Дело № 1040/2011 РЕШЕНИЕ АДРЕС, ДАТА Миасский городской суд АДРЕС в составе: председательствующего судьи Тороповой Л.В., при секретаре Копосовой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску Мурсалова Наримана Гафар оглы к Васяниной Анне Филипповне, Ефимову Александру Ананьевичу о признании сделки недействительной в части и применения последствий недействительности части сделки; по встречному иску Васяниной Анны Филипповны, Ефимова Александра Ананьевича к Мурсалову Нариману Гафар оглы о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, прекращении ипотеки, регистрации перехода права собственности и возложению обязанности по возврату объектов недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ: Мурсалову Нариману Гафар оглы (далее Мурсалов Н.Г.) обратился в суд с иском к Васяниной А.Ф, Ефимову А.А. о признании сделки недействительной в части и применения последствий недействительности части сделки. Просит признать недействительными п. 6.1 договора купли-продажи недвижимого имущества ДАТА года; указания в акте приема-передачи нежилого здания мастерских от ДАТА в части нахождения в нем движимого имущества в количестве 40 штук; акт приема передачи нежилого здания картофелехранилища от ДАТА о нахождении в нем семенного картофеля в количестве 400 тонн; акт приема передачи нежилого здания весовой от ДАТА о нахождении в нем движимого имущества в количестве 32 штук; признать недействительным указание в актах приема –передачи имущества о сохранении за продавцами права собственности на недвижимое имущество и семенной картофель после перехода права собственности на нежилые здания и взыскать с ответчиков судебные расходы. Обосновав исковые требования тем, что ДАТА между ним, с одной стороны, и Васяниной А.Ф., Ефимовым А.А., с другой стороны, был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчики продали, а он купил нежилые здания в селе Устиново в городе Миассе Челябинской области по цене ... рублей, которые он обязался оплатить в рассрочку до ДАТА года. Первые два платежа на общую сумму 5 ... рублей по сроку до ДАТА произвёл в полном объёме. Считает, что пункт 6.1 Договора изложенный в редакции: «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения пункта 2.1 настоящего Договора, «Покупатель» обязан возвратить «Продавцам объекты недвижимости, являющиеся предметов настоящего Договора в течение 30 (тридцати) дней с момента предъявления претензии о нарушениях условий настоящего Договора. Все полученные по настоящему договору денежные средства возврату не подлежат» противоречит статьям 393-396, 401, 405, 549-557 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые определяют основания и виды ответственности за нарушение обязательств, а также регулируют отношения по купле-продаже недвижимости. В Акте приёма-передачи нежилого здания - мастерских от ДАТА содержится указание следующего содержания-. «В нежилом здании находится движимое имущество в количестве 40 штук, перечень которого перечислен в приложении НОМЕР от ДАТА года, которое является неотъемлемой частью настоящего акта, и сохраняется на праве собственности за «Продавцами» после регистрации перехода права собственности на данное нежилое здание»; в Акте приёма-передачи нежилого здания - картофелехранилища от ДАТА содержится указание следующего содержания: «Е данном нежилом здании находится семенной картофель в количества 400 (четырёхсот) тонн, который принадлежит «Продавцам» на праве собственности, и сохраняется за «Продавцами» после регистрации перехода права собственности на данное нежилое здание»; в Акте приёма-передачи нежилого здания - весовой от ДАТА содержится указание следующего содержания: «В нежилом здании находится движимое имущество в количестве 32 штук, перечень которого перечислен в приложении НОМЕР от ДАТА, которое является неотъемлемой частью настоящего |акта, подписанного «Продавцами», и сохраняется за «Продавцами» на праве собственности после регистрации перехода права собственности на данное нежилое здание». Акты в части приведённых указаний и Приложения НОМЕРГД и НОМЕР от ДАТА содержат условия, не соответствующие действительности. Движимых вещей и семенного картофеля неизвестного сорта в зданиях не имелось. Васянина А.Ф. и Ефимов А.А. обратились суд со встречными исковыми требованиями к Мурсалову Н.Г. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, прекращении ипотеки, регистрации перехода права собственности и возложению обязанности по возврату объектов недвижимого имущества. Просят: - признать Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА, заключенный между Васяниной А.Ф., Ефимовым А.А. и Мурсаловым Н.Г., расторгнутым с ДАТА - обязать Управление Росреестра по АДРЕС зарегистрировать переход права собственности от Мурсалова Н.Г. к Васяниной А.Ф. и Ефимову А.А. в равных долях с ДАТА на объекты недвижимого имущества: ... ... ... ... ... прекратить с указанной даты ранее зарегистрированную ипотеку на указанные объекты. - обязать Мурсалова Н.Г. возвратить Васяниной А.Ф. и Ефимову А.А. указанные объекты недвижимости по актам приёма-передачи. Обосновав исковые требования тем, что ДАТА года между Мурсаловым Н.Г. и ими заключен Договор купля продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС, состоящего из 5-ти нежилых зданий. Согласно п.2.1 Договора общая стоимость проданных объектов недвижимости составляет ... рублей, которые должны выплачиваться в порядке предусмотренном договором. Проданное имущество передано Мурсалову Н.Г. по актам от ДАТА. Переход прав на проданное имущество зарегистрирован в Миасском отделе Управления Росреестра по АДРЕС ДАТА. Мурсаловым Н.Г.полностью и в срок произведён 1-й платёж по Договору в размере ...) рублей. Однако Покупатель не оплатил в установленный договором срок, до ДАТА, 2-й платёж в размере ...) рублей, чем нарушил положения п.2.1 Договора. Пунктом 6.1 Договора, установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения пункта 2.1 Договора Покупатель обязан возвратить Продавцам объекты недвижимости, являющиеся предметом Договора, в течение 30 (Тридцати) дней с момента предъявления претензии о нарушении условий Договора. ДАТА в соответствии с п.6.1 Договора Мурсалову Н.Г. направлена претензия о расторжении Договора с требованием возврата проданного имущества в течение 30 дней, т.е. в срок до ДАТА. Однако до настоящего времени Мурсалов Н.Г. на указанную претензию не ответил и имущество не возвратил. В судебном заседание истец – ответчик Мурсалов Н.Г. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признал. Дополнительно пояснил, что проект договора купли-продажи согласовывался, но в последующем договор им не перечитывался. Второй платеж им произведен до ДАТА не в полном размере, поскольку он считал, что ... Ефимову А.А. перечислять не должен, поскольку последним на указанную сумму у него взята техника. Васяниной А.Ф. не должен перечислять ..., поскольку Голяновский В.В. получил от него .... Узнав, что указанные суммы не засчитаны, сразу перечислил их на счета ответчиков. Представитель истца-ответчика Жмаев М.Ю. первоначальные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что условия п. 6.1 Договора противоречат действующему законодательству. Кроме того, обязательства по Договору Мурсаловым Н.Г. выполняются. Ответчик – истец Ефимов А.А. первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Представитель ответчика-истца Ефимова А.А. - Мальков О.Ю. первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал. Суду пояснил, что согласно, п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Сумма платежей не превышает половины стоимости товара. По условиям п. 6.1 Договора продавцы вправе расторгнуть договор при неисполнении покупателем условий о сроках и размере платежа. Представитель ответчика – истца Васяниной А.Ф. – Голяновский В.В. первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал. Суду пояснил, что встречные требования основаны на законе и условиях договора к заключению, которого Мурсалова Н.Г. ни кто не принуждал. Третье лицо Управление государственной регистрации права, кадастра и картографии по АДРЕС в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. Выслушав пояснения участников процесса, исследовав все материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении как первоначальных, так и встречных исковых требованиях. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (ст. 550 Гражданского кодекса РФ). Установлено, что ДАТА между Мурсаловым Н.Г. (покупатель) и Васяниной А.Ф., Ефимовым А.А. (продавцы) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту Договор), расположенного по адресу: АДРЕС, состоящего из пяти нежилых зданий: ... ... ... ... ... Передача выше названных объектов недвижимого имущества осуществляется по Акту приема-передачи в течение 3 –х дней с момента подписания договора, который является неотъемлемой частью Договора (п.п. 3.1, 3.2 (л.д.10). Пунктом 2.1 Договора определена общая стоимость объектов недвижимости - ... рублей, которые должны выплачиваться Мурсаловым Н.Г. в рассрочку в установленном сторонами порядке: ... рублей каждому Продавцу наличными средствами либо перечислением на лицевой счет в день подписания настоящего Договора; ... Покупатель оплачивает до ДАТА. Остальную стоимость указанных объектов недвижимости Покупатель оплачивает Продавцам по графику: ДАТА - ... рублей каждому Продавцу; ДАТА ... рублей каждому Продавцу; ДАТА - ... рублей каждому Продавцу. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст. 425 ГК РФ). В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор купли-продажи и право собственности Мурсалова Н.Г. на недвижимое имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА номер регистрации НОМЕР (л.д. 9-19). В установленный Договором срок объекты недвижимого имущества переданы продавцами покупателю, что подтверждается актами приема –передачи нежилых зданий (л.д. 12-16). Пункт 6.1 Договора устанавливает ответственности Покупателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение п.2.1 Договора и принят сторонами Договора в редакции: «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения пункта 2.1 настоящего Договора, «Покупатель» обязан возвратить «Продавцам» объекты недвижимости, являющиеся предметов настоящего Договора в течение 30 (тридцати) дней с момента предъявления претензии о нарушениях условий настоящего Договора. Все полученные по настоящему договору денежные средства возврату не подлежат» Данные обстоятельства не оспариваются сторонами и в силу ч.2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ не требуют дополнительного доказывания. Мурсалов Н.Г., заявляя требования о признании Договора недействительным в части условий изложенных в п. 6.1 Договора и Актах приема-передачи нежилых зданий мастерских, картофелехранилища, весовой ссылается на несоответствии указанных условий ст.ст. 393-396, 401,405, 549-557 ГКРФ. Суд не соглашается с доводами истца –ответчика Мурсалова Н.Г. и его представителя Жмаева М.Ю. по следующим основаниям. В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 421 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Как установлено выше ДАТА Договор подписан сторонами, т.е. стороны выразили свою волю на заключение Договора на условиях изложенных в нем. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст. 489 ГК РФ). Суд приходит к выводу о заключении между сторонами Договора о продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке, поскольку Договором установлена цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Пунктами 2,3 ст. 489 ГК РФ Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Согласно пунктам 1, 3, 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Соответственно, у суда нет оснований для признания п. 6.1 Договора недействительным, оспариваемый пункт не противоречит действующему законодательству. Из содержания ст. 450 ГК РФ следует, что в договоре могут быть предусмотрены условия, позволяющие стороне требовать в одностороннем порядке расторжения договора. Следовательно, основанием одностороннего расторжения договора могут выступать не только случаи, названные в законе, но и случаи, названные в конкретном договоре. Акт приёма-передачи нежилого здания - мастерских от ДАТА содержится условие о том, что «в нежилом здании находится движимое имущество в количестве 40 штук, перечень которого перечислен в приложении НОМЕР от ДАТА года, которое является неотъемлемой частью настоящего акта, и сохраняется на праве собственности за «Продавцами» после регистрации перехода права собственности на данное нежилое здание» (л.д. 12). Акт приёма-передачи нежилого здания - картофелехранилища от ДАТА содержит условие о том, что «в данном нежилом здании находится семенной картофель в количества 400 (четырёхсот) тонн, который принадлежит «Продавцам» на праве собственности, и сохраняется за «Продавцами» после регистрации перехода права собственности на данное нежилое здание»(л.д. 13). Акт приёма-передачи нежилого здания - весовой от ДАТА содержит условие о том, что «в нежилом здании находится движимое имущество в количестве 32 штук, перечень которого перечислен в приложении НОМЕР от ДАТА, которое является неотъемлемой частью настоящего |акта, подписанного «Продавцами», и сохраняется за «Продавцами» на праве собственности после регистрации перехода права собственности на данное нежилое здание» (л.д.15). Указанные Акты приема- передачи также подписаны сторонами, что указывает на согласованность сторонами изложенного в нем. Доказательств того, что на момент подписания Актов приема-передачи недвижимого имущества в них не находилось движимое имущество, принадлежащее продавцам, истцом не представлено (ст. 56 ГПК РФ). Таким образом, у суда нет оснований считать, что Акты приема - передачи недействительными в этой части. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ст. 196 ГПК РФ). Требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании оплаты за хранение движимого имущества, сторонами не заявлялось. В удовлетворении встречных исковых требований Васяниной А.Ф., Ефимова А.А. суд также отказывает. Как установлено судом стороны пришли к соглашению об оплате товара в рассрочку, определив цену товара, порядок, сроки и размеры платежей. Так первый платеж по договору в размере ... рублей Мурсаловым Н.Г. должен быть произведенным ДАТА, второй платеж в размере ... рублей в срок до ДАТА. Платеж в размере ... рублей Мурсаловым Н.Г. перечислен на счета Васяниной А.Ф., Ефимова А.А. своевременно. Однако второй платеж перечислен с рок предусмотренный договором, но не в полном размере: на счет Ефимова А.А. перечислено ... рублей, на счет Васяниной А.Ф. – ... рублей. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами и не требуют дополнительного доказывания. Вместе с тем, исполняя принятые обязательства по договору Мурсалов Н.Г. перечислил на счет Ефимова А.А. ДАТА ... рублей, на счет Васяниной А.Ф. ... рублей, что подтверждается платежными поручениями НОМЕР, НОМЕР (соответственно) (л.д. 124,125). Просрочку платежа Мурсалов Н.Г. мотивировал тем, что считал ранее исполненными обязательства перед Васяниной А.Ф. и Ефимовым А.А. в размере ... рублей и ... рублей. Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Судом установлено, что Мурсалов Н.Г. исполнил принятые обязательства, допустив недоплату очередного платежа, которую ликвидировал в короткий срок. Суду не представлено доказательств того, что в результате не доплаты Мурсаловым Н.Г. по состоянию на ДАТА Васяниной А.В. ... рублей, Ефимову А.А. – ... рублей, последним причинен ущерб в значительной степени лишающий их того на что они были вправе рассчитывать. Суд не может признать существенным нарушением договора Мурсаловым Н.Г., поскольку обязательства по оплате второго платежа в установленном договором размере им исполнены. Кроме того, не получение денежных средств в срок установленный договором позволяет ответчикам-истцам право требовать оплаты товара и процентов за пользование чужими денежными средствами (п.3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ), что в частности предусмотрено и условиями Договора. Исходя из изложенного выше, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, прекращении ипотеки, регистрации перехода права собственности и возложению обязанности по возврату объектов недвижимого имущества. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Отказать Мурсалову Нариману Гафар оглы в удовлетворении исковых требований к Васяниной Анне Филипповне, Ефимову Александру Ананьевичу о признании сделки недействительной в части и применения последствий недействительности части сделки. Отказать Васяниной Анне Филипповне, Ефимову Александру Ананьевичу в удовлетворении исковых требований к Мурсалову Нариману Гафар оглы о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, прекращении ипотеки, регистрации перехода права собственности и возложению обязанности по возврату объектов недвижимого имущества. Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи жалобы через Миасский городской суд. Председательствующий судья
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ