№2-177/2011
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
гор. Мглин 04 апреля 2011 года
Мглинский районный суд Брянской области в составе председательствующего судьи Черномаз А.Д., с участием:
истца Жевна М.Н.,
представителя ответчика администрации Мглинского района Потрашковой Т.А. (по доверенности),
представителя третьего лица Мглинского территориального отдела Управления Росреестра по Брянской области Горбовой Г.А. (по доверенности),
при секретаре Шурухо Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жевна М.Н. к администрации Мглинского района Брянской области о признании права собственности на объекты недвижимости
УСТАНОВИЛ:
Жевна М.Н. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Мглинского района о признании права собственности на гараж, знание конторы и склад, принадлежавшие ликвидированному в результате банкротства ЗАО «Мглингражданстрой» (далее ЗАО), и приобретенные им у ЗАО по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в настоящее время он не может оформить свое право собственности на данные объекты недвижимости в связи с тем, что первый собственник до продажи не произвел государственную регистрацию объектов недвижимости.
В судебном заседании истец Жевна М.Н. исковые требования поддержал и пояснил, что в 2002 году он через службу судебных приставов-исполнителей Мглинского района приобрел здания пилорамы и столярного цеха ЗАО «Мглингражданстрой», в отношении которого выполнялась процедура банкротства. Указанные здания ЗАО были надлежащим образом зарегистрированы и он оформил на них своё право собственности. В феврале ДД.ММ.ГГГГ года он у ЗАО «Мглингражданстрой» приобрел по договору купли-продажи гараж, здание конторы и склад. Деньги за данные объекты недвижимости он выплатил в полном объеме. Однако зарегистрировать право собственности на данные здания в Россреестре он не смог, так как указанные объекты недвижимости продавцом не были зарегистрированы и площади зданий, указанные в договоре купли-продажи, не соответствуют их фактическим размерам, установленным при инвентаризации, хотя перепланировка зданий им не производилась. ЗАО «Мглингражданстрой» в настоящее время ликвидировано как банкрот. Поэтому он просит суд признать за ним право собственности на здания конторы, гараж и склад в размерах, установленных инвентаризацией.
Представитель ответчика администрации Мглинского района Потрашкова Т.А. пояснила суду, что возражений на удовлетворение исковых требований они не имеют. Истец действительно приобрел указанные объекты недвижимости у обанкротившегося предприятия. Истец арендует землю у администрации района под пилорамой и столярным цехом, ранее принадлежавшими ЗАО «Мглингражданстрой». Споров по другим объектам недвижимости, приобретенными истцом у ЗАО, им не известно.
Представитель третьего лица Мглинского территориального отдела Управления Росреестра по Брянской области Горбова Г.А. пояснила, что обанкротившееся ЗАО «Мглингражданстрой» имело в собственности здания пилорамы и столярного цеха, а также в бессрочном пользовании имелась земля по месту нахождения предприятия. Здания конторы, гаража и склада в собственности ЗАО на момент заключения договора купли-продажи зарегистрированы не были в Едином госреестре. Данный договор государственную регистрацию не прошел. Поэтому осуществить государственную регистрацию прав собственности на данные объекты недвижимости они не могут. Кроме того, размеры проданных объектов недвижимости не соответствуют их настоящим размерам.
Суд, заслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по нижеследующим основаниям.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом, в соответствии с положением ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ст. 8 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании, ЗАО «Мглингражданстрой» ликвидировано в 2003 году на основании определения Арбитражного суда Брянской области от 30.07.2003г. \л.д.47\.
До ликвидации данного предприятия конкурсным управляющим ФИО4 от имени продавца ЗАО «Мглингражданстрой» с истцом Жевна М.Н. был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в собственность истца были проданы объекты недвижимости ЗАО, расположенные по <адрес>, в том числе, гараж площадью <данные изъяты>, здание конторы площадью <данные изъяты>, склад кирпичный площадью <данные изъяты>, а также земля под данными объектами недвижимости \л.д.9\.
Истцом Жевна М.Н. в кассу ЗАО «Мглингражданстрой» были внесены денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ \л.д.8\.
Согласно п. 7 данного договора, право собственности на объекты недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, что не противоречит ст. 551 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Однако ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО5 в государственной регистрации права истца Жевна М.Н. на указанное в договоре купли-продажи недвижимого имущества было отказано в связи с тем, что продавцом ЗАО «Мглингражданстрой» продаваемые объекты недвижимости не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также площадь объектов недвижимости, установленная в ходе инвентаризации, не соответствует их площади, указанной в договоре купли-продажи \л.д.21, 25, 59\.
Статья 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом и государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Таким образом, продавец ЗАО, право собственности которого на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона о регистрации, при продаже истцу объектов недвижимости обязан был произвести государственную регистрацию прав на данные объекты. Однако данное требование закона продавцом выполнено не было.
Несмотря на то, что ЗАО «Мглингражданстрой» не произвело государственную регистрацию права объектов недвижимости, однако указанная недвижимость была возведена в 1973 году, использовалась в производственном процессе, располагалась на земельном участке, находившемся у ЗАО в бессрочном пользовании, ограничений, споров или претензий третьих лиц в отношении этих объектов в момент заключения договора не имелось, и поэтому суд считает, что перечисленные в договоре купли-продажи объекты недвижимости находились в собственности ныне ликвидированного ЗАО «Мглингражданстрой» и оно имело право распоряжаться ими по своему усмотрению.
Таким образом, суд считает необходимым признать право собственности истца Жевна М.Н. на приобретенные объекты недвижимости, т.к. им выполнены все условия договора купли-продажи, а не соблюдение продавцом требований законодательства о государственной регистрации права на объект недвижимости не является основанием для признания данного договора недействительным. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
В ходе инвентаризации спорных объектов недвижимости были определены из действительные площади: здание конторы - <данные изъяты> м2, склад - <данные изъяты> м2, гараж - <данные изъяты> м2 \л.д.22,26,29\.
Несоответствие площади объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи \л.д.9\, и их площади, установленной при проведении инвентаризации \л.д.22,26,29\, возникло вследствие уточнения их действительной площади, так как после продажи данных объектов они не подвергались реконструкции или перепланировке.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГРК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Жевна М.Н. удовлетворить.
Признать право собственности Жевна М.Н. на приобретенные им на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Мглингражданстрой» и Жевна М.Н., объекты недвижимости, расположенные по <адрес>:
-здание конторы общей площадью <данные изъяты> м2,
-склад общей площадью <данные изъяты> м2,
-гараж общей площадью <данные изъяты> м2.
Право собственности на указанные объекты недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством.
Решение суда может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение 10 дней с момента его вынесения.
Судья Черномаз А.Д.