Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Мытищинский городской суд <адрес> в составе

судьи Николаевой Л.С.,

при секретаре Кудиновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Мерзляковой Н.В. к Сугаку В.В. о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ между Сугаку В.В. и Мерзляковой Н.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого Сугаку В.В. продал Мерзляковой Н.В. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, и расположенный на данном земельном участке жилой дом с мансардой и сооружениями, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м, цена жилого дома согласно договора составила <данные изъяты> (л.д.№ том №). Указанное недвижимое имущество было передано Мерзляковой Н.В. по подписанному сторонами передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№ том №), ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности Мерзляковой Н.В. на указанный жилой дом (л.д.№ том №).

ДД.ММ.ГГГГ Мерзляковой Н.В. обратилась в суд с иском к Сугаку В.В., в котором просила взыскать с ответчика денежную сумму <данные изъяты> руб. в счет возмещения расходов, необходимых для устранения недостатков проданного ей ответчиком жилого дома по адресу: <адрес>, указав в обоснование иска на то, что в процессе эксплуатации дома ею были обнаружены скрытые недостатки, расходы на устранение которых составляют указанную сумму (л.д.№ том №).

В судебном заседании представитель истицы по доверенности Леднев М.С. исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить и указал, что указанные в исковом заявлении и отчете ООО «Экспертный центр «Индекс» недостатки не могли быть выявлены при заключении договора купли-продажи, поскольку носят скрытый характер, и не могут быть устранены без существенных материальных затрат, все эти недостатки являются по его мнению критическими и по этому без их устранения эксплуатация дома невозможна. Вместе с тем, на вопрос суда, представитель истицы указал, что расторгать договор купли-продажи истица не желает и таких требований заявлять не намерена. Также представитель истицы признал, что истица действительно получила от Сугаку В.В. денежную сумму <данные изъяты> руб., которая предназначалась на устранение всех видимых недостатков, однако в процессе эксплуатации дома были выявлены скрытые недостатки.

Сугаку В.В. просил в удовлетворении иска отказать и указал, что перед заключением договора купли-продажи в течение нескольких месяцев неоднократно дом был осмотрен самой истицей и приглашенными ею специалистами, каких либо дефектов обнаружено не было, после чего и был заключен договор купли-продажи, а также подписан передаточный акт, где указано, что недвижимое имущество было осмотрено покупателем и претензий у сторон друг к другу не имеется; после подписания договора купли-продажи было заключено и исполнено устное соглашение по которому продавец выплатил покупателю <данные изъяты> рублей на устранение недостатков дома.

Представитель ответчика по доверенности Абрамович М.А. просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск и указал, что заявленные исковые требования не обоснованы по существу и противоречат нормам ГК РФ, регулирующим продажу недвижимости.

Допрошенный судом в качестве эксперта Дмитриев А.В., составивший рецензию на Отчет № Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс», показал, что полностью поддерживает данное им письменное заключение, считает, что приведенный Отчет не подтверждает наличие в доме скрытых дефектов, которые являлись бы существенными; появление плесени на стенах может быть результатом нарушения правил эксплуатации дома, неправильно выбранного температурно-влажностного режима; в условиях, когда истцом были в одностороннем порядке произведены строительные работы по частичной разборке элементов внутренней отделки дома, нельзя сделать вывод об отсутствии пароизоляции на кровле дома; дефекты, на которые ссылается истец, носят эксплуатационный характер и не являются скрытыми, а, значит, были известны истице до заключения договора купли-продажи и повлияли на определение сторонами стоимости дома; дефекты, называемые экспертом ФИО7 критическими не отнесены к критическим дефектам, перечисленным в разделе № Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания (утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №); произведенные в доме ремонтные работы по разборке потолков, полов, перекрытий и др. препятствуют установлению наличия каких-либо недостатков в строении на момент передачи дома покупателю по передаточному акту; эксперт Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» при проведении экспертизы использовал только рулетку, дальномер лазерный, цифровую камеру, но не использовал необходимого оборудования для измерения теплопотерь, для выявления нарушения уклона балкона, неровности полов; отсутствие гидроизоляции в доме также не подтверждается, так как гидроизоляцию достаточно сделать из жесткого раствора по основанию, крыльцо и стены дома не могут быть связаны, так как вес крыльца меньше дома, и усадка происходит с разной скоростью.

Выслушав стороны, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

Как было указано, стороны заключили ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого Сугаку В.В. продал Мерзляковой Н.В. жилой дом с мансардой и сооружениями, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб. (л.д.№ том №). Указанный дом был передан Мерзляковой Н.В. по подписанному сторонами передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, в пунктах № которого указано, что покупатель подтверждает, что им осмотрено недвижимое имущество, и что претензий у сторон друг к другу не имеется (л.д.№ том №). Право собственности на данный дом было зарегистрировано в ЕГРП за Мерзляковой Н.В. ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№ том №).

До регистрации перехода права собственности на жилой дом на основании данного договора, сторонами было достигнуто соглашение о том, что продавец передает покупателю <данные изъяты> руб. на устранение недостатков. Факт получения от Сугаку В.В. денежной суммы <данные изъяты> руб. на устранение недостатков, представитель истицы признал в судебном заседании, о чем имеется его подпись в протоколе судебного заседания. Вместе с тем представитель истицы указал, что эта сумма предназначалась на устранение всех видимых недостатков, тогда как Сугаку В.В. утверждает, что данная сумма предназначалась на устранение всех недостатков.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как было указано, стороны оговорили недостатки по качеству дома, на устранение которых истица получила от ответчика <данные изъяты> руб., то есть реальная цена дома фактически составила <данные изъяты> руб.

Обосновывая свои требования о взыскании с ответчика денежной суммы <данные изъяты> руб., то есть суммы в 4 раза превышающей стоимость дома, в качестве расходов на устранение недостатков, представитель истицы ссылается на то, что <данные изъяты> руб. не хватило на устранение всех недостатков, в том числе тех, которые носят скрытый характер и были обнаружены после заключения договора.

Так, ДД.ММ.ГГГГ Мерзляковой Н.В. был заключен с ООО «Строительная фирма ГЛОБЭКС» договор подряда № на ремонт дома по указанному адресу, на сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., которая была оплачена истицей, работы произведены (л.д.47,48, 68-86 том 1). Также ДД.ММ.ГГГГ между Мерзляковой Н.В. и ООО «Строительная фирма ГЛОБЭКС» были заключены договор подряда № на выполнение ремонтных работ на сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., и договор подряда № на выполнение ремонтных работ на сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., к которым составлены соответствующие сметы (л.д.№). Как указывает истица, работы по указанным договорам фактически выполнены не были.

Истица просила взыскать с ответчика денежную сумму <данные изъяты> руб., составляющую стоимость ремонтных робот в соответствии с приведенными договорами подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на наличие в приобретенном у ответчика жилом доме скрытых недостатков, устранение которых требует, по мнению истицы, проведения таких работ.

В обоснование заявленных требований истицей также был представлен Отчет № Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано на несоответствие дома по указанному адресу проекту индивидуального жилого дома и требованиям СНиП, а также на наличие в доме по указанному адресу иных недостатков, в том числе применение пенополистирола в качестве утеплителя на фасаде дома по всему периметру, плесень на поверхности стен, отсутствие гидро- и пароизоляции, отсутствие уклона от жилых помещений к ограждению на балконе и др., которые, по мнению эксперта, относятся к критическим, так как не соответствуют проектной и нормативно-технической документации, также эксперт пришел к выводу о том, что при наличии одного критического дефекта, без его скорейшего устранения, использование дома невозможно, так как несет опасность для жизнедеятельности человека (л.д.№ том №).

Эксперт ФИО7, составивший данный Отчет, был допрошен в судебном заседании, будучи предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подтвердил данное им заключение полностью. В связи с необходимостью уточнения выводов экспертизы относительно указанных в Отчете скрытых недостатков в жилом доме и причин их образования, а также поскольку в представленном Отчете не была определена стоимость устранения скрытых недостатков, судом по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза (л.д.№ том №).

В заключении проведенной по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, представленном экспертом Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждены выводы, изложенные в Отчете № Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» от ДД.ММ.ГГГГ, и указано, что стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет <данные изъяты> руб. (л.д. ).

Как было указано, экспертом Дмитриев А.В., допрошенным в судебном заседании, была представлена рецензия на указанный Отчет № Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс», в котором дана критическая оценка изложенным в Отчете выводам.

Огласив Отчет№ Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» от ДД.ММ.ГГГГ, Заключение Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» от ДД.ММ.ГГГГ, Рецензию эксперта Дмитриев А.В. на указанный Отчет, допросив экспертов ФИО7 и Дмитриев А.В. в судебном заседании, суд считает заключение (рецензию) эксперта Дмитриев А.В. полностью обоснованным, и критически относится к приведенным Отчету и Заключению, поскольку они основаны на соответствии жилого дома проекту (лист Заключения №), который не имеет отношения к заключенному сторонами договору купли-продажи жилого дома, стороны в договоре на него не ссылались, и эксперт лишь констатирует факт наличия в доме некоторых недостатков, и не делает вывода, когда, и вследствие чего, эти недостатки могли возникнуть, имели они место при заключении договора купли-продажи, либо возникли позже, в процессе эксплуатации дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, лишь в отношении межкомнатных перегородок указано, что они возведены с нарушением СНиПов, однако при осмотре дома истица указанные перегородки непосредственно осматривала, видела их толщину, и, в случае если они не были закреплены, на что ссылается эксперт, могла лично в этом убедится.

Таким образом, суд считает, что факты отступления от проекта дома, на что ссылается как истец в обоснование иска, так и эксперт в обоснование своих выводов, не имеют никакого юридического значения для разрешения спора, возникшего между продавцом и покупателем указанного дома, поскольку при заключении договора купли-продажи, стороны не ссылались на данный проект, не указывали в договоре на то, что дом должен соответствовать данному проекту, полностью, либо в какой-либо части (в том числе отделки, конструктивных элементов, и т.п.). То есть, никаких условий о качестве продаваемого дома стороны в договоре не указали.

В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ п. 3. ст.48 «Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства».

Таким образом, делая вывод о том, что недостатки дома являются скрытыми и существенными, что их невозможно было выявить до начала эксплуатации дома путем осмотра, эксперт должен был оценить соответствие качества дома требованиям нормативно-технической документации и обычно предъявляемым требованиям, а не необязательной проектно-сметной документации.

В соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания (утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (постановление от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии с п. 2.1 «Критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных»: «К непригодным для проживания относятся: жилые дома в аварийном состоянии; ветхие жилые дома…». Согласно п.2.3. настоящих критериев «аварийное состояние жилого дома наступает в результате: деформации, повреждения, снижения прочности и несущей способности одного или группы несущих конструктивных элементов (фундаменты, стены, несущие перегородки, колонны, перекрытия, балконы, лоджии, крыши, лестницы и другие несущие конструктивные элементы)….».

Дефекты, называемые экспертом ФИО7 критическими, не относятся к дефектам, перечисленным в разделе 3 вышеуказанного постановления.

Из положений п.2 ст.475 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы

То есть, доводы истицы о том, что недостатки являются критическими и не позволяют использовать дом по его прямому назначению, являются основанием для отказа от договора и предъявления требований о возврате уплаченной денежной суммы, от чего представитель истицы отказался, указав, что не желает этого делать.

Кроме того, истица произвела в доме ремонт в соответствии с договором подряда на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «Строительная фирма «Глобэкс». По объяснениям представителя истца, на момент рассмотрения дела в суде строительные работы по указанному договору полностью произведены и оплачены в сумме <данные изъяты> рублей. Из имеющихся в материалах дела сметы № и акта приемки выполненных работ ООО «Строительная фирма ГЛОБЭКС» видно, что выполненные работы включали, в том числе, такие работы как демонтаж подоконников, подоконных досок, напольной плитки, плинтуса, дверных коробок, и др., снятие паркетной доски, дверных полотен, обоев и др., при этом, данные работы по демонтажу (снятию) были произведены во всех помещениях дома (л.д.№ том №). В этой связи суд соглашается с выводом эксперта ООО «Судебные Экспертизы и Исследования» Дмитриев А.В. о том, что данные обстоятельства препятствуют установлению наличия или отсутствия указанных истцом недостатков в строении на момент передачи дома покупателю по передаточному акту.

По этим же основаниям, суд не может принять во внимание доводы истицы об отсутствии в доме пароизоляции на период его купли-продажи, поскольку покупатель разобрал потолки, и в рамках визуального осмотра не возможно определить, в результате каких именно причин (в результате проведенных ремонтных работ на стадии эксплуатации или при первоначальных строительно-монтажных работах) отсутствует пароизоляция.

Согласно п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Суд считает заслуживающими внимания выводы эксперта Дмитриев А.В. о том, что путем визуального осмотра определить, действительно ли темные пятна на поверхности конструкций являются плесневыми биоповреждениями нельзя, факт установления наличия плесневых биоповреждений необходимо устанавливать лабораторными исследованиями. Более того, согласно представленного ответчиком экспертного заключения ООО «Судебные Экспертизы и Исследования», плесневые биоповреждения – явление весьма распространенное, причинами которого могут быть как внешние, так и внутренние силовые воздействия, обусловленные особенностями физико-механических свойств конструкций, монтажных работ и окружающей среды, в том числе, от нарушений пользователем помещений нормируемых параметров микроклимата в помещениях жилого дома при его эксплуатации и ремонте (СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата помещений») (л.д. ), то есть плесень могла возникнуть и после продажи дома.

В судебном заседании судом была исследована видеозапись домовладения, сделанная ответчиком до продажи дома, из которой усматривается, что дом продавался с полностью завершенными отделочными работами, что соответствует отсутствию замечаний в договоре купли- продажи и в передаточном акте.

По объяснениям ответчика покупатель перед сделкой не представлял ему какого-либо списка недостатков строения, они устно договорились о том, что все недостатки оценивают в <данные изъяты> руб., которые истица получила. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Представленный истицей суду в письменном виде перечень недостатков (л.д. ), где указаны и те недостатки, которые были ею выявлены в процессе ремонта дома, свидетельствует о том, что истица имела реальную возможность все эти претензии урегулировать при заключении договора, потребовать от продавца подписать список недоделок или включить все указанные недостатки в договор купли-продажи и в передаточный акт, чего ею сделано не было.

В соответствии с п.1 ст. 556, ст.557 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

То есть, в договоре купли-продажи и в передаточном акте должны быть отражены все качественные характеристики передаваемой недвижимости, которые стороны посчитали существенными.

Как было указано, качественные показатели дома не оговаривались в договоре, а в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель подтверждает, что им осмотрено недвижимое имущество, и что претензий у сторон друг к другу не имеется (л.д.№ том №).

Согласно п.1 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В данном случае переданный истцу по договору купли-продажи дом полностью соответствовал условиям договора, оснований считать его непригодным для проживания, то есть для использования для тех целей, для которых он приобретался, не имеется, истица от договора отказываться не желает.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание приведенные положения закона, содержание заключенного сторонами письменного договора купли-продажи, а также подписанный покупателем (истицей) акт приема-передачи недвижимости, исковые требования Мерзляковой Н.В. о взыскании с Сугаку В.В. денежной суммы <данные изъяты> руб. в счет возмещения расходов, необходимых для устранения недостатков проданного ей ответчиком жилого дома по адресу: <адрес>, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 469, 557 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Мерзляковой Н.В. в удовлетворении исковых требований к Сугаку В.В. о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Мытищинский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья