Дело № 2-223/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 ноября 2010 года с. Михайловское
Михайловский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего Жежера О.В.,
при секретаре Токаревой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного коммерческого Сберегательного Банка РФ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № 2269 к Штоббе Виктории Евгеньевне, Штоббе Александру Яковлевичу, Дерюжовой Галине Эдгаровне, Штоббе Марии Ивановне, Штоббе Якову Абрамовичу, Шевляковой Елене Борисовне об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
АКСБ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № 2269 обратился в суд с иском к Штоббе В.Е., Штоббе А.Я., Дерюжовой Г.Э., Штоббе М.И., Штоббе Я.А., Шевляковой Е.Б. о досрочном взыскании с ответчиков в солидарном порядке 1379877,82 руб., обращении взыскания на заложенное по ипотеке в силу закона имущество, путем реализации жилого дома и земельного участка по <адрес> <адрес> в виде продажи с торгов, определив начальную продажную цену 4000000руб., взыскать судебные расходы по госпошлине в размере 11485,13 руб.
Ответчики обратилась в суд со встречным иском к АКСБ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № 2269 о признании недействительными заключенных с ними кредитных договоров и договоров поручительства.
Решением Михайловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АКСБ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № 2269 к Штоббе В.Е., Штоббе А.Я., Дерюжовой Г.Э., Штоббе М.И., Штоббе Я.А., Шевляковой Е.Б. о взыскании суммы долга по кредитному договору, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, Штоббе В.Е., Штоббе А.Я., Дерюжовой Г.Э., Шевляковой Е.Б. в удовлетворении встречных исков о признании кредитного договора и договоров поручительства отказано.
Определением Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части обращения взыскания на жилой дом и земельный участок, принадлежащие Штоббе В.Е., в остальной части решение уточнено (в части суммы взыскания и размера госпошлины) и вступило в законную силу.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал, пояснил, что заемщиками приобретен незавершенный строительством дом с земельным участком с использованием кредитных средств банка, потому данное имущество находится в залоге в силу закона. Выплата кредитных денежных средств произведена в соответствии с условиями кредитного договора п.2.2. Условие кредитного договора о предоставлении недвижимого имущества в залог банка и оформление договора ипотеки в течение 6 месяцев от даты проведения первой операции о ссудному счету заемщиками не выполнено. Кроме этого, с ДД.ММ.ГГГГ. ими допущена просрочка исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей в счет погашения долга. Просил обратить взыскание на заложенное по ипотеке в силу закона имущество - жилой дом и земельный участок по <адрес>, путем реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену 3910000руб. Возражал против предоставления отсрочки реализации заложенного имущества, т.к. это противоречит интересам взыскателя.
В судебном заседании ответчик Штоббе В.Е. возражала против обращения взыскания на объекты недвижимости, представив возражения на иск, пояснила, что спорное имущество не находится в залоге, т.к. ипотека не зарегистрирована, а право залога возникает с момента заключения договора залога. Кроме того, жилой дом, на который просит истец обратить взыскание, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не является предметом ипотеки, а потому в соответствии со ст. 446 ГПК РФ на него также не может быть обращено взыскание. Пояснила, что оплачивают кредит последние месяцы по 10000 руб., ранее в Банк обращались с заявлением о реструктуризации долга, но им было отказано. Просила предоставить отсрочку реализации указанного имущества на один год ввиду трудного материального положения, состояния здоровья, и с учетом того, что реализацией дома уже год занимаются самостоятельно, через агентство недвижимости, а продажа имущества с обременением посредством торгов может замедлить процесс, т.е. отпугнуть покупателей. Возражала против взыскания с ответчиков расходов за проведение экспертизы, т.к. проведена по инициативе истца.
Ответчик Штоббе А.Я. возражал против иска, по доводам, изложенным Штоббе В.Е. в возражениях на иск, просил предоставить отсрочку реализации жилого дома и земельного участка для самостоятельной реализации в связи с трудным материальным положением.
Ответчики Штоббе М.И., Штоббе Я.Я., Шевлякова Е.Б. не возражали против обращения взыскания на заложенное имущество, указали, что заинтересованы в скорейшей реализации заложенного имущества, т.к. не имеют возможности выплачивать задолженность по кредиту, взысканную по решению суда. Шевлякова пояснила, что отсрочка реализации на длительный срок усугубит ситуацию, поскольку Штоббе В.Е. самостоятельно не может продать дом уже год.
Ответчик Дерюжова Г.Э., представитель Коломоец А.Ф. в судебное заседание не явились, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. Суд, с учетом мнения участвующих лиц, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением от ДД.ММ.ГГГГ, Штоббе В.Е. и Штоббе А.Я., являющиеся созаемщиками по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в АКСБ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № получили кредит в сумме 1440000 руб. для приобретения незавершенного строительством дома с земельным участком по <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ из расчета пользования кредитом 15 % годовых. По условиям п.2.2 договора Штоббе В.Е. внесла на счет 145000 руб. (10% от суммы кредита). Сторонами по договору подписано срочное обязательство от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого заемщики обязались производить в погашение основного долга ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за платежным, платежи равными долями в сумме 6825 руб., и проценты одновременно с погашением основного долга соответствии условиями договора.
Согласно данных лицевого счета, представленного в суд, заемщиками в период действия кредитного договора, осуществлялась просрочка платежей в погашение кредита и процентов за его использование с ДД.ММ.ГГГГ, а именно, в течение ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ года производили платежи в размере 10000 руб. Поступающие суммы направлялись на погашение платежей в соответствии с условиями очередности (п.3.3. договора), при этом на погашение срочной задолженности по кредиту данных сумм было недостаточно.
В результате несвоевременной выплаты сумм в погашение кредита и в меньшем размере, чем предусмотрено договором, за заемщиками образовалась задолженность, которая на ДД.ММ.ГГГГ составила 1379877,82 руб.
Решением Михайловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом определения АСК от ДД.ММ.ГГГГ) в пользу АКСБ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № взыскана в солидарном порядке со Штоббе В.Е., Штоббе А.Я., Дерюжовой Г.Э., Штоббе М.И., Штоббе Я.А., Шевляковой Е.Б. задолженность по кредитному договору в размере 1351077,82 руб., в том числе судная задолженность 1296604,76 руб., просроченные проценты 54473,06 руб., а также госпошлина по 2492,57 руб. с каждого. Данное решение вступило в законную силу.
Требования истца об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок <адрес>, путем их реализации в виде продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены 3910000руб., подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Штоббе В.Е. приобрела в собственность земельный участок, общей площадью 1466 кв.м., с незавершенным строительством жилым домом, общей площадью 218,40 кв.м., по <адрес>.
В соответствии с п. 5.1 созаемщики обязаны использовать кредит на цели, указанные в п.1.1 (приобретение незавершенного строительством дома с земельным участком), и предоставить кредитору в течение 6 месяцев от даты выдачи кредита документы, подтверждающие право собственности созаемщиков на приобретенный объект: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.
Право собственности на указанный земельный участок (кадастровый номер №) зарегистрировано на Штоббе В.Е., что подтверждается выпиской из ЕГРП и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на указанный жилой дом (кадастровый номер №) зарегистрировано на Штоббе В.Е., что подтверждается выпиской из ЕГРП и свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ
С момента регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости какие-либо обременения, в том числе ипотекой, не зарегистрированы.
Согласно п. 5.2.2 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств созаемщики предоставляют кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости, указанного в п. 1.1, именно, залог незавершенного строительством жилого дома и земельного участка по <адрес>.
В соответствии с п. 5.4.2 созаемщики обязаны предоставить кредитору документы, необходимые для оформления договора ипотеки объекта недвижимости, а также подписать договор ипотеки в течение 6 месяцев от даты проведения первой операции по ссудному счету (ДД.ММ.ГГГГ).
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, созаемщики не оформили залог приобретенной по договору купли-продажи недвижимости, при регистрации права собственности в установленный срок обременение ипотекой не зарегистрировали, тем самым нарушили условие пунктов 5.2.2, 5.4.2. кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. 64-1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Согласно ст.ст. 77,78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) жилой дом или квартира, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В судебном заседании достоверно установлено, что предметом договора являлся ипотечный кредит в сумме 1440000 руб., предоставленный на приобретение незавершенного строительством жилого дома с земельным участком по <адрес> Указанное имущество приобретено заемщиками с использованием кредитных средств Банка, в связи с чем данные объекты недвижимости обременяются ипотекой в силу закона с момента регистрации права собственности на них.
Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п.1).
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества в том случае, если одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2).
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3). Аналогичные положения изложены в пункте 1 ст.54.1 Закона об ипотеке.
При разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, суд учитывает трудное финансовое положение заемщиков, в связи с чем они с февраля 2009г. платили платежи в меньшем, чем предусмотрено условиями договора, размере и явно недостаточном для погашения имеющейся задолженности.
Из материалов дела следует, что банком рассматривалось заявление Штоббе В.Е., Штоббе А.Я. о заключении мирового соглашения и реструктуризации долга, в удовлетворении которого отказано.
С учетом всех обстоятельств по делу суд считает, что оснований для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется. Доводы ответчиков о том, что жилой дом и земельный участок не являются предметом ипотеки, а потому на данные объекты не может быть обращено взыскание, суд находит несостоятельными.
Доводы ответчика Штоббе В.Е. и Штоббе А.Я. о том, что жилой дом, на который истец просит обратить взыскание является единственным местом проживания, суд не принимает во внимание, поскольку в силу положений ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, спорный жилой дом не относится к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание, так как является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание независимо от того, что он является единственным жилым помещением для гражданина-должника и членов его семьи.
Согласно п.4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная стоимость заложенного имущества при его реализации определяется судом при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Как усматривается из материалов дела соглашение между сторонами по определению начальной продажной цены не достигнуто.
При определении начальной продажной цены реализации заложенного имущества суд учитывает следующие обстоятельства.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость незавершенного строительством дома с земельным участком составляет 1600000 руб.
По ходатайству представителя истца для определения рыночной стоимости заложенного имущества проведена судебная экспертиза, по заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома на земельному участке по адресу <адрес> в <адрес> составила 3910000 руб., в том числе стоимость земельного участка 355000 руб.
При изложенных обстоятельствах, стоимость предмета ипотеки в соответствии с заключением судебной экспертизы приближена ко дню вынесения решения и отражает его действительную стоимость, в связи с чем суд определяет начальную продажную стоимость в размере, определенном экспертом, а именно 3910000 руб.
В соответствии с ч.3 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Критерием определения оснований для предоставления отсрочки в том числе являются неблагоприятное имущественное положение сторон либо наличие других, заслуживающих внимания обстоятельств.
При этом предоставление отсрочки является исключительной мерой, которая должна применяться лишь при наличии объективных и уважительных причин либо неблагоприятных обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. При оценке таких причин и обстоятельств следует исходить из необходимости соблюдения баланса интересов как должника, так и взыскателя.
Решением суда с ответчиков взыскана задолженность по кредиту в общей сумме 1351077,82 руб., рыночная стоимость предмета ипотеки, на который обращено взыскание, более взысканной суммы, и составляет 3910000 руб. В обоснование требований о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества, ответчики Штоббе В.Е. и Штоббе А.Я. указали на возможность самостоятельно его реализовать, ссылаясь на заключенный договор с агентством недвижимости на оказание услуг по продаже объекта от ДД.ММ.ГГГГ В суде пояснили, что на протяжении около года осуществить продажу дома и земельного участка им не удается. Суд находит их доводы о том, что обременение может затруднить реализацию имущества, которое и так находится под арестом по определению суда от ДД.ММ.ГГГГ, не состоятельными. Также заемщики Штоббе В.Е. и Штоббе А.Я. ссылались на трудное финансовое положение, в котором они находятся в настоящее время, однако подтверждающих документов не представили. Учитывая, что по сути заемщики не возражают против реализации заложенного имущества и готовы реализовать его самостоятельно посредством продажи, суд не находит оснований для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества, исходя из интересов взыскателя, при этом учитывает материальное положение ответчиков, в том числе из числа поручителей, которые настаивали на его реализации.
На основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца расходы за проведение экспертизы в размере 8883,80 руб., т.е. по 1480,63 руб. с каждого.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования АКСБ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № 2269 к Штоббе В.Е., Штоббе А.Я., Дерюжовой Г.Э., Штоббе М.И., Штоббе Я.А., Шевляковой Е.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание на жилой дом (кадастровый номер №) и земельный участок (кадастровый номер №), принадлежащие на праве собственности Штоббе Виктории Евгеньевне, расположенные по адресу: <адрес>.
Определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 3910000 рублей.
Взыскать в пользу АКСБ (ОАО) в лице Ключевского ОСБ № 2269 со Штоббе Виктории Евгеньевны, Штоббе Александра Яковлевича, Дерюжовой Галины Эдгаровны, Штоббе Марии Ивановны, Штоббе Якова Абрамовича, Шевляковой Елены Борисовны судебные расходы с каждого по 1480 руб. 63 коп.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Алтайский краевой суд в течение 10 дней с момента изготовления в мотивированном виде через Михайловский районный суд.
Судья О.В. Жежера