Дело № 2-779/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары
Московский районный суд г.Чебоксары
под председательством судьи Шумилова А.А.
при секретаре Дергуновой Н.Н.,
с участием истца (ответчика по иску Семенова М.А.) Петрова А.В.,
его представителя Падюкина Э.В.,
представителя третьего лица (истца по своему иску) Семенова М.А. - Ивановой И.В.,
представителя ответчика ООО «Сарет» Еремеевой Л.В.,
представителя третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР Ястребовой А.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова А.В. к ООО «Сарет» о признании права собственности на квартиру и понуждении ответчика передать документы для регистрации права собственности, а также иску Семенова М.А. к ООО «Сарет», ООО «Волгастрой-Риэлти» и Петрову А.В. о признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л :
ДД.ММ.ГГГГ Петров А.В. заключил договор долевого участия в строительстве жилья с ООО «Сарет» (подрядчик) в лице агента - ООО «Волгастрой-Риэлти». Предметом договора являлось строительство подрядчиком трехкомнатной квартиры в первом подъезде на первом этаже под условным номером № в девятиэтажном жилом доме по <адрес>, поз. <данные изъяты>, общей проектной площадью 79,81 кв.м.
К договору приложена выкопировка плана 1 этажа первого подъезда, на котором отмечено место расположения квартиры в торцевой части дома.
Договор сдан на государственную регистрацию в Управление ФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора приостановлена по заявлению ООО «Сарет», а ДД.ММ.ГГГГ регистрация договора прекращена на основании заявления Петрова А.В.
В этот же день - ДД.ММ.ГГГГ Петров А.В. заключил с ООО «Сарет» в лице агента ООО «Волгастрой-Риэлти» новый договор долевого участия.
Предметом договора также явилось строительство подрядчиком трехкомнатной квартиры в первом подъезде на первом этаже под условным номером № в девятиэтажном жилом доме по <адрес>, поз. <данные изъяты> общей проектной площадью 79,81 кв.м.
К договору вновь приложена выкопировка плана 1 этажа первого подъезда, на котором отмечено место расположения квартиры (в торцевой части дома).
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ под регистрационным номером №.
ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия в строительстве жилья с ООО «Сарет» (подрядчик) в лице агента - ООО «Волгастрой-Риэлти» - заключил Семенов М.А.
Предметом договора являлось строительство подрядчиком трехкомнатной квартиры в третьем подъезде на первом этаже под условным номером № в девятиэтажном жилом доме по <адрес>, поз. <данные изъяты> общей проектной площадью 79,81 кв.м.
К договору приложена выкопировка плана 1 этажа первого подъезда, на котором отмечено место расположения квартиры (в торцевой части дома), аналогичная той, которая приложена к договору Петрова А.В.
ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Главы Администрации г. Чебоксары дом № корпус № по <адрес> (квартиры №-№) принят в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сарет» направило в Управление ФРС по ЧР список квартир (с уточненной в ходе строительства нумерацией) дома № корпус № по <адрес> с указанием претендующих на них по договорам долевиков. При этом в списке указано, что квартира условным номером № (с уточненным номером №) распределена Семенову М.А., а квартира под номером № - Петрову А.В.
ДД.ММ.ГГГГ квартира № дома № корпус № по <адрес> передана по Акту приема-передачи от ООО «Сарет» Семенову М.А.
В этот же день Семенову М.А. выдана застройщиком - ООО «Сарет» - справка о полной оплате стоимости квартиры № дома № корпус № по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ГУП «Чуваштехинвентаризация» выдала Семенову М.А. кадастровый и технический паспорт на указанную квартиру.
Петров А.В. обратился в суд с иском к ООО «Сарет» о признании права собственности на квартиру № и понуждении ответчика передать документы для регистрации права собственности.
В обоснование иска он указал, что произвел полную оплату за квартиру в размере 2 146 889 руб., полностью выполнив условия договора.
Ответчики же уклоняются от исполнения своих обязательств по передаче ему квартиры № и предлагают ему совсем другую квартиру - расположенную в первом подъезде под номером №, мотивируя это тем, что при заключении договора к нему была приложена неверная выкопировка плана.
В связи с этим истец просил признать за ним право собственности на квартиру, находящуюся по адресу : <адрес> д. № кор. № кв. № и обязать ООО «Сарет» предоставить истцу документы на регистрацию права собственности на данную трехкомнатную квартиру.
Семенов М.А. обратился в суд с иском к ООО «Сарет», ООО «Волгастрой-Риэлти» и Петрову А.В. о признании права собственности на данную квартиру за ним.
В обоснование иска он указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Сарет» договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик (ООО «Сарет») обязалось осуществить строительство 9-этажного жилого многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, поз. <данные изъяты>, а участник долевого строительства (Семенов М.А.) обязался принять долевое участие в финансировании строительства в части строительства 3-х комнатной квартиры, расположенной в 3-м подъезде на 1 этаже, общей площадью 79,81 кв.м. под условным номером №.
Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной Регистрационной службы Чувашской Республики ДД.ММ.ГГГГ за №.
Оплата стоимости квартиры была произведена Семеновым М.А. в полном объеме, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 146 879 рублей и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 000 010 рублей 10 копеек.
ДД.ММ.ГГГГ он получил квартиру по акту приема - передачи.
К этому времени истец начал проводить работы по улучшению квартиры № на 1-м этаже в жилом доме № корпус № <адрес>, установил отопительные батареи на общую сумму 13500 рублей, оштукатурил стены на общую сумму 50 490 руб., установил приборы учета на сумму 4950 рублей и входную дверь стоимостью 6500 рублей.
Договор участия в долевом строительстве между Семеновым М.А. и ООО «Сарет» был зарегистрирован в Управлении ФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ, то есть до регистрации договора между Петровым А.В. и ООО «Сарет». Поэтому Петров А.В. не вправе претендовать на спорную квартиру.
Кроме того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи, у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В связи с этим Семенов М.А. просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, д. № корпус №, квартира №.
В судебном заседании истец Петров А.В. и его представитель Падюкин Э.В. свой иск поддержали по изложенным в нем основаниям. Иск Семенова М.А. они не признали и пояснили, что приобрели право требования квартиры № раньше Семенова М.А.
Представитель Семенова М.А. - Иванова И.В. - иск Семенова М.А. о признании права собственности поддержала, а иск Петрова А.В. не признала, поскольку договор на указанную квартиру с Семеновым М.А. был зарегистрирован в Управлении ФРС по ЧР раньше договора Петрова А.В. К тому же фактически владельцем квартиры стал Семенов М.А.
Представитель ответчика ООО «Сарет» Еремеева Л.В. иск Петрова А.В. не признала, а иск Семенова М.А. поддержала. При этом она пояснила, что к договору от ДД.ММ.ГГГГ (а позднее и от ДД.ММ.ГГГГ), заключенному с Петровым А.В., прежним руководством ООО «Сарет» была ошибочно приложена выкопировка схемы расположения квартиры №. Между тем предметом договора, заключенного с Петровым А.В., являлась квартира в первом подъезде на первом этаже под условным номером №, а не квартира № в третьем подъезде, в отношении которой аналогичный договор заключен с Семеновым М.А.
Одновременно представитель ООО «Сарет» отметила, что поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный предварительно с Петровым А.В., не прошел государственную регистрацию, Семенов М.А., договор с которым зарегистрирован Управлением Федеральной Регистрационной службы Чувашской Республики ДД.ММ.ГГГГ, имеет преимущественное право на квартиру.
Представителя третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР Ястребова А.Я. просила вынести решение на усмотрение суда.
Представители соответчика - ООО «Волгастрой-Риэлти» на неоднократные вызовы в суд не явились.
Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Петрова А.В.
Выводы суда основаны на следующем.
В соответствии со ст. ст. 1, 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий.
В силу ст. ст. 309, 702, 740 ГК РФ подрядчик обязан выполнить работу и передать заказчику тот предмет, который определен договором с заказчиком.
По договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ (а также впоследствии заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ) предметом обязательств подрядчика являлась трехкомнатная квартира в первом подъезде на первом этаже под условным номером № в девятиэтажном жилом доме по <адрес>, поз. <данные изъяты>.
Доказательств того, что право требования этой квартиры нарушено, истцом Петровым А.В. не представлено.
Действительно, в приложенной к договору выкопировке плана предназначенная истцу квартира отмечена, как торцевая.
Вместе с тем, в соответсвии со ст. ст. 309, 153, 420, 432 ГК РФ права и обязанности сторон возникают из договоров, подписанных уполномоченными лицами, а не каких-либо выкопировок, подписанных сотрудниками, не являющимися руководителями юридического лица и не имеющими полномочий на заключение договоров.
Указанная выкопировка является лишь приложением к договору. Она не может подменять условия, содержащиеся в договоре, и противоречить им.
Кроме того, в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора, в случае его неясности, суд исходит не только из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, но и из последующего поведения сторон, переписки, сопоставления этого условия договора с другими условиями, а также обычаями делового оборота.
Анализ условий договора, сопоставление его с другими договорами, в частности, с договором, заключенным с Семеновым М.А., с иными материалами дела, приводит суд к выводу о том, что Петрову А.В. предназначалась по договору квартира № дома № корпус №, находящаяся в первом подъезде (не в том, что указан в выкопировке), а указанная в выкопировке квартира в действительности имеет номер № (после уточнения - №) и расположена в третьем подъезде дома в торцевой части.
Согласно общепринятой практике нумерация подъездов осуществляется слева направо.
Расположенный на выкопировке подъезд находится в крайнем правом положении, поэтому не может именоваться первым.
Остальные имеющиеся в деле доказательства также свидетельствуют о технической ошибке строительной фирмы при выдаче Петрову А.В. выкопировки плана расположения квартиры.
Так, из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия в строительстве жилья с ООО «Сарет» (подрядчик) заключил Семенов М.А.
Предметом заключенного с ним договора являлось строительство подрядчиком трехкомнатной квартиры в третьем подъезде на первом этаже под условным номером № в девятиэтажном жилом доме по <адрес>, поз. <данные изъяты>. К договору также приложена выкопировка плана 1 этажа первого подъезда, на котором отмечено место расположения квартиры (в торцевой части дома).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сарет» направило в Управление ФРС по ЧР список квартир (с уточненной в ходе строительства нумерацией) дома № корпус № по <адрес> с указанием претендующих на них по договорам долевиков. При этом в списке указано, что квартира условным номером № с измененным номером № закреплена за Семеновым М.А., а квартира под № - за Петровым А.В.
ДД.ММ.ГГГГ квартира № дома № корпус № по <адрес> передана по Акту приема-передачи от ООО «Сарет» именно Семенову М.А., который получил в ГУП «Чуваштехинвентаризация» кадастровый и технический паспорт на указанную квартиру, произвел в ней ремонт, установил отопительные батареи, приборы учета и входную дверь, оштукатурил стены.
Из справки ГУП «Чуваштехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что нумерация квартир в доме произведена по общепринятым методикам. При этом квартира № расположена в третьем подъезде, а квартира № - в первом.
Таким образом именно Семенов М.А. вправе претендовать на спорную квартиру.
Доказательств того, что предлагаемая Петрову А.В. квартира № в первом подъезде не соответствует условиям договора, истцом Петровым А.В. не представлено.
Поскольку принципы определения предмета договора находятся исключительно в ведении самих сторон, обе стороны с предметом договора (№ подъезд квартира №) предварительно согласились, оснований для пересмотра условий договора и предоставления истцу Петрову А.В. другой квартиры у суда не имеется.
Соответственно у суда не имеется оснований для удовлетворения иска Петрова А.В. о признании за ним право собственности на квартиру № и понуждении ответчика передать ему документы на квартиру.
Как следствие этого, иск Семенова М.А., заключившего договор с ООО «Сарет» на строительство квартиры № и получившего эту же квартиру (с уточненным номером №) по Акту приема-передачи, о признании права собственности на указанную квартиру подлежит удовлетворению.
Самостоятельными основаниями для удовлетворения иска Семенова М.А. и отклонения иска Петрова А.В. являются следующие обстоятельства.
В соответсвии со ст. 433 ГК РФ и ст. 25.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор долевого участия в строительстве жилья считается заключенным с момента государственной регистрации, а не с момента его подписания.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Петров А.В. действительно подписал с ООО «Сарет» договор на строительство подрядчиком трехкомнатной квартиры в первом подъезде на первом этаже под условным номером № в девятиэтажном жилом доме по <адрес>, поз. <данные изъяты> общей проектной площадью 79,81 кв.м.
Однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора приостановлена по заявлению ООО «Сарет», а ДД.ММ.ГГГГ регистрация договора прекращена на основании заявления Петрова А.В.
ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия в строительстве спорной квартиры с ООО «Сарет» заключил Семенов М.А.
На момент заключения договора Семеновым М.А. квартира № (позднее - №) не была обременена правами Петрова А.В., поскольку договор долевого участия с Петровым А.В. не был зарегистрирован.
Позднее - ДД.ММ.ГГГГ - Петров А.В. заключил с ООО «Сарет» новый договор долевого участия. Однако к указанному моменту договор, заключенный с Семеновым М.А., уже был зарегистрирован в УФРС и приобрел юридическую силу.
Поэтому ссылки Петрова А.В. на нарушение его прав при заключении договора с Семеновым М.А. лишены правовых оснований.
Кроме того суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи, у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Судом установлено, что на день рассмотрения дела квартира передана по Акту приема-передачи Семенову М.А., ранее заключившему с подрядчиком договор строительства на указанную квартиру.
Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В таких условиях иск Петрова А.В. о признании права собственности на спорную квартиру не может быть удовлетворен за счет получившего эту квартиру Семенова М.А.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Петрова А.В. к ООО «Сарет» о признании права собственности на квартиру и понуждении ответчика передать документы для регистрации права собственности отказать.
Признать право собственности на трехкомнатную квартиру № дома № корпус № по <адрес> общей площадью 79,1 кв.м., площадью с лоджиями, балконами (с коэффициентом) 80, 7 кв.м. за Семеновым М.А..
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд ЧР в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме.
Мотивированное решение составляется в течение 5 дней.
Федеральный судья А.А.Шумилов
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Копия верна.
Справка: Решение Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу от 25.04.2011 г.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ЧР от 25.04.2011 года решение Московского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-779/2011 (2-6474/2010;)г. в Московском районном суде г. Чебоксары.
Судья Специалист 1 разряда