РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 января 2011 года г. Минусинск
Минусинский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего Минкиной М.Т.
при секретаре Ениной Т.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Изюмовой Н.А. к Буза Р.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Изюмова Н.А. обратилась в суд с иском к Буза Р.Н. о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствия недействительности ничтожной сделки, требования мотивировала те, что после смерти 15.03.2003 г. ее отца ИА. открылось наследство в виде земельного участка по адресу: <адрес> площадью № кв.м. с кадастровым №, который принадлежал отцу на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю № №, выданного администрацией Маломинусинского сельсовета Минусинского района Красноярского края 25.11.1992 г. 16.04.2010 г. ею получено свидетельство о праве на наследство по закону на указанный земельный участок. На основании свидетельства о праве на наследство по закону зарегистрировала право собственности на земельный участок. На данном земельном участке расположена квартира, которую ответчик Буза Р.Н. приобрела по Договору № 78 в 2008 г. у СХА «С». В связи с тем, что при заключении Договора № 78 у продавца отсутствовало право собственности на объект недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли продажи, и указанный договор не сможет пройти государственную регистрацию, ответчик Буза Р.Н. обратилась в Минусинский городской суд с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: <адрес>. Решением Минусинского городского суда от 22.10.2008 г. за Буза Р.Н. признано право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>. Считает, что сделка, заключенная между ответчиком Буза Н.А. и СХА «С» по Договору № 78 в 2008 г., ничтожна в силу закона, по следующим основаниям. В соответствии с п.2 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию нрав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст. 4 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ. На момент составления и подписания Договора № 78, у продавца СХА «С» отсутствовало право собственности, зарегистрированное в установленном порядке на объект недвижимого имущества являющегося предметом договора, что подтверждается выводами Минусинского городского суда в решении от 22.10.2008 г. по делу № 2 1580/2008. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. По смыслу положений статьи 36 Земельного кодекса, статей 551, 552 Гражданского кодекса, в их взаимной связи и с учетом правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует, что сделки, нарушающие предусмотренные законом ограничения действия субъективного исключительного права (статья 36 Земельного кодекса), ничтожны.
Просит суд признать договор купли продажи жилого помещения № 78, заключенный между Буза Н.А. и СХА «С» в 2008г. ничтожным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем передачи ей жилого помещения по адресу: <адрес>. (л.д. 4,5).
В судебном заседании истец, представитель истца Мглинец А.В. заявленные исковые требования уточнили, просили суд признать договор купли продажи жилого помещения № 78, заключенный между Буза Н.А. и СХА «С» в 2008г. ничтожным, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Буза Р.Н. с заявленными исковыми требованиями не согласилась, суду пояснила, что в спорной квартире проживает вместе со своими тремя несовершеннолетними детьми с 18.03.2003 г. Квартира <адрес> числилась на балансе СХА «С», по ее заявлению, комиссией СХА «С» было проведено обследование на предмет действительно проживающих и пользующихся квартирой 28.06.2006 г. На основании акта обследования и ее заявления с предложением о заключении договора найма, между ней и конкурсным управляющим СХА «С» РЕ. 10.07.2006 г. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения. Ознакомившись с информационным извещением о проведении торгов 23.10.2006 г. по продаже имущества СХА «С», опубликованном в газете «ВТ» от 28.09.2006 г. №136, она подала заявку на участие в торгах, оплатила задаток. По результатам торгов была признана победителем и на основании протокола открытых аукционных торгов, оплатив стоимость жилого помещения, 26.10.2006 года между ней и конкурсным управляющим был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> <адрес>. В связи с тем, что у СХА «С» отсутствовали правоустанавливающие документы на квартиру была вынуждена обратиться в Минусинский городской суд с иском о признании за ней права собственности на жилое помещение, 22.10.2008 года решением суда за ней признано право собственности на кв. <адрес>. На основании решения суда было получено Свидетельство о государственной регистрации права собственности № от 10 марта 2009 года. Кроме того, заявила, что истцом пропущен срок исковой давности, так как с момента заключению ею договора купли-продажи жилья прошло более трех лет.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Коротких В.А., привлеченный определением суда от 30.09.2010г (л.д. 2), в зал суда не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.101) представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований Братенкова Т.В. привлеченная определением суда от 29.12.2010г (л.д. 94), в зал суда не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Свидетель ПВ суду пояснила, что является матерью ответчика, знакома с истцом. После смерти отца истца, истица ходила в колхоз на счет квартиры и ей предложили её выкупить за 25 тысяч рублей. Когда квартиру выставили на аукцион она сама говорила истцу поехать на аукцион, но ни Изюмова, ни БТ в аукционе не участвовали.
Свидетель СП суду пояснила, что знакома с истцом и ответчиком. После смерти отца истца Изюмова приходила к ней и рассказывала, что бесплатно квартиру им не отдают, просят заплатить 25 тысяч рублей, но они покупать отказались.
Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Судом установлено, что 16.04.2010 г. Изюмовой Н.А. получено свидетельство о праве на наследство по закону, оставшееся после смерти ДД.ММ.ГГГГ ЛА, наследство в виде земельного участка находящегося по адресу: <адрес>, площадью № кв.м. с кадастровым №, расположенного на землях <адрес>, в ведении местного самоуправления, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.7).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (л.д.8) Изюмова Н.А. является собственником земельного участка находящегося по адресу: <адрес>1, площадью № кв.м. с кадастровым №.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.03.2009 г. (л.д.9, л.д. 43) Буза Р.Н. на основании решения суда от 22.10.2008г., является собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес>1.
Из Решения Минусинского городского суда от 22.10.2008 г. (л.д.10-16, л.д.39-42) следует, что за Буза Р.Н. признано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м. Решение суда вступило в законную силу 05.11.2008 г.
Согласно акту обследования от 28.06.2006 г., составленному комиссией СХА «С» (л.д. 27) установлено, что в квартире по адресу <адрес> прописаны БС, БТ, без регистрации проживают Буза Р.Н., ЯТ, МА, БВ
Из договора коммерческого найма жилого помещения от 10.07.2006 г. и акта приема-передачи от 10.07.2006 г. (л.д.28-31, л.д.32) следует, что конкурсным управляющим СХА «С передано во временное пользование для проживания жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Срок действия договора определен по 29 декабря 2006 г.
Согласно заявке № 18 на участие в торгах (л.д.33) Буза Р.Н. обратилась с заявкой на участие в торгах, проводимых конкурсным управляющим СХА «С» по продажи имущества принадлежащего СХА «С», а именно на жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>1.
Согласно договору о задатке от 18.10.2006 г. (л.д.34-35) конкурсный управляющий СХА «С» и Буза Р.Н. заключили договор о задатке в счет обеспечения оплаты приобретаемого на торгах имущества жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>1.
Из протокола № 78 открытых аукционных торгов СХА «С» от 23.10.2006 г. (л.д.38, л.д.83-84) следует, что победителем торгов признана Буза Р.Н. Согласно квитанции (л.д.36) Буза Р.Н. перечислила на счет СХА «С» задаток в сумме 2432,40 руб., а также перечислила СХА «С» 10337,70 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи.
Из договора купли-продажи жилья № 78 от 26.10.2006 г. (л.д. 37) следует, что Буза Р.Н. приобрела у СХА «С» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Согласно сообщению ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» <адрес> (л.д. 46) по состоянию на 15.02.1999 г. сведений о зарегистрированных правах на квартиру № по адресу: <адрес> нет.
Из сообщения Минусинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> от 17.09.2008 г. (л.д. 47) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о регистрации права на квартиру расположенные по адресу <адрес>. Дополнительно сообщено, что права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке.
Согласно сообщению МУ «АГМ» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.58) в документах колхоза «С» за 1986-2003 г.г., в документах Маломинусинского сельского совета за 1991-1996г., 2003-2004 г.г., сведений о выделении квартиры ЛА, о передаче или продаже квартиры Изюмовой Н.А. или Буза Р.Н. в <адрес> не имеется. Постановления Администрации Маломинусинского сельского совета за 1996-2002 г.г. на хранение в архив не поступали. В списках индивидуальных застройщиков по <адрес> за 1958-1963 г.г. ЛА не значится.
Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 60-61) следует, что Сельскохозяйственная Артель старателей «С» ликвидировано вследствие банкротства.
Согласно сообщению отдела архитектуры и градостроительства Администрации г. Минусинска от 13.12.2010 г. (л.д.62-63) отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>, на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> не оформлялись и не выдавались разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, информации о том, кто являлся застройщиком указанного жилого дома не имеется.
Из сообщения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» <адрес> (л.д. 64-77) следует, что жилой дом по адресу: <адрес>, поставлен на технический учет ДД.ММ.ГГГГ, год постройки 1960, собственник СХА «С». Из технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на 31.10.1989 г.(л.д.78) следует, что дом относится к категории Госфонда, собственником дома является колхоз «С» (л.д.78-79).
Согласно сообщению Арбитражного суда Красноярского края и приложенной инвентаризационной описи основных средств СХА «С» (л.д.81-82, л.д. 85, л.д. 71-80) под номером № указано жилье (квартиры) в количестве №, правоустанавливающие документы к зданиям и сооружениям, поименованным в инвентаризационной описи – отсутствуют, имеются правоустанавливающие документы на землю.
Таким образом, судом установлено, что Буза Р.Н. является собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес> на основании решения суда от 22.10.2008г.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи жилья № 78 от 26.10.2006 г., заключенный СХА «С» и Буза Р.Н., согласно которому Буза Р.Н. приобрела у СХА «С» квартиру, расположенную по адресу: <адрес> регистрацию в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не прошел, что свидетельствует о том, что он является незаключенным в силу ст. 558 ГК РФ, а следовательно не порождает каких либо прав или обязанностей у сторон его подписавших.
Как следует из пояснений сторон и представленных материалов право собственности Буза Р.Н. на квартиру по адресу: <адрес> было зарегистрировано на основании решения суда от 22.10.2008г., а не на основании договора купли-продажи жилья № 78 от 26.10.2006 г., заключенного СХА «С» и Буза Р.Н., в связи с чем, не заключенная сделка не может нарушать права истца, а признание указанного договора ничтожным не повлечет изменение прав или обязанностей сторон договора и не повлечет возникновение прав или обязанностей у истца по отношению к какой либо из сторон договора, кроме того ст. 166 ГК РФ предусмотрено рассмотрение требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не признании сделки ничтожной, какой она является в силу закона, однако требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцом не заявлено, что по мнению суда с учетом изложенных выше обстоятельств является основанием к отказу в иске.
В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Доводы ответчика о необходимости отказа в иске в связи с истечение 3-х летнего срока на обращение в суд, суд во внимание принять не может, поскольку начало исполнения сделки по приобретению жилья обусловлено государственной регистрацией сделки, которая в отношении договора купли-продажи жилья № 78 от 26.10.2006 г. произведена не была.
Учитывая, что Буза Р.Н. является собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес> на основании решения суда от 22.10.2008г., которое вынесено без привлечения для участия в деле Изюмовой Н.А., истец не лишена права на обжалование указанного решения в установленном законом порядке, если полагает, что указанным решением нарушены её права.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований Изюмовой Н.А. к Буза Р.Н. о признании договора № 78 купли-продажи жилого помещения от 26 октября 2006 года заключенного между СХА «С» и Буза Р.Н. ничтожным – отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий:
Полный текст решения изготовлен – 04.02.2011 г.
Решение не вступило в законную силу.