая выписка должником утеряна, а кадастровый паспорт находится в стадии оформления.
Расчет стоимости земельного участка произведен оценщиками с учетом его улучшений. Каждым отчетом стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же земельном участке зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. В качестве улучшений оценщиками учтено наличие на участке строения. Вместе с тем, суд учитывает отсутствие фототаблицы в Отчете <данные изъяты> отражающей состояние земельного участка на момент его осмотра в летний период года, в связи с чем не может принять во внимание доводы представителя должника о наличии на участке многочисленных посадок садово-огородных культур и их состояния.
При оценке стоимости земли каждым оценщиком применен метод сравнения продаж. Вместе с тем, в отчете <данные изъяты> в качестве сегмента рынка недвижимости имеется ссылка на рынок земельных участков для индивидуального жилищного строительства (л.д. 28), в качестве аналогов применены земельные участки, расположенные на землях населенных пунктах (л.д. 42-44). Однако оцениваемый земельный участок располагается на территории <данные изъяты> и относится к иной категории земель, а именно- к землям сельскохозяйственного назначения, что отражено в Свидетельстве о праве собственности на участок (л.д. 23) и учтено оценщиком <данные изъяты> которым в качестве аналогов приведены объекты, расположенные в том же районе области и имеют разрешенное использование аналогичное объекту оценки. Суд отмечает, что при одинаковом разрешенном использовании земель (для ведения садоводства) рыночная стоимость земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения существенно отличается.
Доводы представителя взыскателя о том, что стоимость земельного участка, определенная отчетом <данные изъяты>», не соответствует рыночной, не может быть принята судом во внимание, поскольку в отчете дан подробный анализ методики оценки, согласно которой оценщиком применены понижающие поправки на торг при реализации права собственности на землю. В разрезе сегментов и размеров рынка с учетом типа недвижимости и местоположения земельного участка среднее значение скидок на торг составляет 30%.
Кроме того, суд учитывает, что оценка объекта недвижимости проводилась с различными целями использования результатов оценки. Так, из Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-49) следует, что оценка имущества произведена <данные изъяты> для предполагаемого совершения сделки купли-продажи. Целью оценки <данные изъяты> являлось определение первоначальной цены продажи имущества на торгах в рамках исполнительного производства.
При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований не доверять отчету <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества, вследствие чего постановление судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ об оценке земельного участка с расположенным на нем строением, вынесенное на основании названного Отчета, суд находит законным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления Вискуба А.А. о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя ОСП <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке вещи или имущественного права, а именно: земельного участка № с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м. с расположенным на нем недостроенным 2-х этажным домом в садоводческом товариществе <данные изъяты> <данные изъяты>- отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через суд Московского района г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2011 года с применением персонального компьютера.
Судья: И.В. Гуляева