Дело 2-2077
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДАТА год
Миасский городской суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Рогожкиной Л.А.
При секретаре Марковой Э.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья « ...» к Обществу с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская строительная компания», Мифтахову Рафаилу Исламутдиновичу, Перескокову Виталию Вячеславовичу о признании договора недействительным, признании права собственности,
Установил:
ТСЖ «...» обратилось в суд с иском к ООО «Южно-Уральская строительная компания» ( ЮУСК). Мифтахову Р.И., Перескокову В.В. о признании того, что нежилые помещения НОМЕР, НОМЕР указанных в Договоре НОМЕР на участие в долевом строительстве от ДАТА года, расположенные в цокольном этаже жилого дома НОМЕР по ... в городе Миассе являются одним и тем же нежилым помещением, расположенным в цокольном этаже жилого дома по адресу г.Миасс, ..., ... в котором находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, признании ничтожным договора НОМЕР на участие в долевом строительстве от ДАТА года между ООО «ЮУСК» и Перескоковым В.В., Мифтаховым Р.И., отмене государственной регистрации права собственности Мифтахова Р.И., Перескокова В.В. на нежилые помещения НОМЕР НОМЕР, расположенные в цокольном этаже жилого дома по ..., ... признании права совместной долевой собственности собственников квартир, находящихся в доме НОМЕР по ... на нежилые помещения НОМЕР площадью 470,6 кв.м. и НОМЕР площадью 477.1 кв.м. ( нежилое помещение НОМЕР площадью 946,3 кв.м. по выданному ТСЖ техническому паспорту на здание ), взыскании солидарно судебных расходов по оплате госпошлины в размере ....
В обоснование иска истец указал, что в ДАТА ООО «ЮУСК» начало строительство жилого дома, расположенного по адресу г.Миасс, ..., ... еще в период строительства физическими лицами- участниками долевого строительства, было создано ТСЖ. ДАТА года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в котором объект указан как «жилой дом с тех.этажом без подземной автостоянки транспорта». При этом дом не имеет подвала, поэтому функции технического этажа выполняет цокольный этаж и нежилое помещение в нем, обозначенное в техническом паспорте как НОМЕР площадью 946,3 кв.м. в котором расположены, обеспечивающие функционирование всего жилого дома, сети теплоснабжения, сети ГВС и ХВС, сети канализации и сети электроснабжения. Доступ в данные помещения невозможен, так как они находятся в собственности третьих лиц, не являющихся членами ТСЖ, вследствие чего в случае аварии имеется угроза для безопасности лиц, проживающих в доме. Истец считает, что поскольку спорное помещение обслуживает более одной квартиры, то в силу ст.36 ЖК РФ оно должно находиться на праве долевой собственности собственников квартир. Несмотря на это, при на основании договора НОМЕР от ДАТА года на участие долевого строительства помещение было передано в собственность Перескокова В.В. и Мифтахова Р.И.. Истец договор считает незаконным (ничтожным), так как он не прошел государственную регистрацию, также в договоре отсутствует гарантийный срок, что в силу частей 3 и 5 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ свидетельствует о том, что договор не заключен. Несмотря на то, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию датировано ДАТА, технический паспорт для ТСЖ был изготовлен Миасским отделом ОГУП «ОблЦТИ» уже ДАТА года, что свидетельствует о том, что уже в то время дом был окончен строительством и мог быть введен в эксплуатацию, соответственно стороны не вправе были заключать договор долевого строительства, заключенный между ответчиками договор НОМЕР является притворной сделкой, прикрывающей сделку по купле-продаже и в силу ст.170 ГК РФ ничтожным.
Впоследствии истец уточнил исковые требования в части признания права совместной долевой собственности на спорные помещения, просит признать право общей долевой собственности собственников квартир находящихся в жилом доме НОМЕР на нежилое помещение 3 1 площадью 470.6 кв.м. и НОМЕР площадью 477,1 кв.м. (нежилое помещение НОМЕР площадью 946,3 кв.м. по выданному ТСЖ техническому паспорту на здание (л.д. 159).
В судебном заседании представитель истца ТСЖ «... дом НОМЕР» Цицорин В.В. иск поддержал, пояснил, что ТСЖ вправе требовать признания права общей долевой собственности собственников жилого дома на спорное помещение, поскольку на собрании ТСЖ ДАТА года правлению было поручено обратиться в суд с настоящим иском, кроме того, Уставом ТСЖ и ст.138 ГК РФ ТСЖ предоставлено право представлять законные интересы собственников помещений, по этой причине возражает о привлечении всех собственников помещений к участию в деле. Также возражает о привлечении к участию в деле в качестве ответчика Степавика Е.А., поскольку ТСЖ не намерено оспаривать договор купли-продажи спорных помещений от ДАТА года между Перескоковым В.В., Мифтаховым Р.И. и Степовиком Е.А. и соответственно оспаривать право собственности Степовика Е.А. (л.д. 143).
Представитель ответчика ООО «Южно-Уральская строительная компания» в судебном заседании не участвовал, о слушании дела извещен.
Ответчик Мифтахов Р.И. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что он и Перескоков В.В. являлись добросовестными приобретателя спорного помещения, договор долевого участия иной сделки не прикрывает, на момент его заключения дом в эксплуатацию введен не был. Изначально в цокольном этаже планировались парковочные места для машин, впоследствии, после того, как пожарная служба не дала разрешение на их размещение, для жильцов были построены отдельные гаражи, а помещение передано в их собственность. Все коммуникации дома – вентили, клапаны, задвижки находятся в отдельном помещении к которому имеется самостоятельных вход, для собственников дома препятствий для прохода к ним нет. В настоящее время он собственником помещения не является. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания договора.
Ответчик Перескоков В.В. в судебном заседании не участвовал, о слушании дела извещен, ранее в судебном заседании иск не признавал.
Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронина Л.С. в судебном заседании иск считает необоснованным, пояснила, что ДАТА года проведена государственная регистрация права собственности Степовика Е.А. на спорное помещение на основании договора купли-продажи от ДАТА года с Перескоковым В.В. и Мифтаховым Р.И., в связи с регистрацией права собственности Степовика Е.А. право собственности ответчиков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращено.
Третье лицо Степовик Е.А. в судебном заседании не участвовал, просит рассматривать дело в отсутствие. Его представитель Никонов К.В. в судебном заседании иск считает необоснованным, поскольку выбранный истцом способ защиты не обеспечивает восстановление нарушенного права. Договор долевого участия соответствовал требованиям закона, цена договора была определена сторонами, деньги застройщику уплачены, право собственности дольщиков было зарегистрировано в установленном порядке, доводы истца о том, что договор долевого участия является притворной сделкой и прикрывает договор купли-продажи являются неправомерными. При условии признания сделки притворной, к сделке которую стороны действительно имели ввиду применяются относящиеся к ней правила, при этом и договор купли-продажи и договор долевого участия имеют одинаковые последствия – возмездное отчуждение имущества. Также считает, что у собственников квартир не возникло право долевой собственности на помещения цокольного этажа, поскольку они в финансировании этих помещений не участвовали, их финансировали Перескоков В.В. и Мифтахов Р.И.. Спорные помещения проектировались как самостоятельное нежилое помещение, изначально там планировалось размещение парковочных мест и заключались самостоятельные договора долевого участия в строительстве подземной автомобильной парковки. После того, как служба пожнадзора запретила размещение парковки в цокольном этаже дома, на внесенные дольщиками средства были построены гаражные боксы, в проектную документацию дома внесены изменения и заключен договор долевого участия с ответчиками. Просит в иске отказать.
Определением суда в качестве третьего лица к участию в деле привлечен ОАО Сберегательный банк Российской Федерации, представитель которого Сапрыгина Л.Ю. в судебном заседании пояснила, что иск ТСЖ является необоснованным. ДАТА года между банком и ИП Степовиком Е.А. заключен кредитный договор по которому ИП Степовику Е.А. предоставлен кредит на срок до ДАТА года. В качестве обеспечения по договору заключен договор об ипотеке спорного помещения. При проверке документов, подтверждающих право собственности Степовика Е.А. на помещение, нарушений закона установлено не было.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав все материалы деда, суд считает, что настоящий иск удовлетворению не подлежит.
В силу положений п. 1.ст 290 ГК РФ и п. 1ст 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости ( п.1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п.3).Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (п.4). При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (п.5).
Ст.167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах –если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть, сделка которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду. с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На собрании жильцов ... по ..., в г.Миасса от ДАТА года принято решение поручить правлению ТСЖ выйти с исковым заявлением о признании недействительным прав собственности на цокольный этаж жилого ... всех собственников цокольного этажа с момента первой государственной регистрации права собственности на цокольный этаж и по настоящее время и об истребовании цокольного этажа из незаконного владения третьих лиц (л.д. 22).
Материалами дела установлено, что ДАТА года заключен Договор НОМЕР на участие в долевом строительстве в соответствии с которым застройщик ООО «ЮУСК» обязалось обеспечить строительство дома своими силами и с привлечением подрядчиков по ..., ... в г.Миассе, передать дольщикам нежилое помещение в цокольном этаже, согласно техническому паспорту, выполненному Миасским филиалом ОГУП ОблЦТИ под номерами НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР общей площадью 1050,9 кв.м.. Дольщики Перескоков В.В. и Мифтахов Р.И. обязались направить собственные денежные средства на строительство дома (л.д. 135).
ДАТА года утверждено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 93).
На основании указанного выше договора на участие в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА года и акта приема-передачи помещений от ДАТА года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА года было зарегистрировано право собственности Перескокова В.В. и Мифтахова Р.И. на ? долю за каждым в праве собственности на нежилое помещение, номера на поэтажном плане № НОМЕР-НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР общей площадью 1050,9 кв.м., расположенное в цокольном этаже 6-этажного здания, запись регистрации НОМЕР (л.д. 97).
ДАТА года заключен Договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии с которым Перескоков В.В. и Мифтахов Р.И. продали, а Степовик Е.А. приобрел в собственность нежилое помещение, номера на поэтажном плане № НОМЕР-НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР общей площадью 1050,9 кв.м., расположенное в цокольном этаже НОМЕР-этажного здания по ... в г.Миассе (л.д. 131).
ДАТА года регистрирующим органом была проведена государственная регистрация права собственности Степовика Е.А. на спорное помещение.
Исходя из положений п.2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, статьи 56 Гражданско-процессуального кодекса РФ для признания сделки (части сделки) притворной истец должен доказать порок воли сторон оспариваемого договора. В данном случае истцом доказательств наличия противоречия между внутренней волей и волеизъявлением сторон по договору НОМЕР на участие в долевом строительстве (застройщика и дольщиков) на совершение другой сделки, а именно договора купли-продажи, не представлено. Как следует из материалов дела, в том числе дела правоустанавливающих документов, хранящегося в регистрирующем органе, стороны действовали в соответствии с условиями договора : ОАО «ЮУСК» обеспечило строительство дома, после ввода дома в эксплуатацию, передало ответчикам объект долевого участия, а ответчики Мифтахов Р.И. и Перескоков В.В. приняли участие в долевом финансировании строительства.
Также истец считает, что о притворности договора НОМЕР свидетельствует тот факт, что на момент его заключения дом был строительством завершен, поскольку уже ДАТА года Миасским отделом ОГУП ОблЦТИ был изготовлен технический паспорт на дом на титульном листе которого содержится информация о инвентарном и реестровом номере дома. Суд с данными доводами согласиться не может и исходит при этом из следующего:
Так, в силу положений ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве …» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Ст. 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, так как материалами дела установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ДАТА года, оспариваемый договор был заключен до выдачи разрешения, то доводы истца о притворности договора ввиду окончании дома строительством ранее, чем было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию противоречат указанным выше правовым нормам и соответственно не могут быть приняты судом в качестве основания для признания договора НОМЕР недействительным (притворным).
Факт изготовления Миасским отделом ОГУП ОблЦТИ технического паспорта по состоянию на ДАТА года в данном случае юридического значения не имеет, поскольку не предусмотрен законом в качестве документа, удостоверяющем выполнение строительства объекта в полном объеме.
В соответствии со ст.17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Истец, обосновывая свои требования о недействительности договора НОМЕР указывает также на отсутствие его государственной регистрации. Суд данные доводы считает несостоятельными по следующим основаниям:
Ст.27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В судебном заседании установлено, что разрешение на строительство дома было выдано до вступления в силу указанного закона о чем свидетельствует пояснительная записка ... «...», датированная ДАТА.
По аналогичным основаниям суд не принимает во внимание доводы истца о недействительности договора ввиду отсутствия в нем гарантийного срока на объект долевого строительства. Кроме того, в силу п.4 и п.5 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» отсутствие в договоре условий о гарантийном сроке на объект долевого строительства свидетельствует не о недействительности договор, а о том, что такой договор считается незаключенным.
Также в судебном заседании установлено, что при проектировании дома в цокольном этаже планировалось размещение автостоянки, в связи с чем между ООО «ЮУСК» и дольщиками заключались самостоятельные договора долевого участия в строительстве подземной автомобильной парковки по условиям которого ООО «ЮУСК» обязалось обеспечить предоставление стояночного места в подземной парковке, использовать денежные средства, полученные от дольщика на строительство подземной автомобильной парковки и по окончании строительства передать стояночное место дольщику по акту приема-передачи, а дольщик обязался своевременно произвести оплату стоимости стояночного места и принять его по акту приема-передачи.
Данное обстоятельство подтверждается разделом 12 Общей пояснительной записки НОМЕР.... ДАТА, подготовленной ... «...» (л.д. 161-165), договором долевого участия в строительстве подземной автомобильной стоянки (л.д. 138), проектным планом (л.д.142) и сторонами не оспаривалось.
Письмом от ДАТА года ... «...» согласовал изменение проекта «Каркасный жилой дом с подземной стоянкой автотранспорта» по ..., ... в г.Миассе на «каркасный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями многофункционального назначения « (л.д. 188).
Постановлением Главы Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА года внесены изменения в Разрешение на ввод в эксплуатацию выданного ООО «ЮУСК», указано, что наименование объекта капитального строительства читать как « жилой дом с техэтажом, без подземной автостоянки транспорта», в сведениях об объекте капитального строительства дополнительно внесен пункт о том, что площадь помещений, не являющихся частями квартир, нежилых помещений 1850.3 кв.м. (л.д. 169,170).
После указанных изменений в проекте дома, дольщикам, оплатившим стоимость стояночного места в цокольном этаже дома, вместо такого места были переданы в собственность, расположенные вне дома, гаражные боксы (л.д. 137).
Таким образом, ввиду отсутствия в доме подвального помещения, спорные помещения, номера на поэтажном плане № НОМЕР-НОМЕР, НОМЕР,НОМЕР изначально предназначались для самостоятельного использования, сначала в качестве подземной автостоянки, впоследствии в качестве нежилого помещения, их строительство финансировалось также по отдельным договорам долевого участия, в стоимость квартир стоимость спорного нежилого помещения не входила, соответственно эти нежилые помещения могут являться самостоятельными объектами гражданских прав. При этом нахождение в цокольном этаже дома общих коммуникаций не свидетельствует об отнесении всех помещений цокольного этажа к общему имуществу собственников квартир в данном доме. Нахождение в данных помещениях сетей отопления, холодного, горячего водоснабжения и канализации (части стояков с запорной арматурой) не является достаточным основанием для отнесения данных помещений к вспомогательным (техническим).
В судебном заседании истцом не представлено доказательств невозможности использования и технического обслуживания расположенных в цокольном этаже сетей ГВС, ХВС, канализации, наличия угрозы для собственников квартир.
Кроме того, в настоящее время собственником спорных помещений НОМЕР,НОМЕР,НОМЕР в цокольном этаже дома является Степовик Е.А. на основании договора купли-продажи от ДАТА года, его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом представитель истца в судебном заседании неоднократно указывал на то, что они не оспаривают право собственности Степовика Е.А. на помещения, не намерены оспаривать договор купли-продажи от ДАТА года и возражают о привлечении Степовика Е.А. в качестве соответчика по делу.
По изложенным выше основаниям также не подлежат удовлетворению требования истца об отмене государственной регистрации права собственности Мифтахова Р.И. и Перескокова В.В.. Кроме того, в связи с регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Степовика Е.А. на помещения, право собственности ответчиков прекращено.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне в пользу которой состоялось решение, суд по ее письменному ходатайству присуждает с другой стороны возместить все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку решение суда состоялось не в пользу истца, то в силу положений ст.98 ГПК РФ у суда не имеется оснований для возмещения истцу за счет ответчиков расходов по оплате госпошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Товарищества собственников жилья « ...» к Обществу с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская строительная компания», Мифтахову Рафаилу Исламутдиновичу, Перескокову Виталию Вячеславовичу о признании того, что нежилые помещения НОМЕР, НОМЕР указанных в Договоре НОМЕР на участие в долевом строительстве от ДАТА года, расположенные в цокольном этаже жилого дома НОМЕР по ... в городе Миассе являются одним и тем же нежилым помещением, расположенным в цокольном этаже жилого дома по адресу г.Миасс, ..., ... в котором находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, признании ничтожным договора НОМЕР на участие в долевом строительстве от ДАТА года между ООО «Южно-Уральская строительная компания» и Перескоковым В.В., Мифтаховым Р.И., отмене государственной регистрации права собственности Мифтахова Р.И., Перескокова В.В. на нежилые помещения, признании права долевой собственности собственников квартир на нежилые помещения, взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи жалобы через Миасский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: