Дело № 2-1288/12 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ г.Чебоксары Московский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В., при секретаре судебного заседания Яковлевой М.Ю., с участием истцов Максимовой И.В., Максимова Е.С., представителя истца - адвоката Софронова В.В., представителя ответчика ООО «Честр-Инвест» - Кунашко В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимовой И.В., Максимова Е.С. к ООО «Честр-Инвест» о признании пункта договора недействительным, взыскании материального ущерба, у с т а н о в и л : Максимовы И.В., Е.С. обратились в суд с иском к ООО «Честр-Инвест» о признании пункта договора недействительным, взыскании материального ущерба, указывая в обоснование своих требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Честр-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный в УФСГР кадастра и картографии по ЧР от ДД.ММ.ГГГГ В п.1.1. договора предусмотрено, что «Застройщик» обязуется осуществить строительство многоквартирного и многоэтажного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, а «Участник долевого строительства» обязуется принять долевое участие в финансировании строительства объекта в части строительства квартиры. В пункте 1.2.1. договора изложена характеристика квартиры: № квартиры - 240; количество квартиры - 1; проектная площадь квартиры - 37,10 кв.м.; общая проектная площадь - 33,90 кв.м.; жилая проектная площадь - 15,50 кв.м.; площадь лоджия - 3,20 кв.м.; этаж - 14; подъезд - 2;. Пунктом 2.1. договора в противоречии требованиям ч.1 ст.422 ГК РФ ответчик предусмотрел, что стоимость 1 кв.м. проектной площади квартиры (с учетом лоджии с коэффициентом - 1) составляет на момент заключения договора участия в долевом строительстве 40.000 руб. Считает, что ответчик искусственно увеличил проектную площадь квартиры. Ориентировочная цена строительства квартиры составляет 1.484.000 руб., которая может быть изменена в случаи изменения проектной площади квартиры по результатам обмера БТИ г. Чебоксары или основаниям, предусмотренным договором. Указывает, что п.2.1. частично не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным актам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ), а именно: согласно ч.5 ст. 15 ЖК РФ. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данное требование также содержится в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждение требований к определению площади, здания, помещения». Между тем, ответчик включил в общую площадь квартиры площадь лоджии - 3,20 кв.м. Также указала, что п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (в ред. Приказа ГОССТРОЯ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0. В свою очередь ответчик ООО «Честр-Инвест» к площади лоджия применил повышенный коэффициент -1. Аналогичный порядок расчета площадей квартиры содержится в Письме Министерства Регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Расчетная стоимость 1 кв.м. общей площади квартир, сообщаемая в письмах Минрегиона России, определяется по следующим правилам. Общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со Ответчик ООО «Честр-Инвест» в нарушение закона включил в проектную площадь квартиры, площадь лоджии - 3,20 кв.м. и вместо понижающего коэффициента - 0,5 применил к площади лоджия коэффициент - 1. Тем самым, ответчик ООО «Честр-Инвест» незаконно получил денежную сумму в размере 1.484.000 руб. вместо 1.384.500 руб., причинив материальный ущерб в размере 62.400 руб. Также указали, что по результатам обмера выполненного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» филиала по ЧР на основании технического паспорта жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, составленное на ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ООО «ЧЕСТР - ИНВЕСТ» передал жилую площадь - 15,80 кв.м.; кухню - 8,90 кв.м.; ванную - 3,00 кв.м.; туалет - 1,80 кв.м.; коридор - 5,50 кв.м. Итого общую площадь размером 35 кв.м. х 40.000 руб. за 1 кв.м., всего на денежную сумму 1.400.000 руб. Вместо предусмотренной по договору лоджии ответчик передал балкон размером - 3,00 кв.м. х 40.000 руб., на денежную сумму 120.900 руб., применив понижающий коэффициент для балконов и террас - 0,3 = 40.000 руб. Итого на сумму (1.400.000 руб. + 40.000 руб.) = 1.440.000 руб., причинив материальный ущерб в размере 84.000 руб. Просит признать пункт 2.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части применения коэффициента - 1 к площадям лоджия и балконам незаконной, ничтожной сделкой, взыскать с ответчика ООО «Честр-Инвест» в пользу истца в счет возмещения материального ущерба 84.000 руб., оплату услуг представителя в размере 5.000 руб., оплату государственной пошлины в размере 2.720 руб. На судебном заседании истцы Максимова И.В., Максимов Е.С. и его представитель - адвокат Софронов В.В., действующий на основании ордера, исковые требования поддержали по изложенным в нем основаниям, приведя их вновь, просили удовлетворить. На судебном заседании представитель ответчика ООО «Честр-Инвест» - Кунашко В.Ю., действующая на основании доверенности, исковые требования не признал, суду пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Честр-Инвест» и истцами заключен договор участия в долевом строительстве № однокомнатной квартиры под условным № на 14 этаже, подъез<адрес>, общей проектной площадью, ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 37,1 кв.м. (включая площадь лоджии с коэффициентом, равным 1) по строительному адресу: <адрес>. В договоре стороны предусмотрели, что стоимость квартиры может быть изменена в случае изменения проектной площади квартиры по результатам обмеров БТИ. Если проектная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ окажется большей площади, чем предусмотрено договором, Участник долевого строительства обязуется осуществить доплату, исходя из стоимости 1 кв.м., действующей на момент последнего платежа за квартиру. Согласно п.2.7 договора ответчик уведомил истцов о том, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру, на основании п.5 ст.15 ЖК РФ будет указана общая площадь квартиры без учета площади лоджии (балкона). Таким образом, в договоре все указано, оснований для иного толкования условий договора не имеется. Суммы и порядок определения дополнительных платежей указаны в Акте о проведении взаимных расчетов по договору от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном обеими сторонами. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан Акт приема-передачи квартиры. Все условия договора были известны истцам при заключении договора, в связи с чем, не имеется оснований считать, что истцов ввели в заблуждение. Ссылка истцов на то, что ООО «Честр-Инвест» нарушено условие ч.5 ст.15 ЖК РФ неправомерна, так как в договоре четко оговорено, что в свидетельстве о государственной регистрации будет указана общая площадь (без учета лоджии). Что касается Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, то она определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда и является обязательной для организаций технической инвентаризации, используется для целей официального статистического учета, а не для определения цены квартиры. В соответствии с Законом № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевогостроительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, цена строительства квартиры и порядок ее изменения определяются на основании соглашения сторон посредством заключения договора. Все иные нормативные акты, на которые ссылаются истцы, не являются документами, определяющими стоимость квартиры. В связи с чем, требование о признании незаконным п.2.1 Договора о стоимости квартиры и возврате денежных средств является незаконным и неправомерным. Просит в иске отказать в полном объеме. Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий. В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ главой администрации города Чебоксары подписано распоряжение № об утверждении акта приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта «многоквартирный жилой дом переменной этажности (квартиры с № по №) со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания: цокольный этаж (помещения с № по №), 1 этаж (помещения с № по №), блок-секция №» по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Честр-Инвест» (Застройщик) и Максимовым Е.С., Максимовой И.В. (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого Застройщик обязуется осуществить строительство многоэтажного жилого многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, <адрес> в осях 3-4, а Участник долевого строительства обязуется принять долевое участие в финансировании строительства объекта в части строительства однокомнатной <адрес>, проектной площадью 37,10 кв.м., общей площадью 33,90 кв.м., жилой проектной площадью 15,50 кв.м., площадью лоджии - 3,20 кв.м., этаж - 14, подъезд -2. Согласно п.1.2.2 договора, стороны предусмотрели остекление балконов (лоджии) (с учетом применения расчетной стоимости 1 кв.м. с лоджией с коэф. 1). Согласно п.1.4 договора, плановый срок окончания строительства - 2 квартал 2011 г. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по ЧР ДД.ММ.ГГГГ Приложением № к договору является техническое описание квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт о проведении взаимных расчетов по договору, в котором стороны указали, что по данным контрольного обмера ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» площадь <адрес> составляет 38,00 кв.м. (с коэф.1). Также в данном акте указано, что взаимных претензий по оплате стоимости квартиры и по сроку сдачи дома в эксплуатацию в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ стороны друг к другу не имеют. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Честр-Инвест» и Максимовым Е.С., Максимовой И.В. подписан Акт приема-передачи однокомнатной квартиры, фактической общей площадью по обмерам ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 35,00 кв.м. и с площадью лоджии - 3,00 кв.м., всего 38,00 кв.м., расположенную на 14 этаже, подъез<адрес> по строительному адресу: <адрес>. Общая стоимость квартиры, оплаченная на момент подписания акта, составила 1.522.290 руб. Расчет по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, акту о проведении взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ произведен полностью. Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, Максимов Е.С. и Максимова И.В. зарегистрировали право общей совместной собственности на <адрес>. Согласно ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Истцы просят признать п.2.1 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в части применения коэффициента - 1 к площади лоджии и балконам незаконной, ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ) и взыскать с застройщика сумму ущерба в размере 84.000 руб., указывая, что указанный пункт договора не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными актами (ч.1 ст.422 ГК РФ), а также ссылается на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом от ДД.ММ.ГГГГ № Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, согласно п.3.37 которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5. Также ссылается на ч.5 ст.15 ЖК РФ, п.6 Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении требований к определению площади, здания, помещения», на письмо Министерства Регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП/08, в которых содержится аналогичный порядок расчета площади квартиры. Однако суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований истца не имеется. Согласно ч. ч. 1,2 ст. 5 Федерального закона № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Из п.2.1 договора следует, что на день заключения договора стоимость строительства 1 кв.м. проектной площади квартиры (с учетом лоджии с коэф.1) составляет 40.000 руб. Ориентировочная цена строительства квартиры на дату подписания договора составляет 1.484.000 руб. Согласно п.2.7 договора, стороны договорились, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру, на основании п.5 ст.15 Жилищного Кодекса РФ будет указана общая площадь квартиры без учета площади лоджии (балкона). В договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ конкретно для заключивших его обеих сторон определены условия договора о том, что проектная площадь квартиры составляет 37,10 кв.м., общая проектная площадь - 33,90 кв.м., жилую площадь - 15,50 кв.м.; площадь лоджии - 3,20 кв.м. Отделка включает в себя, в том числе, остекление балконов (лоджий) (с учетом применения расчетной стоимости 1 кв.м. с лоджией с коэф.1). Согласно акта о проведении взаимных расчетов по договору от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по данным контрольного обмера ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» площадь <адрес> составляет площадь комнаты - 15,80 кв.м., кухни - 8,90 кв.м., ванной - 3,0 кв.м., туалета 1,80 кв.м., коридора - 5,50 кв.м., лоджии 3,00 кв.м., итого 38,00 кв.м. (с коэф.1). Из технического паспорта на указанную квартиру составленного на ДД.ММ.ГГГГ (по данным технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что общая площадь квартиры с учетом лоджии без понижающего коэффициента составляет 38,00 кв.м. Таким образом, общая площадь квартиры, оговоренная сторонами при заключении договора участия в долевом строительстве, соответствует общей площади построенной квартиры, что также подтверждается подписанного между сторонами актом приема-передачи квартиры. В договоре участия в долевом строительстве квартиры был указан и оговорен применяемый сторонами для оплаты стоимости квартиры коэффициент расчета площади лоджии. Указанные условия договора были известны истцам при заключении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, и у суда не имеется оснований считать, что истцы были введены в заблуждение относительно условий договора. При таких обстоятельствах оснований, суд не усматривает в вышеуказанных условиях договора ущемления правпотребителя, противоречия закону или иным правовым актам в области защиты прав потребителей, и в данном случае положения п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом от ДД.ММ.ГГГГ № Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйств; Приказ Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении требований к определению площади, здания, помещения»; письмо Министерства Регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП/08, на которые ссылается истец, не могут быть применены, указанные в них показатели Данные документы не определяют рыночные расчеты между Застройщиком и Участником долевого строительства по общей площади квартиры. Суд находит несостоятельной ссылку истца на то, что к данным отношениям так же применимы положения ч.5 ст.15 ЖК РФ, поскольку жилищное законодательство не регулирует данные правоотношения. Кроме того, в силу положений статей 421, 424, 709 ГК РФ цена договора устанавливается по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении договора и в формировании всех его условий. В договоре подряда могут устанавливаться любые, не противоречащие закону способы формирования цены договора. Предметом договора является конкретная квартира, общей площадью квартиры с учетом лоджии (с коэф.1). Применение понижающих коэффициентов для исчисления площади лоджий не предусматривалось договором. В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Доводы истцов о незаконном получении ответчиком денежной суммы в размере 84.000 руб. также являются не обоснованными, так как заключая договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, а в последующем получая свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости, истец подтвердила своё согласие на приобретение указанного недвижимого имущества на условиях, указанных в договоре (п.2.7 договора), в т.ч. и по условиям о цене. Оснований пересматривать цену квартиры в настоящее время у суда не имеется. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Исходя из смысла закона истец, обратившись в суд с иском, обязан в обоснование иска представить доказательства недействительности сделки. Кроме того, истица просит признать недействительным пункт 2.1 вышеуказанного договора в части применения коэффициента 1 к площадям лоджии и балкона. В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако, обязательные для сторон правила договора долевого участия определены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии со ст.4 указанного Закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. В заключенном между ООО «Честр-Инвест» и истцами договоре от ДД.ММ.ГГГГ все обязательные требования соблюдены, оснований считать указанный договор противоречащим ст.422 ГК РФ не имеется. В соответствии с Законом № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевогостроительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, в соответствии со ст.4 Закона № 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является существенным условием договора, в связи с чем, требование истца об изменении цены договора в части установления коэффициента является основанием для признания всей сделки недействительной в соответствии со ст.168 ГК РФ. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о признании пункта 2.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части применения коэффициента - 1 к площадям лоджии и балконам незаконной, ничтожной сделкой, не имеется. Отказывая истцу в удовлетворении указанного требования, суд отказывает и в удовлетворении требования о взыскании с ответчика материального ущерба в размере 84.000 руб.; расходов на представителя в размере 5.000 руб., как производных от основного требования. В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : В удовлетворении иска Максимовой И.В., Максимова Е.С. к ООО «Честр-Инвест» о признании пункта 2.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части применения коэффициента - 1 к площадям лоджии и балконам незаконной, ничтожной сделкой; взыскании материального ущерба в размере 84.000 руб.; расходов на представителя в размере 5.000 руб., отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Председательствующий судья: Т.В.Иванова Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых -1,0.
площади квартиры используются для целей официального статистического учета
жилищного фонда в Российской Федерации.