Дело № 2-2725/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 24 июня 2011 года г. Чебоксары Московский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Кулагиной З.Г., при секретаре Халимовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондакова Д.О. к Рисс И.А,, Кувшинову В.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, у с т а н о в и л: Кондаков Д.О. обратился в суд с иском к Рисс И.А., Кувшинову В.Н. с учетом последующих уточнений, дополнений, о признании договора купли-продажи квартиры № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Рисс И.А. и Кувшиновым В.Н. недействительным, и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности возвратить все полученное по данному договору и прекращении соответствующей записи в реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности. Исковые требования мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ он состоял в зарегистрированном браке с Рисс И.А. ДД.ММ.ГГГГ за счет кредитных средств, полученных по ипотеке и денежных средств, полученных от реализации автомобиля, принадлежащего ему на праве личной собственности, ими была приобретена пятикомнатная квартира № <адрес>, стоимостью 3 520 000 руб. и оформлена на ответчицу Рисс И.А. Решением мирового судьи судебного участка № 1 Калининского района г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ брак с Рисс И.А. расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ между Рисс И.А. и Кувшиновым В.Н. заключен договор купли-продажи квартиры № <адрес> по цене 2 500 000 руб. Для осуществления государственной регистрации указанного договора Рисс И.А. предоставила в УФРС нотариально заверенное его согласие от ДД.ММ.ГГГГ. Однако он данное согласие подписывал, выступая еще в качестве супруга Рисс И.А. и срок его действия, исходя из правовой природы этого документа ограничен конкретным юридическим фактом - периодом брака между ним и ответчицей. Считает что он, на момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, своего согласия ответчице Рисс И.А. по распоряжению имуществом супругов не давал. Также ответчица Рисс И.А. знала о его несогласии на совершение указанной сделки, поскольку им был подан иск о разделе совместно нажитого имущества, где предметом спора является указанная квартира. Кроме того, он полагает, что установленная сторонами в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 2 500 000 руб. не соответствует рыночной, которая составляет 6 200 000 руб. Считает, что заключенный между ответчиками договор купли-продажи квартиры противоречит нормам семейного и гражданского законодательства. В судебное заседание истец Кондаков Д.О. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, также просил учесть, что подписывая у нотариуса согласие от ДД.ММ.ГГГГ на совершение сделок с совместно нажитым имуществом, он руководствовался его буквальным толкованием. Представитель истца Кондакова Д.О. - адвокат Синичкин А.А. исковые требования с учетом уточнений и дополнений поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, пояснив суду, что квартира № <адрес> приобретена в период брака Кондакова Д.О. и Рисс И.А., и была оформлена только на Рисс И.А. После расторжения брака истцом было подано в Московский районный суд г. Чебоксары исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества. В настоящий момент данное дело по иску Кондакова Д.О. к Рисс И.А. о разделе совместно нажитого имущества приостановлено. По делу в числе прочих Кондаковым Д.О. заявлено требование о признании за ним права собственности на 1/2 доли вышеуказанной квартиры. Обеспечительные меры по данному делу не применялись ввиду того, что квартира находилась под залогом в банке. Воспользовавшись этим, ответчица Рисс И.А., которая неоднократно была извещена об этом судебном разбирательстве, и зная о том, что Кондаков Д.О. претендует на долю в праве собственности на квартиру, вопреки его волеизъявлению, заведомо осознавая, что имущество является спорным и подлежит разделу в соответствии со ст. 38, 39 СК РФ, выводит через третьих лиц имущество из-под залога и заключает сделку по отчуждению квартиры, путем заключения договора купли-продажи с Кувшиновым В.Н. В договоре купли-продажи квартиры № <адрес> указана заниженная цена в 2 500 000 руб. Данная цена ниже среднерыночной цены, но и ниже цены, отраженной в закладной по данной квартире и цены по которой данная квартира была приобретена, что является свидетельством мнимости сделки. После подачи документов на государственную регистрацию договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация данного договора и перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена УФРС РФ по ЧР в связи с имеющимся в производстве суда о разделе совместно нажитого имущества до ДД.ММ.ГГГГ.Кувшинов В.Н. и Рисс И.А. были уведомлены о приостановлении государственной регистрации посредством почтового отправления. При таких обстоятельствах считет, что до заключения сделки Кувшинов В.Н., как другая сторона в сделке купли-продажи квартиры знала о том, Кондаков Д.О. не согласен на отчуждение квартиры. Кроме того, Кувшинов В.Н. не проявляет интерес к данному спору, не был ни на одном судебном заседании в суде первой и второй Ответчица Рисс И.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствии. Представитель ответчицы Рисс И.А. - Юденков С.В. исковые требования не признал, пояснив суду, что ссылка истца на ст. 35 СК РФ несостоятельна, поскольку данная статья регулирует отношения супругов, а по состоянию на момент заключения договора купли-продажи брак был расторгнут. В силу ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Следовательно, наличие полномочий у Рисс И.А. презюмируется, а ограничение полномочий Рисс И.А. на распоряжение совместной собственностью может быть обусловлено только наличием специального соглашения всех участников. Доказательств наличия соглашения всех участников, которым ограничиваются полномочия Рисс И.А., Кондаковым О.Д. не представлено. Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что другая сторона сделки Кувшинов В.Н. заключая сделку, знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий у продавца Рисс И.А., следовательно, признать сделку недействительной на основании ст. 253 ГК РФ, т.е. по мотивам отсутствия у Рисс И.А. полномочий не представляется возможным. Истцом не представлены доказательства того, что сделка, совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Из материалов дела видно, что квартира была передана покупателю, расчет за квартиру произведен полностью, ключи от квартиры переданы, новый собственник несет бремя содержания квартиры. Продавец, выполняя договор, из квартиры выписалась. Всё это свидетельствует о наличии правовых последствий заключенной сделки. Требование истца признать сделку мнимой на основании лишь только того, что квартира продана всего за 2 500 000 руб., что, по мнению истца, ниже рыночной цены, не подлежит удовлетворению. Суду представлено заключение эксперта, в соответствии с которым стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 495 000 рублей без учета наличия обременения залогом. Суду представлены доказательства состояния отделки проданной квартиры, а также доказательства того, что Рисс И.А., не дождавшись от Кондакова Д.О. денег, и оказавшись в трудной финансовой ситуации, продавала квартиру вынужденно быстро. Ответчик Кувшинов В.Н. в судебное заседание не явился, о месте времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела без его участия, указав, что им была приобретена неликвидная недвижимость, продажа которой требует длительного времени в связи с ее большой площадью 140,60 кв.м. и нахождением квартиры на последнем (предпоследнем) этаже жилого дома, просил в иске истцу отказать. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР Ястребова А.Я. оставила решение на усмотрение суда, пояснив суду, что ДД.ММ.ГГГГ в регистрационный орган обратились Рисс И.А. и Кувшинов В.Н. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между указанными лицами, перехода к Кувшинову В.Н. права собственности на спорную квартиру. В регистрирующий орган было представлено нотариально удостоверенное согласие супруга Рисс И.А. - Кондакова Д.О. от ДД.ММ.ГГГГ на продажу совместно нажитого имущества. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности Кувшинова В.Н. на квартиру приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с нахождением в суде дела по иску Кондакова Д.О. к Рисс И.А. о разделе совместно нажитого имущества. О приостановлении государственной регистрации стороны были извещены надлежащим образом. Поскольку Московским районным судом г. Чебоксары не был наложен арест на спорную квартиру, и отсутствием оснований для отказа в регистрации, ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав был зарегистрирован договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности Кувшинова В.Н. на квартиру № <адрес>. Представитель КБ «Европейский трастовый банк» (закрытое акционерное общество) в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела без участия их представителя, указав, что рассмотрением дела их права не нарушаются, закладная передана ООО « Стрингер». Представитель ООО «Стрингер» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрение дела без участия их представителя, в удовлетворении исковых требований просили отказать. Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Как видено из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Кондаковым Д.О. и Рисс И.А. был заключен брак. В период брака супругами Кондаковым Д.О. и Рисс И.А. приобретена пятикомнатная квартира № <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Рисс И.А. и Александровым А.Н., стоимостью 3 520 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», действующее от имени Коммерческого банка «Европейский трастовый банк» (закрытое акционерное общество), Рисс И. А. и Кондаковым Д.О. заключен кредитный договор №, по которому кредитор обязался предоставить заемщикам Кондакову Д.О. и Рисс И.А. кредит в размере 3 000 000 руб. сроком на 180 месяцев, с даты фактического предоставления кредита для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимостью 3 520 000 руб. Решением мирового судьи судебного участка № 1 Калининского района г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ брак между Кондаковым Д.О. и Рисс И.А. расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ Рисс И.А. продала Кувшинову В.Н. квартиру № <адрес> за 2 500 000 руб. (л.д. 112 т.1). ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности Кувшинова В.Н. на квартиру № <адрес>. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу закона сделка признается несоответствующей закону, иному правовому акту лишь в случаях, когда ее совершение прямо запрещено. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со ст. 256 ГК РФ и ст. 33 ч.1 СК РФ имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. Согласно ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, ели доказано, что другая сторона в сделке знала и заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. В силу п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Из анализа приведенных норм права следует, что удовлетворение требования о признании сделки недействительной возможно лишь в том случае, если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга с совершением сделки - то есть по общему правилу, установленному как ст. 253 ГК РФ, так и ч. 2 ст. 35 СК РФ. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Кондаковым Д.О. выдано Рисс И.А. нотариально удостоверенное согласие на продажу на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение нажитого ими в браке имущества, состоящего из любого недвижимого имущества, находящегося на территории <адрес>; на покупку на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение любого недвижимого имущества, находящегося на территории <адрес> (л.д. 113 т.1 обор.). Однако в материалах дела отсутствуют доказательства о согласовании Рисс И.А. с истцом Кондаковым Д.О. условия договора купли-продажи спорной квартиры, его цены. Доводы представителя ответчика Юденкова С.В. о том, что в согласии от ДД.ММ.ГГГГ нотариусом допущена описка, являются несостоятельными. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля помощник нотариуса Д. суду пояснила, что в согласии от ДД.ММ.ГГГГ, выданном Кондаковым Д.О. Рисс И.А. ею допущена описка, фактически Кондаков Д.О. выдал согласие Рисс И.А. на продажу на её условиях и по её усмотрению, за цену на её усмотрение нажитого ими в браке имущества, состоящего из любого недвижимого имущества, находящегося на территории <адрес>; на покупку на её условиях и по его усмотрению, за цену на её усмотрение любого недвижимого имущества, находящегося на территории <адрес>. Указанную описку возможно было устранить по заявлению сторон. С заявлением об устранении описки Кондаков Д.О. и Рисс И.А. к ней не обращались. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное толкование содержания нотариально удостоверенного согласия от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Кондаковым Д.О. Рисс И.А., свидетельствует о том, что волеизъявление Кондакова Д.О. было направлено на продажу нажитого ими имущества на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение нажитого ими в браке имущества. Истец Кондаков Д.О. в заявлении, адресованном на имя суда, указал, что подписывая у нотариуса согласие от ДД.ММ.ГГГГ на совершение сделок с совместно нажитым имуществом, он руководствовался его буквальным толкованием. Согласно ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Содержание соглашения от ДД.ММ.ГГГГ прочитано Кондаковым Д.О. лично и подписано, каких либо изменений в содержание согласия не внесено. Кроме того, представитель истца считает, что действие данного истцом согласия на совершение сделок с совместно нажитым имуществом истек, поскольку согласие истцом Кондаковым Д.О. было выдано Рисс И.А. как супругом, а на момент совершения оспариваемой сделки, он таковым не являлся. В соответствии со ст. 186 ГК РФ срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указана, она сохраняет силу в течение года со дня её совершения. Из материалов дела усматривается, что с момента выдачи Кондаковым Д.О. указанного согласия на момент совершения сделки по купле-продаже спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и его государственной регистрации прошло более трех лет. Таким образом, срок действия нотариально удостоверенного согласия, применительно ст. 186 ГК РФ, на момент сделки по купле-продаже спорной квартиры и его государственной регистрации истек, и оно утратило юридическую силу. При таких обстоятельствах, суд считает, что согласие Кондакова Д.О. на отчуждение спорной квартиры не имелось. Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Судом установлено, что Кондаков Д.О. ДД.ММ.ГГГГ обратился в Калининский районный суд г. Чебоксары о разделе совместно нажитого имущества. Определением Калининского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску Кондакова Д.О. к Рисс И.А. о разделе совместно нажитого имущества направлено по подсудности в Московский районный суд г. Чебоксары. В производстве Московского районного суда г. Чебоксары до совершения сделки по купле-продаже спорной квартиры находилось гражданское дело по иску Кондакова Д.О. к Рисс И.А. о разделе совместно нажитого имущества, предметом которого является в том числе, и квартира № <адрес>. Ответчица Рисс И.А., зная о нахождении в производстве суда о разделе совместно нажитого имущества, ДД.ММ.ГГГГ продала спорную квартиру Кувшинову В.Н. В соответствии со ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. ДД.ММ.ГГГГ Кондаков Д.О. обратился в УФРС РФ по ЧР с заявлением о приостановлении государственной регистрации всех сделок по отчуждению квартиры № в <адрес>, приобретенной ими в период брака, в связи с нахождением в производстве Московского районного суда г. Чебоксары гражданского дела по его иску к Рисс И.А. о разделе совместно нажитого имущества (л.д. 97 т. 1). Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора купли-продажи квартиры № в <адрес> и перехода права собственности Кувшинова В.Н. на квартиру была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с нахождением в суде дела по иску Кондакова Д.О. к Рисс И.А. о разделе совместно нажитого имущества, о чем были уведомлены стороны Рисс И.А. и Кувшинов В.Н. (л.д. 131 т.1). Однако до окончания срока приостановления государственной регистрации договора купли-продажи, и перехода прав собственности, производство по государственной регистрации права было возобновлено и ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Кувшинова В.Н. на спорную квартиру. Таким образом, собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что Кувшинову В.Н. было заведомо известно об отсутствии согласия Кондакова Д.О. на отчуждение спорной квартиры, и волеизъявление Кондакова Д.О. не было направлено на отчуждение спорной квартиры, являющейся их совместной собственностью. При изложенных обстоятельствах, суд считает, что требования закона при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соблюдены, что является основанием для признания сделки недействительной. Истец также просит признать сделку недействительной в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ. Согласно п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. По смыслу закона мнимая сделка предполагает сделку, совершенную сторонами лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена, стороны преследуют иные цели, нежели предусмотренные в договоре. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений. Между тем, истцом каких либо доказательств о мнимости сделки по купле-продаже спорной квартиры, суду не представлено. Ссылка на то, что установленная сторонами в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 2 500 000 руб. не соответствует рыночной стоимости, не является основанием для признания указанной сделки мнимой, поскольку в силу ст. ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и самостоятельно определяют все его условия, цена договора устанавливается соглашением сторон. С учетом изложенного, достаточных оснований для признания сделки по купле-продаже квартиры № <адрес> мнимой, не имеется. Определением Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на квартиру № <адрес>. Обеспечительные меры, принятые судом, подлежат отмене, так как исковые требования истца Кондакова Д.О. судом удовлетворены. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л : Исковые требования Кондакова Д.О. удовлетворить: признать договор купли-продажи квартиры № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Рисс И.А, и Кувшиновым В.Н., недействительным. Применить последствия недействительной сделки: возвратить квартиру № <адрес> в собственность Рисс И.А,, взыскать с Рисс И.А, в пользу Кувшинова В.Н. 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) руб., прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию права собственности Кувшинова В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру № <адрес>. Отменить меры по обеспечению иска по определению Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на квартиру № <адрес>. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения. Председательствующий З.Г.Кулагина Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2011 года. Справка: РЕШЕНИЕ Московского районного суда г. Чебоксары от 24.06.2011 г. вступило в законную силу 03.08.2011 г. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ЧР от 03.08.2011 года РЕШЕНИЕ Московского районного суда 24.06.2011 года оставлено без изменения. Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-2725/2011г. в Московском районном суде г. Чебоксары. Судья Ст. специалист 1 разряда
инстанций, а документы от его имени заявлялись представителем ответчика Рисе И.А. Согласие Кондакова Д.О. от ДД.ММ.ГГГГ, составленное в период брака, не является надлежащим согласием для совершения сделок после расторжения брака. Данное согласие Кондаков Д.О. подписал, выступая в качестве супруга Рисс И.А., срок действия данного согласия, исходя из правовой природы данного документа, ограничен конкретным юридическим фактом - периодом брака между истцом и ответчицей Рисс И.А. С момента подписания данного согласия и до заключения договора купли-продажи спорной квартиры прошло более 3 лет, а потому сроки действия данного согласия по аналогии закона не могут превышать более 1 года, а в исключительных случаях - более 3 лет. Считает, что сделка по купле-продаже спорной квартиры недействительная, поскольку не соответствует требованиям закона и мнимая, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.