27 октября 2011 года гор. Минеральные Воды Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего - судьи Соболя В.Г., при секретаре Саркисян А.Р., с участием представителя истца ..............., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении городского суда гражданское дело по иску Романовой М.Р. к администрации города Минеральные Воды о признании права собственности на недвижимое имущество, - УСТАНОВИЛ: Романова М.Р. обратилась в суд с вышеуказанными требованиями в обоснование которых в своем заявлении сослалась на то, что она и .............. .............. .............. заключили договор купли-продажи в простой письменной форме недвижимого имущества, расположенных по адресу: .............. .............. Свои обязательства как покупатель она исполнила в полном объеме - оплатила и приняла указанное в договоре недвижимое имущество, что подтверждается пп. 3 и 4 договора, а так же платежными документами на сумму .............., выданными .............. Одновременно .............. ею и .............." подписано соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью .............. на котором расположены спорные объекты недвижимости, согласно которому права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ней, данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в Минераловодском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. После передачи недвижимости ей она стала осуществлять все права, которые принадлежат собственнику, а именно предприняла меры к его охране, проводит подготовительные работы для того, чтобы достроить незавершенные строительством объекты. Данный договор купли-продажи соответствует действующему законодательству и никем не оспаривается. Однако .............. в регистрирующий орган своевременно не явилось и в настоящее время ликвидировано, в связи с чем зарегистрировать переход права собственности на приобретенное ею недвижимое имущество не представляется возможным. Вместе с тем обществом ей переданы документы, подтверждающие наличие у него права собственности на проданные объекты недвижимости в силу закона, на основании ст. 234 ГК РФ, а так же на основании документов на отвод земельного участка, иных правоустанавливающих документов. Однако вместе с этим не имеет возможности в полной мере распоряжаться этим имуществом, она не имеет и возможности обратиться за регистрацией перехода права собственности и регистрацией договора купли-продажи как в регистрирующий орган, так и в суд с требованиями о регистрации - в связи с тем, что общество ликвидировано, а часть документов, подтверждающих право собственности продавца, а именно разрешительная, строительно-исполнительная документация на производство строительных работ была утрачена обществом в результате пожара, произошедшего в архиве .............. Однако с учетом того, что все существенные условия о сделке между сторонами установлены, договор подписан сторонами, договор купли-продажи считается заключенным, а отсутствие его регистрации не может быть расценено как отсутствие воли обеих сторон на заключение договора. Она считает, что имеет право обратиться в суд с требованием о восстановлении нарушенного права, доказав законность положения, существовавшего до нарушения, а именно легитимность сделки, на основании которой она просит восстановить нарушенное право. Поскольку иной способ для легализации своего права в данном случае отсутствует, она вынуждена обратиться в суд с данным иском к администрации города Минеральные Воды, которая является собственником земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости. На основании изложенного и руководствуясь стст. 12, 165, 218, 234, 550 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" она просила: 1. Признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный .............. ею с .............. - .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. расположенных по адресу: .............. 2. Признать за нею, Романовой М.Р., .............. право собственности на данное недвижимое имущество. Истец надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась и просила рассмотреть дело без ее участия. Представитель истца ............... доводы своего доверителя поддержал в полном объеме и пояснил, что ввиду утраты документов на строительство спорных объектов недвижимости, для его регистрации в установленном .............. были предприняты меры для получения разрешительной документации с целью окончания незавершенного строительства, однако в полном объеме Общество не оформило всю разрешительную документацию, так как было ликвидировано. Представитель ответчика администрации города Минеральные Воды ............... просила рассмотреть дело без участия представителя администрации. Возражений на иск не поступило. Выслушав представителя истца и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (статья 46), в том числе и юридическим лицам (статья 47) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом. Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в Российской Федерации, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений. Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции). В соответствии с положениями стст. 12, 38 и 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (стст. 55 и 67 ГПК РФ). .............. комиссией, назначенной согласно .............., составлен акт о выборе .............. площадки под проектирование и строительство промышленной базы. Решением исполнительного комитета Минераловодского городского Совета народных депутатов .............. от .............. .............. согласован выбор земельного участка под строительство пивобезалкогольного завода, определен для этих целей около 3 га земель из госземзапаса, генпланом застройки города определенных под промзону. .............. между .............. заключен договор на выполнение проектных и изыскательских работ по отводу земельного участка под строительство пивзавода, оплата согласно смете ............... .............. между .............. специальная землеустроительная группа заключен договор на выполнение проектных и изыскательских работ по отводу земельного участка под строительство пивзавода, оплата согласно смете .............. Решением исполнительного комитета Минераловодского городского Совета народных депутатов .............. от .............. .............. отведен земельный участок для строительства .............. пастбищ коренного улучшения из земель городского земельного запаса в .............. Решением исполнительного комитета Минераловодского городского Совета народных депутатов .............. от .............. .............. отведен земельный участок под производственную базу площадью .............. коренного улучшения из земель государственного земельного запаса в .............. На основании распоряжения от .............. главы администрации города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края зарегистрировано .............. Согласно справке .............. от .............. со ссылками на решения соответствующих органов местного самоуправления, .............. – предприятие, полностью принадлежащее иностранному инвестору является правопреемником .............. в свою очередь является правопреемником бывшего .............., которое правопреемник .............. правопреемник бывшего .............. который являлся правопреемником бывшего .............. который в свою очередь являлся правопреемником .............. Как было установлено ст. 26 ГК РСФСР, правоспособность юридического лица возникает с момента утверждения его устава или положения, а в случаях, когда оно должно действовать на основании общего положения об организациях данного вида, - с момента издания компетентным органом постановления о его образовании. Если устав подлежит регистрации, правоспособность юридического лица возникает в момент регистрации. Согласно ст. 37 ГК РСФСР, юридическое лицо прекращается путем ликвидации или реорганизации (слияния, разделения или присоединения). При слиянии и разделении юридических лиц имущество (права и обязанности) переходит к вновь возникшим юридическим лицам. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу его имущество (права и обязанности) переходит к этому последнему. Имущество переходит в день подписания передаточного баланса, если иное не предусмотрено законом или постановлением о реорганизации. Аналогичные положения содержатся и в ныне действующем законодательстве. Так, в соответствии с положениями ст. 57 ГК РФ, реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ, при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Суду представлены также: решение исполкома .............. городского Совета народных депутатов от .............. .............. о создании .............. решение исполнительного комитета .............. городского Совета народных депутатов от .............. об изменении наименования .............. распоряжение главы администрации города .............. от .............., распоряжение главы администрации города .............. от .............. .............. о регистрации устава .............. Постановлением главы администрации города Минеральные Воды и Минераловодского района .............. от .............. утверждены материалы инвентаризации земель предприятий, учреждений и организаций города .............. согласно приложению № 1 (п. 1). В п. 1 данного приложения указано: .............. – .............. По постановлению главы администрации города Минеральные Воды и Минераловодского района .............. от .............. из общей площади .............. постановлением главы администрации города и района от .............., свободный от застройки земельный участок площадью 9.............. изъят в свободный городской фонд - в связи с отказом. Согласно п. 2 данного постановления считать в границах землепользования .............. земельный участок общей площадью .............. .............. на основании вышеуказанного постановления .............. выдано свидетельство о постоянном пользовании земельного участка площадью .............. по адресу: .............. Вышеуказанные решения приняты полномочными органами, компетенция которых определена стст. 146-149 Конституции (Основного закона) Российской Федерации от 12 апреля 1978 года, стст. 23, 28 и 80 ЗК РСФСР (1991 года). В соответствии со ст. 4 ГК РСФСР (1964 года) данные решения являются основанием возникновения у .............. а далее и у его правопреемника .............. права на использование земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости. По справке .............. .............. от .............. согласно генерального плана строительства базы по состоянию на .............. были построены и введены в эксплуатацию объекты недвижимости: .............. В соответствии со ст. 100 ГК РСФСР собственностью колхозов и других кооперативных организаций, их объединений являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач. Согласно ст. 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. Акционерные общества являются также собственниками средств, полученных ими от продажи акций. Вышеуказанные нормативные акты утратили свою силу в соответствии с Федеральным законом от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Согласно ст. 5 данного Закона по гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Исходя из вышеуказанного следует, что .............. на праве собственности принадлежало вышеуказанное недвижимое имущество, а поскольку .............. является его правопреемником, то оно стало принадлежать впоследствии и .............. По заключению и.о. главного инженера .............. железнодорожный .............. расположенный по адресу: гор.............. и соответствует "Правилам технической эксплуатации железных дорог РФ". .............. приемочной комиссией, в состав которой входили также .............. составлен акт о принятии в постоянную эксплуатацию реконструированного .............. необщего пользования .............. Согласно сообщению Министерства имущественных отношений Ставропольского края от .............. объект недвижимости – .............. не значится. По сообщению Управления имущественных отношений администрации города Минеральные Воды от .............. .............. не числится в реестре имущества муниципальной собственности муниципального образования – города Минеральные Воды Минераловодского района. Согласно справке .............. от .............. и инвентарной карточке № 11 учета основных средств .............., расположенный по адресу: .............. .............. числится с .............. (год его постройки .............. Как указано в ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. По сообщению .............. в администрацию города Минеральные Воды от .............., в связи с пожаром в архиве концерна утрачены документы по .............., который выполнен силами организации .............. в .............. с последующей сдачей в эксплуатацию, данный путь построен на землях, выделенных .............. в последствии закрепленных за .............. в связи с чем Общество просило оказать содействие в получении архивных документов, имеющих отношение к вышеуказанному объекту. По результатам инвентаризации филиалом .............. от .............. .............. выданы планы объектов недвижимости на: .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. Согласно планам объектов недвижимости, спорное недвижимое имущество, кроме объектов незавершенных строительством, возведено: ............... Возведены они в ............... Как следует из объяснений представителя истца, в связи с утратой .............. документов на строительство спорных объектов недвижимости обществом принимались меры к получению разрешительной документации для достройки незавершенных строительством объектов. Однако до конца Общество не оформило всю разрешительную документацию в связи с ликвидацией его. Так, .............. .............. выдан градостроительный паспорт .............. на строительство .............. по адресу: .............., срок его действия до .............. Согласно данному паспорту, все необходимые заключения для строительства .............. .............." получены, а именно: градостроительное заключение, акт (заключение) историко-культурной экспертизы от .............. .............., разрешение .............. на застройку объектом площади залегания полезных ископаемых от .............., согласования .............. от .............. Постановлением администрации города Минеральные Воды .............. от .............. согласован .............." выбор земельного участка площадью .............. в том числе в постоянном пользовании "............... и муниципальные земли – .............. под строительство .............. категория земель – земли населенных пунктов. На основании постановления администрации города Минеральные Воды .............. от .............. изменено разрешенное использование земельного участка площадью .............. – .............., кадастровый номер .............., имеющего местоположение: .............. По постановлению администрации города Минеральные Воды .............. от .............. изменено разрешенное использование земельного участка площадью .............. – под .............., кадастровый номер .............., имеющего местоположение: .............. На основании постановления администрации города Минеральные Воды .............. от .............. изменено разрешенное использование земельного участка площадью ............... – под .............., кадастровый номер .............., имеющего местоположение: .............. на разрешенное использование – под строительство ............... Согласно постановлению администрации города Минеральные Воды .............. от .............. изменено разрешенное использование земельного участка площадью .............. под .............., кадастровый номер .............., имеющего местоположение: .............. на разрешенное использование – под строительство ............... На основании постановления администрации города Минеральные Воды Минераловодского района .............. от .............. предоставлен в аренду .............. земельный участок общей площадью ............... из земель населенных пунктов с кадастровым номером .............., имеющий адресный ориентир: .............. .............., под строительство .............., сроком на три года. Согласно п. 4 данного постановления постановление главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района от .............. .............. об изъятии земельного участка у .............. в свободный городской фонд считать утратившим силу. .............. между МО – город Минеральные Воды и .............. заключен договор аренды земельного участка .............., согласно которому Обществу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером .............. находящийся по адресу: .............., под строительство .............. общей площадью ............... на срок с .............. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ............... Согласно кадастровому паспорту, выданному .............. .............., разрешенное использование земельного участка общей площадью ............... по адресу: .............. – под строительство .............. По мнению суда, такие действия органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка безусловного свидетельствуют о том, что им фактически признается право собственности .............. на спорные объекты недвижимости, которыми оно владеет на законном основании как правопреемник. Согласно пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Пунктом 1 ст. 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами. Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. .............. между Романовой М.Р., в лице представителя по нотариально удостоверенной доверенности .............. и .............. .............. заключен договор купли продажи в простой письменной форме о продаже следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: .............. - .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. По условиям данного договора: - стороны до подписания настоящего договора произвели расчет в полном объеме (п. 3); - стороны до подписания договора произвели фактически передачу указанного имущества и в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к соглашению передаточный акт не составлять (п. 4); - стороны договора подтверждают, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный договор на крайне не выгодных для себя условиях, и что настоящий договор не является для них кабальной сделкой. Указанные объекты недвижимости не проданы, не подарены, под арестом не состоят (п.7). Тот факт, что данная сделка от имени .............. заключена уполномоченным на то лицом, а именно представителем Общества, ответчиком не оспаривается. Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам .............. от Романовой М.Р. получена денежная сумма всего в размере .............. за продажу недвижимого имущества промзона .............. .............. принято решение единственного участника .............. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка .............. от .............. от .............. к физическому лицу Романовой М.Р.. .............. между .............. и Романовой М.Р. заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка .............. от .............., по которому Романова М.Р. приняла на себя в полном объеме права и обязанности "арендатора" по договору аренды земельного участка .............. от .............. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю .............. Согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ 31 мая 2011 года инспекцией Федеральной налоговой службы по .............. внесена запись о ликвидации .............. Данные обстоятельства также подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ, согласно которой Общество прекратило свою деятельность ............... Переходя к правовому анализу и оценке сложившейся спорной ситуации, суд исходит из того, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Конституционное признание свободы договора является одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом РФ провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1). При этом конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод (статья 55, часть 1 Конституции Российской Федерации) и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55, часть 3 Конституции Российской Федерации). В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 422 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Как следует, из п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Пунктов 1 ст. 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Как указано в п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Статьями 549, 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе его расположение на соответствующем земельном участке. Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. По условиям договора спорное недвижимое имущество было передано Романовой М.Р. (п.п. 3, 4 договора). Данный договор никем не оспорен и каких-либо доказательств тому, что его сторонами условия договора не выполнены, суду не представлено. Исследованные в судебном заседании доказательства свидетельствуют о том, что ООО .............. и Романова М.Р., заключая договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, действовали своей волей и в своем интересе, заключенный между сторонами договор купли-продажи соответствует основным положениям о заключении договора и форме договора, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации. А поскольку заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества полностью соответствует положениям Гражданского законодательства, сторонами исполнен и никем не оспаривается, никаких данных о незаконности владения недвижимым имуществом .............." не имеется, предусмотренные ст. 235 ГК РФ обстоятельства отсутствуют, то договор является действительным в силу закона и никакой необходимости в признании этого обстоятельства судом не требуется. К тому же отсутствуют правовые нормы, на основании которых возможно удовлетворение такого требования для договора, не требующего нотариального удостоверения. В силу изложенного требование о признании договора действительным удовлетворению не подлежит. Что же касается требования о признании права собственности на спорные объекты недвижимости по нему, то суд исходит из следующего. В п. 2 ст. 218 ГК РФ установлен производный способ приобретения титула собственности на вещь, согласно которому соответствующее право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Таким образом, при предъявлении лицом иска о признании права собственности на вещь необходимо доказать наличие одного из предусмотренных законом оснований возникновения такого права. В обоснование своих требований истцом представлен договор купли-продажи. В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ также установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества в установленном порядке зарегистрирован не был. Между тем суд принимает во внимание то обстоятельство, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении данного спора суд исходит из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Данные выводы согласуются с содержащимися в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснениями, согласно которым п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Как было указано выше, недвижимое имущество фактически было передано истцу. Между тем, как указано в п. 62 данного Постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. В п. 63 Постановления указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Согласно справке пожарной части .............. .............. произошел пожар в помещении архива ..............", о чем произведена запись в журнале неучетных пожаров .............. от .............., имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела .............. от .............. При этом суд исходит из того, что в соответствии абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Исходя из изложенного следует, что в данном случае иной способ для легализации своего права у истца отсутствует. В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав осуществляется путем признания права. При этом суд исходит из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, невозможность осуществления которой обусловлена ликвидацией продавца и утратой необходимых документов, не должно быть расценено как препятствие для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на спорное недвижимое имущество за истцом, с учетом наличия в материалах дела доказательств о правомерности и законности заключенной между сторонами сделки. Вместе с этим суд исходит из того, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11). В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Исследовав представленные в условиях состязательного процесса доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец доказал наличие юридических фактов, которые образуют основание для возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем приходит к выводу о том, что требования Романовой М.Р. в части признания права собственности на спорное недвижимое имущество являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования удовлетворить частично. Признать за Романовой М.Р., .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. .............. Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю. В иске о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного .............. между обществом с .............. и Романовой М.Р. – отказать. Решение принято судом в окончательной форме 1 ноября 2011 года и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение десяти дней. председательствующий