Дело № 2-25/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09 февраля 2011 года
Московский районный суд города Калининграда в составе
председательствующего судьи Герес Е.В.
при секретаре Поповой В.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горлиной Н.А. к ЗАО «ЭНПО» о понуждении к заключению договора мены жилыми помещениями, встречному иску ЗАО «ЭНПО» о признании предварительного договора мены жилыми помещениями незаключенным,
у с т а н о в и л:
Горлина Н.А. обратилась в суд с иском, указав, что в соответствии с рекомендациями депутатской комиссии по градорегулированию, природопользованию и экологии № 05/23 от 25.11.2005 года, ст. 567 ГК РФ между ней – собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и ЗАО «ЭНПО», в лице генерального директора ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор мены квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу в ветхом доме довоенной постройки, на новую двухкомнатную квартиру площадью не менее 45,7 кв.м., расположенную на 2-м этаже вновь построенного дома по адресу: <адрес>.
В июне 2010 года застройщик ФИО1 обязал её предоставить пакет документов для заключения основного договора мены квартирами, что она и сделала. Вместе с тем, в июле 2010 года без объяснения причин и письменного уведомления ФИО1 в устной форме отказал ей в заключении договора и переселении во вновь построенную квартиру. Ответ на письменный запрос, направленный заказным письмом от ДД.ММ.ГГГГ, она в установленный срок не получила.
С учетом изложенного, просит побудить ЗАО «ЭНПО», в лице генерального директора ФИО1, заключить с ней договор мены квартирами.
ЗАО «ЭНПО» обратилось в суд со встречным иском, в котором просило признать указанный предварительный договор мены незаключенным в силу п.3 ст. 433, п.1 ст. 432, п.3 ст. 433, п. 3 ст. 429 ГК РФ по тем основаниям, что в данном договоре не содержится существенных условий, позволяющих четко определить, какой именно объект недвижимости ЗАО «ЭНПО» обязалось передать Горлиной Н.А. в обмен на её квартиру, идентифицировать данный объект невозможно. В данном договоре отсутствуют указания на точную площадь квартиры, подлежащей мене, номер квартиры, привязка плана квартиры к дому, местонахождение (адрес) самого дома. Кроме того, договором не предусмотрен переход прав на земельный участок, не описано, на каком праве он перейдет к истице при заключении основного договора.
В судебном заседании Горлина Н.А. поддержала свои исковые требования по изложенным в иске доводам, возражала против удовлетворения встречного иска ЗАО «ЭНПО», пояснила суду, что ответчик намеревался осуществлять строительство нового жилого дома 1-й и 2-й очереди на земельном участке, где расположен жилой дом, в котором ей на праве собственности принадлежит квартира. Данный дом ЗАО «ЭНПО» должен был снести, а взамен предоставить ей квартиру во вновь построенном доме 1-й очереди, переселить её в новую квартиру, после чего начать строительство жилого дома 2-й очереди. В данный момент строительство жилого дома первой очереди завершено, дом введен в эксплуатацию, однако директор ЗАО «ЭНПО», ссылаясь на отсутствие денежных средств для строительства жилого дома 2-й очереди, отказывается предоставлять ей квартиру в построенном доме. По инициативе ФИО1 было проведено общее собрание собственников помещений жилого дома № по <адрес>, на котором осуществлялось распределение квартир в планируемом строительном доме 1-й очереди. До настоящего времени жилой дом, в котором расположена её квартира, ответчиком не снесен.
Инициатором заключения предварительного договора мены квартир явилось ЗАО «ЭНПО» (генеральный директор ФИО1), в обязанности которого входила проверка соответствия текста договора законодательной базе РФ. ЗАО «ЭНПО» намеренно ввело её в заблуждение относительно законности заключения основного договора мены на основании предварительного. Квартиры, построенные за счет средств ЗАО «ЭНПО», предназначались для расселения дома № по <адрес>. Предложений о расторжении, изменении договора либо признании его недействительным от ЗАО «ЭНПО» в её адрес не поступало.
Обязательства перед жильцами дома № по <адрес> у ЗАО «ЭНПО» возникли вследствие неисполнения им ранее заключенного в 2005 году соглашения между Администрацией Московского района и ЗАО «ЭНПО» по ремонту дома. Данное соглашение не расторгнуто. Дом № по <адрес> довоенной постройки, ветхость, степень износа с каждым годом увеличиваются, крыша течет, желоба прохудились, дренажная система при строительстве нового дома была нарушена. Просит удовлетворить иск.
Представитель ЗАО «ЭНПО» по доверенности Чигвинцева И.А. в судебном заседании с исковыми требованиями Горлиной Н.А. не согласилась, исковые требования ЗАО «ЭНПО» поддержала по изложенным во встречном иске доводам, дополнила суду, что в 2006 году Общество планировало строительство двух домов на земельном участке, расположенном рядом с домом на ул. <адрес>. Межевание квартала на тот момент не производилось, в связи с чем невозможно было установить, на каких земельных участках (одном или разных) и как именно будут расположены планируемые к строительству дома. Сначала предполагалось осуществить строительство одного дома, затем приступить к строительству второго дома на земельном участке, где расположен дом, в котором, в том числе и Горлина Н.А., имела в собственности квартиру. Данный дом должен был сноситься, на его месте построен новый дом, при этом собственников жилых помещений существующего дома планировалось переселить в квартиры, расположенные в новом доме, поэтому последним и было предложено заключить предварительные договоры мены.
После межевания квартала в 2007 году было определено два смежных земельных участка, на которых планировалось осуществить строительство двух самостоятельных жилых домов.
На одном из земельных участков в настоящее время осуществлено строительство жилого дома, дом введен в эксплуатацию. Все квартиры в указанном жилом доме были выстроены ЗАО «ЭНПО» за счет долевого участия граждан, договоры с которыми зарегистрированы в УФРС по Калининградской области.
На земельном участке, где расположен жилой дом № по <адрес>, ЗАО «ЭНПО» не приступило к оформлению проектной и разрешительной документации на строительство жилого дома в связи с отсутствием финансирования.
Считает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является не заключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, его существенные условия, данный договор не прошел государственную регистрацию и на момент его подписания ЗАО «ЭНПО» не имело в собственности обмениваемого объекта недвижимости.
Представители администрации городского округа «Город Калининград», администрации Московского района г. Калининграда в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются заявления с просьбой о рассмотрении данного дела в отсутствие представителей.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Судом установлено, что Горлина Н.А. является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 45,7 кв.м., жилой площадью 30,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.9).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ЭНПО» в лице генерального директора ФИО1 и Горлиной Н.А. был подписан предварительный договор мены квартирами, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор и произвести мену принадлежащих им на праве собственности квартир (л.д.11-13).
При этом Сторона 1 (ЗАО «ЭНПО») обязалась после регистрации права собственности на квартиры в завершенном строительством первой очереди жилом многоквартирном доме по <адрес> передать Стороне 2 (Горлиной Н.А.) в собственность двухкомнатную квартиру (находящуюся в подъезде 2), проектной площадью не менее 45,7 кв.м. на втором этаже данного подъезда, согласно Протоколу общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, с полной отделкой и полностью установленным санитарно-техническим оборудованием согласно СанПиН (пункт 1.2. Договора).
Сторона 2 обязалась передать в собственность Стороне 1 квартиру, общей площадью 45,7 кв.м., жилой площадью 30,6 кв.м., расположенную на первом этаже двухэтажного кирпичного дома до 1945 года постройки, состоящую из двух комнат, санузла, коридора, кухни, по адресу: <адрес>, и <данные изъяты> доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, в том числе <данные изъяты> доли на земельный участок площадью <данные изъяты> га, сформированный проектом межевания под придомовую территорию жилого дома № по <адрес> (пункт 1.3. Договора).
Пункт 1.4 данного договора гласил, что стороны считают обмениваемые квартиры равноценными и поэтому обмен будет произведен без доплаты.
Пункт 1.5. Договора предусматривал, что основной договор мены будет заключен не позднее чем через 14 дней после регистрации стороной 1 права собственности на квартиру, указанную в п. 1.2 настоящего договора.
Также Сторона 1 по данному договору приняла на себя обязательства построить первую очередь жилого многоквартирного дома по <адрес> и ввести ее в эксплуатацию ориентировочно до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировать право собственности на данную квартиру, передать стороне 2 по основному договору мены указанную квартиру в 14-дневный срок после регистрации права собственности, возместить стороне 2 расходы, связанные с регистрацией договора и переходом права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расходы, связанные с переселением и переездом (раздел 2 п.п.1-1.6 Договора).
Сторона 2, в свою очередь, обязалась собрать и представить для оформления договора мены необходимые для этого документы, сняться с регистрационного учета в ЖЭУ, в течение 10 дней с момента подписания основного договора мены в учреждении юстиции освободить квартиру и передать ее по акту приема-передачи стороне 1 (п.2-2.2 Договора).
Из протокола общего собрания собственников помещений дома № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что собственники помещений указанного дома приняли решение о распределении квартир в планируемом строительном доме первой очереди по <адрес>.
По результатам данного собрания Горлиной Н.А. была распределена квартира на втором этаже, площадью 50,3 кв.м., без указания номера жилого дома, в котором Горлиной Н.А. распределялась квартира, номера квартиры, ее технических характеристик (л.д.14).
Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между мэрией гор. Калининграда и ЗАО «ЭНПО», последнему был предоставлен в аренду сроком на три года (на период строительства) земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> га, по <адрес> под строительство многоквартирного дома со встроенными административными и торговыми помещениями (л.д.113-115).
ДД.ММ.ГГГГ ответчику было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома со встроенными административными и торговыми помещениями по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭНПО» выдано разрешение на ввод дома, расположенного по адресу: <адрес> № в эксплуатацию (л.д. 41, 94, 101).
Из кадастрового паспорта на земельный участок следует, что многоквартирный дом № по <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.121).
Согласно материалам дела и пояснениям представителя ЗАО «ЭНПО», в целях предполагаемого использования земельного участка, на котором расположен жилой дом № по <адрес> под строительство многоквартирного дома и необходимостью в связи с этим сноса указанного дома, ЗАО «ЭНПО» составило с собственниками жилых помещений данного дома, включая Горлину Н.А., предварительные договоры мены квартирами. Вместе с тем на момент составления данных договоров указанный земельный участок Обществу в аренду под строительство многоквартирного жилого дома не передавался и разрешение на строительство дома последнему не выдавалось.
В дальнейшем ЗАО «ЭНПО» под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными административными и торговыми помещениями был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный рядом с земельным участком, имеющим кадастровый номер №.
До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером № ЗАО «ЭНПО» в аренду под строительство многоквартирного дома не предоставлен, разрешительные документы на строительство указанного дома Обществом не получены.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор мены квартирами от ДД.ММ.ГГГГ фактически является незаключенным, исходя из нижеследующего.
В силу положений ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ч.4 ст. 445 ГК РФ понудить сторону, уклонявшуюся от заключения основного договора, суд может только в случае, если условия договора позволяют установить предмет, а также иные существенные условия основного договора.
Из предварительного договора мены квартирами от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом сделки являлась квартира, принадлежащая истице на праве собственности, расположенная по адресу: <адрес>, и квартира в незавершенном строительством первой очереди жилом многоквартирном доме по <адрес>.
На момент подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭНПО» собственником жилого помещения - квартиры, на которую предполагалось обменять квартиру, находящуюся в собственности у Горлиной Н.А., не являлось, квартира как объект права не существовала.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи (мены) недвижимости должные быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче стороне по договору, отсутствие указанных выше данных в договоре условий о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, что исключает возможность заключения такого договора.
В указанном предварительном договоре отсутствуют сведения о конкретном месторасположении квартиры, не указан номер жилого помещения и номер дома, технические характеристики объекта.
Доводы истицы о том, что ЗАО «ЭНПО» не выполнило своих обязательств по ремонту дома № по <адрес> на основании заключенного между Обществом и Администрацией Московского района г. Калининграда соглашения, суд не может принять во внимание, поскольку данные правоотношения не относятся к существу рассматриваемого спора.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска ЗАО «ЭНПО» и отказа в связи с этим в удовлетворении исковых требований Горлиной Н.А.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований Горлиной Н.А. о понуждении ЗАО «ЭНПО» заключить договор мены жилыми помещениями - отказать.
Исковые требования ЗАО «ЭНПО» - удовлетворить.
Признать незаключенным предварительный договор мены квартир от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между ЗАО «ЭНПО», в лице генерального директора ФИО1, и Горлиной Н.А..
Решение может быть обжаловано в Калининградский облсуд через Московский районный суд <адрес> в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.В.Герес