Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 февраля 2011 года г. Мытищи
Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Кожевниковой Н.В. при секретаре Григорьеве М.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому Костенко В.Л. к Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании решения и обязании совершения действий,
УСТАНОВИЛ:
Костенко В.Л. обратился в суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной Регистрационной службы по Московской области (Мытищинский отдел) в котором просил (с учетом уточнений) признать неправомерным отказ УФРС по МО (Мытищинский отдел) в государственной регистрации его права общей долевой собственности на 254/10000 доли в подземном гараже-стоянке, расположенном по адресу: <адрес>А и возложении на ответчика обязанности зарегистрировать право собственности истца на указанные 254/10000 доли в подземном гараже-стоянке (л.д.15, ).
В обоснование заявления указал, что в нарушении ФЗ «Об участии в долевом строительстве ….» с него неправомерно помимо договора долевого участия и акта приема-передачи доли потребовали ряд иных документов, которые должен был передавать в регистрирующий орган застройщик и в связи с их непредставлением, приостановили и отказали в государственной регистрации права.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца произведена замена ответчика на надлежащего- Управление Росреестра по Московской области.
Поскольку, как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ, иск принят судом без нарушения правил подсудности (л.д.36), суд счел возможным рассмотреть дело по существу.
В судебном заседании Костенко В.Л. поддержал указанные требования в полном объеме, просил их удовлетворить, пояснив дополнительно, что из имеющихся у него документов следует наличие единицы при сложении долей всех совладельцев долей на объект права.
Несмотря на предложение суда, категорически отказался поддержать требование о признании за ним права собственности на имущество.
Представитель Управления Росреестра по Московской области по доверенности Костенко И.О. в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.40-41), пояснив, что регистрация права собственности истца на спорное имущество на основании представленных истцом и имеющихся в распоряжении Управления Росреестра документов невозможна.
Поскольку в ходе рассмотрения дела истец ставил требование о признании за ним права собственности на спорное имущество, которое впоследствии не поддержал, суд привлек к участию в деле третьих лиц: застройщика ОАО «Центр недвижимости МИК» и инвестора: ООО «Агентство недвижимости МИК», а также при получении сведений о ликвидации ОАО «Центр недвижимости МИК» (л.д.55) – Администрацию городского поселения Мытищи в ведении которой находятся строения в муниципальном образовании и Администрацию Мытищинского района, как владельца земли.
Представитель ООО «Агентство недвижимости МИК», также находящейся в стадии ликвидации (л.д. ), имеющий право представлять данную организацию в силу представленной выписки из ЕГРЮЛ Стрижак А.И. в судебном заседании считал иск Костенко В.Л. подлежащим удовлетворению, пояснив, что по его сведениям, застройщиком были предприняты попытки передать надлежащие документы в УФРС, однако произведено это не было. Инвестор пакет документов, необходимый для регистрации в орган госрегистрации не передал.
Представители Администрации городского поселения Мытищи и Администрации Мытищинского района в судебное заседание не явились, обратившись с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствии.
Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Несмотря на то, что истец представил исковое заявление, суд считает, что в данном случае рассмотрению подлежит не спор а праве, а спор об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти при котором подлежит формальной проверке соблюдение ответчиком действий при осуществлении государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, Костенко В.Л., ДД.ММ.ГГГГ обратился в УФРС с заявлением о регистрации права долевой собственности на 254/10000 доли в подземном гараже-стоянке, расположенном по адресу: <адрес>А.
Согласно представленной Расписки им были представлены помимо заявления и квитанции: техпаспорт БТИ, Акт приема-передачи доли; Договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительное соглашение к нему; Акт приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, Акт присвоения адреса; Акт распределения долей в подземном-гараже автостоянке от ДД.ММ.ГГГГ, а также Постановления главы Мытищинского района и Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27).
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ истец поставлен в известность о приостановлении государственной регистрации права (л.д.23-24), а Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ в регистрации права собственности отказано (л.д.25-26).
В обоснование как приостановления, так и отказа УФРС РФ по МО указывает, что из представленных на государственную регистрацию документов невозможно идентифицировать предмет договора о долевом участии, поскольку из Акта распределения долей, представленного на государственную регистрацию следует, что в качестве дольщиков привлечено 56 участников, хотя право долевой собственности возникает только у 54 участников, в то время как у двух дольщиков возникает право на части помещения без указания доли. Кроме того, при сложении всех долей дольщиков не возникает единица. Также указано на имеющиеся недостатки в представленных Постановлении Главы Мытищинского района и Акта приемочной комиссии.
Истец, оспаривая отказ, считает, что им были представлены все необходимые для регистрации права документы ссылаясь на Федеральный Закон от 30 декабря 2004г.N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ №214).
Действительно, в силу п.2 ст. 16 ФЗ №214, Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания),- разрешение на ввод в эксплуатацию… и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Иные документы в органы госрегистрации в силу п.3-4 ст. 16 указанного ФЗ №214 должен передавать застройщик.
Суд считает обоснованными доводы истца о неправомерности истребования у него второй копии Постановления Главы Мытищинского района и Акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, имеющего с точки зрения регистратора неоговоренные исправления, поскольку такие документы могли быть получены в органе местного самоуправления.
Вместе с тем, ст.ст. 16, 17 указанного ФЗ №214 указывают, что государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства, договора участия в долевом строительстве осуществляются в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав.
Таким законом является Федеральный закон №122 –ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (далее ФЗ №122), ст. 25.1 которого предусматривает особенности регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Однако, в данном случае, Договор № № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16) на основании которого истец имеет намерение регистрации права собственности, на государственную регистрацию в нарушение ФЗ №214 не представлялся, хотя в силу п.3ст.4 ФЗ №214 договор долевого участия считается заключенным только с момента государственной регистрации.
Более того, истец просит зарегистрировать право на 254/10000 долей в объекте долевого строительства, определенных Дополнительным соглашением к Договору (л.д.19), а не на конкретную часть помещения.
Как установлено в судебном заседании, основанием для заключения между застройщиком и истцом Договора о долевом участии послужил Инвестиционный контракт №-Д с последующими дополнительными соглашениями, добросовестно истребованный ответчиком и представленный суду (л.д. ).
Таким образом, ответчик, правомерно исходил из необходимости предоставления для регистрации права истца документов, предусмотренных Законом РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В соответствии с указанными Законами от 26 июня 1991 года N 1488-1 и от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренный инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.
Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.
Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Соглашение о результатах реализации инвестиционного проекта по своей правовой природе является соглашением о добровольном разделе имущества, находящегося в долевой собственности.
Отсутствие такого соглашения является препятствием для государственной регистрации права собственности истца на причитающуюся ему часть вновь созданного недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах без Акта о результатах инвестиционного проекта (в данном случае - Акт распределения долей), регистратор не мог сделать вывод об определении долей участников долевой собственности.
То есть, данный документ был обязателен к представлению для регистрации права собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится в порядке, установленном статьей 13 названного Закона.
При этом согласно статье 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Представленный на государственную регистрацию самим истцом Акт распределения долей в подземном гараже-автостоянке (л.д. ) содержит сведения о том, что несмотря на наличие 56 дольщиков, только у 54 возникает право общей долевой собственности, а у двоих- право собственности на отдельные помещения, что противоречит ст. 244 ГК РФ.
Также, при сложении всех долей их сумма не составила единицу.
Обращает на себя внимание, что как следует из Акта распределения долей (л.д.75), договор с одним из совладельцев объекта заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ввода гаража в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что может свидетельствовать о перераспределении долей совладельцев.
Доводы истца, что при учете еще одного дольщика с долей в 148/10000 долей общий размер долей составит единицу, суд не может принимать во внимание, так как такой вывод истец сделал на основании некоего Договора пользования общим имуществом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-86), не отвечающего принципу допустимости и достоверности по смыслу ст. 67 ГПК РФ, так как не имеет подписей.
Сам истец указывает, что застройщик «забыл» включить одного дольщика в Акт распределения (л.д.53).
То есть, у регистратора правомерно возникли сомнения в достоверности содержащихся в представленных документах сведений и невозможности идентификации предмета договора о долевом участии.
Учитывая, что устранить имеющиеся недостатки путем обращения в государственные либо муниципальные органы регистратор не мог, а также отсутствие надлежащих документов у застройщика и то, что сам застройщик находился в стадии ликвидации, суд делает вывод об обоснованности действий органов государственной регистрации, которые при наличии сомнений приостановили, а затем отказали в государственной регистрации права в силу ст.ст. 19,20 указанного Федерального Закона РФ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
При этом, несмотря на указание имеющихся недостатков в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации, в установленный срок они устранены не были.
Таким образом, учитывая, что действия ответчика об отказе в регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества совершены в соответствии с законом в пределах полномочий, требование Костенко В.Л. о признании неправомерным отказа в государственной регистрации удовлетворению не подлежит.
Кроме представленных изначально на регистрацию, иных документов в отношении спорного объекта недвижимости в Управление Росреестра ни от Костенко В.Л., представившего суду иной вариант Акта распределения долей, ни от иных лиц, не поступало, в связи с чем суд не может возложить на орган госрегистрации обязанность регистрации права долевой собственности Костенко В.Л..
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истец выбрал неправильный способ защиты права, пытаясь путем оспаривания решения регистрирующего органа устранить следствие нарушений в имеющихся у застройщика документах, и не лишен возможности защиты своего права путем подачи иска о признании за ним права собственности на спорное имущество.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Костенко В.Л. – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья: Кожевникова Н.В.
Мотивированное решение изготовлено 22 февраля 2011 года.