решение суда

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2011 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Степанкова В.В. при секретаре Эйснер М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриченко Н.К. к Батенькову С.В., Резвовой Л.К., Деришевой М.М. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права общей собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ.

Дмитриченко Н.К. обратилась к Батенькову С. В., Резвовой Л. К., Деришевой М.М. с исковыми требованиями о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10 июня 2009 года, заключенных между Резвовой Л.К. и Батеньковым С.В., признании права общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 6-9).

В ходе судебного разбирательства Дмитриченко Н.К. изменила исковые требования и окончательно просит:

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 28.05.2009 года, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Деришевой М.М. и Резвовой Л.К.;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 28.05.2009 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Деришевой М.М. и Резвовой Л.К.;

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 10 июня 2009 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Резвовой Л.К. и Батеньковым С.В., право собственности Батенькова С.В. на указанный жилой дом;

- признать за Дмитриченко Н.К. право общей собственности без определения долей (совместную собственность) с Деришевой М.М. на незаконченный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 51,9 кв. м, в том числе жилой 28,8 кв. м;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 10.06.2009 года по адресу: <адрес>а площадью 1064 кв. м. кадастровый номер <данные изъяты> и право собственности Батенькова С.В. на земельный участок площадью 1064 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>;

- признать за Дмитриченко Н.К. право общей собственности без определения долей (совместную собственность) с Деришевой М.М. на земельный участок площадью 1064 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты> (л.д. 133-135).

В судебном заседании истец и ее представитель Кислицина Л.П. требования поддержали.

Истец Дмитриченко Н.К. суду пояснила, что в 2004 году приобрела жилой дом общей площадью 31,8 кв. м, и земельный участок площадью 1064 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>-а, которые оформила на дочь Козлову М.М. (после брака Деришеву). Стала самостоятельно постоянно проживать в доме, Деришева М.М. в доме никогда не проживала. Во избежание недоразумений составили с дочерью соглашение о том, что Дмитриченко Н.К. имеет право пожизненно проживать в указанном доме, производить за свой счет работы по переустройству и улучшению дома. В период с 2004 года по 2009 годы за собственные средства произвела неотделимые улучшения: пристроила жилую комнату площадью 7,3 кв. метров и жилую теплую веранду из шлакоблоков площадью 13,2 кв. м, оборудовала котельную и провела водяное отопление на жилую часть дома, пристроила и оборудовала санузел (ванная и туалет), построила гараж и реконструировала погреб, возвела три навеса, провела центральное водоснабжение и оборудовала септик, установила водонагреватель, произвела реконструкцию крыши, заменила окна, сменила электропроводку, выполнила капитальный ремонт дома (замена штукатурки, полов). Указанное свидетельствует о создании нового объекта недвижимости, который согласно выполненному 17.12.2010 года техническому паспорту, стал иметь 52,4 кв. метров общей площади, 42,5 кв. м жилой площади плюс гараж, веранда, навесы. В 2009 году с целью избежать раздела имущества при расторжении брака Деришева М.М. оформила фиктивный договор купли-продажи дома и земельного участка, по которому собственником недвижимости стала сестра истца – Резвова Л.К.. О фиктивности сделки свидетельствуют факты не передачи денег от покупателя продавцу, продолжение проживания истца в указанном доме. Сделку оформили по данным технического паспорта 2004 года без учета выполненных истцом улучшений, так как истец намеревалась и в дальнейшем производить строительные работы. Когда истцу понадобились средства, ей согласился предоставить деньги в долг Батеньков С.В., который потребовал гарантии возврата средств. 10 июня 2009 года между истцом и Батеньковым С.В. был заключен договор займа, в соответствии с которым последний передал ей 500 000 рублей. В качестве гарантии возврата долга между ней и Батеньковым С.В. по требованию последнего был заключен фиктивный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> без фактической передачи прав на имущество. Цена договора была указана в размере суммы займа, полученного Дмитриченко Н.К. от Батенькова С.В., тогда как фактически дом стоил 1600000 рублей. По устному соглашению после возврата долга Батеньков должен был заключить договор купли-продажи по возврату недвижимости. Денежные средства по договору купли-продажи ни она, ни Резвова Л.К. не получали. Дом и земельный участок фактически Батенькову С.В. фактически не передавались, она продолжала жить в доме. Впоследствии долг Батенькову С.В. возвращен, о чем имеются расписки. До марта 2010 года она выплатила ответчику 538000 рублей, осталась должна какие-то проценты. В августе 2010 года к ней приехал Батеньков и попросил экземпляр договора займа, выхватил его и убежал, она не смогла его догнать. Об этом она писала заявление в милицию, но возбуждать уголовное дело отказались. Получив возврат денег, ответчик отказывается выполнить существующую договоренность о возврате недвижимого имущества, которое было предоставлено в качестве обеспечения возврата долга по договору займа. Оба договора являются мнимыми сделками, совершены для вида и фактически для иных целей, без намерения создать соответствующие последствия, так как деньги за недвижимость продавцы не получали, жилой дом с земельным участком покупателям не передавались.

Ответчик Батеньков С.В. исковые требования не признал и пояснил, что от знакомого ФИО1 узнал о том, что Дмитриченко Н.К. дешево продает дом с земельным участком. При осмотре объектов недвижимости Дмитриченко Н.К. ему поясняла, что она проживает в доме и не является собственником, но при оформлении сделки будет присутствовать собственник Резвова Л.К.. Дмитриченко Н.К. предъявляла свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок от 01.06.2009 года, то есть «свежие» документы. Дом с участком он осматривал вместе с истцом. О переустройстве и изменении площадных характеристик дома его не предупреждали. В Минусинском отделе службы государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации договоров купли-продажи нового технического паспорта не требовали, поэтому у него не возникало никаких сомнений в законности совершения сделки по приобретению имущества. Цена за дом была объявлена в 500000 рублей, что для быстрой продажи является нормальной ценой. Он решил вложить имевшиеся средства. Он и Резвова Л.К. лично 10 июня 2009 года подписывали договор в здании Регистрационной службы, где он и передал наличными 500000 рублей продавцу. Так как между ним и Дмитриченко Н.К. существовал договор займа, и он имел для проживания квартиру в г. Абакане, на период возврата долга позволил Дмитриченко Н.К. проживать в купленном им доме. Иск возник после предъявления им требований к Дмитриченко Н.К. освободить дом. Доводы истца о заключении договора займа с указанием в нем о фиктивном заключении договора купли-продажи жилого дома и выхватывании договора являются надуманными.

Представитель Батенькова С.В. Волошин В.Н. (доверенность л.д. 43) суду пояснил, что для удовлетворения заявленных требований Дмитриченко Н.К. отсутствуют предусмотренные ст. 218 ГК РФ правовые основания. Оспариваемые сделки с недвижимым имуществом совершены в строгом соответствии с гражданским законодательством. Представитель истца приводит суду заявляет взаимоисключающие моменты – основывает требования на том, что не введенный в действие объект недвижимости с новыми характеристиками не может являться предметом гражданско-правовых отношений, и в то же время просит признать право собственности на несуществующий предмет.

Ответчик Деришева М.М. в судебное заседание 18.03.2011 года не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом. В ходе судебного разбирательства ответчик исковые требования признавала в полном объеме и поясняла, что дом и земельный участок были приобретены на средства матери Дмитриченко Н.К., но оформлен на нее. Фактически в доме проживала мать и за собственные средства производила строительные работы по улучшению дома и сетей коммуникаций. С выполнением работ она была согласна, так как фактически имущество являлаось собственность матери. Сама она в доме никогда не проживала и средства не переустройство дома не вкладывала. Когда встал вопрос о расторжении брака, чтобы избежать раздела дома, заключила фиктивный договор с тетей Резвовой Л.К. о продаже ей имущества. Денег по сделке не получала, в доме продолжала проживать мать.

Ответчик Резвова Л.К. исковые требования признала и пояснила, что 28 мая 2009 года по просьбе сестры Дмитриченко Н.К. заключила с племянницей Деришевой М.М. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Сделка была совершена фиктивно с целью вывести из-под раздела имущество при расторжении брака Деришевой М.М.. Денег за имущество она не платила. Так как дом и участок были приобретены на средства Дмитриченко Н.К., последняя постоянно проживала в доме, по просьбе Дмитриченко Н.К. 10 июня 2009 года заключила договор о продаже имущества Батенькову С.В.. Сущность сделки ее не интересовала, так как она являлась лишь титульным собственником. Сестра попросила оформить сделку, так как остро нуждалась в финансовых стредствах. Денег от Батенькова С.В. по договорам купли-продажи не получала. Данный договор покрывал договор займа, в соответствии с которым Батеньков С.В. передал Дмитриченко Н.К. 500000 рублей. Батеньков соглашался дать деньги в долг только под залог недвижимого имущества. Не имея такого имущества, остро нуждаясь в деньгах, сестра Дмитриченко Н.К. и предложила на время заключить с Батеньковым фиктивные договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка без фактической передачи прав на имущество.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд полагает в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 219 ГК РФ гласит, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Часть 2 ст. 558 ГК РФ предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что с соблюдением вышеприведенных требований ст. ст. 549, 551, 558 ГК РФ с 12 августа 2004 года по 28 мая 2009 года собственником дома и земельного участка, расположенных в <адрес> «а» являлась Деришева М.М., что подтверждается договорами купли-продажи и передаточным актом (л.д. 46, 47, 50), свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 48, 49).

По договору купли-продажи дома и земельного участка от 28 мая 2009 года Деришева М.М. продала Резвовой Л.К. за 499000 рублей жилой дом и за 1000 рублей земельный участок по <адрес> «а» в г. Минусинске (л.д. 55). 01 июня 2009 года произведена государственная регистрация сделок (л.д. 66, 67).

10 июня 2009 года Резвова Л.К. продала Батенькову С.В. жилой дом по <адрес> за 500000 рублей (л.д. 11) и земельный участок за 1000 рублей (л.д. 12). В п. 3 договоров указано, что расчет между сторонами произведен путем передачи всей суммы продажи в денежном выражении при подписании договоров. Пункт 8 договора купли-продажи жилого дома содержит указание на то, что сделка не является мнимой (совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия); не является притворной (совершенной с целью прикрыть другую сделку); совершается не под влиянием обмана, насилия или угрозы, стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для сторон условиях. По существу сделки стороны не заблуждаются.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21июля1997года № 122-ФЗ
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из вышеуказанных документов суд установил, в оспариваемых сделках истец Дмитриченко Н.К. стороной нигде не выступает, в договорах купли-продажи нигде не указывается о ее правах на дом и земельный участок и об обременении недвижимости, поэтому возражения истца относительно сделок для суда несостоятельны, поскольку не могут рассматриваться как правовые и юридически значимые.

К представленному к концу судебного разбирательства «Соглашению о передаче жилого дома в дар с правом дарителя пожизненного пользования домом», согласно которому даритель Дмитриченко Н.К. дарит одариваемой дочери Деришевой (Козловой) М.М. 330000 рублей для приобретения жилого дома по <адрес> при этом получает право пожизненного проживания, суд относится критически, расценивает не имеющим правового значения для разрешения спора, по следующим основаниям.

Во-первых, в пунктах 6 и 7 оспариваемых договоров купли-продажи указано, что ПРОДАВЕЦ доводит до сведения ПОКУПАТЕЛЯ, что указанный жилой дом не обременен правами и притязаниями третьих лиц, никому другому не продан, не подарен, не обменен, не обещан в дарении, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (л.д. 11, 55). Как пояснил Батеньков С.В. в судебном заседании о наличии Соглашения он узнал только при представлении в суд указанного документа.

Во вторых, Соглашение является двусторонним, следовательно, права и обязанности для третьих лиц не порождает.

В-третьих, суд приходит к выводу о несоблюдении формы Соглашения. Применительно к ст. 601 и 584 ГК РФ «Соглашение о передаче жилого дома в дар с правом дарителя пожизненного пользования домом» нотариально не удостоверено.

Вступившим в законную силу решением Минусинского городского суда от 10.10.2010 года (л.д. 116-118, 119-120) отказано в удовлетворении исковых требований Резвовой Л. К. к Батенькову С.В. о признании договоров купли-продажи от 10 июня 2009 года в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, недействительными в силу их мнимости и притворности. В ходе судебного разбирательства судом дана оценка доводам Дмитриченко Н.К., что дом являлся залоговым имуществом с оформлением договора купли-продажи, с последующим переоформлением по исполнении обязательства вновь на имя Резвовой Л.К., как несостоятельным. Суд проверял доводы Дмитриченко Н.К. о похищении Батеньковым С.В. 06 августа 2010 года договора займа на сумму 500000 рублей и что оспариваемые сделки являются притворными, то есть, совершены с целью прикрыть другую сделку – договор займа с залогом. Оценив доказательства в совокупности, суд сделал вывод, что оснований для применения к оспариваемым сделкам правил о залоге не имеется, так как стороной истца и третьего лица не представлено достаточных доказательств наличия основного обязательства, обеспеченного залогом, то есть заемного обязательства на сумму 500000 рублей. Сторона истца (Резвова), а также третье лицо (Дмитриченко Н.К.) не предоставили суду договор займа на сумму 500000 рублей между Дмитриченко Н.К. и Батеньковым С.В., в котором бы было указано, что дом является залоговым имуществом, а оформляется на основании договора купли-продажи, с последующим переоформлением по исполнении обязательства вновь на имя Резвовой Л.К..

В рассматриваемом деле участвуют те же лица (ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ), поэтому установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обстоятельства обладают преюдициальными свойствами по настоящему делу.

В результате анализа полученных доказательств суд пришел к выводу, что при заключении оспариваемых сделок сторонами соблюдались установленные законом требования к сущности и их форме, производилась государственная регистрация сделок, поэтому оснований признавать сделки недействительными у суда не имеется.

В обоснование своих доводов истец указывает также на то, что в оспариваемых сделках размеры жилого помещения приводятся по данным технического паспорта 2004 года (общая площадь 31,8 кв. м, жилая площадь 21,5 кв. м), тогда как после выполненных истцом строительных работ общая площадь жилого дома стала 51,9 кв. м, в том числе жилая - 28,8 кв. м.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Установив, что в оспариваемых договорах купли-продажи жилого дома четко определено назначение помещения – жилой дом, указан реальный конкретный почтовый адрес, приведена цена сделки, Дмитриченко Н.К. и Батеньков С.В. совместно осматривали жилой дом и стороны не оспаривают, что именно этот дом являлся предметом сделки, суд приходит к выводу, что Батеньков С.В. и титульный собственник Резвова Л.К. не заблуждались при заключении сделки о предмете договора, все необходимые для сделки условия согласованными. Отличие размеров указанных в договорах купли-продажи площадей жилого дома и имеющихся фактических площадей дома после выполненных строительных работ не может повлечь признание сделок недействительными, так как в момент заключения сделок Деришева М.М., Резвова Л.К. и Батеньков С.В. осознавали предмет сделки, не заблуждались относительно его качеств и цены. Деришева М.М., Резвова Л.К. и Дмитриченко Н.К. не могли не знать после выполнения работ по переустройству дома об изменении площадных характеристик жилого дома по сравнению с 2004 годом, сознательно допускали государственную регистрацию сделок с характеристиками объекта по состоянию на 2004 год, Батенькова С.В. в известность о несоответствии фактических размеров площадей приобретаемого дома с указанными размерами в техническом паспорте и свидетельствах о государственной регистрации, не ставили. Сам Батеньков С.В. сделку по данным основаниям не оспаривает.

При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ.

В удовлетворении исковых требований Дмитриченко Н.К.

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 28.05.2009 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Деришевой М.М. и Резвовой Л.К.;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 10.06.2009 года по адресу: <адрес> «а» площадью 1064 кв. м. кадастровый номер <данные изъяты> и право собственности Батенькова С.В. на земельный участок площадью 1064 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>;

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение 10 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Изготовлено 25 марта 2011 года