2 ноября 2011 года гор. Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего - судьи Соболя В.Г.,

при секретаре Саркисян А.Р.,

с участием истца Исаенко П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении городского суда гражданское дело по иску Исаенко П.С. к ООО "К иКА" об уточнении предмета договора, признании договора заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество, -

УСТАНОВИЛ:

Исаенко П.С. обратился в суд с вышеуказанными требованиями. Обосновывая их в своем заявлении и уточняя в судебном заседании, он сослался на то, что .............. между ним и ООО "К иКА" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – .............. в .............., которое принадлежало ответчику на основании договора купли-продажи и акта приема передачи от .............., заключенного с ..............

Ответчик передал ему недвижимое имущество, а он во исполнение условий договора купли-продажи внес в кассу ответчика .............. и стал осуществлять все права, которые принадлежат собственнику, а именно сделал косметический ремонт в здании, предпринял меры к его охране.

Согласно п. 14 договора купли-продажи на момент подписания договора недвижимость и вся необходимая документация переданы продавцом покупателю, расчет между сторонами произведен полностью, осмотр недвижимости произведен покупателем до подписания договора, настоящий договор является одновременно документом, подтверждающим факт реальной передачи недвижимости от продавца к покупателю, и является документом, имеющим силу передаточного акта.

Данный договор купли-продажи соответствует действующему законодательству и никем не оспаривается.

Однако после заключения договора ответчик утратил интерес к проданному имуществу и уклоняется от явки в регистрирующий орган, в связи с чем он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

Как указано в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС

РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Ответчик передал ему недвижимое имущество, после чего он стал осуществлять только право владения им, однако вместе с этим не имеет возможности в полной мере распоряжаться этим имуществом.

В п. 63 данного Постановления указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Между тем он не имеет возможности обратиться за регистрацией перехода права собственности и регистрацией договора купли-продажи в связи с тем, что в договоре купли-продажи имеется описка в указании площади отчуждаемого объекта недвижимости, так как вместо общей площади ............... в договоре указана площадь .............. что не соответствует действительности, поскольку при составлении договора купли-продажи и его подписании техническая документация, выданная в установленном законом порядке отсутствовала, отсутствовало указание на площадь спорного недвижимого имущества – ............... и в иных документах, имеющихся у Общества, в связи с чем определить точную площадь отчуждаемого имущества при составлении и подписании договора не представилось возможным, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным

.............. .............., недвижимое имущество - .............., инвентарный номер .............. имеет общую площадь ..............., расположенного в ...............

Он считает, что поскольку все существенные условия о сделке между сторонами установлены, договор подписан сторонами, то договор купли-продажи считается заключенным, а отсутствие его регистрации не может быть расценено как отсутствие воли обеих сторон на заключение договора, в связи с чем он имеет право обратиться в суд с требованием о восстановлении нарушенного права, доказав законность положения, существовавшего до нарушения, а именно легитимность сделки, на основании которой он прошу восстановить нарушенное право, поскольку иной способ для легализации своего права в данном случае у него отсутствует.

Поэтому он просил:

- уточнить предмет договора купли-продажи от .............., заключенного между ним и ООО "К иКА" согласно которому предмет договора нежилое здание – .............. ..............., инвентарный номер .............., расположенное в ..............

- признать договор купли-продажи от .............. между Исаенко П.С. и ООО "К иКА" заключенным;

- признать за ним право собственности на нежилое здание – ..............., инвентарный номер .............., расположенное в ..............

Ответчик ООО "К иКА" в лице его конкурсного управляющего .............. надлежаще извещено о дате и времени рассмотрения дела. В судебное заседание этот представитель не явился и в своем заявлении просил рассмотреть дело без его участия, указав, что иск признает полностью, расчеты по договору купли-продажи произведены полностью, оснований для возражений относительно предъявленного иска, нет. Он понимает, что признание им иска освобождает истца от дальнейшего доказывания обстоятельств по делу.

Выяснив позицию участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (статья 46), в том числе и юридическим лицам (статья 47) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом.

Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в Российской Федерации, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

В соответствии с положениями стст. 12, 38 и 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (стст. 55 и 67 ГПК РФ).

Согласно пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 ст. 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

.............. между Исаенко П.С. и ООО "К иКА" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – .............. общей площадью ..............., которая расположена в ...............

По условиям данного договора:

- на момент подписания договора недвижимость, вся необходимая документация переданы продавцом покупателю, расчет между сторонами произведен полностью, осмотр недвижимости произведен покупателем до подписания договора, настоящий договор является одновременно документом, подтверждающим факт реальной передачи недвижимости от продавца к покупателю, и является документом, имеющим силу передаточного акта (п. 14);

- стороны до подписания настоящего договора произвели расчет в полном объеме (денежная сумма в размере .............. поступила на расчетный счет продавца до подписания настоящего договора) (п.7).

Тот факт, что данная сделка от имени ООО "К иКА" заключена уполномоченным на то лицом, а именно представителем Общества, ответчиком не оспаривается.

Как видно из данного договора, протокола об итогах торгов в форме конкурса, договора купли-продажи, акта приема-передачи, приходным кассовым ордерам, данное недвижимое имущество принадлежало ответчику и было приобретено у ..............

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам истец внес в кассу ответчика .............. за приобретённое недвижимое имущество.

.............. истец обратился к ответчику с требованием о том, что на его неоднократные устные просьбы явиться в Минераловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю представитель ответчика для регистрации не явился. Кроме того, в договоре купле-продаже допущена описка в написании площади проданного объекта недвижимости, для чего он предложил ответчику направить .............. представителя с соответствующей доверенностью для заключения дополнительного соглашения об уточнении предмета договора купли-продажи, регистрации правоустанавливающих документов и перехода права собственности в Минераловодский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

На этом требовании имеется подпись в его получении, заверенная печатью ответчика, но по объяснениям истца ответчик на данное требование не отреагировал.

Переходя к правовому анализу и оценке сложившейся спорной ситуации, суд исходит из того, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Конституционное признание свободы договора является одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом РФ провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1). При этом конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод (статья 55, часть 1 Конституции Российской Федерации) и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55, часть 3 Конституции Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 422 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует, из п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктов 1 ст. 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 549, 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе его расположение на соответствующем земельном участке.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По условиям договора спорное недвижимое имущество было передано истцу.

Данный договор никем не оспорен и каких-либо доказательств тому, что его сторонами условия договора не выполнены, суду не представлено.

Исследованные в судебном заседании доказательства свидетельствуют о том, что ООО "К иКА" заключая договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, действовали своей волей и в своем интересе, заключенный между сторонами договор купли-продажи соответствует основным положениям о заключении договора и форме договора, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.

А поскольку заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества полностью соответствует положениям Гражданского законодательства, сторонами исполнен и никем не оспаривается, никаких данных о незаконности владения недвижимым имуществом ООО "К иКА" не имеется, предусмотренные ст. 235 ГК РФ обстоятельства отсутствуют, то договор является действительным в силу закона.

В п. 2 ст. 218 ГК РФ установлен производный способ приобретения титула собственности на вещь, согласно которому соответствующее право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, при предъявлении лицом иска о признании права собственности на вещь необходимо доказать наличие одного из предусмотренных законом оснований возникновения такого права.

В обоснование своих требований истцом представлен договор купли-продажи.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При этом п. 1 ст. 551 ГК РФ также установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества в установленном порядке зарегистрирован не был.

Между тем суд принимает во внимание то обстоятельство, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

При разрешении данного спора суд исходит из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Данные выводы согласуются с содержащимися в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснениями, согласно которым п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как установлено судом ответчик передал истцу недвижимое имущество.

В п. 63 Постановления указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из п. 1 ст. 432 ГК РФ, стст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи для индивидуализации недвижимости должны содержаться сведения о его точном адресе, составе, площади, местоположении на занимаемом земельном участке.

В представленном суду договоре указано наименование объекта и его местонахождение в .............., а также площадь ............... - без указания его состава и местоположения на земельном участке.

В то же время в составленном .............. .............., недвижимое имущество - котельная, инвентарный номер .............. имеет общую площадь ..............., расположено по адресу: ..............

При отсутствии противоречивых сведениях об объекте однозначно судить о предмете договора не представляется возможным.

Между тем, факт продажи недвижимого имущества - .............. расположенной в .............. подтвержден ответчиком в лице его конкурсного управляющего ..............

Таким образом, в данном случае истец не имеет возможности обратиться за регистрацией перехода права собственности и регистрацией договора купли-продажи в связи с тем, что в договоре купли-продажи имеется описка указании площади отчуждаемого объекта недвижимости, так как вместо общей площади ............... в договоре указана площадь ..............

Согласно объяснениям истца при составлении договора купли-продажи и его подписании техническая документация, выданная в установленном законом порядке отсутствовала, отсутствовало указание на площадь спорного недвижимого имущества – .............. и в иных документах, имеющихся у Общества, в связи с чем определить точную площадь отчуждаемого имущества при составлении и подписании договора не представилось возможным.

Однако с учетом того, что все существенные условия о сделке между сторонами установлены, договор подписан сторонами, договор купли-продажи считается заключенным, а отсутствие его регистрации не может быть расценено как отсутствие воли обеих сторон на заключение договора.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав осуществляется путем признания права.

А поскольку иной способ для легализации своего права в данном случае у истца, кроме как в судебном порядке, суд приходит к выводу о том, что поскольку истец представил доказательства легитимности сделки, на основании которой он просит восстановить нарушенное право, его требование о признании договора заключенным и уточнении предмета договора купли-продажи от .............., заключенного между ним и ООО "К иКА" согласно которому предмет договора нежилое здание – ..............., инвентарный номер .............., расположенное в .............. подлежит удовлетворению.

Что же касается требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости по договору, то суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав осуществляется путем признания права.

Исследовав представленные в условиях состязательного процесса доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец доказал наличие юридических фактов, которые образуют основание для возникновения права собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем приходит к выводу о том, что требования Исаенко П.С. о признания права собственности на спорное недвижимое имущество являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Приходя к такому выводу суд учитывает и то обстоятельство, что ответчик исковые требования признал в полном объеме, каких либо возражений против исковых требований не представил, обстоятельства изложенные истцом подтвердил.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Уточнить предмет договора купли-продажи от .............., заключенного между Исаенко П.С. и ООО "К иКА" согласно которому его предметом является нежилое здание – ..............., инвентарный номер .............., расположенное в ..............

Признать договор купли-продажи от .............. между Исаенко П.С. и ООО "К иКА" заключенным.

Признать за Исаенко П.С. право собственности на нежилое здание – ..............., инвентарный номер .............., расположенное в ...............

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решение принято судом в окончательной форме 7 ноября 2011 года и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение десяти дней.

председательствующий