Дело № 2-38/11 Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
(мотивированное)
г. Морозовск. (Дата)
Морозовский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Романова С.А.,
с участием: старшего помощника прокурора Морозовского района Степаненко М.В.,
представителя ответчика Моисеенко А.В. - по доверенности Коноваловой С.И.,
представителей Комитета по управлению имуществом Администрации Морозовского района Мороз И.А., Литвиновой Т.В.,
при секретаре Адамовой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, по исковому заявлению прокурора Морозовского района в интересах неопределенного круга лиц к Моисеенко А.В., Комитету по управлению имуществом Администрации Морозовского района, третьим лицам - Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО; Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области - «О признании сделки по продаже земельного участка недействительной (ничтожной) и применения последствий недействительности ничтожной сделки»,
У С Т А Н О В И Л:
Прокурор Морозовского района Ростовской области обратился в Морозовский районный суд с иском, ссылаясь на то, что на основании распоряжения председателя Комитета по управлению имуществом Администрации Морозовского района № от (Дата) между Комитетом по управлению имуществом Администрации Морозовского района и Моисеенко А.В. (Дата), в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданином, по условиям которого Моисеенко А.В. передан в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположен объект незавершенного строительства с общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., готовностью 4%, принадлежащие покупателю. Считает, что положение п. 1 ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве собственника здания, строения или сооружения расположенного на земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности на выкуп данного земельного участка не может быть применено до завершения строительства объекта недвижимого имущества, в связи с чем договор купли- продажи земельного участка является недействительной (ничтожной сделкой). Иск заявлен в интересах неопределенного круга лиц, так как в связи с неправомерным предоставлением (продажей) земельного участка бюджету муниципального образования «Морозовский район» причинен реальный ущерб на сумму не менее <данные изъяты> рублей, выразившийся в непоступлении арендной платы за пользование Моисеенко А.В. земельным участком, что отражается на реализации органами местного самоуправления вопросов местного значения и влияет на интересы неопределенного круга лиц. С учетом уточнения иска, прокурором заявлены требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, заключенного (Дата) между Комитетом по управлению имуществом администрации Морозовского района и Моисеенко А.В., применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка Комитету по управлению имуществом Администрации Морозовского района и признании недействительным зарегистрированного за Моисеенко А.В. права собственности на земельный участок.
В судебном заседании старший помощник прокурора Степаненко М.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, просила их удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика Комитета по управлению имуществом администрации Морозовского района Мороз И.А. и Литвинова Т.В. в судебном заседании исковые требования прокурора не признали.
Представитель ответчика Литвинова Т.В. суду пояснила, что заключенный договор на отчуждение земельного участка соответствует требованиям закона.
Представитель ответчика Мороз И.А. суду пояснила, что оспариваемая сделка не принесла потерь бюджету Морозовского района, так как после регистрации прав Моисеенко А.В. на объект незавершенного строительства ставка арендной платы за пользование земельным участка подлежала снижению до ставки земельного налога, который фактически уплачивал Моисеенко А.В. после выкупа земельного участка.
Ответчик Моисеенко А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем дело в отношении него рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Моисеенко А.В. - Коновалова С.И. исковые требования прокурора не признала, суду пояснила, что оспариваемая сделка не нарушает прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в связи с чем данные требования прокурором предъявлены неправомерно. Оспариваемая сделка соответствует требованиям закона, так норма ст. 36 ЗК РФ не имеет запрета на отчуждение земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства. Также в связи с тем, что данная сделка является оспариваемой, то истек срок исковой давности в один год и данный иск не может быть предъявлен.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, дело в его отношении рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Третье лицо Федеральное Государственное Учреждение «Земельная Кадастровая Палата» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, дело в его отношении рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ - «Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами».
Как установлено в судебном заседании, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет и отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра от (Дата) № (л.д. 15).
На основании распоряжения Комитета по управлении имуществом Администрации Морозовского района № от (Дата) комитетом был проведен конкурс по продаже права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., по результатам которого (Дата) с Моисеенко А.В. заключен договор аренды данного земельного участка №, сроком по (Дата). Годовой размер арендной платы за земельный участок составил <данные изъяты> рублей. (л.д. 20-21).
(Дата) Моисеенко А.В. Администрацией Морозовского городского поселение выдано разрешение на строительство кафе по названному адресу.
(Дата) Моисеенко А.В. получено свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., готовностью 4% по названному адресу.
На основании распоряжения председателя КУИ от (Дата) № (л.д.18) между Комитетом по управлению имуществом Администрации Морозовского района и Моисеенко А.В. (Дата) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданином, в соответствии с которым в собственность Моисеенко А.В. передан земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Земельный участок продан под объектом не завершенного строительства со ссылкой на нормы ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Принимая во внимание положения приведенных правовых норм, суд считает, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Как усматривается из материалов дела, объект незавершенного строительства, принадлежащий Моисеенко А.В., на дату заключения договора купли-продажи имел 4% готовности, в связи с чем не отвечал признакам здания, строения или сооружения так как не мог быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.
При указанных обстоятельствах Моисеенко А.В. не приобрел право на приобретение в собственность земельного участка в порядке, определенном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем заключенный (Дата) между Комитетом по управлению имуществом Администрации Морозовского района и Моисеенко А.В. договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного под объектом незавершенного строительства не соответствует требованиям ст. 36 ЗК РФ в связи с чем в силу ст. 167 ГК РФ является недействительным, в силу его ничтожности.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ -«Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)».
В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ -«Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».
Довод представителя ответчика о пропуске истцом годичного срока исковой давности, установленного частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для оспоримых сделок, не может быть принят во внимание, поскольку в рассматриваемом случае требования заявлены и подлежат в силу положений статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрению в рамках ничтожной сделки, срок исковой давности для заявления о последствиях которых установлен в три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). В вышеуказанном договоре купли-продажи земельного участка от (Дата) усматриваются признаки ничтожной сделки в связи с его несоответствием требованиям закона.
Таким образом, подача (Дата) прокурором Морозовского района иска осуществлена в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Согласно пункту 4 статьи 27, пункту 3 статьи 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.
В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан и неопределенного круга лиц.
В соответствии с ч. 8 ст. 22 ЗК РФ - «При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса».
Согласно ст. 36 ЗК РФ - «Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений».
Согласно материалам дела основанием для получения Моисеенко А.В. исключительного права на приобретение земельного участка в собственность явилась регистрация права собственности незавершенного объекта строительства (4%), а при приобретения данного земельного участка в собственность на общих правах, для продажи данного земельного участка необходимо объявление торгов, для участия в котором может быть допущен неограниченный круг лиц.
Также из материалов дела, пояснений данных представителями КУИ Администрации Морозовского района усматривается, что между КУИ Администрации Морозовского района и Моисеенко А.В. заключен договор аренды данного земельного участка №, сроком по (Дата). Годовой размер арендной платы за земельный участок составил <данные изъяты> рублей. (л.д. 20-21), а реализован данный участок Моисеенко А.В. (Дата) за <данные изъяты> рублей, до истечения договора аренды и до ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. В связи с чем недополученная сумма по договору аренды Администрацией Морозовского района составила <данные изъяты>.
Указанная сумма при продолжении действия договора аренды подлежала перечислению в бюджет муниципального образования «Морозовский район», откуда может быть направлена дополнительно в том числе и на нужды жителей Морозовского района, без конкретизации сфер деятельности.
В связи с изложенным суд считает заявленный иск прокурора в порядке ст. 45 ГПК РФ несостоятельным.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 167 ГК РФ - «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».
В уточенном исковом заявлении прокурора Морозовского района о -«признании недействительным зарегистрированное за Моисеенко Александром Васильевичем право собственности на земельный участок….»
Однако данное заявленное требование не подлежит удовлетворению в связи с тем, что при признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки все полученное по сделке возвращается сторонам, что и является основанием для внесения изменений о собственнике в ЕГРП на основании ст. 13 ГПК РФ и ст.ст. 17,28 Закона о регистрации.
При указанных обстоятельствах суд находит исковые требования прокурора Морозовского района в интересах неопределенного круга лиц к Моисеенко А.В., Комитету по управлению имуществом Администрации Морозовского района, третьему лицу Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО, Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» по Ростовской области - «О признании сделки по продаже земельного участка недействительной (ничтожной) и применения последствий недействительности ничтожной сделки» подлежащими удовлетворению в части.
Исходя из вышеизложенного, и руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление прокурора Морозовского района Ростовской области - удовлетворить в части.
Признать сделку - договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный (Дата) между Комитетом по управлению имуществом Администрации Морозовского района и Моисеенко Александром Васильевичем - недействительной (ничтожной).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонам сделки всего полученного по сделке, обязав Моисеенко А.В. вернуть земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование - для предпринимательской деятельности под кафе, с прекращением права собственности Моисеенко А.В. на указанный объект недвижимого имущества - Комитету по управлению имуществом Администрации Морозовского района Ростовской области, а Комитет по управлению имуществом Администрации Морозовского района Ростовской области обязать возвратить полученные денежные средства от Моисеенко А.В. за данный земельный участок в сумме <данные изъяты> - Моисеенко А.В..
В остальной части в удовлетворении иска - отказать.
Резолютивная часть решения оглашена (Дата).
Мотивированное решение изготовлено (Дата).
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Морозовский районный суд в течение десяти дней после изготовления полного текста мотивированного решения.
Судья: Романов С.А.