Дело 2-39/2010 год
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Шуйское 11 мая20реля 2010 года.
Междуреченский районный суд Вологодской области в составе судьи Решетова В.Н.,
с участием представителя истца - адвоката Бойнес Е.Н., представившей удостоверение №... и ордер №...,
с участием доверенного представителя третьего лица от ЗАО «...» Филатова С.С.,
директора ЗАО «...» Ш.В.,
при секретаре Лапиной Н.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сазонова С.А. к Л.В., Л.А., Л.Н. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета по месту жительства,
УСТАНОВИЛ :
Сазонов С.А. обратился в суд с указанным иском к ответчикам, указав в его обоснование то, что его дед - С.А., .../.../... года завещал ему деревянный жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: .... С 2000 по 2003 год истец проживал в ....
.../.../... года дед умер.
Истец участвовал в организации и проведении похорон, занимался сбором урожая с приусадебного участка, произвел ремонт дома деда, принимал меры к сбережению имущества деда, то есть фактически принял наследственное имущество. 30 сентября 2002 года истцу нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, но с заявлением о регистрации права в органы государственной регистрации права он еще не обращался.
Отец истца С.А., пользуясь отсутствием владельца дома и юридической безграмотностью, не поставив сына в известность, продал указанный жилой дом колхозу «...» на основании договора купли-продажи от 27 августа 2001 года.
На основании решения профкома ЗАО «...» от 5 октября 2001 года вышеуказанный жилой дом был предоставлен специалисту хозяйства Л.В., которая вселилась в него с сыном и дочерью на основании ордера на жилое помещение, где и были зарегистрированы по месту жительства.
.../.../... года отец истца умер.
Вернувшись после смерти своего отца из ... на постоянное место жительства, истец стал проживать в ...
Учитывая то, что С.А. не имел полномочий продавать кому-либо дом, унаследованный истцом от деда, а также, учитывая желание истца вернуть, принадлежащий ему дом и то, что ответчики на неоднократные его требования освободить дом и сняться с регистрационного учета не реагируют, Сазонова С.А. просит суд признать недействительным договор купли-продажи дома, возложить на ответчиков обязанность освободить занимаемое жилое помещение и сняться с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме и показал, что он не поручал своему отцу решение вопроса, связанного с продажей дома, который был завешен дедом ему. Зачем отец, не поставив его в известность, зная о завещании, продал дом колхозу, он не знает, возможно из-за мести, что дом был завещан ему, а не отцу. В то время у него с отцом были натянутые отношения, отец употреблял спиртное. Признает, что получал неоднократно денежные суммы от ЗАО «...», но не в качестве платы за проданный отцом дом по договору, а для того, чтобы оплатить изготовление технического паспорта на дом, завещанный ему дедом, чтобы оплатить расходы по оформлению в ГУЮ документов по завещанному дому. В то время нуждался в деньгах и не имел возможности оплатить указанные расходы.
Истец признает, что он оформлял у нотариуса доверенность от 30 сентября 2002 года на руководителя ЗАО «...» Л.Н., и специалиста названного ЗАО Б.И., представлять его интересы в ГУЮ «Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по вопросу проведения дальнейшей регистрации в ГУЮ свидетельства о праве на наследство по завещанию в отношении жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ..., а также по вопросу продажи указанного дома с земельным участком. При этом, доверенности своему отцу на право продажи дома он не давал.
Когда зимой 2002 года, приехав из ..., он узнал о продаже отцом дома, то сразу же сообщил руководителю хозяйства Л.Н., что лишь он один может по закону распоряжаться домом своего деда, являясь единственным наследником по завещанию, и что отец не имел права продавать дом. Тогда директор ЗАО «...» Л.Н., предложила оформить договор купли-продажи дома в соответствии с законом, для чего, по ее предложению и была оформлена у нотариуса доверенность, которой он доверял Л.Н. и Б.И., представлять его интересы при оформлении документов в ГУЮ при регистрации права собственности на дом и земельный участок и по вопросам продажи колхозу указанного выше дома, но до конца указанное поручение Л.Н. и Б.И. выполнено не было.
Он неоднократно обращался к ответчикам с просьбой освободить его дом и сняться с регистрационного учета, но все было безрезультатно, в связи с чем, просит суд удовлетворить его исковые требования.
Представитель истца, адвокат Бойнес Е.Н., разделила позицию Сазонова С.А. и просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик Л.В. исковые требования не признала и показала, что с октября 2001 года она стала проживать в доме № ..., то есть в доме, который ей и ее семье на основании решения профкома хозяйства предоставило ЗАО «...», в котором она работала. Свидетель считает, что истец не имеет никакого отношения к дому, в котором она в настоящее время проживает.
Ответчик Л.А., исковые требования также не признала.
Ответчик Л.Н., своевременно извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, не известив о причинах неявки. Со слов Л.В., ее сын работает, в связи с чем, не может явиться в суд.
Суд не может признать причину неявки указанного истца в суд уважительной.
Представитель третьего лица от ЗАО «...», директор ЗАО Ш.В., высказал несогласие по поводу исковых требований и показал, что дом у С.А. еще был приобретен колхозом «...», а затем приобретен у названного хозяйства ЗАО «...», принят по акту, находится на балансе ЗАО. Деньги истцом и С.А. были за дом получены в полном объеме, договор имеется. Хозяйством были произведены материальные затраты на проведение ремонта указанного дома. На основании решения профкома хозяйства дом был предоставлен специалисту ЗАО «...» Л.В. с семьей. Вселение производилось на основании ордера.
При заключении договора купли-продажи дома не было известно о завещании, истец знал о факте продажи дома, получал деньги за дом, своевременно не вступил в права наследования и сейчас не вправе требовать дом обратно, поскольку это уже похоже на обман, то есть на мошенничество.
По мнению представителя, ЗАО «...» не является правопреемником одноименного колхоза.
Доверенный представитель третьего лица ЗАО «...» Филатов С.С., разделил позицию директора ЗАО «...», показав также то, что в ЗАО «...» имеются бухгалтерские документы, подтверждающие факты получения и С.А., и Сазоновым С.А., денежных средств за проданный дом, который в настоящее время состоит на балансе хозяйства. Прошли сроки исковой давности (1 год) при обращении в суд по указанному спору, положение о применении которого, представитель просит применить по данному спору.
По указанным основаниям представитель считает, что истцу следует отказать в удовлетворении исковых требований; более того, истец, не являясь собственником спорного жилого дома, не может заявлять требования об освобождении, проживающих в указанном доме лиц, а также требовать снятия их с регистрационного учета по месту жительства.
Представитель третьего лица от администрации поселения ... Междуреченского муниципального района Чекулаева И.В., что-либо добавить к информации, направленной в суд в ответах на запросы суда по существу данного дела, не может.
Свидетель Б.В. показала, что она действительно регистрировала в администрации ... сельсовета договор купли-продажи колхозом «...» 27 августа 2001 года дома, принадлежащего С.А., у С.А. В суть договора она не вникала, поставив печать на договоре и расписавшись в нем.
Свидетель признает, что ошибочно не внесла запись о регистрации договора купли-продажи вышеуказанного дома в журнал и не присвоила номер реестра, поскольку обычно данную работу по регистрации выполняла ее заместитель Б.Н., которая в то время находилась в отпуске.
Об имеющемся завещании на дом и земельный участок она не знала, поскольку удостоверением завещаний в то время занималась ее заместитель Б.Н.
Свидетель Л.Н. по существу дела пояснила, что после смерти С.А., С.А., неоднократно, начиная с зимы 2000-2001 г.г., предлагал колхозу «...» купить дом, в котором проживал С.А. При этом С.А., говорил, что другие наследники на дом не претендуют. Свидетель помнит еще, что С.А. в то время увлекался спиртными напитками и видимо нуждался в деньгах, отношения у С.А. с сыном Сазоновым С.А. в то время были натянутые, отец с сыном скандалили.
В августе 2001 года была достигнута договоренность о приобретении у С.А. указанного выше дома за ... тысяч рублей, но с условием передачи денег за дом продавцу частями, в виду того, что С.А., был склонен к употреблению спиртного, да и у хозяйства было сложное финансовое положение.
27 августа 2001 года был заключен договор купли-продажи дома № ..., который был зарегистрирован в администрации ... сельсовета председателем сельсовета Б.В. Первая часть денежных средств – ... тысяч рублей была в присутствии самого С.А. внесена на счет последнего в отделении банка.
После этого от Сазонова С.А. она узнала о том, что С.А., при жизни указанный дом завещал внуку. Тогда, вероятно, после состоявшегося разговора отца с сыном, С.А. решил, что вторую, оставшуюся часть денег за дом выдать сыну, то есть истцу, что и было сделано в течение 2002-2004 годов, что подтверждается бухгалтерскими документами, имеющимися в ЗАО «...». Сазонов С.А. лично ей не высказывал намерения продать дом деда.
С 1 октября 2001 года колхоз «...» преобразовался в ЗАО «...».
26 сентября 2001 года на основании договора купли-продажи основных средств (жилого фонда) №... сельскохозяйственная артель (колхоз) «...» продало ЗАО «...» (жилой фонд), в перечне которого значился и жилой дом по ..., в котором проживала Л.В.
Свидетель признает, что действительно Сазонов С.А. доверенностью, удостоверенной нотариусом от 30 сентября 2002 года поручал ей и специалисту колхоза «...» В.И., решение вопросов от имени Сазонова С.А. по регистрации права собственности на жилой дом ... и земельный участок, расположенный там же, а также по вопросам продажи указанного дома с земельным участком, но указанная работа, по какой-то причине выполнена ни ею, ни В.И. до конца не была.
Свидетель признает, что, узнав о завещании и о том, что С.А. не имел права продавать колхозу дом, когда еще не были до конца исполнены обязательства «покупателя» по передаче всех денег за дом и еще был жив «продавец» С.А., необходимо было расторгнуть договор, но этого сделано не было, в виду отсутствия юридических знаний.
Свидетель помнит также, что по указанному договору купли-продажи дома она консультировалась с юристами племзавода колхоза «...» ... района, которые дали низкую оценку качеству оформления данного договора купли-продажи дома, порекомендовав оформить сделку по-закону, в связи с чем, было предложено истцу оформить вышеуказанную доверенность у нотариуса.
Как показывает свидетель, она, являясь в то время руководителем колхоза, а затем и ЗАО «...», хотела, оставив обжалуемый договор купли-продажи дома без изменений, оформить впоследствии документы на дом Сазоновым С.А. надлежащим образом, чтобы сделка была законной, но до конца указанная работа доведена не была.
Колхозом «...» и ЗАО «...» были израсходованы денежные средства (копии бухгалтерских и иных документов представлены в судебном заседании) на производство ремонта дома, приобретенного у С.А.
Свидетель Б.Н., показала, она что действительно 31 августа 2000 года, являясь заместителем главы администрации ... сельсовета Междуреченского района, удостоверяла завещание С.А., который на случай смерти сделал распоряжение, которым завещал своему внуку Сазонову С.А. дом, в котором завещатель проживал и земельный участок площадью ... га, расположенный возле указанного дома.
В завещании конечно же шла речь о доме ..., поскольку указанный дом был построен ранее завещателем и в указанном доме С.А. проживал до самой смерти, иного дома у завещателя не было.
Номер дому был присвоен позже, а именно в мае 2001 года при проведении работы по упорядочению адресного хозяйства на территории сельсовета.
О факте приобретения колхозом «...» дома С.А. свидетелю стало известно значительно позже и детали совершения указанной сделки ей не известны.
Свидетель Л.А. показал, что действительно он осенью 2001 года, после смерти С.А., ремонтировал по просьбе Л.В. жилой дом С.А. Пришлось менять часть рам, ремонтировать балки потолка, подводить терассу, пол у печи, где находилась ванна. За работу с родственницы он денег не брал, а материал был предоставлен хозяйством.
Свидетель В.И. показала, что она ранее проживала вместе с сожителем С.А. и помнит про обстоятельства продажи последним дома С.А., колхозу «...» в 2001 году. Помнит, как на рабочем наряде (планерке) в колхозе директор Л.Н. подошла к С.А. и предложила продать колхозу дом отца сожителя.
По мнению свидетеля, сожителю и вообще многим в колхозе «...» в то время, было известно о завещании на дом, но, тем не менее, сожитель согласился продать дом колхозу. Возможно, это было сделано из-за мести истцу, так как у С.А. с сыном в то время были натянутые отношения, не исключено, что по причине завещания С.А. дома не сыну, а внуку.
Свидетель Я.М. показал, что он действительно осенью 2001 года, работая мастером по ремонту и строительству в ЗАО «...», отпускал пиломатериал, 2 кв.м. стекла оконного, 800 шт. кирпича по указанию директора ЗАО «...» для производства ремонта дома Л.В. в ...
Суд, заслушав стороны, представителей третьего лица, допросив свидетелей по делу, изучив все материалы дела, считает исковые требования Сазонова С.А., подлежащими удовлетворению частично.
Судом установлено, что 31 августа 2000 года дед истца - С.А. сделал завещательное распоряжение относительно своего имущества (домовладение с земельным участком) на случай своей смерти в пользу своего внука Сазонова С.А. Завещание было удостоверен заместителем главы администрации ... сельсовета Б.Н., которая в судебном заседании еще раз подтвердила волю завещателя. Завещание не было изменено либо отменено, требования о признании завещания недействительным не заявлялось.
.../.../... года дед истца умер, что подтверждается копией повторного свидетельства о смерти С.А., серии №...
Установлено, что истец в то время проживал в ..., но принял личное участие в проведении похорон своего деда, уборке урожая с земельного участка, расположенного около дома деда, произвел работы по ремонту дома, осуществлял за домом постоянный присмотр, то есть фактически принял наследственное имущество, что подтверждается официальной справкой из администрации ... сельсовета №... от 14 января 2002 года.
Установлено также, что отец истца - С.А., который в то время нуждался в деньгах, употреблял спиртное, находясь в натянутых отношениях с истцом, продал на основании договора от 27 августа 2001 года колхозу «...», не имея на то полномочий и права, а также в виду своей правовой неграмотности, завещанный истцу дом (без земельного участка).
При этом, в договоре отсутствует ссылка на номер дома, несмотря на то, что данному дому номер должен быть присвоен еще 18 мая 2001 года по завершении работы по упорядочению адресного хозяйства домовладений и иных зданий, расположенных на территории ... сельсовета, как следует из показаний свидетеля Б.Н., работавшей в то время заместителем главы администрации указанного сельсовета.
Указанный договор зарегистрирован в ... сельсовете Междуреченского района не был надлежащим образом, как того требовал п. 6 указанного договора, что в свою очередь подтвердила в судебном заседании свидетель Б.В., работавшая в то время в главой указанного сельсовета.
.../.../... года умер отец истца - С.А., что подтверждается копией свидетельство о смерти серии №....
В судебном заседании также установлено, что указанный выше жилой дом на основании решения профсоюзного комитета ЗАО «...» от 5 октября 2001 года был предоставлен для проживания специалисту хозяйства Л.В., и ее семье. 12 марта 2003 года Л.В. был выдан ордер на жилое помещение №.... По этим основаниям Л.В., Л.Н. и Л.А. были зарегистрированы по месту жительства по адресу ....
Как установлено в судебном заседании, по состоянию на 25 марта 2010 года в специализированном государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (информация отдела по Грязовецкому и Междуреченскому районам управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от 25 марта 2010 г. № №...), не имелось сведений о правах собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ...
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем, на основании справки об объекте недвижимости ... филиала ГП Вологодской области «...» от 15 апреля 2010 г. №..., собственником жилого дома по указанному выше адресу является С.А., то есть дед истца. Сведений о наличии обременений и ограничений по данному объекту не имеется.
Суд, в связи с этим, делает вывод о том, что единственным собственником дома №... по ... в ... района оставался при жизни С.А., который, в соответствии с действующим гражданским законодательством, завещал дом своему внуку-истцу, который (Сазонов С.А.) фактически принял наследственное имущество в соответствии с правилами ст.ст. 1152, 1153 ГК РФ.
При этом, данных о том, что ответчики либо колхоз «...», либо ЗАО «...» оформили право собственности на указанный объект недвижимости, суду не представлено.
Установлено также, что Сазонов С.А., согласно справке администрации ... сельского совета от 14 января 2002 года №... вступил в права наследования, оформив 30 сентября 2002 года у нотариуса ... свидетельство о праве на наследство по завещанию. Унаследованное Сазоновым С.А. имущество состоит из одноэтажного бревенчатого жилого дома, находящегося в ..., общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., и земельного участка, находящегося по тому же адресу, площадью ... кв.м., с кадастровым номером .... Указанное имущество принадлежало наследодателю на праве собственности на основании справки администрации ... сельсовета от 14 января 2002 года №... и постановления администрации ... сельсовета от 4 января 2001 года №..., что никем не оспаривается.
Указанный жилой дом, как следует из справки из поселения ... Междуреченского муниципального района от 26 марта 2010 года, на балансе указанного поселения не состоит; Л.В. с Л.Н., зарегистрированы по месту жительства по адресу: ... с 5 июня 2003 года, а Л.А., с 16 мая 2003 года по настоящее время.
Вселение Л.В. с детьми в дом было произведено на основании ордера на жилое помещение №... от 12 марта 2003 года.
Согласно ст. 1118 ГК РФ, распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.
В соответствии со ст. 1120 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве.
Из ст. 1113 ГК РФ, наследство открывается со смертью гражданина.
В соответствии с ч. 1 ст. 1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять. Согласно ч. 4 той же статьи, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В данном случае наследник, как следует из материалов дела и нашло подтверждение в судебном заседании, фактически принял наследственное имущество в 2000 году, приняв непосредственное участие в проведении похорон своего деда, в сборе урожая с расположенного возле дома приусадебного земельного участка, в проведении ремонта дома деда, в осуществлении присмотра за указанным домом, что подтверждается справкой из администрации ... сельсовета от 14 января 2002 года, находящейся в наследственном деле и исследованном в судебном заседании. В связи с этим, факт производства ремонта за счет ЗАО «...» указанного выше дома не влияет на юридическую оценку обжалуемой сделки.
Также установлено, что истец Сазонов С.А. распоряжений своему отцу относительно продажи кому-либо полученного по наследству дома, не давал.
Таким образом, С.А. заключил договор продажи жилого дома, завещанного дедом истцу, не имея на то полномочий, не являясь собственником указанного имущества, а соответственно не имел права распоряжаться указанным недвижимым имуществом, из чего следует, что между «продавцом» С.А. и «покупателем» колхозом «...» была совершена сделка, не соответствующая закону.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, такая сделка является оспоримой, требование о признании оспоримой сделки недействительной заявлено истцом, то есть заинтересованным лицом, права которого, как установлено выше, были нарушены.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Факт получения части денежных средств истцом (не признанный Сазоновым С.А. как получение денег в виде расчета за проданный дом, а лишь как деньги на покрытие расходов за оформление документов на дом) в период с 15 ноября 2002 года по апрель 2004 года, подтверждает лишь сам факт получения Сазоновым С.А. указанной суммы от ЗАО «...» (не являющегося стороной в договоре), но не может служить достаточным основанием для признания указанной сделки законной, поскольку, как установлено выше, «Продавец» - С.А., не имел права отчуждать недвижимое имущество - дом своего умершего отца, не являясь собственником дома, а истец не наделял своего отца правом на отчуждение дома колхозу «...». Более того, в представленных суду копиях расходных кассовых ордеров имеются не конкретизированные записи оснований выдачи денежных сумм из ЗАО «...» Сазонову С.А., как-то: «аванс за дом, за дом по договору, по договору, за дом аванс», что позволяет их двоякую трактовку, при условии, что ни истец, ни ЗАО «...» вообще не является сторонами обжалуемого договора.
Также установлено, что ЗАО «...» не является правопреемником колхоза «...», что подтверждается ответом из Межрайонной ИФНС № 1 по Вологодской области от 28 апреля 2010 года №... и не является добросовестным приобретателем наряду с ответчиками по делу.
Более того, в обжалуемом договоре вообще отсутствует условие передачи части денежных средств за дом Сазонову С.А., то есть истцу, и тем более не покупателем - колхозом «...», а уже ЗАО «...», в связи с чем, утверждение представителей третьего лица от ЗАО «...» о том, что ЗАО являлось покупателем дома, в связи с чем, выплачивало свои денежные средства истцу как за приобретенный у него (Сазонова С.А.) дом, является необоснованным и ничем не подкрепленным в судебном заседании.
ЗАО «...», в случае возникновения спора с Сазоновым С.А. относительно обоснованности передачи денежных средств за дом, возмещения произведенных затрат на ремонт дома, ЗАО «...» может с соответствующим иском обратиться в суд, представив свои доказательства, и данный спор может быть рассмотрен в отдельном производстве.
Ссылка представителей третьего лица от ЗАО «...» о пропуске истцом срока исковой давности для данного вида отношений при обращении в суд с вышеуказанным иском и применении, в связи с этим, исковой давности при рассмотрении данного спора, несостоятельна, поскольку в соответствии со ст. 304 ГК РФ).
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом, в частности, по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Вместе с тем, удовлетворяя первое из трех заявленных требований о признании недействительным договора, суд считает, что в удовлетворении второго и третьего требования истцу следует отказать, поскольку, как установлено выше, он не оформил до конца свои права наследника по завещанию (отсутствует до настоящего времени государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости в органах госрегистрации), а соответственно, является лишь владельцем, а не собственником жилого дома. Истцу необходимо до конца оформить право собственности на жилой дом, после чего (при возникновении такой необходимости) с соответствующим иском обратиться в суд к ответчикам.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. При подаче искового заявления, состоящего из трех требований, истцом оплачена государственная пошлина в размере 200 рублей, судом удовлетворено лишь одно из заявленных требований, соответственно подлежит взысканию (1/3) часть от размера уплаченной государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 209 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Сазонова С.А. удовлетворить частично.
Признать договор продажи жилого дома от 27 августа 2001 года, расположенного в ..., заключенный между С.А. и колхозом «...» недействительным, в удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с Л.В., Л.А., Л.Н. в солидарном порядке в пользу Сазонова С.А. ... рублей в счет возмещения расходов по уплаченной государственной пошлине.
Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Междуреченский районный суд в течение 10 дней.
Судья Решетов В.Н.