РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 мая 2011 года г. Минусинск
Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Степанкова В.В.
при секретаре Эйснер М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Люкс» + 7» к Костину Д.А. об освобождении нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ.
Товарищество собственников жилья «Люкс» + 7» (далее по тексту ТСЖ) обратилось к Костину Д.А. с исковыми требованиями об освобождении нежилого помещения общей площадью 59,98 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>,подъезд №, возмещении расходов по оплате пошлины, мотивируя тем, то по договору с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска (далее КУМИ) № от 15.03.2006 г. ответчик занимает помещение в качестве склада канцелярских товаров, при этом собственники помещений многоквартирного жилого дома не уполномочивали КУМИ распоряжаться общим домовым имуществом.
В судебном заседании председатель ТСЖ Сергеева Л.А. и представитель ТСЖ Березин И.А. (доверенность л.д. 33) требования уточнили и пояснили, что спорное помещение расположено в подъезде № вышеуказанного дома под магазином <данные изъяты> индивидуального предпринимателя Костина Д.А.. До размещения магазина помещение на 1 этаже являлось квартирой. КУМИ без согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома заключило с Костиным Д.А. договор аренды части подвального помещения – общедомового имущества, получает арендную плату. В арендуемом помещении проходят трубы общедомовых коммуникаций. Костин Д.А. использует помещение под склад, установил на дверях металлическую дверь, в экстренных ситуациях попасть в помещение не возможно. Само помещение захламлено коробками и оборудованием, находится в антисанитарном состоянии, создает опасность пожара. Неоднократные обращения ТСЖ к Костину Д.А., в КУМИ, администрацию города с целью освободить помещение результата не имели.
Представитель ответчика Литвинов В.Л. (доверенность л.д. 34) исковые требования не признал и пояснил, что считает спор экономическим, подсудным арбитражному суду. Собственником обособленного спорного помещения является муниципалитет, что подтверждается выпиской из Реестра муниципального имущества. Спорное обособленное помещение не является общедомовым имуществом. Костин помещение не захватывал, занимает его на основании автоматически пролонгируемого договора аренды с КУМИ от 2006 года, исправно вносит арендную плату по указанным КУМИ реквизитам. Договор аренды между Костиным и КУМИ не оспаривался, недействительным не признан. Перед заключением договора аренды Костин получил согласие жителей дома, что подтверждается листком голосования (л.д. 81-83). Металлические двери поставлены для сохранности имущества. Утверждения о нарушении пожарных и санитарных норм являются голословными, так как не подтверждаются предписаниями проверяющих организаций. Если предположить, что спорное помещение является все-таки общедомовым, то истец ненадлежащий, так как распоряжение общедомовым имуществом является компетенцией общего собрания. Общее собрание не принимало решения в отношении освобождения жилого помещения, председателя не уполномочивали обращаться с требованиями в суд об освобождении помещения.
Представитель третьего лица КУМИ г. Минусинска Дубовицкая Т.А. исковые требования расценила необоснованными. Пояснила, что спорное нежилое помещение внесено в реестр муниципального имущества города Минусинска с 30.03.1992 года на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» в соответствии с государственным актом на право муниципальной собственности Красноярского краевого Совета народных депутатов А-I № от 30.03.1992 г. В 2006 году на основании заключенного договора аренды часть подвального помещения под магазином передана в аренду Костину Д.А. Нарушений закона не усматривает. В многоквартирном доме осталось только 2 неприватизированных квартиры.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства в их совокупности, суд полагает требования удовлетворить.
В соответствии со ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Заявленный спор направлен на защиту имущественных прав собственников жилых помещений многоквартирного дома. Костин занимает помещение в подвале, заключив с КУМИ договор аренды как физическое лицо. При указанных обстоятельствах споров по экономической или предпринимательской деятельности суд не усматривает, поэтому спор подведомственен суду общей юрисдикции.
Доводы представителей ответчика и КУМИ сводятся к тому, что в соответствие с постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» дом, перешел в муниципальную собственность, поэтому и обособленное помещение в подвале подъезда № перешло в муниципальную собственность как нежилое помещение, поэтому органы местного самоуправления вправе сдавать в аренду предпринимателям.
С приведенным мнением суд согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Статьей ст. 290 ГК РФ определено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Судом установлено, что на основании решения исполнительного комитета Минусинского городского Совета народных депутатов № от 19.06.91 г. «О передаче жилья» (л.д. 110) на баланс города в срок до 26.06.91 г. принята жилая площадь <данные изъяты> включающая дом по <адрес>, год постройки 1980, имеющий 88 квартир, 6 подъездов, общая (полезная) площадь 4276,05 кв. м, площадь подвала 959, 51 кв. метров (л.д. 111).
С 1 января 1995 года на территории РФ была введена в действие Часть 1 Гражданского Кодекса РФ, в соответствие с положениями статей 289-290 которой, собственникам помещений в многоквартирных жилых домах передана доля в праве общедомовой собственности.
Положения ст. 290 ГК РФ были воспроизведены и уточнены введенным в действие с 1 марта 2005 года ЖК РФ, в соответствие со ст. 36 которого собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно представленным истцом договорам приватизации (л.д. 103-108), и справке из администрации г. Минусинска (л.д. 112) в период с 30 марта 1992 года по 01.01.1995 года в доме <адрес> по договорам приватизации передано гражданам 54 квартиры.
Из представленного в деле Технического плана (л.д. 18-26), имеющейся в нем экспликации подвала суд установил, что спорное жилое помещение является стандартным, аналогичное помещение имеется в каждом подъезде. Площадь подвала 959, 51 кв. метров, что соответствует данным при передаче имущества от <данные изъяты>» на баланс города в 1991 году.
Представитель КУМИ не смогла пояснить суду чем вызвано наличие записи № в реестре муниципального имущества (л.д. 86) именно в отношении спорного помещения и отсутствие записей в реестре в отношении аналогичных помещений в других подъездах. Представитель третьего лица Дубовицкая Т.А. также пояснила, что право муниципального образования на спорный объект в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии не регистрировалось, а также об отсутствии каких-либо технических документов, касающихся изменений проектных решений планировки и конструкции подвального помещения дома.
Таким образом, суду не представлено доказательств, что спорное помещение было построено и введено в эксплуатацию как обособленное нежилое помещение с самостоятельным целевым назначением, изначально проектировалось и вводилось в эксплуатацию в качестве склада магазина. Сам магазин «Системные решения» располагается в помещении, имевшего статус квартиры.
Анализ приведенных правовых норм и обстоятельств позволяет суду сделать вывод, что спорное жилое помещение являлось муниципальным имуществом и КУМИ г. Минусинска имело право распоряжаться им в период с момента передачи жилого дома от предприятия на баланс города (19 июня 1991 года) до введения в действие Части 1 Гражданского кодекса РФ (01.01.1995 года). С 1 января 1995 года в силу закона подвальное помещение приобрело статус общедомовой собственности всех собственников жилых помещений данного дома. Поэтому КУМИ после 01 января 1995 года было не вправе распоряжаться частью общедомового имущества без согласия собственников жилых помещений, включая сдачу имущества в аренду.
На основании изложенного и ст. 168 ГК РФ суд приходит к выводу о ничтожности договора аренды № от 15.03.2006 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска и Костиным Д.А., так как КУМИ не имел полномочий от собственников помещений многоквартирного дома распоряжаться частью общедомового имущества.
Таким образом, КУМИ администрации г. Минусинска в нарушение действующего законодательства, распорядилось не принадлежащим муниципальному образованию имуществом, поскольку с момента приватизации первого жилого помещения в доме <адрес> г. Минусинска у собственников помещений дома возникло право общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а у администрации г. Минусинска с 01.01.1995 года сохранилось право собственности на общедомовое имущество в размере доли, пропорциональной количеству квартир дома, находившихся на тот момент в муниципальной собственности.
В материалы дела представлен договор № аренды от 15.03.2006 года. согласно которому КУМИ г. Минусинска передало физическому лицу Костину Д.А. во временно владение нежилое помещение общей площадью 59,98 кв. метров в подвале жилого дома по <адрес> (под квартирой 60) (л.д. 41). Срок договора установлен до 15.02. 2007 года (п. 2.1). Условий о пролонгации аренды в договоре не содержится.
Тем самым суд приходит к выводу, что решения о передаче части общедомового имущества Костину Д.А. общее собрание собственников помещений дома не принимало, договор аренды с КУМИ истек, поэтому занятие ответчиком спорного помещения суд усматривает незаконным.
Доводы представителей ответчика и третьего лица о том, что ТСЖ «Люкс» +7» не имеет права на обращение в суд с иском, суд не принимает.
В силу ст. 138 ЖК РФ и п. 7.1. 6 Устава (л.д. 113-121) ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
Поручение собственников помещений в многоквартирном доме на осуществление от их имени и за их счет Товариществом видов деятельности, предусмотренных уставом, не требует дополнительного оформления, так как устав утвержден общим собранием собственников помещений путем голосования, то есть выражения своей воли каждым из собственников по вопросу передачи товариществу полномочий (п. 6.5).
Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества (п. 13.2).
Протоколами собраний членов правления от 04.03.2009 года (л.д. 14) и от 04.03.2011 года (л.д. 32) подтверждается избрание председателем правления ТСЖ «Люкс» + 7» Сергеевой Л.А..
На основании изложенного суд приходит к выводу о наличии полномочий у председателя правления ТСЖ на обращение в суд с иском в защиту прав членов ТСЖ.
Суд считает, что содержание виндикационного иска направлено не на распоряжение общим имуществом, а на освобождение общего имущества от притязаний третьих лиц, поэтому довод стороны ответчика на обязательность решения общего собрания с разрешением председателю обратиться с иском по освобождению подвального помещения являются не состоятельным.
С мнением ответчика и третьего лица о том, что спорное помещение до создания товарищества использовалось для нужд не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме, не имеет какого либо оборудования для обслуживания других помещений в многоквартирном доме, а также на то, что технические характеристики помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект прав, суд не соглашается, поскольку все вышеперечисленные обстоятельства возникли в связи с неправомерным обращением помещения в собственность муниципального образования в нарушение прав собственников многоквартирного дома на общедомовое имущество.
На основании ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ суд полагает удовлетворить требования о возврате уплаченной пошлины в сумме 4000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ.
Исковые требования товарищества собственников жилья «Люкс» +7» к Костину Д.А. об освобождении нежилого помещения удовлетворить.
Обязать Костина Д.А. освободить нежилое помещение, расположенное в подвале подъезда № <адрес> в г. Минусинске.
Взыскать с Костина Д.А. в пользу товарищества собственников жилья «Люкс» +7» 4000 рублей понесенных расходов по оплате госпошлины.
Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение 10 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Изготовлено 25 мая 2011 года