РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 февраля 2012 года г. Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чебанной О.М.,

при секретаре Михайленко Е.И.,

с участием: истицы Подставка В.Г., представителя истицы Кагановича Д.А., ответчицы Беляевой Г.А. представителя ответчика адвоката Синкевича Д.Н., регистрационный номер ..., удостоверение ..., ордер ...,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подставка В.Г. к Беляевой Г.А. о взыскании аванса, и по встречному исковому заявлению Беляевой Г.А. к Подставка В.Г. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома заключенным,

УСТАНОВИЛ:

Подставка В.Г. обратилась в суд с иском к Беляевой Г.А. о взыскании суммы долга в размере 100000 рублей, полученной ответчицей в качестве аванса за продажу домовладения по ..., в ..., указывая в иске, что в марте 2011 года она заключила с ответчицей устный договор купли-продажи указанного домовладения и передала ответчице в качестве частичной оплаты аванс 100000 рублей, который был оформлен распиской от ... Так как сделка не состоялась ввиду того, что истица со своей стороны не смогла продать квартиру, а ответчица не оформила документы на продаваемое домовладение, просила взыскать с Беляевой Г.А. сумму долга в размере 100000 рублей.

В дальнейшем Подставка В.Г. дополнила исковые требования, просила считать переданные денежные средства в размере 100000 рублей как аванс, и взыскать с Беляевой Г.А. указанную сумму, а также судебные расходы, понесенные ей в ходе рассмотрения дела.

Беляева Г.А. обратилась со встречным иском к Подставка В.Г. о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, указывая в иске, что в марте ... года, между ней и Подставка В.Г. была достигнута устная договоренность о продаже ее домовладения по адресу .... Поскольку Подставка В.Г. не желала, чтобы дом был продан иным лицам, она передала ей (Беляевой Г.А.) в качестве задатка 100000 рублей, и получила ключи от дома, имея возможность проживать в доме.

Продажная цена дома была оговорена сторонами и составляла 700000 рублей. Основной договор купли-продажи жилого дома Подставка В.Г. обязалась заключить в течение трех месяцев со дня заключения данного договора. В тот же день ... было составлено соглашение, которое является предварительным договором купли-продажи домовладения.

Согласно заключенному предварительному договору, в случае отказа Подставка В.Г. от покупки дома, задаток в сумме 100000 рублей остается у Беляевой Г.А., следовательно, соглашение о задатке было достигнуто сторонами в соответствии со ст. 380 ГК РФ.

Так как в установленный договором срок до ... Подставка В.Г. не заключила основной договор купли – продажи указанного жилого дома, дом был продан другим покупателям. В связи с чем задаток должен остаться у Беляевой Г.А.

Просит признать предварительный договор купли-продажи жилого дома с соглашением о задатке, достигнутый между Беляевой Г.А. и Подставка В.Г. заключенным, применив последствия ч.2 ст.381 ГК РФ, оставив задаток у продавца.

В судебном заседании истица Подставка В.Г. иск поддержала, пояснив, что в начале марта ... года ей стало известно, что Беляева Г.А. продает дом по ... в .... Она решила купить указанное домовладение. Между ней и Беляевой Г.А. была достигнута устная договоренность о том, что она предает Беляевой Г.А. 100000 рублей в счет покупки дома, а остальную сумму в размере 600000 рублей, она обязалась отдать продавцу через три месяца, так как ей сначала было необходимо продать свою квартиру.

В подтверждение своих намерений ... она и Беляева Г.А. написали расписки о том, что деньги в размере 100000 рублей переданы Беляевой Г.А., и оставшаяся часть в размере 600000 рублей должна быть передана в течение трех месяцев, в противном случае Беляева Г.А. деньги не вернет.

Остальную сумму денег в установленный срок она передать Беляевой Г.А. не смогла, так как свою квартиру продать не получилось, и денег на покупку дома не было. Она просила Беляеву Г.А. подождать еще некоторое время, так как уже пользовалась домом, как своим, ухаживала за земельным участком. Тем более, что ей стало известно, что Беляева Г.А. не могла продавать свой дом, так как еще не оформила права на земельный участок.

Примерно в августе 2011 г., Беляева Г.А. сообщила, что нашла покупателей, и будет продавать дом другим людям, однако на просьбу вернуть 100000 рублей полученные за покупку дома, Беляева Г.А. отказалась, сославшись на текст расписки, в которой было сказано, что деньги остаются у нее.

Просила взыскать с Беляевой Г.А. сумму аванса, за непроданное ей домовладение в размере 100000 рублей, а также судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 4000 рублей, и расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в сумме 3200 рублей.

Встречный иск Беляевой Г.А. не признала, пояснила, что в силу своей юридической неграмотности, она не понимает различия между авансом и задатком, поэтому в расписке написала, что передаваемая сумма является задатком. Просила в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель истицы Каганович Д.А. допущенный к участию в деле по ходатайству истицы, исковые требования Подставка В.Г. поддержал, пояснил, что денежные средства, переданные Беляевой Г.А. должны быть возвращены, так как соглашение о задатке не заключалось, договор купли – продажи так же не заключался. Согласно действующему законодательству, спорная сумма должна быть возвращена как аванс.

Встречный иск не признал, пояснил, что для признания расписки заключенным договором не оснований, так как, расписка от ... не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости, кроме того, на момент получения денег, Беляева Г.А. не имела никаких прав продавать домовладение, так как не оформила в надлежащем порядке право собственности на указанное домовладение и земельный участок. Просил в удовлетворении встречных требований Беляевой Г.А. отказать.

Ответчица Беляева Г.А. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что весной ... года, между ней и истицей состоялась устная договоренность о купле-продаже дома по ..., в ...., принадлежащего ей на праве собственности. В подтверждение намерений совершить сделку, Подставка В.Г. передала ей часть денежных средств за покупку дома в сумме 100000 рублей. Оставшуюся часть денег Подставка В.Г. должна была передать через три месяца, т.е. в конце июня ... года. В подтверждение передачи и получения денег они обе написали расписки, в которых указано, что если через три месяца Подставка В.Г. денег не вернет, полученный задаток, остается у продавца. Так же устно они договорились, что если сделка не состоится по её вине, то она должна вернуть Подставка В.Г. задаток в двойном размере. Так как, сделка не состоялась по вине Подставка В.Г., которая не смогла вернуть деньги в установленный срок, задаток должен остаться у неё (Беляевой Г.А.). Однако пояснила, что права на земельный участок были ей оформлены только в сентябре ... года. После чего она сразу продала домовладение другим людям, фактически получив деньги, и выписав доверенность на продажу покупателям. Просила в удовлетворении иска Подставка В.Г. отказать, встречный иск удовлетворить, так как соглашение о задатке состоялось в письменной форме, а сделка не состоялась по вине Подставка В.Г.

Представитель ответчицы адвокат Синкевич Д.Н. в судебном заседании пояснил, что исковые требования Подставка В.Г. необоснованны, так как ... между истицей Подставка В.Г. и ответчицей Беляевой Г.А. состоялся предварительный договор купли-продажи домовладения по ... в .... Составленное сторонами соглашение о передаче денег, содержит все условия, необходимые для заключения в будущем договора купли-продажи домовладения. Так в расписке от ... указано само домовладение, цена, за которую стороны договорились продать домовладение, срок возврата оставшейся суммы в размере 600000 рублей. Кроме того, в расписке, сумма переданная Беляевой Г.А. сторонами указана именно как задаток, что позволяет предполагать, что Подставка В.Г. заключала именно предварительный договор купли-продажи, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Просил в удовлетворении иска Подставка В.Г. отказать в полном объеме. Встречный иск Беляевой Г.А. удовлетворить, признав предварительный договор купли-продажи жилого дома с соглашением о задатке, достигнутый ... между Беляевой Г.А. и Подставка В.Г. заключенным, применив последствия ч.2 ст. 382 ГК РФ – оставить задаток у Беляевой В.Г.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Подставка В.Г. требований и об отказе в удовлетворении встречного искового заявления Беляевой Г.А. по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, и не оспаривалось сторонами, домовладение по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, ..., принадлежит Беляевой Г.А.

Между Беляевой Г.А. и Подставка В.Г. была достигнута устная договоренность о купле-продаже указанного домовладения, на условиях предварительной оплаты Подставкой В.Г. 100000 рублей.

Передачу денег стороны оформили двумя расписками от ..., из текста которых следует, что Подставка В.Г. передала, а Беляева Г.А. получила задаток за продажу дома в ..., в размере 100000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 600000 рублей, Подставка В.Г. обязуется вернуть в течение трех месяцев, до конца июня 2011 года, а в случае не выполнения договора задаток остается у продавца Беляевой Г.А.

Никаких других письменных документов сторонами не оформлялось.

Передав денежные средства Беляевой Г.А., Подставка В.Г. получила ключи от дома и стала пользоваться домом и земельным участком.

По истечении условленного срока, Подставка В.Г. не смогла передать оставшуюся часть денег, так как не успела продать свою квартиру.

Беляева Г.А., продала дом другим покупателям, фактически, получив деньги, однако, основной договор купли-продажи не составлялся и правовую регистрацию не прошел.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договоров, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550-551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Так как, между Подставка В.Г. и Беляевой Г.А., в нарушение требований закона была достигнута только устная договоренность о продаже домовладения, а денежные средства в размере 100000 рублей были переданы в качестве задатка и оформлены распиской, суд считает, требования истицы Подставка В.Г. о возврате денежной суммы, обоснованными, ввиду того, что переданная денежная сумма не может являться задатком по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется.

Как установлено судом, и не оспаривалось сторонами, между Подставка В.Г. и Беляевой Г.А. ни предварительного, ни основного договора купли-продажи домовладения не заключалось.

Задаток же может обеспечивать исполнение только существующих обязательств, возникших из договоров. Составленные сторонами ... расписки о получении денег в качестве «задатка» не может считаться предварительным договором купли-продажи домовладения, поскольку в нем отсутствует условие о возложении на стороны обязанности в будущем заключить договор купли-продажи указанной недвижимости.

В силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В судебном заседании также установлено, что обязательства, установленные между сторонами по устной договоренности о возможной купле – продаже дома, фактически прекращены до начала их исполнения, так как Беляева Г.А. не отрицала, что дом по ... в ..., уже продала, а Подставка В. Г. подтвердила, что покупать указанный дом не намерена, так как у неё нет денег на покупку дома.

Суд приходит к выводу, что при таких обстоятельствах, когда обязательства сторон прекращены до начала их исполнения, денежные средства должны быть возвращены.

Доводы представителя Беляевой Г.А., адвоката Синкевич Д.Н. о том, что расписка от ... отвечает всем требованиям предварительного договора, и задаток в размере 100000 рублей должен остаться у продавца, суд считает несоответствующими нормам действующего законодательства.

Как следует из ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из правового смысла указанных норм права следует, что предварительный договор купли-продажи домовладения, как объекта недвижимости может быть заключен только в письменном виде и содержать все существенные условия его заключения, чего в нарушение закона, сторонам сделано не было.

Кроме того, денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, а договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, (в том числе указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), его цене и срока исполнения, при этом договор должен быть подписан двумя сторонами.

В нарушение требований указанных выше норм ГК РФ, стороны оформили соглашение о задатке без заключения договора в установленном законом порядке и в соответствующей форме.

Так как текст расписки от ... не содержит необходимых условий для заключения сделки купли-продажи жилого дома, то ее нельзя признать письменным договором, а лишь соглашением о передаче дене... этом не имеет значения то обстоятельство, что в расписке деньги указаны сторонами как задаток.

Учитывая, что фактически сторонами не заключался ни предварительный ни основной письменный договор купли-продажи, то в данном случае внесенная в счет исполнения устного договора сумма не может расцениваться как задаток, а должна считаться авансом, который при не заключении договора подлежит возврату в любом случае.

Таким образом, требования Подставка В.Г. о взыскании с Беляевой Г.А. спорной суммы суд находит обоснованными, а требования по встречному иску Беляевой Г.А. не подлежащими удовлетворению.

Требования истицы о взыскании в ее пользу с ответчика Беляевой Г.А. судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей и оплаты услуг представителя в размере 4 000 рублей так же подлежат удовлетворению, так как согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Подставка В.Г. – удовлетворить.

Взыскать с Беляевой Г.А., проживающей по адресу ..., паспорт ..., выдан ... УВД Минераловодского района, в пользу Подставка В.Г. сумму полученного аванса в размере 100000 (сто тысяч рублей), судебные расходы связанные с оплатой услуг представителя в размере 4000 (четыре тысячи рублей), и оплатой государственной пошлины в размере 3200 (три тысячи двести) рублей, а всего взыскать 107200 рублей (сто семь тысяч двести рублей).

В удовлетворении исковых требований Беляевой Г.А. к Подставка В.Г. о признании предварительного договора купли - продажи жилого дома с соглашением о задатке заключенным, применении последствий заключения такого договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы в Минераловодский городской суд, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме (14 февраля 2012 года).

Судья