Решение об изменении договора участия в долевом строительстве

Дело № 2- 3623/2010

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Миасс, Челябинская область, ДАТА

Миасский городской суд Челябинской области, в составе:

председательствующего судьи Тороповой Л.В.,

при секретаре Ермолаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску Бояринцева Ивана Борисовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Аркадия» об изменении договора участия в долевом строительстве; по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Аркадия» к Бояринцеву Ивану Борисовичу о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Бояринцев И.Б. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Аркадия» (далее ООО «Аркадия») об изменении договора участия в долевом строительстве.

Обосновав исковые требования тем, что ДАТА между ним и ответчиком заключен Договор о долевом участии в строительстве НОМЕР, согласно которому ООО «Аркадия» (Застройщик) обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного Объекта передать ему, Участнику долевого строительства – однокомнатную АДРЕС не позднее 30 дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Договором предусмотрено, что он как участник долевой собственности должен уплатить обусловленную договором цену ... по графику: до ДАТА – ..., до ДАТА- ..., до ДАТА – .... Им выплачено ответчику ..., сумма ... не оплачена в связи с тем, что строительство дома не завершено. В настоящее время средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по Миасскому городскому округу составляет ..., при чем это стоимость завершенного строительства. Реальная стоимость 1 кв.м. составляет .... Соответственно, стоимость квартиры по Договор о долевом участии в строительстве НОМЕР составит .... Учитывая то, что пп.3 п.1 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» предусмотрено уменьшение цены за выполненные работы, то он в праве был обратиться к ответчику с требованием об изменений условий договора и согласовать цену объекта долевого строительства в сумме ..., согласовать новый срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, им ответчику направлена претензия. Ответа на претензию до настоящего времени от ответчика не получено. Просит обязать ответчика изменить Договор о долевом участии в строительстве НОМЕР от ДАТА в части стоимости объекта строительства, установив её в сумме ...

ООО «Аркадия» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Бояринцеву И.Б. о взыскании задолженности по Договору о долевом участии в строительстве НОМЕР и неустойки (л.д. 19-20).

Обосновав исковые требования тем, что ДАТА между ним и ответчиком заключен Договор о долевом участии в строительстве НОМЕР, согласно которому Бояринцев И.Б. взял на себя обязательство финансировать строительство 1-комнатной АДРЕС, площадью 39,15 кв.м., в жилом доме по адресу: АДРЕС. Договором установлена стоимость объекта долевого строительства в размере ..., Бояринцев И.Б. обязался оплатить стоимость объекта по графику: до ДАТА – ..., до ДАТА- ..., до ДАТА – .... По состоянию на ДАТА ответчиком внесено ..., задолженность составляет .... Ответчику направлялась претензия с указанием суммы задолженности и требованием погасить ее. Заказное письмо возвращено, в связи с истечением срока хранения. Бояринцевым И.Б. нарушены сроки исполнения обязательства по договору, в связи с чем им должна быть уплачена и неустойка. Просит взыскать с Бояринцева И.Б. задолженность по Договору о долевом участии в строительстве НОМЕР в размере ..., законную неустойку в размере ....

В судебном заседание истец – ответчик Бояринцев И.Б. свои исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал по основаниям изложенным в иске и отзыве на встречное исковое заявление (л.д. 81,86). Дополнительно пояснил, что последний платеж им был не внесен, поскольку он видел, что дом не будет сдан в эксплуатацию в установленные договором сроки, т.е. в ДАТА. Письменно к ответчику не обращался, срок сдачи дома не выяснял, новый срок сдачи дома в эксплуатацию с ООО «Аркадия» не согласовывал. При заключении договора стоимость квартиры была обоснована, а в настоящее время, в связи с кризисом, стоимость жилья значительно снизилась, что влечет и снижение цены в договоре. Кроме того, до настоящего времени жилой дом фактически не сдан в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры с ним не подписан.

Представитель истца –ответчика Худяков А.А. первоначальные исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что жилой дом сдан в эксплуатацию с недоделками, которые до настоящего времени не устранены ответчиком. ООО «Аркадия» нарушила условия договора и в 30 –дневный срок не передала квартиру Бояринцеву И.Б.. Учитывая то, что до настоящего времени объект долевого строительства не передан Бояринцеву И.Б., то он в праве, как потребитель, требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Представитель истца-ответчика Сычев А.Л. первоначальные исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, в связи с чем Бояринцев И.Б., видя, что условия договора не будут исполнены в установленный срок, был в праве приостановить исполнение договора. В настоящее время стоимость жилья значительно ниже, поэтому Бояринцев И.Б. вправе требовать уменьшения цены договора.

Представитель ответчика – истца Ишутин В.Е. первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал. Суду пояснил, что отношения между истцом и ответчиком регулируются Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» и только в части не урегулированной этим законом, они регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Соответственно, Бояринцев И.Б. был обязан оплатить строительство квартиры, а в случае неисполнения ООО «Аркадия» принятых на себя обязательств предъявлять требования, предусмотренные законодательством. Жилой дом был сдан в эксплуатацию в ДАТА, то что до настоящего времени не устранены какие-то недостатки не указывает на несвоевременности ввода в эксплуатацию. Поскольку жилой дом находится на гарантии и ООО «Аркадия» устраняет недостатки. Истец не исполнил принятые на себя обязательства, не оплатив стоимость объекта долевого строительства, в связи с чем обязательства о передаче ему квартиры у ООО «Аркадия» не имеется до внесения Бояринцев И.Б. всей суммы. На строительство жилого дома, в том числе и квартиры Бояринцева И.Б., ООО «Аркадия» понесены расходы, поэтому просит исковые требования удовлетворить. Неустойку взыскивать с ДАТА по ДАТА.

Выслушав пояснения истца-ответчика Бояринцева И.Б., его представителей - Худяков А.А. и Сычев А.Л., представителя ответчика – истца Ишутина В.Е., допросив свидетелей ФИО8, ФИО9, исследовав все материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Бояринцева И.Б. не обоснованы и удовлетворению не подлежат; встречные исковые требования ООО «Аркадия» подлежат частичному удовлетворению.

Из ч. 9 ст. 4 Федерального закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…»), следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральный закон от 30 декабря 2004г.N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что ДАТА между Бояринцевым И.Б. и ответчиком ООО «Аркадия» заключен Договор о долевом участии в строительстве НОМЕР (далее по тексту Договор). По условиям Договора ООО «Аркадия» (Застройщик) обязался построить в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать участнику долевого строительства (Бояринцеву И.Б.) объект долевого строительства- однокомнатную АДРЕС, общей проектной площадью 39,15 кв.м. (далее Объект), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Срок вода Объекта в эксплуатацию ДАТА, срок передачи объекта долевого строительства – не позднее ДАТА, что находит подтверждение в пунктах 1.1, 2.1, 3.2, 3.4, 4.1, 4.2., 4.3,4.4, 4.7 Договора (л.д. 7-8). У сторон не возникло разногласий по предмету и цене договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению.

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…» признается цена договора. Из смысла п. 3 ч.4 ст. 4 Закона следует, что цена договора участия в долевом строительстве - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления.

Пунктом 5 Договора стороны согласовали цену Объекта - ... которую Бояринцев И.Б. обязался вносить по графику: до ДАТА – ..., до ДАТА- ..., до ДАТА – ... копеек (л.д. 8).

Согласно ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.2 ст. 12 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…»).

Таким образом, основная обязанность участника долевого строительства - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что Бояринцев И.Б. своих обязательств по уплате стоимости Объекта не исполнил, последний платеж в размере ... в срок до ДАТА не внесен. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами и в силу ч.2 ст. 68 ГПК РФ не требуют дополнительного доказывания.

С доводом истца-ответчика Бояринцева И.Б. и его представителей Худякова А.А., Сычева А.Л. о том, что у истца имелись основания приостановить исполнение принятых на себя обязательств, поскольку было очевидно, что ответчик своих обязательств по вводу дома в эксплуатацию в установленные сроки не исполнит, суд не соглашается.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3 ст. 5 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…»).

Из представленных суду копий Постановления Главы Администрации Миасского городского округа Челябинской области от ДАТА НОМЕР установлено, что ООО «Аркадия» разрешение на ввод в эксплуатацию от ДАТА объекта капитального строительства «жилой дом со встроенными нежилыми помещениями» расположенного по адресу: АДРЕС (стр. № 5), - утверждено (л.д. 17).

Таким образом, ответчик ООО «Аркадия» свои обязательства по договору исполнил, сдав многоквартирный жилой дом в эксплуатацию в ДАТА, что соответствует п. 3.2 Договора.

Доводы ответчика – истца Бояринцева И.Б. и его представителей о том, что фактически дом в эксплуатацию не сдан, поскольку имеет недостатки, которые не устранены до настоящего времени, не обоснованы и судом не принимаются.

Установление гарантийного срока на объект долевого строительства является существенным условием Договора, такой срок установлен п. 3.5 Договора (л.д. 7).

Согласно ч. 5 ст. 7 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…» гарантийный срок для объекта долевого строительства, будучи существенным условием договора, исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

Действия ООО «Аркадия» по устранению недостатков, не указывает на нарушение принятых на себя обязательств по передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Кроме того, из показаний свидетелей ФИО8, ФИО9, данных в судебном заседание ДАТА, установлено, что ДАТА было создано ТСЖ, в котором председателем является ФИО9, акт приема передачи квартиры отцом ФИО9 подписан ДАТА, частично дом заселен. Суду представлены копии актов приема передачи части квартир, из которых установлено, что застройщики приняли квартиры в период с ДАТА по ДАТА (л.д. 93-104).

Истцом Бояринцевым И.Б свои обязательства по договору не исполнены.

Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса РФ ответчик был вправе приостановить исполнение своего встречного обязательства до исполнения обязательства истцом.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Пунктом 1 ст. 719 Гражданского Кодекса РФ установлено, что подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (ст. 328).

Из смысла п.п. 1,2 ст. 10 ГК РФ следуют, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Истцом Бояринцевым И.Б. не представлено доказательств согласования невозможности исполнения обязательств по Договору, о чем должно было бы сообщено ООО «Аркадия» в письменном виде в срок не позднее пяти дней (п. 8.3 Договора).

Довод истца Бояринцева И.Б. и его представителей об уменьшении рыночной стоимости 1 кв.м. площади жилого помещения, что влечет изменение стоимости Объекта, судом не принимается.

Из смысла части 2 ст. 5 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…», следует, что цена может быть изменена после заключения договора, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре, что не противоречит п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, устанавливающего допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 5.2 Договора предусматривается возможность стоимости Объекта, но только в случае изменения его проектной площади (л.д. 8).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1 ст. 421 ГК РФ). Заключая договор Бояринцев И.Б. одобрил его, о чем свидетельствует его подпись в договоре. Соответственно, стоимость Объекта может быть уменьшена только в случае изменения его площади.

Встречные исковые требования ООО «Аркадия» о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве подлежат удовлетворению, требования о неустойки – частичному удовлетворению.

В соответствии с п.7.1 Договора сторона, нарушившая свои обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой стороне причиненные этим нарушением убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 719 Гражданского Кодекса РФ установлено, что подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (ст. 328). Если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков ( п.2 ст. 719 ГК РФ).

Исходя из положений ст. ст. 15, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым для взыскания с ответчика убытков необходимо наличие четырех условий: наличие убытков, виновных действий ответчика в причинении убытков и наличие причинно-следственной связи между убытками и виновными действиями ответчика.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации» (далее Закон РФ) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения не допускается.

Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

Судом установлено, что жилой дом сдан в эксплуатацию, соответственно Объект по Договору между ООО «Аркадия» и Бояринцевым И.Б. создан. Бояринцев И.Б. принимал на себя обязательства по финансированию строительства Объекта, однако свои обязательства в полном объеме не исполнил. Возведение жилого дома не возможно без создания Объекта по договору с истцом Бояринцевым, соответственно ООО «Аркада» понесены расходы по созданию указанного объекта, которые должны быть возмещены лицом, нарушившим свои обязательства, т.е. Бояринцевым И.Б.. Договор не расторгнут.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств полной оплаты выполненных работ Бояринцевым И.Б., руководствуясь статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает что ООО «Аркада» в праве требовать его исполнения от Бояринцева И.Б., в данном случае уплаты стоимости Объекта по Договору.

По исполнению своего обязательства Бояринцев И.Б. будет вправе будет требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков, что предусмотрено ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…».

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст. 5 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве…»).

В соответствии с договором уплата цены по договору должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона. Следовательно, неисполнение этой обязанности участником долевого строительства (Бояринцевым И.Б.) свидетельствует о нарушении договора и влечет за собой возможность привлечения к ответственности.

Последний платеж по Договору Бояринцевым И.Б. должен был быть произведенным в срок до ДАТА. Соответственно, неустойка должна рассчитываться с ДАТА и по состоянию на ДАТА составляет ..., исходя из: ... - ставка рефинансирования, 685 дней просрочки и ... суммы задолженности по Договору.

Однако суд считает, что в данном случае необходимо применить положения ст. 333 ГК РФ, поскольку подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств по Договору. При определении размера неустойки. судом учитывается не только сам факт неисполнения обязательства, но и те негативные последствия, которые нарушение повлекло. Доказательств того, что для ООО «Аркадия» наступили какие-либо тяжелые негативные последствия, не представлено. Учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание заявленный истцом ООО «Аркадия» период просрочки, не допуская неосновательного обогащения ООО «Аркадия» и исходя из принципа компенсационного характера любых мер ответственности, суд считает необходимым снизить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до ... В остальной части иска ООО «Аркадия» о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по Договору суд считает необходимым отказать.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Исходя из удовлетворенной части исковых требований, с ответчика Бояринцева И.Б. подлежит взысканию госпошлина в сумме ... (ст. 333.19 НК РФ).

Бояринцев И.Б. в силу закона при подаче иска о защите прав потребителей в суд был освобожден от оплаты государственной пошлины, которая им оплачена в размере .... Требования Бояринцева И.Б. о взыскании судебных расходов с ответчика ООО «Аркадия» удовлетворению не подлежат, поскольку в удовлетворении исковых требований ему отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Бояринцева Ивана Борисовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Аркадия» об изменении договора участия в долевом строительстве, отказать.

Взыскать с Бояринцева Ивана Борисовича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аркадия» задолженность по договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в размере ... (...) ..., неустойку в размере ... (...) ....

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Аркадия» к ФИО2 в части взыскания неустойки в размере ..., отказать.

Взыскать с Бояринцева Ивана Борисовича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... (...) ...

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья