Дело № 2-1420/10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2010 года г. Чебоксары

Московский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики

в составе председательствующего судьи Хрисановой Л.В.

с участием старшего помощника прокурора Московского района г. Чебоксары Торсуновой А.И., истца Фомина В.С., его представителя Кокшарова А.Ю., представителя ответчика Гридасовой Н.И. - Романова В.А.,

при секретаре Яковлевой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фомина Владимира Сергеевича к Гридасовой Наталье Ивановне о признании недействительным договор купли-продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес заключенный 16 июня 2009 года между Фоминым Владимиром Сергеевичем и Гридасовой Натальей Ивановной, применении последствий недействительной сделки в виде прекращении записи о регистрации сделки и права собственности на указанную квартиру за Гридасовой Натальей Ивановной, возврате квартиры в собственность Фомина Владимира Сергеевича, встречному иску Гридасовой Натальи Ивановны к Фомину Владимиру Сергеевичу о выселении из квартиры Номер в доме Номер по Адрес с членами семьи

У С Т А Н О В И Л :

Фомин В.С. обратился с иском к Гридасовой Н.И. о признании недействительным договор купли-продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес, заключенный Дата года между ним и Гридасовой Н.И., применении последствий недействительной сделки в виде прекращении записи о регистрации сделки и права собственности на указанную квартиру за Гридасовой Н.И., возврате квартиры в его собственность. Исковые требования мотивировал следующим: на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2008 года он являлся собственником трехкомнатной квартиры Номер в доме Номер по Адрес. Так как ему нужны были деньги он заключил с руководителем ООО «Ковчег» Арсентьевым М.А. агентский договор по которому Арсентьев М.А. обязался за вознаграждение совершить необходимые действия по получению кредита в размере 220 000 рублей. Во исполнение агентского договора Арсентьев М.А. познакомил его с руководителем риэлтерской компании Гридасовой Н.И., которая выразила согласие на выдачу ссуды под залог его квартиры, при этом с Гридасовой Н.И. была договоренность о заключении притворных сделок - договора купли-продажи указанной квартиры и договора аренды жилья с правом выкупа. 16 июня 2009 года с Гридасовой Н.И. был заключен договор купли-продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес. Согласно договору купли-продажи продажная цена квартиры определялась в один миллион рублей. Кроме того Дата года с Гридасовой Н.И. был заключен договор аренды квартиры Номер в доме Номер по Адрес Адрес с правом выкупа, по условиям которого выкупная стоимость квартиры Номер в доме Номер по Адрес определялась в 220 000 рублей. По условиям договора аренды он обязан был выплачивать ежемесячно 11 000 рублей арендную плату, договор аренды заключен на срок 6 месяцев. Деньги по договору купли-продажи в сумме 1 000 000 рублей им не были получены, им была получена сумма займа 220 000 рублей, из которых 20 000 рублей он передал Арсентьеву по агентскому договору. По договору аренды им передавались деньги в сумме 11 000 рублей ежемесячно в течение трех месяцев. В декабре 2009 года он не смог вернуть деньги по объективным причинам. После чего, Гридасова Н.И. заявила ему, что квартиру она ему не вернет, она является собственником квартиры. Указывает, что он не имел намерения продавать квартиру за 1 000 000 рублей, а имел намерение только получить заем в сумме 220 000 рублей, в целях обеспечения возврата денег согласился на условия Гридасовой Н.И. по переоформлению в ее собственность указанной квартиры и заключение договора аренды квартиры с правом выкупа.

Гридасова Н.И. обратилась со встречным иском о выселении Фомина В.С. с членами семьи из квартиры Номер в доме Номер по Адрес. Исковые требования мотивированы тем, что 16 июня 2009 года между Гридасовой Н.И. и Фоминым В.С. был заключен договор купли-продажи квартиры, расчет по договору купли-продажи был произведен, деньги в сумме 1 000 000 рублей были переданы Фомину В.С., право собственности Гридасовой Н.И. на указанную квартиру зарегистрировано в установленном порядке. С устного ее разрешения Фомин проживал в указанной квартире, обязался освободить данную квартиру в течение двух месяцев со дня продажи, до настоящего времени Фомин не освободил квартиру, проживает в ней с членами семьи.

В судебном заседании Фомин В.С. и его представитель Кокшаров А.Ю. исковые требования Фомина В.С. поддержали, встречный иск не признали. Фомин В.С. изложил обстоятельства, указанным им в его исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил следующее: он имел намерение получить деньги взаймы, для чего обратился по объявлению в газете к руководителю ООО «Ковчег» Арсентьеву М.А., последний согласился ему помочь за вознаграждение 20 000 рублей. 10 июня 2009 года он заключил с Арсентьевым М.А. агентский договор на получение кредита в сумме 200 000 рублей. Арсентьев М.А. познакомил его с руководителем риэлтерской компании Гридасовой Н.И. Так как ему очень нужны были деньги для передачи падчерице, попавшей в трудную жизненную ситуацию, он согласился с условиями, предложенными Гридасовой Н.И. 16 июня 2009 года с Гридасовой Н.И. одновременно были заключены два договора - притворная сделка купли-продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес, а также договор аренды указанной квартиры с правом выкупа. От Гридасовой Н.И. он получил сумму займа 220 000 рублей, других денег не получал. Он написал расписку Гридасовой о получении денег по договору купли-продажи, сумма в расписке не была указана, при этом имелось в виду, что им получены деньги в сумме 220 000 рублей. Фактически Гридасова Н.И. передала ему оговоренную сумму 220 000 рублей, других денег от Гридасовой Н.И. он не получал. По договору аренды жилья он оплачивал ежемесячно 11 000 рублей (в течение трех месяцев), при этом по договоренности с Гридасовой Н.И. передавал деньги ее знакомому, письменные расписки не оформлялись. По истечении шести месяцев он не смог вернуть Гридасовой Н.И. оговоренную сумму. В январе Гридасова потребовала возврата суммы долга со штрафом в сумме 400 000 рублей, а в феврале 2010 года - 550 000 рублей. Также в феврале 2010 года Гридасова Н.И. заявила, что квартиру ему не вернет, что является собственником данной квартиры.

Гридасова Н.И. на судебное заседание не явилась, свое право на участие в судебном заседании реализовала путем направления в суд представителя по доверенности.

В судебном заседании 1 июня 2010 года Гридасова Н.И. иск Фомина В.С. не признала, поддержала свои исковые требования о выселении. Суду пояснила следующее: она является директором риэлтерской компании «Грандстрой». В середине июня 2009 года был звонок с предложением купить квартиру, звонили из одной из риэлтерских компаний, кто именно звонил ей неизвестно, она разговаривала по телефону с девушкой. Она согласилась с предложением купить квартиру Номер в доме Номер по Адрес, по телефону продиктовала свои паспортные данные для составления договора, также по телефону была договоренность о совершении договора 16 июня 2009 года, как ей сообщили продавцом квартиры является Фомин. 16 июня она со своим знакомым Семеновым А. подошла к зданию Управления ФРС по ЧР, где встретилась с Фоминым В.С., он был один. Все документы были у Фомина В.С., она ознакомилась с документами. В договоре купли-продажи была указана цена квартиры 1 000 000 рублей. Она передала по договору купли-продажи Фомину В.С. сумму 1 000 000 рублей, договор купли-продажи был подписан. 16 июня 2009 года после заключения договора купли-продажи Фомин В.С. попросил ее подписать договор аренды указанной квартиры с правом выкупа. По просьбе Фомина В.С. она подписала договор аренды с правом выкупа, зная о том, что данный договор аренды является недействительным, поскольку она еще не является собственником квартиры, кроме того, данный договор подлежал государственной регистрации. Она разрешила пожить Фомину В.С. в проданной квартире 1-2 месяца. На сегодняшний день Фомин В.С. проживает в данной квартире, просила выселить его с членами семьи. По договору аренды Фомин В.С. деньги ей не передавал.

Представитель Гридасовой Н.И. - Романов В.А. иск Гридасовой Н.И. поддержал, иск Фомина В.С. не признал, изложил обстоятельства, указанные во встречном иске. Считает, что оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным не имеется, договор купли-продажи фактически исполнен.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике на судебное заседание не явились, имеется заявление о рассмотрении дела без их участия.

Выслушав сторон, их представителей, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора Торсуновой А.И., полагавшей исковые требования в части признания договора купли-продажи недействительным подлежащими удовлетворению, просила применить последствия недействительной сделки в виде взыскания с Фомина В.С. в пользу Гридасовой Н.И. денег в сумме 1 000 000 рублей, возврате в собственность Фомина В.С, спорной квартиры, соответственно в удовлетворении встречных исковых требований о выселении отказать, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи от 16 июня 2009 года Фомин В.С. продал, а Гридасова Н.И. купила трехкомнатную квартиру, общей площадью 58,4 кв м Номер в доме Номер по Адрес по цене 1 000 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания договора.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении ФРС по ЧР, о чем произведена запись от 13 июля 2009 года.

Одновременно с договором купли-продажи Дата года Фоминым В.С. и Гридасовой Н.И. заключен договор аренды квартиры Номер в доме Номер по Адрес с правом выкупа на срок шесть месяцев до Дата года. По условиям договора аренды Фомин В.С. остался проживать в указанной квартире на условиях аренды с ежемесячной уплатой арендодателю Гридасовой Н.И. арендной платы 11 000 рублей. Выкупная цена указанной квартиры по состоянию на Дата года составляла 220 000 рублей.

Согласно статье 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Анализ имеющихся в деле доказательств позволяет сделать вывод о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, направленной на то, чтобы скрыть договор займа с условием залога квартиры.

Выводы суда основаны следующим.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании договора суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, но и предшествующее и последующее поведение сторон, переписку между ними.

Действительное волеизъявление сторон может быть выявлено путем сопоставления смысла договора в целом с отдельными его условиями и другими договорами.

Согласно положениям статьи 162 ГК РФ в подтверждение условий договора могут представляться иные письменные доказательства, из которых явствует воля сторон при заключении договора.

Из письменного доказательства, а именно письменных показаний Арсентьева М.А., в материалах проверки ОРЧ БЭП МВД ЧР КУСП № 10100 следует, что стороны действительно намеревались заключить договор займа с выплатой процентов. Так, Арсентьев М.А. дал следующие показания: он являлся директором ООО «Ковчег», которое занималось риэлтерской деятельностью. В начале лета 2009 года к нему в агентство обратился Фомин В.С. с целью получения займа в размере 200 000 рублей. Между ним и Фоминым В.С. был заключен агентский договор по которому он обязался совершить необходимые действия по получению кредита Фоминым. В банках кредит не удалось получить. Поскольку Фомин просил его помочь с получением денег он по телефону связался с Гридасовой, после этого сообщил Фомину, что нашел человека, который может решить его денежный вопрос. По заранее достигнутой договоренности 16 июня 2009 года он встретился с Гридасовой и Фоминым возле здания Управления ФРС по ЧР. Фомин и Гридасова между собой обговаривали условия договоров. После того, как они обговорили условия он в интернет-салоне составил два договора - договор купли-продажи квартиры за 1 миллион рублей и договор аренды с правом выкупа на сумму 220 000 рублей. После составления данные договоры он передал Фомину, с данными договорами Фомин и Гридасова зашли в здание Управления ФРС по ЧР. После того как Фомин и Гридасова вышли из здания Управления ФРС по ЧР Фомин передал ему 20 000 рублей за оказанные им услуги.

В материалах проверки по заявлению Фомина В.С. о привлечении к уголовной ответственности Гридасовой Н.И. ОРЧ БЭП МВД ЧР КУСП № 10100 имеется агентский договор, заключенный между Арсентьевым М.А. и Фоминым В.С. 10 июня 2009 года, согласно которому Арсентьев М.А. обязался совершить действия в интересах Фомина В.С. по получению кредита в сумме 200 000 рублей, а Фомин В.С. обязался оплатить вознаграждение агенту 20 000 рублей. Кроме того, согласно материалам указанной проверки у Арсентьева М.А. изъята папка с документами, среди которых имелись копии договора купли-продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес между Фоминым В.С. и Гридасовой Н.И. от 16 июня 2009 года и копия договора аренды жилья между ними с правом выкупа от 16 июня 2009 года.

Указанные доказательства, являющиеся письменными доказательствами воли сторон при заключении договора согласуются с объяснениями истца Фомина В.С. Таким образом, предшествующее поведение сторон свидетельствует об их волеизъявлении на заключение договора займа, а не купли-продажи квартиры. Кроме того, о том же свидетельствуют и последующие действия сторон после заключения договора.

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную цену.

По делу усматривается, что заключив договор купли-продажи от 16 июня 2009 года, продавец Фомин В.С. не передал проданную квартиру покупателю Гридасовой Н.И., наоборот, он остался проживать в ней с членами семьи, пользовался данной квартирой.

Подтверждением того, что продавец Фомин В.С. не продавал квартиру является то, что квартира оценена по явно заниженной стоимости, то есть квартира оценена в 1 000 000 рублей, в то время как ее рыночная стоимость составляла не менее 1 400 000 рублей. При этом сам Фомин В.С. иных квартир в собственности не имеет, проданное жилье является доля него единственным местом жительства.

О притворности сделки договора купли-продажи свидетельствует то, что договор купли-продажи и договор аренды заключены одновременно, одни договор без другого для сторон лишен смысла.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

При решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в ч.1 ст. 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

Судом установлено, что истец не намеревался продавать свою квартиру, которая является его постоянным местом жительства. Истец имел намерение получить заем, что подтверждается предшествующим и последующим поведением обеих сторон договора. Учитывая схожесть юридической конструкции договора займа под залог квартиры и договора продажи квартиры с последующими заключением договора аренды с правом выкупа, Фомин В.С., не имеющий юридического образования, мог заблуждаться относительно правовой природы договоров и последствием их заключения.

Гридасова Н.И. в судебном заседании отрицала факт совершения притворной сделки, дала объяснения о том, что Фомин В.С. имел намерение и продал ей квартиру по цене 1 000 000 рублей, договоренности о том, что между сторонами фактически заключается договор займа не имелось, подписала договор аренды спорного жилого помещения с правом выкупа, зная о том, что данный договор является недействительным. Данные объяснения Гридасовой Н.И. суд находит не соответствующими действительности. Данные объяснения опровергаются вышеуказанными доказательствами, установленными судом обстоятельствами. Факт подписания Гридасовой Н.И. договора аренды спорного жилого помещения с правом выкупа свидетельствует о совершении между сторонами притворной сделки купли-продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес.

Доводы представителя ответчика Романова В.А. о том, что договор купли-продажи фактически исполнен, оснований для признания данной сделки не имеется, суд находит несостоятельными. Фактически договор купли-продажи не исполнен, спорная квартира Фоминым В.С. Гридасовой Н.И. не передана.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Применительно к конкретному случаю это означает, что квартира Номер в Номер по Адрес подлежит возврату в собственность Фомина В.С. с прекращением записи о регистрации права собственности Гридасовой Н.И. на указанную квартиру, а с Фомина В.С. в пользу Гридасовой Н.И. подлежит взысканию сумма по договору в размере 1 000 000 рублей.

В соответствии со ст. 812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.

Постановлением старшего оперуполномоченного ОРЧ № 2 (по линии БЭП) МВД по Чувашии от 17 апреля 2010 года в возбуждении уголовного дела по заявлению Фомина В.С. в отношении Гридасовой Н.И. и Семенова А.Е. по факту мошеннических действий отказано за отсутствием в их действиях состава преступления.

В деле имеется расписка Фомина В.С., в которой указано о том, что Фомин В.С. получил деньги полностью в счет продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес от Гридасовой Н.И.

Истцом не представлено письменных доказательств, свидетельствующих о том, что он получал от Гридасовой Н.И. деньги в сумме 220 000 рублей по притворной сделке купле-продаже спорной квартиры. Договором купли-продажи (п.3) предусмотрено, что отчуждаемая квартира оценена по соглашению сторон и продана за 1 000 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. Таким образом суд исходит из того, что Фоминым В.С. получен займ в сумме 1 000 000 рублей. При данных обстоятельствах суд считает необходимым взыскать с Фомина В.С. в пользу Гридасовой Н.И. сумму 1000 000 рублей как последствия притворной сделки.

В связи с удовлетворением иска Фомина В.С. встречные исковые требования Гридасовой Н.И. о выселении, как взаимоисключающие, не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Удовлетворить исковые требования Фомина Владимира Сергеевича.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры Номер в доме Номер по Адрес, заключенный Дата года между Фоминым Владимиром Сергеевичем и Гридасовой Натальей Ивановной.

Применить последствия недействительной сделки:

возвратить в собственность Фомина Владимира Сергеевича квартиру Номер в доме Номер по Адрес;

взыскать с Фомина Владимира Сергеевича в пользу Гридасовой Натальи Ивановны 1 000 000 (один миллион) рублей;

прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от 16 июня 2009 года и права собственности Гридасовой Натальи Ивановны на квартиру Номер в доме Номер по Адрес.

Отказать в удовлетворении встречного иска Гридасовой Натальи Ивановны к Фомину Владимиру Сергеевичу о выселении из квартиры Номер в доме Номер по Адрес с членами семьи.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Московский районный суд г. Чебоксары.

Председательствующий: судья Л.В. Хрисанова

Мотивированное решение составлено 22 июля 2010 года.