Дело № 2-4573/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                                                        г.Чебоксары

Московский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Яковлевой М.Ю.,

с участием представителя АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО - Захаровой А.В., ответчика Ильина Д.И., представителя ответчика Баженова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО к Ильину Д.И., ООО «Домострой» о признании соглашения о расторжении договора недействительным, восстановлении записи в ЕГРП на недвижимое имущество о регистрации договора,

у с т а н о в и л :

АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО обратился в суд к ответчику Ильину Д.И. о признании соглашения о расторжении договора недействительным, восстановлении записи в ЕГРП на недвижимое имущество о регистрации договора, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» ОАО в лице заместителя Председателя Правления Чермениновой В.В. и Ильиным Д.И. (Заемщик) был заключен кредитный договор №.

В соответствии с условиями кредитного договора Банк предоставил заемщику ипотечный кредит в размере 520.000 руб. для строительства с последующим приобретением в частную собственность однокомнатной квартиры под №, находящейся по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 44,80 кв.м., расположенной на втором этаже жилого дома, стоимостью 1.072.000 руб. по Договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И.

Согласно п.1.4. одним из обеспечений исполнения обязательств Заемщиков по настоящему договору является залог имущественных прав на квартиру и ипотека в пользу закона квартиры.

Во исполнение указанного условия ДД.ММ.ГГГГ, между Банком и Ильиным Д.И. был заключен договор залога имущественного права № от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение в частную собственность Ильина Д.И. однокомнатной квартиры под №, находящейся по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 44,80 кв.м.

Согласно условиям договора Залогодатель обязан зарегистрировать право частной собственности на предмет залога в течении 30 календарных дней со дня сдачи дома в эксплуатацию, с одновременным удостоверением права Залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству закладной, в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, согласно п.3.1.1. договора залога, залогодатель обязан принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Однако, вопреки условиям кредитного договора и договора залога, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Домострой» и Ильин Д.И., без предварительного уведомления и/или разрешения Банка, заключили соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ о чем УФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ была внесена регистрационная запись в ЕГРП №.

Со ссылкой на ст.ст.336, 341 ГК РФ, ст.56 Закона РФ "О залоге" указывают, что данное соглашение нарушает права залогодержателя и является недействительной сделкой.

Пункт 3.2.2. договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ установлен запрет на распоряжение залогодателем без письменного согласия залогодержателя (Банка) предметом залога, в т.ч. но не исключительно: отчуждать предмет залога и передавать его в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Пунктом 6.7 и 6.8. договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрено, что участник долевого строительства без согласия залогодержателя не может продать, обменять приобретаемый объект недвижимости, а в случае расторжения договора, кредитные средства в размере 552.000 руб. возвращаются в кредитную организацию на ссудный счет участника долевого строительства.

В установленном законом порядке договор залога не оспорен, доказательств, свидетельствующих о недействительности договора залога или прекращении его действия, не имеется.

Соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ заключено без письменного согласия (уведомления) залогодержателя - Банка.

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья заключено в нарушение требования ст.56 Закона "О залоге" и договора о залоге имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего условие о запрете залогодателю распоряжаться правом требования без согласия истца, в силу чего является недействительной сделкой.

О совершении данной сделки Банк узнал лишь из письма от ДД.ММ.ГГГГ

Просят признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И. недействительным. Восстановить запись в ЕГРП о регистрации договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И.

В последующем истец обратился в суд с заявлением об уточнении исковых требований, в котором указала в качестве ответчика также ООО «Домострой». (л.д.47)

На судебном заседании представитель истца АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО Захарова А.В., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила удовлетворить в полном объеме.

На судебном заседании ответчик Ильин Д.И. и его представитель Баженов А.В., допущенный судом к участию в деле по ходатайству ответчика, исковые требования признали в полном объеме. Просили удовлетворить.

На судебное заседание представитель ответчика ООО «Домострой» не явился, представив письменный отзыв, в котором указали, что договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство однокомнатной квартиры под условным №, площадью 44, 8 кв.м., расположенной на втором этаже о строящемся жилом доме па <адрес> (далее ДДУ), был заключен между Ильиным Д.И. и ООО «Домострой» в лице бывшего руководителя общества Юдаева Е.В..

Условия по оплате ДДУ Ильиным Д.И. были выполнены в полном объеме, уплачено 100% стоимости квартиры, всего уплачено 1.072.000 руб., в том числе 520.000 руб. было перечислено по ипотечному кредитному договору между Ильиным Д.И. и АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И. было подписано соглашение о расторжении ДДУ. Данное соглашение подписано Юдаевым Е.В. и Ильиным Д.И. и зарегистрировано в УФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Домострой» в пользу Ильина Д.И. взыскана сумма долга 1. 072.000 руб., и 200.000 руб. за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по уплате госпошлины 1.500 руб.

В отношении должника ООО «Домострой» в УФССП России по ЧР ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство № о взыскании с ООО «Домострой» в пользу Ильина Д.И. долга в размере 1.273.500 руб.

Долг в отношении кредитора Ильина Д.И. был частично погашен УФССП по ЧР на сумму 265.190,47 руб., не погашенная сумма составляет 1.008.309,53 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении бывшего руководителя Юдаева Е.В. возбуждено уголовное дело по факту присвоения и растраты денежных средств участников долевого строительства по <адрес>, которому ДД.ММ.ГГГГ Московским районным судом г.Чебоксары вынесен приговор. ДД.ММ.ГГГГ приговор вступил в силу.

Указывают, что ООО «Домострой» Юдаевым Е.В. нанесен материальный ущерб, подорвана репутация фирмы, в связи с чем, ответчиком по делу просят признать бывшего руководителя ООО «Домострой» Юдаева Е.В.

Ильин Д.И. признан гражданским истцом и потерпевшим по делу в отношении Юдаева Е.В. Денежные средства по ипотечному кредиту Ильина Д.И были израсходованы бывшим руководителем ООО «Домострой» Юдаевым Е.В.

Трофимова P.H. стала директором ООО «Домострой» в декабре 2009 г., денежных средств с тех пор в ООО «Домострой» не поступало, деятельность общества была полностью парализована кредиторами ООО «Домострой» и УФССП по ЧР.

Строительство жилого дома не ведется с апреля 2008 г, возобновить строительство жилого дома ООО «Домострой» не представляется возможным в связи с отсутствием денежных средств, отсутствием договора аренды земельного участка, отсутствием разрешения на строительство. Организация -застройщик жилых домов в соответствии с Градостроительным кодексом РФ должна являться членом «Саморегулируемой организацией (СРО)». Вступить в СРО ООО «Домострой» не может в связи с отсутствием денежных средств, и отсутствием специалистов, т.е. ООО «Домострой» не соответствует требованиям организаций-застройщиков жилых домов. Исполнить обязательства по ДДУ ООО «Домострой» не может. Лицензия на строительство жилых домов является не действующей.

В настоящее время погасить долг перед Ильиным Д.И. ООО «Домострой» не может и обязуется погасить при первой возможности. В ООО «Домострой» имеется дебиторская задолженность.

Считают, что исковое заявление предъявлено не к надлежащим ответчикам, просит в качестве ответчика привлечь бывшего руководителя ООО «Домострой» Юдаева Е.В, т.к. его вина по данному факту была доказана. Просят рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике на судебное заседание не явился, представив письменный отзыв, в котором указали, что договор долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И., зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ Согласно данному договору объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира №, находящаяся на втором этаже в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратились Ильин Д.И. и ООО «Домострой» с заявлением о государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении вышеуказанного договора долевого участия в строительстве жилья.

Договор залога имущественного права от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между истцом и Ильиным Д.И. в Едином государственном реестре прав не зарегистрирован.

Пунктом 6.5. договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № было предусмотрено, что квартира, приобретаемая договору, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности Ильина Д.И. и до момента полного исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному с кредитной организацией. Однако право собственности Ильина Д.И. на квартиру зарегистрировано не было.

На основании вышеизложенного, в ЕГРП отсутствовала запись об обременении ипотекой в пользу истца имущественного права требования Ильина Д.И. на приобретение спорной квартиры.

Соглашение о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ соответствовало условиям п.6.8. договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, регулирующего порядок расторжения договора. Пунктом 3 соглашения было предусмотрено, что ООО «Домострой» возвращает денежные средства, уплаченные Ильиным Д.И. в течение 10 дней со дня расторжения договора, из них 520.000 руб. перечисляются в кредитную организацию на ссудный счет Ильина Д.И., открытый в АКБ «Чувашкредитпромбанк» (ОАО).

Поскольку ипотека в пользу истца в ЕГРП зарегистрирована не была, при государственной регистрации соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья согласие АКБ «Чувашкредитпромбанк» (ОАО) не требовалось.

Оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не имелось, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано соглашение о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ

Также сообщили, что в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации в последующем иных договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства однокомнатной квартиры №, находящейся на втором этаже в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>. В Управление судебный акт о признании права общей долевой собственности на долю, соответствующую данному объекту долевого строительства, в объекте незавершенного строительства, расположенного в <адрес>, не поступал.

Просят рассмотреть без участия представителя регистрирующего органа.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» в лице директора Юдаева Е.В. (Застройщик) и Ильиным Д.И. (Участник долевого строительства) заключен договор долевого участия №, предметом которого являлось строительство однокомнатной квартиры под условным №, площадью 44,8 кв.м., расположенной на втором этаже в строящемся жилом доме по <адрес>.

Данный договор зарегистрирован в УФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.3.1 договора, Застройщик передает Участнику долевого строительства квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Ориентировочная стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1.072.000 руб. (п.5.2 договора)

ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО и Ильиным Д.И. (Заемщик) заключен кредитный договор № согласно которому Банк предоставил заемщику ипотечный кредит в размере 520.000 руб. для строительства с последующим приобретением в частную собственность однокомнатной квартиры под №, находящейся по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 44,80 кв.м., расположенной на втором этаже жилого дома, стоимостью 1.072.000 руб. по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И.

ДД.ММ.ГГГГ (год указан ошибочно, предполагается ДД.ММ.ГГГГ.) между Банком и Ильиным Д.И. заключен договор залога имущественного права № от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение в частную собственность Ильина Д.И. однокомнатной квартиры под №, находящейся по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 44,80 кв.м., согласно которому залогодатель обязан зарегистрировать право частной собственности на предмет залога в течении 30 календарных дней со дня сдачи дома в эксплуатацию, с одновременным удостоверением права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству закладной, в соответствии с действующим законодательством.

Данный договор залога не был зарегистрирован в УФРС по ЧР.

Во исполнение условий договора Ильин Д.И. ДД.ММ.ГГГГ внес в кассу ООО «Домострой» 552.000 руб., а также по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ через АКБ «Чувашкредитпромбанк» перечислил 520.000 руб. (л.д.40-42)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Домострой» выдало Ильину Д.И. справку о том, что оплату по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ произведена в размере 1.072.000 руб. за 44,8 кв.м. выкупаемой расчетной проектной площади квартиры. (л.д.39)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И. подписано соглашение о расторжении договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в УФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9)

Поскольку представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям действующего законодательства, оснований для отказа в государственной регистрации согласно ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не имелось, т.к. договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в УФРС по ЧР.

Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора о залоге.

В соответствии со ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, доводы истца о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира находилась в залоге у банка, вследствие чего соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, несостоятельны.

Согласно п.1 ст.169 ГК РФ ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

По смыслу указанной нормы закона при определении сферы применения ст.169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

В соответствии с п.1 ст.77 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), квартира, построенная полностью или частично с использованием кредитных средств банка, считается находящаяся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. Пунктом 6.5 договора долевого участия также было предусмотрено, что квартира, приобретаемая по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности Ильина Д.И. и до момента полного исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному с кредитной организацией.

Однако право собственности Ильина Д.И. на квартиру зарегистрировано не было.

Соглашение о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ соответствовало условиям п.6.8 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, регулирующего порядок расторжения договора.

Пунктом 3 соглашения было предусмотрено, что ООО «Домострой» возвращает денежные средства, уплаченные Ильиным Д.И. в течение 10 дней со дня расторжения договора, из них 520.000 руб. перечисляются в кредитную организацию на ссудный счет Ильина Д.И., открытый в АКБ «Чувашкредитпромбанк» (ОАО).

В п.6.8 договора долевого участия, стороны предусмотрели, что в случае расторжения договора, кредитные средства в размере, указанном в п.5.2 договора, возвращаются в кредитную организацию на ссудный счет Участника долевого строительства.

Более того, из п.5.2 договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ не усматривается, за счёт каких кредитных средств будет произведена оплата в сумме 520.000 руб.

Поскольку ипотека в пользу Банка в ЕГРП зарегистрирована не была, при государственной регистрации соглашения о расторжения договора долевого участия согласия АКБ «Чувашкредитпромбанк» (ОАО) не требовалось.

Кроме того, решением Московского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Домострой» в пользу Ильина Д.И. взысканы денежные средства, уплаченные Ильиным Д.И. по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1.072.000 руб., проценты в сумме 200.000 руб. за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по уплате госпошлины 1.500 руб.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Из письменного отзыва ООО «Домострой» следует, что долг в отношении Ильина Д.И. был частично погашен на сумму 265.190 руб. 47 руб. Данные обстоятельства в судебном заседании не оспаривал ответчик Ильин Д.И.

Согласно ст.10 ГК РФ разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается пока не доказано иное.

Согласно статье 6 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 31.12.1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статье 13 ГПК РФ вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из смысла закона истец, обратившись в суд с иском, обязан в обоснование иска представить доказательства недействительности сделки.

Кроме того, ст.813 ГК РФ предусмотрено, что при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые заимодавец не отвечает, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И., недействительным, не подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении данного требования, суд отказывает и в удовлетворении производного требования о восстановлении записи в ЕГРП на недвижимое имущество о регистрации указанного договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО к Ильину Д.И., ООО «Домострой» о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Домострой» и Ильиным Д.И. недействительным, восстановлении записи в ЕГРП на недвижимое имущество о регистрации указанного договора, отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий судья                                                 Т.В.Иванова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Копия верна.

Справка: РЕШЕНИЕ Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ РЕШЕНИЕ Московского районного суда ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-4573/2011г. в Московском районном суде г. Чебоксары.

Судья                                                                             Гл. специалист