Дело №2-272/2012                         

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ         г.Чебоксары

Московский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Табаковой Е.В.

при секретаре судебного заседания Антиповой Н.М.,

с участием истицы Щипакиной С.М., представителя истицы Яковлева Г.В., представителя ответчицы Столярова Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щипакиной С.М. к Кудряшовой З.Ф. о взыскании суммы задатка и встречному иску Кудряшовой З.Ф. к Щипакиной С.М. о признании предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке незаключенными,

у с т а н о в и л :

Истица Щипакина С.М. обратилась в суд с иском к Кудряшовой З.Ф. о взыскании двойной суммы задатка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчицей предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец Кудряшова З.Ф. обязуется продать, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а покупатель Щипакина С.М. приобрести на праве собственности квартиру, расположенную <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с указанным договором между ними было заключено соглашение о задатке, согласно которому она передала ответчице денежную сумму в размере СУММА. в качестве задатка. Пунктом № указанного соглашения о задатке предусмотрено, в случае неисполнения настоящего соглашения продавцом, продавец уплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Свои обязательства по предварительному договору купли-продажи она выполнила в срок, между тем, ответчица Кудряшова З.Ф. до наступления срока заключения основного договора купли-продажи фактически отказалась от выполнения условий предварительного договора и возвратила часть суммы задатка в размере СУММА На требования о возврате двойной суммы задатка и понесенных расходов ответчица уклоняется.

При оформлении вышеуказанной сделки она ею были понесены расходы на определение рыночной стоимости квартиры расположенной по <адрес> в СУММА., на предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним в размере СУММА., за отправку претензионного письма ответчице она уплатила СУММА

В соответствии со ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Учитывая, что договор купли-продажи вышеуказанной квартиры не был заключен по вине ответчицы Кудряшовой З.В., истица Щипакина С.М. просит взыскать с ответчицы сумму задатка в размере СУММА., понесенные убытки в размере СУММА., компенсацию морального вреда в размере СУММА., расходы на представителя в размере СУММА., расходы по госпошлине в размере СУММА.

Ответчица Кудряшова З.Ф. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Щипакиной З.Ф. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, расположенного в <адрес> и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными, указав, что заключению сделки купли-продажи принадлежащей ей квартиры помешали следующие объективные причины: <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ у нее произошел приступ, с трудом она вызвала врача на дом, а через 2 дня пошла на прием к лечащему врачу, который поставил диагноз - <данные изъяты> и категорически запретил ей резкие движения, активный образ жизни, потребовал только спокойствия, направил на анализы для последующего стационарного лечения, поэтому о продаже квартиры и переезде не могло быть и речи, т.к. это могло вызвать нервное переутомление, потрясение для организма, учитывая ее возраст - <данные изъяты>. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ она поставила в известность Щипакину С.М. о том, что сделка не состоится, с просьбой расторгнуть соглашение о задатке в связи с резким ухудшением здоровья. Помимо этого она сослалась на пункт № соглашения о задатке, предусматривающий, что в случае возникновения непредвиденных объективных обстоятельств невозможности покупки квартиры, продавцом возвращается сумма задатка покупателю полностью. Деньги в размере СУММА она ей тут же вернула.

Кроме того, при составлении предварительного договора остался неопределенным положение и статус ее <данные изъяты> - Кудряшова В.А., который проживает и зарегистрирован в спорной квартире много лет.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Ее СТАТУС отказался от приватизации квартиры в <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ., хотя на тот момент был там зарегистрирован и проживал, поэтому к нему применяются положения ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», из которой явствует, что он сохраняет в названном жилом помещении бессрочное право пользования, даже при переходе прав на это помещение к другим лицам, что не раз было подтверждено и сложившейся судебной практикой. Следовательно его статус и положение должно было быть отражено в предварительном договоре, а этого сделано не было. Об этом она говорила Щипакиной С.М., которая сама занималась составлением договора, но последняя ответила, что составленный договор предусматривает все необходимые условия.

Кудряшова З.Ф. считает, что спорный предварительный договор должен быть признан, с учетом изменений исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным, как не содержащий все существенные условия такого рода договоров, соглашение о задатке, являющееся производным от предварительного договора купли-продажи квартиры также является незаключенным, следовательно, обязанности уплатить Щипакиной С.М. двойную сумму задатка у нее не имеется.

Истица Щипакина С.М. в судебном заседании предъявленные исковые требования поддержала по мотивам, изложенным в заявлении, просит их удовлетворить. Встречные исковые требования не признала, пояснив, что предварительный договор купли-продажи она не составляла и не знала о том, что в приобретаемой квартире зарегистрирован и проживает СТАТУС ответчицы Кудряшов В.А.

Представитель истицы Яковлев Г.В. в судебном заседании исковые требования Щипакиной С.М. поддержал, просит их удовлетворить, встречные исковые требования не признал, пояснив, что 3-е лицо Кудряшов В.А. в вышеуказанной квартире только лишь зарегистрирован, не имеет права собственности на объект недвижимости. Кудряшова З.Ф. намеренно не включила его в предварительный договор купли-продажи, полагая, что впоследствии сможет его оспорить. Щипакиной С.М. не было известно о том, кто зарегистрирован в квартире. Сам факт регистрации третьего лица в спорной квартире не является юридически значимым фактом при рассмотрении данного спора. В заключенном между сторонами договоре о задатке предусмотрены все существенные условия. К существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто. Существенным условием для договора купли-продажи недвижимости являются определенность индивидуальных признаков имущества и цена договора. В рассматриваемом споре между сторонами достигнута договоренность по всем существенным условиям, следовательно, предварительный договор купли-продажи нельзя признать ни незаключенным, ни недействительным.

3-е лицо Кудряшов В.А. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дел без его участия, просит в иске Щипакиной С.М. отказать, а встречный иск Кудряшовой З.Ф. удовлетворить.

Представитель ответчицы Столяров Е.И. в судебном заседании предъявленные встречные исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении, просит их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Щипакиной С.М. просит отказать.

Выслушав объяснения истицы Щипакиной С.М., представителя истицы Яковлева Г.В., представителя ответчицы Столярова Е.И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ истица Щипакина С.М. и ответчица Кудряшова З.М. подписали предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец Кудряшова З.Ф. обязуется продать, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а покупатель Щипакина С.М. приобрести на праве собственности квартиру, расположенную <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с предварительным договором купли-продажи, стороны ДД.ММ.ГГГГ подписали соглашение о задатке, в соответствии с которым, вышеуказанная квартира оценена по соглашению сторон и продается за СУММА уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке: уплата денежной суммы в размере СУММА. в качестве задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, уплата денежной суммы в размере СУММА в течение одного банковского дня с момента подачи основного договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по ЧР, оплата суммы в размере СУММА. за счет средств кредита, предоставляемого ОАО «Сбербанк России».

Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вышеназванная квартира согласно ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ была выделена Кудряшовой З.Ф. с семьей состоящей из <данные изъяты> человек, в том числе: Кудряшова З.Ф. - квартиросъемщик, ФИО1 - СТАТУС, Кудряшов В.А. - СТАТУС (л.д. №).

ФИО1 умер № В установленном законом порядке на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. №), квартира <адрес> передана в личную собственность Кудряшовой З.Ф. При этом Кудряшов В.А. в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ дал свое согласие на приватизацию квартиры в личную собственность СТАТУС (л.д. №

3-е лицо Кудряшов В.А. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что в настоящее время продолжает пользоваться указанной квартирой, сохраняет в ней регистрацию.

Между тем пункт № договора предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, содержит положение о том, что отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, свободная от любых притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит (л.д.№).

Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, из содержания указанных норм следует, что согласие всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для его приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Поскольку, в предварительном договоре купли-продажи вышеуказанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не указано право пользования Кудряшовым В.А. данной квартирой, предварительный договор не может считаться заключенным и порождающим права и обязанности сторон. Следовательно, предъявленные Кудряшовой З.Ф. встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, расположенного в <адрес> незаключенным являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Из ст. 380 ГК РФ следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Учитывая, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, расположенного в <адрес> судом признан незаключенным, а договор о задатке заключается в доказательство заключения договора, договор о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между Щипакиной С.И. и Кудряшовой З.Ф. также является незаключенным.

Т.к. незаключенный договор не порождает никаких права и обязанностей для сторон, обязанность Кудряшовой З.Ф. об уплате двойной суммы задатка в случае неисполнения соглашения о задатке, предусмотренная п№ соглашения не возникала. Таким образом, требование Щипакиной С.М. о взыскании с Кудряшовой З.М. двойной суммы задатка удовлетворению не подлежит. Не подлежат удовлетворению и требования о взыскании понесенных убытков в размере СУММА., компенсации морального вреда в размере СУММА., расходов на представителя в размере СУММА расходов по госпошлине в размере СУММА., поскольку, они являются производными от требования о взыскании двойной суммы задатка в СУММА.

Доводы представителя истицы Яковлева Г.В. о том, что факт регистрации Кудряшова В.А. в спорной квартире не является юридически значимым фактом при рассмотрении данного спора и о том, что как в заключенном между сторонами договоре о задатке, так и в предварительном договоре купли-продажи предусмотрены все существенные условия, в связи с чем, они не могут быть признаны незаключенными являются несостоятельными по указанным в решении суда основаниям. Данные доводы представителя истицы основаны на неправильном толковании норм права, регулирующие спорные правоотношения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Щипакиной С.М. в удовлетворении предъявленных исковых требований к Кудряшовой З.Ф. о взыскании задатка в размере СУММА., понесенных убытков в размере СУММА., расходов на представителя в размере СУММА., компенсации морального вреда в размере СУММА., расходов по госпошлине в размере СУММА отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования Кудряшовой З.Ф. удовлетворить. Признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № в доме № по <адрес> и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ между Кудряшовой З.Ф. и Щипакиной С.М. незаключенными.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья :                                                                                  Е.В.Табакова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Справка: Решение Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ решение Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Подлинник решения находится в гражданском деле №2-272/2012 (2-5447/2011;) г. в Московском районном суде г. Чебоксары.

Судья                                                                             Специалист 1 разряда