Дело № 2-3312/2010
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
АДРЕС, ДАТА
Миасский городской суд АДРЕС, в составе:
председательствующего судьи Тороповой Л.В.,
при секретаре Копосовой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску Токаревой Галины Павловны к Игнатовой Марине Ильиничне о признании договора купли- продажи недвижимого имущества заключенным, признании добросовестным приобретателем и права собственности, регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Токарева Г.П. обратилась в суд с иском к Игнатовой М.И. о признании договора купли- продажи недвижимого имущества заключенным, признании добросовестным приобретателем и права собственности, регистрации перехода права собственности. Просит признать ее добросовестным приобретателем; признать договор купли-продажи комнаты общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС комната НОМЕР заключенным ДАТА между Токаревой Галиной Павловной и ФИО3, действующей в интересах и от имени Игнатовой Марины Ильиничны на основании доверенности удостоверенной ДАТА нотариусом нотариального округа Миасского городского округа АДРЕС Титаренко Татьяной Евгеньевной; признать за ней право собственности на указанную комнату, снять запрет на совершение регистрационных действий с указанным недвижимым имуществом.
Обосновав исковые требования тем, что ДАТА между ней и Игнатовой М.И. был заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: АДРЕС общей площадью ... кв.м., в качестве задатка ответчику передано .... В ДАТА года Игнатова М.И. выехала для проживания в АДРЕС, выдав ФИО8 доверенность для оформления договора –купли продажи на указанную комнату. ДАТА между ней и ФИО8, действующей в интересах Игнатовой М.И. на основании доверенности, заключен договор купли-продажи комнаты.. ДАТА заключенный договор купли-продажи сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС. ДАТА уведомлением Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС извещена о приостановлении государственной регистрации до снятия запрета регистрационных действий, наложенного судебным приставом исполнителем Миасского ГОСП Саковой Е.Р. в целях исполнения требований исполнительных документов. Игнатова не ставила ее в известность о том, что является должником, об этих обстоятельствах узнала только из уведомления ГУ ФРС. Считает себя добросовестным приобретателем, поскольку выполнила условия договора купли-продажи, приняла комнату, с ДАТА года оплачивает коммунальные услуги, производит текущий ремонт, следит за состоянием комнаты.
В судебном заседании истец Токарева Г.П. на удовлетворении исковые требований настаивала, суду пояснила, что в ДАТА году заключить договор купли-продажи не могли, поскольку собственником комнаты Игнатова М.И. стала только ДАТА. Кроме того, вся стоимость комнаты, определенная договором, ею была выплачена не сразу. Однако, с ДАТА года ее дети вселились в комнату и проживают в ней по настоящее время. Она несет бремя содержания имущества, следит за состоянием комнаты. В момент вселения личных вещей ответчика в комнате не было. Просит удовлетворить исковые требования, зарегистрировать переход права собственности от ответчика к ней.
Представитель истца Гибаддулина И.С. исковые требования поддержала, суду пояснила, что о наличии долговых обязательств ответчика перед третьими лицами, Токарева Г.П. не знала и не могла знать. Свои обязательства по договору исполнила, но зарегистрировать договор не смогла по независящим от нее обстоятельствам. Токарева Г.П. является добросовестным приобретателем: в комнату вселилась, оплачивает коммунальные услуги с ДАТА года. Невозможность осуществления государственной регистрации права собственности нарушает ее права собственника комнаты.
Ответчик Игнатова М.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причина не явки суду неизвестна.
Представитель третьего лица Калинина Д.Н. – Демидов А.И. возражая относительно удовлетворения исковых требований, пояснил, что удовлетворение исковых требований приведет к нарушению прав Калинина Д.Н., являющегося взыскателем по исполнительному документу, на основании которого наложен запрет на совершение регистрационных действий с имуществом Игнатовой М.И.. Права собственности на имущество к истцу не перешли и не возникли.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС, Миасского городского подразделения судебных приставов исполнителей в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Выслушав объяснения истца и ее представителя, представителя третьего лица Калинина Д.Н. – Демидова А.И., допросив свидетелей, исследовав все материалы дела, суд считает, что исковые требования Токаревой Г.П. обоснованны и подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом установлено, что ДАТА Судом установлено, что ДАТА между Токаревой Г.П. и ФИО3, действующей в интересах и от имени Игнатовой М.И. на основании доверенности удостоверенной ДАТА нотариусом нотариального округа Миасского городского округа АДРЕС Титаренко Т.Е., заключен договор купли-продажи комнаты общей площадью ....м., расположенной по адресу: АДРЕС комната НОМЕР заключенным ДАТА (л.д.56), по которому ФИО8 продала, а Токарева Г.П. купила указанную комнату за ....
Из договора купли-продажи от ДАТА, установлено что указанная квартира принадлежит Игнатовой М.И. на праве собственности, что также подтверждается копией договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан серии НОМЕР НОМЕР от ДАТА (л.д. 12).
ДАТА данный договор со всеми необходимыми документами был сдан сторонами в Миасский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права (л.д. 14). Заявление ФИО8, действующей на основании доверенности от имени Игнатовой М.И., не содержит сведений об обременении данного имущества правами третьих лиц, наличия запретов и т.д. (л.д. 53). Пункт 4 Договора купли-продажи содержит гарантии продавца о том, что указанное в нем недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запретом) не состоит (л.д. 56).
ДАТА Управлением Росреестра государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности на комнату по адресу: АДРЕС ком.4, приостановлена на основании исполнительного производства НОМЕР от ДАТА (л.д. 11).
В судебном заседании установлено, что сделка купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, ул. АДРЕС, покупателем Токаревой Г.П. исполнена- стоимость недвижимого имущества выплачена продавцам, что подтверждается расписками (л.д. 10, 16). Токарева Г.П. вселилась в комнату, соответственно продавцы исполнили свои обязательства по передаче недвижимости покупателю после подписания договора купли-продажи (п.1 ст. 556 ГК РФ), но государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше недвижимое имущество препятствует наличие запрета на совершение регистрационных действий. Мер по устранению препятствий к государственной регистрации перехода права собственности ИгнатоваМ.И. не предпринимает, чем ущемляет права и законные интересы Токаревой Г.П..
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Доводы представитель третьего лица Калинина Д.Н. – Демидов А.И. о том, что удовлетворение исковых требований истца повлечет за собой ущемление прав Демидова А.И., об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи заключенным и регистрации перехода права собственности, суд находит бездоказательными.
В соответствии со ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.
Письменная форма сделки подразумевает составление документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
В подтверждение факта передачи денег Токаревой Г.П. суду представлена подлинная расписка Игнатовой М.И. (л.д. 10), в которой последние расписались в том, что деньги в сумме ... в качестве оплаты за комнату, она от Токаревой Г.П. получила. Факт исполнения условий договора Токаревой Г.П. находит подтверждение и в п.3 Договора купли-продажи от ДАТА (л.д. 56), из которого установлено, что отчуждаемая комната продана за ..., уплаченных до подписания настоящего договора, вне пределов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС.
Суд не соглашается с доводами представителя ответчика и считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, заключение договора купли-продажи не нарушает интересов Калинина Д.Н., который при этом не лишен возможности прибегнуть к иным средствам защиты своих прав.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст. 218 п.2 ГК РФ).
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Примерный перечень правоустанавливающих документов установлен ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к ним в частности относятся: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзац 3 п.1 ст. 17 Закона).
Анализ ст. ст. 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности.
Статьей 131 п.1 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Закон содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации
Соответственно, право собственности на имущество возникает независимо от государственной регистрации, в силу ст. 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на недвижимое имущество, но подлежит обязательной государственной регистрации в этом случае. До проведения государственной регистрации права собственности на соответствующее недвижимое имущество на основании договора купли-продажи покупатель лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На основании ч. 3 ст. 67 ГПК суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а достаточность и взаимную связь доказательств - в их совокупности.
Исходя из совокупности исследованных доказательств, судом делается вывод о том, что Токаревой Г.П. О.С. исполнены условия договора купли- продажи. В феврале 2009 года вселилась в комнату, несет бремя ее содержания, что подтверждается копиями квитанциями об оплате коммунальных услуг (л.д. 70,71), показаниями свидетелей ФИО8 и ФИО11, подтвердивших факт проживания детей истца в спорной комнате и наличие договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Таких доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи с целью сокрытия имущества для неисполнения обязательств перед Калининым Д.Н., суду не представлено. Более того, самостоятельных исковых требований заявлено не было и суд принимает решение по заявленным истцом Токаревой Г.П. требованиям (ст. 196 ГПК РФ).
В настоящее время отсутствие регистрации правоустанавливающего документа на спорную квартиру и перехода права собственности на нее лишает истца Токареву Г.П. возможности реализовать права собственника на эту комнату. Зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на комнату, истец в установленном порядке не имеет возможности.
При таких обстоятельствах суд полагает, что имеются достаточные основания для удовлетворения исковых требований Токаревой Г.П. о признании заключенным договора купли-продажи комнаты общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС комната НОМЕР заключенным ДАТА между Токаревой Галиной Павловной и ФИО3, действующей в интересах и от имени Игнатовой Марины Ильиничны на основании доверенности удостоверенной ДАТА нотариусом нотариального округа Миасского городского округа АДРЕС Титаренко Татьяной Евгеньевной; регистрации перехода права собственности от Игнатовой М.И. к Токаревой Г.П. на указанную комнату.
Истцом заявлены также требования о признании ее добросовестным приобретателем недвижимого имущества и признании за ней права собственности на указанное недвижимое имущество.
Суд считает данные требования излишне заявленными, по следующим основаниям:
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 302 названного Кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать).
Из совокупности исследованных судом доказательств, установлено, что право на отчуждение принадлежащего имущества ответчиком делегировано ФИО8, в подтверждение чего выдана нотариально удостоверенная доверенность. Данное обстоятельство ответчиками не оспаривалось и в силу ч.2 ст. 68 ГПК РФ не требует дополнительного доказывания.
Соответственно, у суда нет оснований полагать, что недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать и как следствие нет необходимости признавать истца добросовестным приобретателем, поскольку данный факт ни кем не оспаривается.
Кроме того, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст. 165 ГК РФ). Сторона по сделке не имеет права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Соответственно, признание договора купли- продажи заключенным, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по существу и означает возникновение права собственности у истца на спорное недвижимое имущество. Дополнительного признания права собственности на недвижимое имущество за Токаревой Г.П. не требуется.
В соответствии со ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании поступивших документов была проведена правовая экспертиза представленных документов.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон) при возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений.
Под ограничениями (обременениями) Федеральный закон понимает наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, во исполнение решения суда гражданскому делу N НОМЕР по иску Калинина Д.Н. к Игнатовой М.И. о взыскании долга по договору займа, были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС производить государственную регистрацию прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на спорную комнату и сделок с ним. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.
Согласно п. 4 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.
Таким образом, на момент приостановления государственной регистрации существовали ограничения, наличие которых предоставляло право регистратору приостановить государственную регистрацию в порядке ст. 19 Закона.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти в рамках компетенции и в порядке, установленном законодательством.
Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (в ред. от 19.01.2005 года) "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующим органам рекомендовано учитывать, что арест, запрещение совершения сделок не являются препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебных решений, устанавливающих права и обязанности.
Решение суда о признании права собственности является в соответствии со ст.ст. 17 и 28 Федерального закона « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Соответственно, оснований для отмены обеспечительных мер, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации права собственности, в рамках рассматриваемого гражданского дела не имеется.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ).
Истцом при подаче искового заявления в суд понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8100 рублей 00 копеек и судебные издержки 5000 рублей расходов на оплату услуг представителя, указанные расходы документально подтверждены (л.д. 6,7, 67-69).
Исковые требования подлежат удовлетворению. Размер государственной пошлины подлежащий присуждению истцу составляет 8100 рублей 00 копеек и подлежит взысканию с ответчика Игнатовой М.И. в пользу истца.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.
Требования истца Токаревой Г.П. о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей подлежат частичному удостоверению: представитель составил исковое заявление, предоставил документы в обоснование требований истца, участвовал на стадии подготовки гражданского дела к рассмотрению, в двух судебных заседаниях, рассмотрение гражданского дела по существу откладывалось по ходатайству представителя третьего лица Демидова А.И.. Суд полагает, что с ответчика Игнатовой М.И.в пользу истца подлежит взысканию 3000 рублей в возмещение расходов, связанных с оплатой услуг представителя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суду
РЕШИЛ:
Признать договор купли-продажи комнаты общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС комната НОМЕР заключенным ДАТА между Токаревой Галиной Павловной и ФИО3, действующей в интересах и от имени Игнатовой Марины Ильиничны на основании доверенности удостоверенной ДАТА нотариусом нотариального округа Миасского городского округа АДРЕС Титаренко Татьяной Евгеньевной.
Зарегистрировать переход права собственности от Игнатовой Марины Ильиничны к Токаревой Галине Павловне на комнату, общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС комната НОМЕР кадастровый (условный номер) номер НОМЕР, возникший на основании договора, заключенного ДАТА между Токаревой Галиной Павловной и ФИО3, действующей в интересах и от имени Игнатовой Марины Ильиничны на основании доверенности удостоверенной ДАТА нотариусом нотариального округа Миасского городского округа АДРЕС Титаренко Татьяной Евгеньевной.
Взыскать с Игнатовой Марины Ильиничны в пользу Токаревой Галины Павловны в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере ... расходов на оплату услуг представителя.
В удовлетворении остальной части исковых требований Токаревой Г.П. к Игнатовой М.И. отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи жалобы через Миасский городской суд АДРЕС.
Председательствующий судья
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда ДАТА
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Миасского городского суда АДРЕС от ДАТА отменить в части отказа Токаревой Галине Павловне в удовлетворении требования в снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении комнаты НОМЕР общей площадью ... кв. м., расположенной по адресу: АДРЕС.
Принять в этой части новое решение об освобождении комнаты НОМЕР общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС из-под ареста, наложенного определением судьи Миасского городского суда АДРЕС от ДАТА.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу Калинина Дмитрия Николаевича - без удовлетворения.
РЕШЕНИЕ вступило в законную силу ДАТА.