... г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 августа 2011 года город Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чебанной О.М.,

при секретаре Михайленко Е.И.,

с участием представителя истца адвоката Оганян А.М., ответчиков Кочеткова А.А., Кочетковой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению Рыжих Т.А. к Кочеткову А.А., Кочетковой Н.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании платежей по договору найма,

УСТАНОВИЛ:

Рыжих Т.А. обратилась в суд с иском к Кочеткову А.А., Кочетковой Н.В. о взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения, расторжении договора найма, выселении, указывая в иске, что её несовершеннолетнему сыну Рыжих А.А. принадлежит домовладение по адресу ....

... между ней и ответчиком Кочетковым А.А. был заключен договор найма указанного жилого помещения, в соответствии с которым ответчик обязался производить оплату за жилое помещение в размере 4000 рублей ежемесячно, начиная, со дня въезда, т.е. со дня заключения договора и момента передачи ключей ответчику.

Договор заключался сроком на 11 месяцев, и по условиям договора вместе с ответчиком Кочетковым А.А. на правах нанимателя в жилое помещение вселяется его супруга Кочеткова Н.В.

До момента обращения в суд, ответчиками не вносилась плата за жилое помещение за 2 месяца и 22 дня, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора найма, выселении, взыскании задолженности по оплате за пользование жилым помещением. Просила расторгнуть договор найма жилого помещения, взыскать задолженность по договору найма в размере 10933 рубля, обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании домовладением, и передать ключи от замков входной двери и калитки во двор, выселить ответчиков из указанного жилого помещения, взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1400 рублей, услуги нотариуса по оформлению доверенности представителю в размере 800 рублей.

В дальнейшем истица Рыжих Т.А. свои требования уточнила, пояснив, что отказывается от исковых требований о выселении, так как ответчики добровольно освободили жилое помещение, и уменьшила взыскиваемую сумму задолженности по договору найма.

Просила расторгнуть договор найма жилого помещения расположенного по ... в ..., взыскать с ответчика Кочеткова А.А. стоимость платежей по договору найма в сумме 8799 рублей 98 копеек - за 2 месяца и 6 дней, расходы на услуги представителя в размере 15000 рублей, оплату государственной пошлины в сумме 1400 рублей, услуги нотариуса – 800 рублей.

Определением Минераловодского городского суда от ... производство по делу по исковым требованиям Рыжих Т.А. к Кочеткову А.А., Кочетковой Н.В. о выселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением прекращено.

Истица Рыжих Т.А., будучи надлежащим образом уведомлена о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, направила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие, с участием представителя по делу Оганян А.М.

С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело без участия истицы Рыжих Т.А.

Представитель истицы по доверенности Оганян А.М. заявленные и уточненные требования поддержал, пояснив, что между истицей Рыжих Т.А. и Кочетковым А.А. ... был заключен договор найма жилого помещения по адресу ..., сроком на 11 месяцев.

По условиям указанного договора Кочетков А.А. въехал в указанное жилое помещение в тот же день вместе с супругой Кочетковой Н.В., и обязался производить ежемесячную оплату в размере 4000 рублей.

Однако, ответчики, в одностороннем порядке уклонились от оплаты по договору найма, и внесли истице оплату только за один месяц проживания, хотя фактически прожили по указанному адресу с ... до ..., так как только в этот день передали ключи от дома.

При этом между сторонами (Рыжих Т.А. и Кочетковым А.А.) имела место устная договоренность о проведении Кочетковым А.А. мелкого ремонта в счет стоимости оплаты за проживание. Учитывая, что ответчики действительно произвели мелкий ремонт примерно на сумму равную одному месяцу проживания, т.е. 4000 рублей, истица согласна вычесть указанную сумму (за апрель) и просит взыскать с ответчиков сумму задолженности за май месяц 2011 года в размере 4000 рублей, а так же задолженность за июль месяц 2011 года в размере 4000 рублей, и задолженность за август месяц 2011 года, за 6 дней, а всего взыскать 8799 рублей 98 копеек.

Ввиду того, что истицей при обращении в суд были понесены расходы, просит взыскать в пользу истицы все понесенные по делу судебные расходы, а именно 15000 на услуги представителя по делу, 1400 рублей оплату государственной пошлины, 800 рублей за оформление доверенности представителю.

Ответчик Кочетков А.А. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что ... между ним и Рыжих Т.А. действительно заключался договор найма жилого помещения по адресу ....

Вариант найма жилого помещения был подобран представителем агентства «Новый адрес». При подписании договора и акта о приеме передачи недвижимости, которое происходило по адресу ... между ним и Рыжих Т.А. были устно внесены изменения в договор, в соответствии с которыми было определено, что оплата за апрель и май 2011 года будет включена в счет ремонта, который Кочетков А.А. произведет в указанном жилом помещении. Данная договоренность была достигнута, так как жилое помещение находилось в непригодном для проживания состоянии : стены комнат были ободраны, обои висели клочьями, полы на кухне и в комнате были вздуты, побелка потолка обсыпалась на голову, окна и двери также требовали ремонта. Его супруга Кочеткова Н.В. находилась на 9-м месяце беременности, и приходить в дом с маленьким ребенком было просто невозможно.

Пояснил, что все условия договора были исполнены, он произвел текущий ремонт за свой счет, регулярно оплачивал коммунальные платежи, однако истица Рыжих Т.А. в июле 2011 года устно сообщила им, что намерена продавать указанный дом, и попросила с семьей съехать из принадлежащего ей помещения.

Подтвердил, что после этого, ... он вместе с семьей сняли другое жилое помещение, и переехали проживать по адресу: ....

Так как никаких данных о месте жительства истицы Рыжих Т.А. у него не было, отдать ключи они смогли только 03 августа 2011 года, после того, как на беседе в суде увидели представителя истицы Оганян А.М.

Просил отказать в удовлетворении иска, так как оплату по договору найма он не вносил, ввиду того, между ним и истицей была устная договоренность о включении в условия договора изменений по порядку расчета, и требуемая истицей сумма вошла в стоимость ремонта в её домовладении.

Ответчица Кочеткова Н.В. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что между её мужем Кочетковым А.А. и истицей Рыжих ... года был заключен договор найма жилого помещения по адресу: ....

Данное жилье им подобрал работник агентства недвижимости, и когда они приехали посмотреть указанное жилье, выяснилось, что оно не пригодно для проживания, так как находится почти в аварийном состоянии. Ввиду того, что она находилась на 9 –м месяце беременности, и прийти с новорожденным ребенком в данное жилье было невозможно, они договорились с Рыжих Т.А. о том, что сделают ремонт помещения в счет оплаты за проживание. Она согласилась, но письменно указанная договоренность в договор не вносилась, так как, ни у кого не было сомнений в порядочности истицы.

После проведения ремонта, истица уведомила их о том, что намерена продавать дом, и они были вынуждены срочно подыскивать другое жилье. ... они выехали из дома истицы с 2-х месячным ребенком на руках и переехали жить по адресу ..., где заключили новый договор найма жилого помещения.

Просила в удовлетворении иска отказать, так как истица поступила непорядочно, практически выкинув их с маленьким ребенком на улицу, и продавая дом, с ремонтом, который они сделали за свой счет.

Выслушав объяснение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договора и иных сделок, и собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, сдавать в наем, аренду.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения, одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При этом, как следует из ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

В соответствии с требованиями ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Права нанимателя предусмотрены ст. 678 ГК РФ, в соответствии с которой, Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Из материалов дела следует, что домовладение по адресу ..., принадлежит Рыжих А.А. ... года рождения – несовершеннолетнему сыну истицы.

В материалах дела имеется договор найма домовладения по адресу: ... воды ..., заключенный ... между истицей Рыжих Т.А. и ответчиком Кочетковым А.А., сроком на 11 месяцев.

Указанный договор соответствует требованиям закона, сторонами не оспорен, что подтвердили обе стороны в судебном заседании.

По условиям указанного договора, в соответствии с п. 2.1 Наниматель обязан вносить оплату Наймодателю в сроки и в порядке установленном настоящим договором.

Как следует из п. п. 3.1., 3.2. наниматель обязуется регулярно вносить плату за пользование квартирой в размере 4000 рублей в месяц, ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца.

В судебном заседании было установлено и не оспаривалось сторонами, что ответчиками оплата за проживание в указанном домовладении была внесена только за один месяц, а именно ... – за июнь месяц 2011 года. Коммунальные платежи вносились регулярно, и в данной части у истицы к ответчикам претензий не имеется.

Таким образом, ответчики Кочетков А.А., Кочеткова Н.В., не внося в установленный договором срок, плату за проживание, в одностороннем порядке уклонились от соблюдений условий по договору.

Доводы ответчиков о том, что между ними и истицей Рыжих Т.А. была достигнута устная договоренность о зачете в стоимость проживания сумму потраченную ответчиками на ремонт жилого помещения, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, из правового смысла указанной нормы следует, что изменение размера платы допускается, только если, это предусмотрено законом или договором. Следовательно, отсутствие в договоре положений о возможном зачете стоимости ремонта в счет оплаты за проживание, размер и стоимость самого ремонта, периоды за которые будет пересчитан зачет средств, потраченных на ремонт, является основанием для отклонения доводов ответчиков.

Требования истицы Рыжих Т.А. о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании задолженности по оплате за проживание в спорном домовладении, суд считает обоснованными, однако расчет взыскиваемых сумм должен быть уменьшен по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, и не оспаривалось сторонами, ответчики въехали в жилое помещение принадлежащее истице ..., оплатив истице только за проживание в июне 2011 года - 4000 рублей, согласно условиям договора.

Истица Рыжих Т.А. обратилась в суд с требование взыскать задолженность по оплате за проживание за май месяц 2011 года в размере 4000 рублей, а так же задолженность за июль месяц 2011 года в размере 4000 рублей, и задолженность за август месяц 2011 года, за 6 дней, а всего взыскать 8799 рублей 98 копеек.

Ответчики в судебном заседании пояснили, что выехали из жилого помещения ..., как только истица предупредила их о продаже дома, представив суду договор найма жилого помещения по адресу ..., заключенный ..., копия которого приобщена к материалам дела.

Так как, ответчики добровольно освободили жилое помещение, принадлежащее истице ..., а не ... как указывает представитель истца, расчет взыскиваемой с ответчиков суммы должен быть уменьшен.

Доводы представителя истца Оганян А.М. о том, что ответчики передали ключи от жилого помещения Рыжих Т.А. только ..., а следовательно занимали указанное жилое помещение, суд находит несостоятельными, так как сам представитель истца Оганян А.М. в судебном заседании ... пояснял, что его доверительнице неизвестно проживают или нет в домовладении ответчики в настоящее время, так как последний раз она была в доме только в марте 2011 года, при заключении договора.

Стороны не отрицали, что ключи от дома были переданы истице только ... после беседы по данному гражданскому делу в суде, и только после того, как представителем истицы Оганян А.М. был предоставлен телефон истицы, который ранее был им неизвестен, как и её адрес.

Таким образом, взысканию с ответчиков подлежит задолженность по договору найма за май 2011 года в размере 4000 рублей, и задолженность за 21 день июля месяца 2011 года в размере (4000 : 30 = 133 рубля * 21 день =) 2793 рубля.

Истицей Рыжих Т.А. было так же заявлено требование о возмещении судебных расходов, понесенных ей по делу в связи с оплатой услуг представителя, оплатой госпошлины в размере 1400 рублей, оформление нотариальной доверенности на имя представителя Оганян А.М. в размере 800 рублей.

Интересы истицы в судебных заседаниях представлял адвокат Оганян А.М., за услуги которого истица заплатила 15000 рублей, что подтверждено квитанцией об оплате услуг представителя Оганян А.М. Так же приобщена квитанция об уплате государственной пошлины в размере 1428 рублей. Нотариальная доверенность на имя Оганян А.М., приобщена к материалам дела.

Согласно ст. ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины должны взыскиваться пропорционально удовлетворенным требованиям, что составит 400 рублей.

Так же стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100 ГПК РФ).

Исходя из сложности рассматриваемого дела, количества судебных заседаний, участия в судебных заседаниях представителя, объема выполненной адвокатом работы, суд считает разумной для взыскания с ответчиков в пользу Рыжих Т.А. сумму в размере 5000 рублей.

Требование Рыжих Т.А. о возмещении расходов в сумме 800 рублей, связанных с выдачей адвокату Оганян А.М. нотариальной доверенности на представление её интересов в суде, не подлежат удовлетворению, так как истица могла участвовать в судебных заседаниях лично, но воспользовалась своим правом доверить защиту своих интересов представителю, следовательно, понесла, указанные траты, по своему волеизъявлению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор найма жилого помещения по адресу ..., заключенный ... между Рыжих Т.А. и Кочетковым А.А..

Взыскать с Кочеткова А.А., Кочетковой Н.В. в солидарном порядке в пользу Рыжих Т.А. задолженность по оплате найма жилого помещения за май месяц 2011 года – 4000 рублей, за июль месяц 2011 года 2793 рубля.

Взыскать к Кочеткова А.А., Кочетковой Н.В. в солидарном порядке в пользу Рыжих Т.А. следующие судебные расходы – 400 (четыреста) рублей по уплате государственной пошлины, 5000 (пять тысяч) рублей за оплату услуг представителя по делу.

В остальной части заявленных требований о взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы в Минераловодский городской суд, в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме (28 августа 2011 года).

Председательствующий