№ 2-463/2011

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 апреля 2011 года г. Мирный РС(Я)

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ивановой С.Ж., с участием представителя Управления Росреестра по РС(Я) Мирнинского отдела Солоневич А.В., при секретаре Даниловой А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лонкуновой П.П. к Ивлевой М.С. о прекращении обременения права в виде ипотеки,

у с т а н о в и л :

Лонкунова П.П. обратилась в суд с иском, указав, что согласно договору купли-продажи № от <дата> истица является покупателем объекта недвижимости – квартиры № , расположенной по адресу: РС(Я), <адрес>, которая фактически передана истице по указанному договору купли-продажи; истец пользуется и владеет ею; расчеты по нотариально удостоверенной сделке завершены; в договоре указано, что жилое помещение находится в залоге у продавца Ивлевой М.С. до перечисления денежных средств на ее счет в Сбербанке. Таким образом, оплата покупателем (истицей) по договору купли-продажи была произведена, однако письменного заявления в Регистрационную палату <адрес> от продавца (ответчика Ивлевой М.С.) не последовало, несмотря на то, что истица ставила в известность о необходимости подачи заявления о прекращении ипотеки. В настоящее время ответчик выехала за пределы РС(Я). Просит признать за ней право собственности на указанный объект недвижимости.

<дата> от истицы поступило уточнение исковых требований, которым истица просит прекратить обременение в виде ипотеки залогодержателем Ивлевой М.С.

Определением суда производство по делу в части иска Лонкуновой П.П. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) МО о прекращении обременения права в виде ипотеки прекращено.

На судебное заседание истица не явилась, заявлением просит рассмотреть дело в ее отсутствие, поддержав уточненные исковые требования.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по РС(Я) МО Солоневич А.В. против удовлетворения уточненных исковых требований не возражает, учитывая сложившиеся обстоятельства, считает иск обоснованным.

Ответчик Ивлева М.С. на судебное заседание не явилась; судом установлено, что по адресу: <адрес> квартира № , проживает гр.<К>. – собственник квартиры на основании договора мены, заключенного с ответчиком Ивлевой М.С.; согласно адресной справке УФМС РС(Я) по <адрес> Ивлева М.С. с <дата> выписана (снята) с адреса и выехала в <адрес>); согласно почтовым уведомлениям телеграммы-извещения, направленные судом ответчику по указанному адресу, не доставлены, адресат по извещениям за телеграммами не является.

В силу ст.119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика. В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, место жительства и пребывания которого неизвестно.

Суд, выслушав доводы представителя Управления Росреестра по РС(Я), исследовав представленные доказательства по делу, приходит к выводу об обоснованности исковых требований (уточненных) по следующим основаниям.

В силу ст.12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Одним из оснований приобретения права собственности, предусмотренных п.2 ст.218 ГК РФ, является приобретение другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> истица (покупатель) Лонкунова П.П. приобрела у ответчика (продавец) Ивлевой М.С. квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей полезной площадью с учетом веранды 42,2 кв.м., расположенную по адресу: РС(Я), <адрес>.

Согласно п.3 указанного Договора «Покупатель» покупает квартиру у «Продавца» за двадцать три тысячи рублей, которые «Покупатель» обязуется перечислить на счет «Продавца» в <Банк>, на новый счет, в срок до <дата>; по соглашению сторон возникает ипотека в силу закона; доказательством произведенной оплаты будет являться письменное заявление «Продавца», свидетельствующее о получении им денег за проданную квартиру; обязанность по снятию ипотеки возлагается на «Покупателя»; стоимость квартиры является существенным условием договора и определена соглашением сторон.

Пунктом 12 Договора предусмотрено, что договор подлежит регистрации в Мирнинском улусном филиале Регистрационной палаты РС(Я); после регистрации договора «Покупатель» пользуется квартирой по праву собственника, обязуется использовать квартиру только для проживания, переустройство и перепланировку квартиры производить только с Разрешения органов исполнительной власти, оплачивать коммунальные услуги, налоги, иные платежи, осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвует, соразмерно занимаемой площади, в расходах, связанных с ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. Договор удостоверен <А>, нотариусом <адрес> РС(Я), действующим на основании лицензии № от <дата>; договор подписан сторонами в присутствии нотариуса, личность сторон установлена, их дееспособность, принадлежность квартиры Ивлевой М.С. проверены.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> № правообладателем объекта – 1-комнатной квартиры, расположенный по адресу: <адрес> является Лонкунова П.П., <дата> года рождения, с обременением права – Ипотека, регистрация № от <дата> срок не определен; залогодержатель: Ивлева М.С., <дата> г.р.

Из уведомления Управления Росреестра по РС(Я) от <дата> № на обращение Лонкуновой П.П. следует, что в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация «Регистрация договора купли-продажи, перехода права собственности» на/с – 1-комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> документы на которую были предоставлены <дата> № приостанавливается на срок до <дата>, начиная с <дата> по следующим причинам: согласно сведениям ЕГРП указанное жилое помещение находится в залоге у Ивлевой М.С. согласно Договору купли-продажи квартиры от <дата> Данное обстоятельство также является препятствием для государственной регистрации прав и основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации. Необходимо предоставить согласие залогодержателя Ивлевой М.С. на отчуждение предмета залога, а так же включить в договор купли-продажи от <дата> условие об обременении квартиры правами третьих лиц, либо в соответствии с п.4 ст.29 Закона о регистрации предоставить в регистрирующий орган совместное заявление о прекращении ипотеки от залогодателя и залогодержателя, ипотека также может быть прекращена по решению суда.

Таким образом, судом установлено, что квартира № , находящаяся по адресу: <адрес>, зарегистрирована на праве собственности за истицей Лонкуновой П.П., однако на указанную квартиру наложено обременение в виде ипотеки в силу закона, залогодержателем которой является ответчик Ивлева М.С.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Следует заметить, что суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права, обременения или сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Если под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, то ипотечная сделка считается совершенной с того момента, когда у заемщика есть государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с обременением в виде залога.

В соответствии со ст.12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Важной гарантией стабильности гражданского оборота является правило о публичности (открытости) ипотеки, позволяющее любому лицу получить выписку из Единого государственного реестра, содержащую описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, в том числе и об ипотеке.

Федеральный закон «Об ипотеке» в ст. 21 предусматривает возможность отказать в государственной регистрации ипотеки и отложить государственную регистрацию ипотеки. В пункте 1 статьи 21 Закона об ипотеке содержится отсылочная норма на Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установивший основания для отказа в государственной регистрации прав. При этом особо подчеркивается, что приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускается.

Таким образом, нормы Закона об ипотеке имеют приоритет по отношению к Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, при расхождении указанных Законов применяются нормы Закона об ипотеке.

В силу п.2 ст. 346, п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п.4 ст. 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В силу п.1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в указанном случае, оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 постановления № 10/22).

Судом установлено, что объект недвижимости - квартира № , находящаяся по адресу: <адрес>, фактически передана покупателю Лонкуновой П.П. (истице) на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от <дата>; последняя пользуется и владеет указанной квартирой; расчеты по сделке завершены, денежные средства за квартиру истицей выплачены, что никем не оспаривается; однако письменного заявления в Регистрационную палату г.Мирного от продавца Ивлевой М.С. не последовало; спорное жилое помещение согласно договору купли-продажи находится в залоге у ответчика, место жительства и пребывания которой в настоящее время неизвестно, в связи с чем, истица не имеет возможности предоставить в регистрирующий орган согласие залогодержателя – ответчика Ивлевой М.С. на отчуждение предмета залога.

При имеющихся и установленных обстоятельствах, требование истицы суд находит обоснованным, а потому подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить обременение права в виде ипотеки, зарегистрированное <дата> за № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на объект – однокомнатную квартиру № , расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Лонкуновой П.П..

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд РС(Я) через Мирнинский районный суд РС(Я) со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.04.2011г.

Председательствующий: С.Ж.Иванова