Дело 2-1476/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДАТА г.Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Филатовой Л.Е.,

при секретаре Прокофьевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» к Полуэктову Сергею Александровичу о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Полуэктова Сергея Александровича к Открытому акционерному обществу «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», Акционерному Челябинскому инвестиционному банку «Челябинвестбанк» (открытое акционерное общество) о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее ОАО «ЮУ КЖСИ») обратилось в суд с исковым заявлением к Полуэктову С.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, которое затем уточнили (том 1 л.д.160-164, том 2 л.д.12-15).

В обоснование иска указано, что ОАО «Челябинвестбанк» ДАТА заключил с Полуэктовым С.А. кредитный договор НОМЕР (ипотечный), по которому был предоставлен кредит ... руб. на срок ... месяцев под ...% годовых. Кредит предоставлен для покупки квартиры, расположенной по адресу: г. Миасс, ул. Вернадского, НОМЕР, стоимостью ... руб. путем заключения договора купли-продажи с ФИО4 Квартира была оформлена в собственность Полуэктова С.А. В качестве обеспечения исполнения обязательства оформлена ипотека посредством составления закладной от ДАТА. Платежи в погашение кредита должны производиться ежемесячно в размере ... руб.

В соответствии с п. 4.4.6 кредитного договора, ДАТА кредитор передал права по закладной новому владельцу ОАО «ЮУ КЖСИ», ранее «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по договору купли-продажи закладных от ДАТА. ДАТА закладная была продана новому залогодержателю АКБ «СОВФИНТРЕЙД» (ЗАО) по договору купли-продажи закладных от ДАТА. ДАТА закладная была вновь продана ОАО «ЮУ КЖСИ» по договору купли-продажи на условиях опциона от ДАТА.

Ответчик производил платежи в погашение кредита с просрочками. По состоянию на ДАТА общее количество дней просрочки составляет 777 дней. Последний процентный платеж, погашенный ответчиком, июнь 2009 года. По состоянию на ДАТА задолженность составляет ... руб., в том числе сумма основного долга ... руб., сумма процентов ... руб., пени за просрочку исполнения обязательства ... руб.

Просят:

1. взыскать с Полуэктова С.А.:

- сумму основного долга ... руб.,

- проценты по состоянию на ДАТА в сумме ... руб.,

- пени за просрочку исполнения обязательства на ДАТА в сумме ... руб.,

- проценты за пользование суммой кредита, начиная с ДАТА до дня исполнения обязательства,

- пени за просрочку исполнения обязательства, начиная с ДАТА до дня исполнения обязательства,

- расходы по оплате госпошлины ... руб.

2. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Вернадского, д. НОМЕР, кв. НОМЕР, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость квартиры ... руб.

Полуэктов С.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ОАО «ЮУ КЖСИ» о признании договора недействительным (том 1 л.д.231-235). В обоснование иска указал, что считает кредитный договор с ОАО «Челябинвестбанк» НОМЕР (ипотечный) от ДАТА недействительной (ничтожной) сделкой. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не предусмотрено законом. Государственная регистрация сделки по уступке прав по договору залога произведена не была, поэтому к истцу не перешли права по договору залога. Он принял все меры заботливости и осмотрительности. Задолженность по кредиту образовалась в связи с существенным уменьшением зарплаты, в марте 2010 года вынужден был уволиться, 6 месяцев искал работу, имел случайный заработок. После рождения третьего ребенка жена потеряла работу, на его иждивении находилось 4 человека. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость квартиры по состоянию на ДАТА составляет ... руб. Определенная истцом первоначальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от рыночной стоимости. Условие о способе реализации имущества является существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания. При отсутствии в соглашении условия о способе реализации заложенного имущества такое соглашение не может считаться заключенным. Условия о способе реализации квартиры в кредитном договоре не указаны. Ему с семьей некуда выселяться из квартиры, другого жилья в них нет. Он и его жена до подписания договора об ипотеке не давали нотариально удостоверенного обязательства освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания. Договор залога является недействительным, т.к. заключен в отношении имущества, составляющего совместную собственность супругов, без оформления согласия супруги на это. Продажа и другие сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние дети, допускаются только с предварительного согласия органом опеки и попечительства. Договор ипотеки является недействительной сделкой, если не было получено согласие органа опеки и попечительства. Сделка является недействительной с момента ее совершения, стороны обязаны возвратить все полученное по сделке: ... руб. в пользу кредитора, а квартира подлежит возврату ему.

Просит: признать кредитный договор НОМЕР (ипотечный) от ДАТА, заключенный между ОАО «Челябинвестбанк» и Полуэктовым С.А. на сумму ... руб. для приобретения квартиры по адресу: г. Миасс, ул. Вернадского, НОМЕР, недействительной (ничтожной) сделкой.

Определением суда от ДАТА к участию в деле в качестве соответчика по иску Полуэктова С.А. привлечено ОАО «Челябинвестбанк» (том 1 л.д.229).

Представитель истца-ответчика ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» Шарыпанова И.И. свои исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске; исковые требований Полуэктова С.А. не признала.

Ответчик-истец Полуэктов С.А. предъявленный к нему иск не признал; свои исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика-истца Полуэктова С.А. – Заболотная Л.М. поддержала позицию своего доверителя.

Представитель третьего лица-ответчика ОАО «Челябинвестбанк» в суд не явился, о рассмотрении дела извещен (том 2 л.д.72), причина неявки не известна.

Третье лицо Полуэктова А.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, исковые требования ОАО «ЮУ КЖСИ» посчитала необоснованными; исковые требования Полуэктова С.А. посчитала обоснованными

Представитель третьего лица Управления социальной защиты населения Администрации Миасского городского округа в суд не явился, о рассмотрении дела извещен (том 1 л.д.241), причина неявки не известна.

Представитель третьего лица Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) (ранее АКБ «СОВФИНТРЕЙД» (ЗАО) в суд не явился, причина неявки не известна.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав все материалы дела, суд считает, что исковые требования ОАО «ЮУ КЖСИ» подлежат частичному удовлетворению, а исковые требования Полуэктова С.А. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Установлено, что ДАТА между Акционерным Челябинским инвестиционным банком «Челябинвестбанк» (Открытое акционерное общество) (далее ОАО «Челябинвестбанк») и Полуэктовым Сергеем Александровичем был заключен кредитный договор НОМЕР (ипотечный) (том 1 л.д.40-53).

По условиям договора ОАО «Челябинвестбанк» предоставляет Полуэктову С.А. (заемщику) кредит в сумме ... руб. на приобретение квартиры по адресу: г.Миасс, ул. Вернадского, НОМЕР сроком на ... месяцев под ...% годовых (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 3.1 договора). Заемщик обязуется возвращать кредит и уплачивать проценты ежемесячными аннуитетными платежами по ... руб. в месяц (пункты 1.2, 3.3, 3.3.6 договора). При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (пункты 5.2, 5.3 договора).

В соответствии с п.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд считает, что отсутствуют предусмотренные законом основания для признания кредитного договора недействительным. Поскольку при заключении договора стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, в том числе по сумме кредита, назначению предоставленного кредита, сроку его возврата, размеру подлежащих уплате процентов, размеру ежемесячного платежа. Кредитный договор составлен в предусмотренной законом письменной форме и подписан обеими сторонами. Деньги по договору были перечислены на лицевой счет Полуэктова С.А., что подтверждается мемориальным ордером (том 1 л.д.60) и не оспаривается самим ответчиком-истцом.

Суд не принимает во внимание доводы Полуэктова С.А. о том, что он не внимательно прочитал договор до его подписания. Поскольку он не был лишен возможности внимательно ознакомиться с условиями договора, а в случае несогласия с какими-либо условиями имел право, руководствуясь принципом свободы договора, отказаться от его подписания и обратиться в иное кредитное учреждение для получения кредита на иных приемлемых для него условиях.

Доводы Полуэктова С.А. о несогласии с «повышенными процентами» также не состоятельны. Поскольку его подпись в договоре свидетельствует о том, что при заключении договора он был согласен с правом банка начислять неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору, а также с размером этой неустойки.

В соответствии со ст. 319 Гражданского кодекса РФ, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Пунктом ДАТА кредитного договора предусмотрено, что в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по настоящему договору в полном объеме, устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора:

- в первую очередь – издержки кредитора по получению исполнения обязательств заемщика,

- во вторую очередь – требование по выплатам плановых процентов,

- в третью очередь – требование по возврату суммы кредита,

- в четвертую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов,

- в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита,

- в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов,

- в седьмую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита,

- в восьмую очередь – требование по выплате штрафов,

- в девятую очередь – требование по досрочному возврату кредита.

Таким образом, очередность погашения, предусмотренная договором, не противоречит статье 319 Гражданского кодекса РФ.

Суд не принимает во внимание доводы Полуэктова С.А. о том, что погашение задолженности идет в последнюю очередь. Поскольку эти доводы не соответствуют действительности и опровергаются самим договором.

Учитывая изложенное, суд считает, что в удовлетворении требований Полуэктова С.А. о признании кредитного договора недействительным следует отказать.

Согласно пункту 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года (далее – Закон), права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 1.4, 1.6 договора с Полуэктовым С.А. предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона квартиры, права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством.

Установлено, что ДАТА между ФИО4 и Полуэктовым Сергеем Александровичем заключен договор купли-продажи квартиры (том 1 л.д.54-55).

По условиям указанного договору ФИО4 продала, а Полуэктов С.А. купил квартиру по адресу: г. Миасс, ул. Вернадского, НОМЕР за ... руб., из них ... руб. предоставлены ОАО «Челябинвестбанк» по кредитному договору НОМЕР (ипотечный) от ДАТА (пункты 1.1, 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1.1, 3.1.3 договора). Договором предусмотрено, что квартира находится в залоге у кредитора до момента полной оплаты; право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверяются закладной (пункты 2.4, 2.5, 2.6 договора).

Полуэктов С.А. зарегистрировал право собственности на квартиру по адресу: г. Миасс, ул. Вернадского, НОМЕР, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 л.д. 59) и предоставил ее в залог ОАО «Челябинвестбанк» путем оформления закладной в обеспечение возврата полученного для приобретения квартиры кредита (том 1 л.д. 61-74).

Как следует из Закладной, первоначальным залогодержателем является ОАО «Челябинвестбанк», ипотекой обеспечено обязательство по кредитному договору НОМЕР (ипотечный) от ДАТА на сумму ... руб. под ... % годовых, сроком на ... месяцев, с уплатой ежемесячного платежа ... руб.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ДАТА, собственником квартиры по ул. Вернадского, НОМЕР является Полуэктов Сергей Александрович, при этом оформлена ипотека в силу закона в пользу ОАО «Челябинвестбанк» (том 1 л.д.105).

Доводы Полуэктова С.А. о залоге квартиры без согласия супруги опровергаются письменным Согласием Полуэктовой Александры Владимировны от ДАТА, удостоверенным нотариусом нотариального округа Миасского городского округа ФИО10 (том 2 л.д. 46).

В соответствии с п.2 ст. 13 Закона, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

Пунктом 5 статьи 13 Закона предусмотрено, что передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1 ст. 48 Закона, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Согласно п. 2 ст. 48 Закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Установлено, что ДАТА был заключен договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) НОМЕР, по которому ОАО «Челябинвестбанк» передает ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладные (том 1 л.д.117-124). По смыслу этого договора поставка закладных будет производиться в будущем в соответствии с Планом-графиком поставки закладных. Согласно пункту 6.1 договора, договор является бессрочным.

По акту НОМЕР от ДАТА приема-передачи закладных к договору НОМЕР купли-продажи закладных от ДАТА ОАО «Челябинвестбанк» передало открытому акционерному обществу «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладную в отношении должника Полуэктова С.А. (том 1 л.д.80-81).

На закладной произведена запись о передаче прав по закладной открытому акционерному обществу «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладных от ДАТА НОМЕР, заверенная печатью ОАО «Челябинвестбанк» (том 1 л.д.72).

ДАТА Полуэктов С.А. был письменно уведомлен о передаче закладной ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается его подписью в получении уведомления (том 2 л.д.19).

По сообщению ОАО «Челябинвестбанк», банк передал права по закладной новому владельцу по договору от ДАТА по акту приема-передачи НОМЕР от ДАТА; кредит, в обеспечение которого была составлена закладная, полностью погашен; банк претензий к Полуэктову С.А. не имеет (том 1 л.д.129).

ДАТА был заключен договор купли-продажи закладных НОМЕР, по которому ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» передает Акционерному коммерческому банку «СОВФИНТРЕЙД» (ЗАО) закладные со всеми удостоверенными ими правами (том 1 л.д.169-175).

По акту приема-передачи закладных от ДАТА, являющемуся приложением НОМЕР к договору купли-продажи закладных НОМЕР от ДАТА, ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» передало Акционерному коммерческому банку «СОВФИНТРЕЙД» (ЗАО) 22 закладные, в том числе в отношении должника Полуэктова С.А. (том 1 л.д.82-85).

На закладной произведена запись о передаче прав по закладной Акционерному коммерческому банку «СОВФИНТРЕЙД» (ЗАО) на основании договора купли-продажи закладных от ДАТА НОМЕР, заверенная печатью ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (том 1 л.д.72).

ДАТА был заключен договор купли-продажи на условиях опциона НОМЕР, по которому Акционерный коммерческий банк «СОВФИНТРЕЙД» (ЗАО) приобретает право продать закладные Открытому акционерному обществу «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (том 1 л.д.106-116).

Как следует из письма председателя правления банка, в связи с новой редакцией Устава, изменилось наименование АКБ «СОВФИНТРЕЙД» (ЗАО) на АКБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) (том 2 л.д.44).

По акту приема-передачи закладных от ДАТА, являющемуся приложением НОМЕР к договору купли-продажи на условиях опциона НОМЕР от ДАТА, Акционерный коммерческий банк «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) передал Открытому акционерному обществу «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладные, в том числе в отношении должника Полуэктова С.А. (том 2 л.д.45).

На закладной произведена запись о передаче прав по закладной Открытому акционерному обществу «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи на условиях опциона от ДАТА НОМЕР, заверенная печатью АКБ «ГПБ-Ипотека» (том 1 л.д.73).

В адрес Полуэктова С.А. направлено уведомление о передаче закладной в ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с указанием номера счета Агентства в банках (том 2 л.д.33).

Установлено, что ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» изменило название на ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», что подтверждается изменениями в Устав (том 1 л.д.165-168).

Таким образом, в настоящее время право требования исполнения обязательства по кредитному договору принадлежит ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», как законному владельцу закладной.

Суд не принимает во внимание доводы ответчика-истца Полуэктова С.А. и его представителя о незаконности сделки по уступке прав требования в связи с отсутствием государственной регистрации перехода прав по закладной. Поскольку договоры уступки прав требования не заключались, права по закладной от прежнего держателя закладной к новому держателю перешли на основании договоров купли-продажи, которые никем не оспорены и недействительными не признаны. При этом Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусмотрено, что переход прав и обязанностей по закладной подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпунктов «б», «в», «г» пункта 4.4.1 кредитного договора, заключенного с Полуэктовым С.А., кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору в следующих случаях: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей по займу более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна.

Как следует из карточки счета, первая просрочка по кредиту была в январе 2007 года, затем неоднократно допускались просрочки платежей: в январе, мае, июне 2009 года, а затем с августа 2009 и по ноябрь 2010 года платежи вообще не вносились, в 2011 году был внесен один платеж 06 июня на сумму ... руб. (том 2 л.д.51-63).

Представитель истца-ответчика ОАО «ЮУ КЖСИ» пояснила суду, что последний платеж от июня 2011 года направлен на погашение аннуитетного платежа за июнь 2009 года.

Ответчик-истец Полуэктов С.А. не отрицал факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, а также то, что на момент рассмотрения дела им оплачены платежи по июнь 2009 года.

Согласно представленного истцом расчета, задолженность по кредитному договору по состоянию на ДАТА составляет ... руб., в том числе сумма основного долга ... руб., сумма процентов ... руб., пени за просрочку исполнения обязательства ... руб. (том 2 л.д.47-50).

Суд считает, что расчет задолженности составлен верно, в соответствии с условиями кредитного договора, начисление процентов и неустойки произведено по ставке, определенной договором.

Ответчик-истец Полуэктов С.А. не оспаривал составленный истцом-ответчиком расчет задолженности. Свой расчет, отличный от расчета истца, суду не представил.

Суд считает обоснованными требования ОАО «ЮУ КЖСИ» о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору в части суммы основного долга ... руб. и суммы процентов ... руб. Поскольку Полуэктов С.А. не исполняет обязательства по кредитному договору, а договором прямо предусмотрено право на досрочное взыскание всей суммы кредита в случае неисполнения обязательств по возврату кредита и уплаты процентов.

Ответчик-истец Полуэктов С.А. ссылается на уменьшение заработной платы, потерю работы и высказывает намерение в дальнейшем производить платежи по графику суммами, превышающими обязательный платеж по графику. Суд считает, что наличие финансовых трудностей не освобождает заемщика от обязательства по возврату кредита. Само по себе желание Полуэктова С.А. производить в будущем платежи по кредиту не обязывают ОАО «ЮУ КЖСИ» принять предлагаемые им условия. Факт не предоставления реструктуризации указывает на то, что данными предложениями интересы истца удовлетворены не были. Поэтому ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» было вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, при этом момент обращения в суд с иском определяется по усмотрению кредитора.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что подлежащая уплате неустойка в размере ... руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Поэтому, учитывая длительность неисполнения обязательств по договору и продолжительность периода просрочки, суд считает возможным уменьшить неустойку до ... руб.

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 56 Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что обязательства заемщика обеспечены залогом недвижимого имущества, указанного в закладной, суд считает обоснованными требования ОАО «ЮУ КЖСИ» об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: г. Миасс, ул. Вернадского, НОМЕР, путем продажи с публичных торгов.

Отсутствие в кредитном договоре условия о способе реализации квартиры не исключает возможность обращения на нее взыскания. Поскольку способ реализации – продажа с публичных торгов – предусмотрен действующим Федеральным законом.

Суд не принимает во внимание ссылки Полуэктова С.А. на статью 55 Закона об ипотеке в части обязательного соглашения между сторонами о способе реализации заложенного имущества. Поскольку эти доводы основаны на неверном понимании нормы закона, которая регулирует порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

То обстоятельство, что у Полуэктова С.А. и членов его семьи нет иного жилого помещения, и им некуда выселяться из квартиры, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога. Тем более, что в настоящее время вопрос об их выселении из квартиры никем не ставится.

Также не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ОАО «ЮУ КЖСИ» отсутствие письменного согласия органа опеки и попечительства на заключение договоры ипотеки. Поскольку законом такое соглашение не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из раздела 5 Закладной, денежная оценка предмета ипотеки составляет ... руб. (том 1 л.д.69). Указанная рыночная стоимость квартиры на момент заключения кредитного договора и оформления закладной подтверждалась отчетом об оценке, составленным ООО ...» (том 1 л.д.41-42).

Согласно отчету об оценке стоимости квартиры, составленному ООО ... рыночная стоимость квартиры по адресу: г. Миасс, ул. Вернадского, НОМЕР по состоянию на ДАТА составляет ... руб. (том 1 л.д. 183-221).

Суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость квартиры в размере ее рыночной стоимости на момент рассмотрения дела в суде в размере ... руб.

Требования ОАО «ЮУ КЖСИ» об установлении начальной продажной стоимости квартиры в размере ... руб. удовлетворению не подлежат, поскольку с момента составления закладной прошло более пяти лет, и стоимость объекта недвижимости за это время значительно изменилось, что никем не оспаривается.

Представитель ОАО «ЮУ КЖСИ» не оспаривала в судебном заседании представленный Полуэктовым С.А. отчет об определении рыночной стоимости квартиры и не возражала против установления начальной продажной стоимости квартиры в размере, установленном отчетом об оценке.

В соответствии со ст. 54.1 Закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Все возражения Полуэктова С.А. против требований об обращении взыскания на заложенную квартиру является несостоятельными. Поскольку подлежащая взысканию по решению суда сумма составляет ... руб., что значительно превышает ...% стоимости квартиры, период просрочки составляет более трех месяцев, нарушения сроков внесения платежей допускались заемщиком систематически. Следовательно, предусмотренные законом основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Согласно пункту 3.2 кредитного договора, проценты по кредиту начисляются ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

Учитывая, что расчет процентов произведен ОАО «ЮУ КЖСИ» по ДАТА, а договором предусмотрено, что проценты подлежат взысканию по день исполнения обязательства, суд считает обоснованными требования истца о взыскании процентов за период с ДАТА по день исполнения обязательств из расчета ... % годовых на оставшуюся сумму долга.

Требования истца о взыскании пени за период с ДАТА по день исполнения обязательства удовлетворению не подлежат. Поскольку законом не предусмотрена возможность взыскания пени на будущее.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» понесены расходы по оплате госпошлины в сумме ... руб., что подтверждается платежными поручениями (том л.д. 3, 4, что 2 л.д.80).

Учитывая, что исковые требования ОАО «ЮУ КЖСИ» являются обоснованными, расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ответчика Полуэктова С.А. в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Полуэктова Сергея Александровича в пользу Открытого акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» задолженность по кредитному договору НОМЕР, заключенному ДАТА с Акционерным Челябинским инвестиционным банком «Челябинвестбанк» (открытое акционерное общество): сумму основного долга ... руб. ... коп. (... руб. ... коп.), проценты по состоянию на ДАТА ... руб. ... коп. (... руб. ... коп.), пени за просрочку уплаты основного долга и процентов ... руб. (... руб.), расходы по оплате госпошлины ... руб. ... коп. (... руб. ... коп.).

Взыскать с Полуэктова Сергея Александровича в пользу Открытого акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» проценты за пользование суммой кредита из расчета ... % годовых на невозвращенную сумму основного долга, начиная с ДАТА до дня исполнения обязательства.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Вернадского, д. НОМЕР, кв. НОМЕР, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры ... руб. (... руб.).

В остальной части в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» к Полуэктову Сергею Александровичу об установлении начальной продажной стоимости квартиры в размере ... руб., о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства за период по ДАТА, а также пени за период с ДАТА по день фактического исполнения решения суда отказать.

В удовлетворении исковых требований Полуэктова Сергея Александровича к Открытому акционерному обществу «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», Акционерному Челябинскому инвестиционному банку «Челябинвестбанк» (открытое акционерное общество) о признании недействительным кредитного договору НОМЕР, заключенного ДАТА между Полуэктовым Сергеем Александровичем и Акционерным Челябинским инвестиционным банком «Челябинвестбанк» (открытое акционерное общество), отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинской области путем подачи жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий: