№ 2-1106/2011

Дело № 2-1106/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики

в составе председательствующего судьи Филимоновой И.В.,

при секретаре судебного заседания Петренко А.М.,

с участием представителя истца Мухаметшиной А.Р. - Мухаметшиной А.Ш., действующей на основании доверенности от 16 марта 2010 года,

представителя ответчика ООО «Ютон» - Тришиной О.В., действующей на основании доверенности от 01 января 2011 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мухаметшиной А.Р. к ООО «Ютон»:

- об изменении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части цены, по стоимости квартиры в 2 225 000 рублей, по 25 тысяч рублей за 1 кв.метр (включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5) без дополнительных оплат;

- об обязании ООО «Ютон» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР зарегистрировать измененный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части цены,

установил:

Мухаметшина А.Р., с последующими уточнениями, обратилась в суд с иском к ООО «Ютон» об изменении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части цены, по стоимости квартиры в 2 225 000 рублей, по 25 тысяч рублей за 1 кв.метр (включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5) без дополнительных оплат; об обязании ООО «Ютон» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР зарегистрировать измененный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части цены.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком ООО «Ютон» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № «Об участии в долевом строительстве семиэтажного жилого кирпичного дома» путем финансирования строительства одной 3-х комн. квартиры, общей проектной площадью 91,0 кв.м в <адрес>. Стоимость заказа согласно договора составила 3 594 500 рублей. Данная сумма была оплачена в полном объеме по наличному расчетупо приходным ордерам и чекам в бухгалтерию ответчика до ДД.ММ.ГГГГ Объект должен был быть построен и сдан Государственной комиссии в 4-м кв.2008г и передан в собственность истца до ДД.ММ.ГГГГ Однако к указанному сроку обязательства ответчика выполнены не были. Дополнительное соглашение о переносе срока сдачи дома не подписывалось. Решением Московского районного суда г.Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика взыскано в пользу истца 4 183 475,41 рублей.Определением Верховного Суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГr">ДД.ММ.ГГГГ года данное решение оставлено в силе.

В последствие истцом после обсуждения создавшейся ситуации с ООО «ЮТОН» был согласован вопрос о реализации истцу квартиры <адрес> по цене 2 848 000 рублей в счет погашения долга, с перезаключением нового договора на вышеуказанную сумму. Оставшаяся непогашенная сумма в 1 448 009 рублей по Определению Арбитражного Суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ включена для возврата в единый реестр требований кредиторов.

Однако затем истец, более подробно изучив сложившиеся цены на рынке строительства жилья и осмотрев квартиру, выявил некоторые недоделки, а именно внутренние стены выложены из остатков разных разбитых кирпичей, потолки составлены из множества обрезков неровных плит (в зале до 15 обрезков), антисанитария, стены неровные, черновая отделка выполнена ненадлежащим образом, установлены радиаторы отопления очень низкого качества китайского производства, так же котла, входной двери, оконных рам без подоконников, лоджия не застеклена и т.д. Указанная квартира не соответствует параметрам обещанного элитного дома высокого качества и такой цены в 2 848 000 руб, (32 000 рублей за 1 кв.м при рыночной стоимости в 25 000 рублей за 1 кв.м - лето 2010 года) и требует больших затрат по их доработке. В связи с чем просит изменить договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части цены, по стоимости квартиры в 2 225 000 рублей, по 25 тысяч рублей за 1 кв.метр (включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5) без дополнительных оплат и обязать ООО «Ютон» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР зарегистрировать измененный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части цены.

Истец Мухаметшина А.Р., извещенная надлежащим образом, на судебное заседание не явилась, реализовав свое процессуальное право через представителя Мухаметшину А.Ш., которая в ходе судебного заседания просила исковые требования удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Ютон» Тришина О.В. просила отказать в удовлетворении заявленных требований как необоснованных по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР, извещенный надлежащим образом, на судебное заседание не явился, письменным отзывом просили рассмотреть данное дело без участия их представителя.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, рассмотрел настоящее гражданское дело при имеющейся явке и по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав пояснения сторон по делу, исследовав и проанализировав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Как было установлено судом и подтверждено письменными доказательствами, содержащимися в материалах дела, решением Московского районного суда г.Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Ютон» в пользу Мухаметшиной А.Р. взыскано 3 594 500 рублей в счет возврата денег, уплаченных по договору, 585 825,41 рублей в счет процентов за пользование чужими денежными средствами на ДД.ММ.ГГГГ, 3 150 рублей в счет возмещения судебных расходов, всего 4 183 475 рублей 41 коп. В удовлетворении остальной части иска Мухаметшиной А.Р. отказано.

Оценивая указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что договор нельзя признать заключенным. В соответствии со ст. 6, 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступлении в силу настоящего Федерального закона.

Из объяснения представителя ответчика в судебном заседании следует, что разрешение на строительство было получено ДД.ММ.ГГГГ В п.1.2.4. договора так же имеется ссылка на указанное разрешение на строительство. Таким образом, на спорный договор распространяются требования ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике и, соответственно, не является заключенным.

Сторонами Договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (ООО «Ютон» и Мухаметшиной А.Р.) были согласованы все существенные условия договора, в связи с чем указанный договор был подписан ООО «Ютон» и Мухаметшиной А.Ш. за Мухаметшину А.Р. по доверенности. Объектом долевого строительства являлась квартира <адрес>. Пунктом 3.1. договора было предусмотрено, что Мухаметшина А.Р. уплачивает за указанную квартиру 2 848 000 рублей.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 214-ФЗ) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию прав, необходимые для государственной регистрации прав документы выражающие содержание сделок, совершенных в простой письме форме, и являющиеся основанием для государственной регистра наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах подлинниках, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. Однако из сообщения об отказе в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, следует, что в материалы дела представлен только один подлинный экземпляр договора № об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ В установленный срок недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации заявленной сделки, не устранены.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией о застройщике после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для всех участников долевого строительства (п. 1 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве); цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства, который может составлять менее чем пять лет (п.5 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным. Оценивая указанный договор, суд приходит к выводу, что данный договор нельзя признать заключенным по вышеизложенным основаниям. В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Представленный суду договор № об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, и нормы которого оспариваются истцом, содержит в качестве предмета договора принятие заказчиком участия в строительстве семиэтажного жилого дома, путем финансирования строительства 3-х комнатной квартиры <адрес>. По договоренности сторон квартира предоставляется в черновой отделке (заделка рустов потолков, штукатурка стен, подливка полов). При этом в пункте 2.2 данного договора изложены иные виды работ, а также указано оборудование, качество и характеристика отделки, а именно: «входная металлическая дверь, тройное остекление окон без установки подоконной доски; инженерное оборудование квартиры индивидуальное отопление (газовый котел «Ariston»), металлопластиковые трубы, конвекторы стальные эмалированные), газоснабжение (газовая плита, счетчик), сети водопровода (металлопластиковые трубы, счетчик холодной воды), сети канализации (без установки сантехнического оборудования), электроразводка (счетчик электроэнергии), ввод за входную дверь радио, кабельного телевидения, телефонизации, домофона. Остекление лоджий, котел импортного производства «Ariston», газовая плита, установка домофона, ограждение территории микрорайона оплачивается сверх суммы уплаченной за проектную площадь квартиры по дополнительному уведомлению.». Истец как следует из его пояснений и текста искового заявления не согласен с п. 2.2 данного договора, которым определяется подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства с перечнем производимых строительных и отделочных работ, а также с ценой, подлежащей уплате за него. Ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ № предложил истцу подать договор долевого участия в строительстве жилья на государственную регистрацию в УФРС по ЧР в согласованной с ООО «Ютон» редакции от ДД.ММ.ГГГГ. При этом сообщил что только после государственной регистрации данного договора на спорную квартиру возможно рассмотреть вопрос о предъявлении претензий по качеству исполнения <адрес> в <адрес> и предъявить требования о возмещении ущерба ООО «ОтделМонтажСтрой».

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец суду пояснила, что не согласна с позицией ответчика, изложенной в письме от ДД.ММ.ГГГГ, и считает их мнение неправильным, так как она имеет полное право указать на недоделки. По поводу снижения цены указанной в договоре с 39 500 рублей за 1 кв.метр до 32 000 рублей за 1 кв. метр, истец суду пояснила, что это снижение для нее не достаточно. Она просит еще уменьшить цену и закрепить ее в договоре в размере 25 000 рублей за 1 кв.метр, объяснив свое желание личным мнением по поводу качества строительства и отделки.

Таким образом, исходя из пояснений представителя истца, представителя ответчика суд считает, что между сторонами сделки не достигнуто соглашение по существенным условиям договора и такой договор в соответствии с требованиями законодательства не может считаться заключенным.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По поводу исковых требований об обязании ООО «Ютон» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР зарегистрировать измененный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части цены суд полагает, что в связи с тем, что договор от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не может считаться заключенным, следовательно любые изменения и дополнения к незаключенному договору считаются ничтожными, а значит его государственная регистрация не может быть произведена. Кроме того, данное требование заявлено также к УФСГ регистрации, кадастра и картографии по ЧР. В судебном заседании представителю истца были разъяснены положения ст.ст.41 и 56 ГПК РФ относительно заявленных исковых требований, на что представитель истца выразила свое не согласие. Суд предоставил достаточный период времени представителю истца для уточнения материально правовых требований. Согласно ч.2 ст.41 ГПК РФ в случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по первоначально предъявленному иску.

Согласно ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. С учетом изложенного суд считает, что исковые требования, заявленные в данной редакции, согласно норм гражданского и действующего законодательства удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований Мухаметшиной А.Р. к ООО «Ютон»:

Взыскать с Мухаметшиной А.Р. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения через Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики.

Судья И.В.Филимонова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна.

Справка: РЕШЕНИЕ Московского районного суда г. Чебоксары от 31.05.2011 г. вступило в законную силу 01.08.2011 г.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ЧР от 01.08.2011 года РЕШЕНИЕ Московского районного суда 31.05.2011 года оставлено без изменения.

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-1106/2011 (2-6869/2010;)г. в Московском районном суде г. Чебоксары.

Судья Ст. специалист 1 разряда