Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 августа 2010 года г. Минусинск
Минусинский городской суд Красноярского края в составе:
Председательствующего: судьи Дудусова Д.А.
при секретаре: Степановой С.Б.,
с участием представителя истца Иватулина С.М.(устное ходатайство истца),
представителя ответчика Потехина Е.А. (доверенность от 14.01.10г.) и
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Носкова В.Б.(доверенность от 12.01.10г.),
рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску Иватулин М.Г. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска об обязании заключить договор аренды на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Иватулин М.Г. обратился к КУМИ г. Минусинска с исковыми требованиями об обязании продлить срок действия договора аренды; требования уточнил, просит обязать ответчика заключить договор аренды на земельный участок и оформить договор аренды на земельный участок.
Определением судьи от 26 июля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора была привлечена Администрация г. Минусинска.
В исковом заявлении и в судебном заседании истец лично и через своего представителя Иватулин С.М. свои требования мотивировал следующим. Между ним и ответчиком на основании постановления Администрации г. Минусинска № 689-п от 15.05.06г. 20 июня 2006 года был заключен договор аренды № 74 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ..., ...-Номер обезличен площадью Номер обезличен метров квадратных, с кадастровым номером Номер обезличен. Договор был заключен в целях строительства истцом на данном участке детского кафе, срок действия договора аренды три года; в регистрирующем органе договор был зарегистрирован 03.07.07г.. В течение 2006- 2009 годов на указанном участке он выполнил следующее: огородил площадку под строительство, провел инженерно- геологические изыскания, проектной организацией изготовлена проектная документация на строительство кафе, вырыт котлован под строительство, возведен фундамент под кафе и 14.04.09г. зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект. Срок действия договора аренды окончился 15.05.09г., за 31 день до окончания срока действия договора он уведомил ответчика о своем желании продлить срок действия договора аренды на тех же условиях на три года. 14.04.09г. он обратился с заявлением на имя главы Администрации города о продлении срока аренды по договору, 22.07.09г. он, не получив никакого ответа, повторно обратился с заявлением к главе Администрации города. Не получив никакого официального ответа, 21.01.10г. он обратился с письмом к Главе г. Минусинска, на которое 15.03.10г. получил ответ исполняющего обязанности главы Администрации г. Минусинска от 15.03.10г., в котором было указано что он нарушил нормативный срок строительства, не предпринял необходимых действий для продления договора аренды. 18.03.10г. он получил от ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Все арендные платежи по договору он уплатил. Учитывая вышеизложенное, просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды в отношении вышеуказанного земельного участка на три года с момента вступления решения суда в законную силу и обязать ответчика оформить договор аренды на новый срок- три года с момента вступления решения суда в законную силу.
Ответчик КУМИ г. Минусинска, действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности Потехин Е.А., исковые требования не признал, свою позицию мотивировал следующим. Между сторонами, действительно был заключен вышеуказанный договор аренды, однако, по истечении срока действия договора аренды сведений об отказе от земельного участка от истца не поступало. В связи с изложенным, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок; при этом, каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Согласно требований пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым. На основании указанных норм права ответчик отказался от исполнения договора аренды 25.02.10г., в связи с чем, через три месяца после получения истцом данного уведомления об отказе от исполнения договора, договор считается расторгнутым. Односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды был связан с тем, что каких- либо действий, направленных на продление срока действия договора аренды истцом в установленный договором срок- за 90 дней до окончания срока действия договора, совершено не было. Кроме того, истцом были допущены следующие нарушения действующего законодательства. Так, истцом был превышен нормативный срок строительства детского кафе, письмом от 21.08.09г. истец был уведомлен о необходимости соблюдения такого срока. Истец нарушал сроки оплаты арендных платежей по договору, осуществляя платежи не ежеквартально, как это предусмотрено договором, а позднее установленного срока. Также истцом допущено нарушение срока строительства, установленного разрешением на строительство. Сам истец ответчику не предоставил документов, подтверждающих нахождение на земельном участке каких- либо объектов до направления истцу письма от 25.02.10г.. Ответчик полагает, что в сложившейся ситуации, при одностороннем расторжении договора аренды ответчиком, ответчик не вправе заключить с истцом новый договор аренды без соответствующего решения Администрации города Минусинска. Так, согласно пункту 1.9. статьи 42 Устава г. Минусинска именно Администрация города полномочна принимать решения о предоставлении и изъятии земельных участков; такого решения о повторном предоставлении истцу в аренду земельного участка Администрацией города не издавалось. Учитывая то обстоятельство, что истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект со степенью готовности 16 % и площадь застройки земельного участка, при поступлении от истца соответствующего заявления, Администрацией г. Минусинска будет разрешен вопрос о возможности и необходимости предоставления истцу земельного участка в аренду и площади предоставляемого земельного участка. При принятии такого решения Администрацией г. Минусинска, КУМИ г. Минусинска сможет заключить с истцом новый договор аренды в отношении земельного участка, имеющего площадь определенную постановлением Администрации города. Полагает, что с учетом площади застройки земельного участка, при возможном заключении нового договора аренды с истцом, истцу может быть выделен участок меньшей площадью, чем по договору от 20.06.06г.. Кроме того, КУМИ г. Минусинска не планирует заключать договор аренды на указанный истцом земельный участок, истец же имеет преимущественное право на заключение аренды на земельный участок в том случае, если участок предоставляется в аренду. Учитывая изложенное, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора- Администрация г. Минусинска, действующее в судебном заседании через своего представителя по доверенности Носков В.Б., с исковыми требованиями не согласилось, согласившись с доводами ответчика в полном объеме.
Свидетель ШТ показала, что на основании доверенности истца занималась оформлением документов в отношении спорного земельного участка, регистрировала право собственности на незавершенный строительством объект. По вопросу о продлении срока действия договора аренды она разговаривала с заместителем председателя КУМИ Елькин В.А., который сказал ей, что с 01.09.09г. договор аренды будет продлен. В июне 2009 года она представляла Елькину В.А. свидетельство о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект.
В суд сторонами представлены и судом истребованы следующие доказательства: договор аренды от 20.06.06г.; кадастровый план земельного участка; акт приема- передачи земельного участка от 15.05.06г.; выписка из постановления № 689-п от 15.05.06г.; расчет арендной платы; свидетельство о государственной регистрации права от 14.04.09г.; выписка из протокола от 11.12.09г.; письма от 14.04.09г., от 21.07.09г., от 21.08.09г., от 26.01.10г., от 25.02.10г., от 09.03.10г.; квитанции об уплате арендной платы; выписка из постановления № 269-п от 05.03.09г.; представление и ответ прокурора от 06.05.10г.; постановление № 161-ПГ от 03.12.09г. с приложением; разрешение на строительство от 17.04.05г.; постановление № 1388-п от 12.09.06г. с приложением; постановление № 607-п от 24.04.09г.; постановление № 780-п от 22.05.08г.; Устав г. Минусинска; акт от 18.06.09г.; план постройки здания; доверенность на имя Ш от 23.10.08г.; положение о КУМИ г. Минусинска; свод начислений и платежей по арендной плате.
Выслушав стороны и свидетеля, исследовав материалы дела, суд полагает следующее.
Согласно требований статьи 610 ГК РФ: Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.».
В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 450 ГК РФ: «В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.».
Согласно статье 609 ГК РФ: «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.».
В соответствии со статьей 621 ГК РФ: « Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).».
Согласно пункту 4.3. договора аренды между сторонами арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действии договора; преимущественно право на заключение договора может быть реализовано при условии отсутствия ограничений на дальнейшую аренду участка и отсутствия нарушения арендатором законодательства РФ или условий договора аренды.
Оценивая доводы сторон по делу, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истец не исполнил требования пункта 4.3. договора аренды от 20.06.06г., не обратившись к арендодателю за 90 дней до истечения срока действия договора с заявлением о намерении заключить договор аренды на новый срок.
При таких обстоятельствах, суд соглашается с юридической оценкой вышеуказанных фактических обстоятельств, данной ответчиком.
Суд полагает, что в силу требований статей 621 и 610 ГК РФ договор аренды между сторонами оказался продленным на неопределенный срок, что давало ответчику право в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом истца за три месяца. Ответчик 25.02.10г. направил истцу соответствующее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды; при таких обстоятельствах, суд считает, что договор аренды был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке 25.05.10г. на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
В силу изложенного, суд полагает, что у истца отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды на данный земельный участок на новый срок.
Также суд учитывает то, что муниципальное образование- г. Минусинск, в лице органов местного самоуправления- Администрации г. Минусинска и КУМИ г. Минусинска не намерено сдавать в аренду весь спорный земельный участок; вопрос о необходимости и возможности предоставить в аренду истцу земельный участок в целях продолжения и завершения строительства объекта недвижимости(в том числе и вопрос о размере земельного участка), муниципальное образование намерено решить в установленном законом порядке после поступления от истца соответствующего заявления.
Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства и вышеуказанные нормы права, суд полагает, что вопрос о заключении нового договора аренды между сторонами может быть разрешен в установленном законом порядке, после обращения истца в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением и принятия соответствующего решения органом местного самоуправления.
Договор аренды от 20.06.06г. не дает истцу право требовать от ответчика заключения нового договора аренды в отношении того же земельного участка, на тех же условиях и на тот же срок и, соответственно, не возлагает на ответчика соответствующей обязанности. Заявление истца о предоставлении ему в аренду земельного участка подлежит разрешению на основании пункта 1.9. статьи 42 Устава г. Минусинска Администрацией г. Минусинска в установленном законом порядке, путем принятии соответствующего решения; принятое решение может быть обжаловано истцом в судебном порядке.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что правоотношения, основанные на договоре аренды между сторонами от 20.06.06г. прекратились в связи с односторонним расторжением договора ответчиком; отношения по поводу заключения нового договора аренды, не основанного на преимущественном праве истца на заключение договора, в связи с подачей истцом нового заявлении в орган местного самоуправления о предоставлении земельного участка не возникли, так как истец с таким заявлением в органы местного самоуправления не обращался. Все заявления истца в органы местного самоуправления содержали в себе требование о продлении ранее заключенного договора аренды и были основаны на условиях договора аренды от 20.06.06г., который по мнению суда был расторгнут в соответствии с требованиями закона и договора 25.05.09г..
Доводы истца о несоблюдении Администрацией г. Минусинска сроков разрешения заявлений истца, поданных в апреле 2009 года и в июле 2009 года, не могут повлиять на решение по настоящему делу, так как данные заявления поданы истцом за пределами установленного договором 90- дневного срока для обращения с заявлением о заключении нового договора.
Учитывая изложенное, суд полагает, что правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Иватулин М.Г. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска об обязании заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ..., ...-Номер обезличен площадью Номер обезличен метров квадратных, с кадастровым номером Номер обезличен, для строительства детского кафе, на срок три года с момента вступления решения суда в законную силу и обязании оформить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ..., ...-Номер обезличен, площадью Номер обезличен метров квадратных, с кадастровым номером Номер обезличен, для строительства детского кафе, на срок три года с момента вступления решения суда в законную силу- отказать.
Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента вручения сторонам мотивированного решения.
Председательствующий: