Дело № 2 -244/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Междуреченский городской суд
Кемеровской области
В составе председательствующего судьи Виноградовой О.В., при секретаре Кукабако С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Междуреченске 21.03.2011 года дело по иску ООО «Гарант-М» к Климову К.Н., Климовой Е. Б. о признании сделки недействительной (ничтожной), взыскании неосновательного обогащения, процентов на сумму неосновательного обогащения
УСТАНОВИЛ:
ООО «Гарант-М» обратилось в суд к Климову К.Н., Климовой Е.Б., с учетом измененного предмета иска о признании предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке между ООО «Гарант-М» и Климовым К.Н., Климовой Е.Б недействительными (ничтожными), взыскании солидарно с ответчиков необоснованно полученных денежных средств в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами от суммы <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ по день принятия судом решения (по состоянию на 28.02.2011 г. составляет <данные изъяты>.), взыскании с Климова К.Н. процентов за пользование чужими денежными средствами от суммы <данные изъяты> руб. за период с 04.08.2008 г. по день принятия судом решения (по состоянию на 28.02.2011 г. составляет <данные изъяты> руб.) (л.д.44), взыскании судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гарант-М» и Климовым К.Н., Климовой Е.Б. был заключен предварительный договор купли-продажи общежития по адресу <адрес>
По условиям данного договора ответчики являлись продавцом и обязались продать, а истец – покупателем, обязался купить в собственность указанный объект недвижимости.
В этот же день ООО «Гарант-М» передал ответчикам в счет оплаты данного объекта недвижимости задаток в размере <данные изъяты> руб., о чем между сторонами составлено и подписано соглашение о задатке.
ДД.ММ.ГГГГ Климову К.Н. было передано <данные изъяты> руб. оставшихся денежных средств от продажной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается распиской, выданной Климовым К.Н.
Со слов Климова К.Н., Климовой Е.Б. они владели общежитием по <адрес>, на основании договора социального найма. Однако в ходе оформления документов, выяснилось, что последние не являются собственниками данного общежития, т.к. оно является собственностью ОАО «Междуречье», а ответчики проживают в нем по договору коммерческого найма.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику была вручена претензия, в которой предлагалось передать для оформления сделки документы, либо вернуть полученные денежные средства, на что последовал отказ.
ООО «Гарант- М» также обращались с заявлением в УВД <адрес>, однако в возбуждении уголовного дела было отказано в связи с отсутствием состава преступления.
Полагает, на основании ст.ст. 168 ГК РФ сделка должна быть признана недействительной (ничтожной), а в соответствие со ст. 395 ГК РФ, ответчики обязаны помимо неосновательного обогащения уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
В судебном заседании представители ООО «Гарант-М», Никоноров А.А., действующий на основании Устава, Дмитриев Е.М., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9), на заявленных требованиях настаивали, доводы изложенные в исковом заявлении, поддержали.
Климов К.Н., Климова Е.Б. относительно заявленных требований возражали, пояснили, что действительно они получили по договору денежные средства в размере <данные изъяты> руб., однако все обязательства по оформлению права собственности на отчуждаемую квартиру брал на себя ООО «Гарант-М», в связи с чем был заключен договор на оказание услуг. Сделка не состоялась, поскольку право собственности на спорное жилье оформить не удалось, поэтому полагают, что не должны возвращать задаток.
Представитель ответчиков, Стуков Ю.И., действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36, 43), представил возражения в письменной форме, доводы которых поддержал в судебном заседании.
Считает, что поскольку в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ – «в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора».
Основной договор между сторонами не заключался, а в соответствие с п. 6 ст. 429 ГК РФ «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ считаются прекращенными.
Истец не указывает в иске оснований, которые повлекут ничтожность предварительного договора, при этом ссылается на ст. 168 ГК РФ, которой установлено «сделка, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Истец не указывает, какими требованиями закона или иным правовым актом не соответствует «Предварительный договор купли-продажи» от ДД.ММ.ГГГГ.
Также требование истца о признании недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ соглашения о задатке, не подлежит удовлетворению, поскольку не указаны основания, по которым указанное соглашение о задатке не соответствует требованиям закона.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гарант-М» и К.Д.К. с другой стороны было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны согласились о следующем: в случае отказа Покупателя- ООО «Гарант-М» от покупки квартиры, деньги в сумме <данные изъяты>. остаются у Климовых; в случае отказа ответчиков от продажи квартиры деньги в сумме <данные изъяты>. ответчики обязуются вернуть в двойном размере – в сумме <данные изъяты>
В соответствии со ст. 380 ГК РФ «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее договором платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения отношений того, что является ли сумма, в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное».
В соответствие со ст. 381 ГК РФ «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В соответствие с п. 2 ст. 416 ГК РФ «в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.»
На день заключения соглашения о задатке был заключен договор на оказание услуг по оформлению надлежащих документов для продажи недвижимого имущества, п 1.1 которого было установлено, что «исполнитель» - ООО «Гарант-М» взял на себя обязательства по подготовке всех необходимых документов в т.ч. и Договора социального найма жилого помещения для последующей продажи.
Таким образом, уплаченная ООО «Гарант-М» и переданная ответчиком сумма <данные изъяты> является именно задатком, поскольку соглашением о задатке, указанная сумма обозначена именно задатком, а не суммой в качестве аванса в счет стоимости продаваемого объекта недвижимости. Поскольку обязательства по подготовке договора социального найма истцом не были исполнены, то указанное следует отнести на вину стороны, давшей задаток. Истец в соответствии с указанием закона не вправе требовать возвращения задатка исполненного по Соглашению о задатке.
В соответствие со ст. 431 ГК РФ, при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившиеся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Требования истца о взыскании солидарно с Климова К.Н., Климовой Е.Б. необоснованно полученных денежных средств в сумме <данные изъяты> <данные изъяты> также не могут быть удовлетворены по следующим обстоятельствам: согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество – неосновательное обогащение, причем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо воли.
Таким образом, под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение имущества за счет другого лица - обогащение без каких либо правовых оснований на это. В свою очередь в постановлении Федерального арбитражного суда от 25.02.2004 г. разъяснения условия неосновательного обогащения: происходит приобретение или сбережение имущества в смысле увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединения к нему новых ценностей или сохранения имущества, которое по установленным законом основаниям должно было выйти из состава его имущества; отсутствие правовых оснований для получения спорного имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица.
Считает, что только при наличии всех условий приобретатель обязан возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Приобретенное ответчиком имущество истца- деньги в сумме <данные изъяты> руб. в качестве задатка и в обеспечение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества основаны на сделке – Соглашении о задатке, и не могут явиться имуществом необоснованно приобретенным.
Переданные истцом денежные средства в качестве задатка в размере <данные изъяты> руб., были преданы во исполнение обязательства- соглашения о задатке и до наступления срока исполнения основного обязательства- договора купли-продажи, которой по вине истца не был заключен.
Переданные истцом денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. были предоставлены во исполнение не существующего обязательства, поскольку основной договор купли-продажи так и не был заключен.
В соответствии с абз.3 п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказании услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Деятельность истца в сфере оказания посреднических услуг на рынке недвижимости, осуществлять неоправданно рискованно, чем и были вызваны последствия, которые привели к утрате имущества истца.
Заслушав представителей истца, ответчиков, представителя ответчиков, изучив материалы дела, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как установлено судом, Климов К.Н., Климова Е.Б., действующие за себя и за своих несовершеннолетних детей: К.Д.К., К.А.К., В.Л.С, и ООО «Гарант-М» ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>
По условиям данного договора К.Д.К. обязались продать ООО «Гарант-М» квартиру, принадлежащую им на основании договора социального найма жилого помещения стоимостью <данные изъяты>. (л.д.6,39).
В соответствии с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гарант-М» передали К.Д.К. за покупаемую квартиру задаток в размере <данные изъяты> руб. При этом, в данном соглашение указано, что в случае отказа покупателя от покупки квартиры по <адрес> денежные средства в размере <данные изъяты> руб. остаются у Климовых; в случае отказа К.Д.К. продавать данную квартиру, последние обязуются возвратить сумму задатка в двойном размере – <данные изъяты> руб. (л.д.7,40).
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.К. и ООО «Гарант-М» был заключен договор на оказание услуг по оформлению надлежащих документов для продажи жилого недвижимого имущества, в соответствии с которым ООО «Гарант-М» обязались подготовить все необходимые документы для купли-продажи квартиры по <данные изъяты>, при этом К.Д.К. имели право получить от исполнителя задаток (л.д.41).
ДД.ММ.ГГГГ Климов К.Н. получил полный расчет за продаваемое общежитие, о чем была составлена расписка (л.д.21,42).
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Климова К.Н. была направлена претензия с целью мирного урегулирования спора (л.д.8).
Согласно сведений ОАО «Междуречье» от ДД.ММ.ГГГГ, здание по <адрес>, как объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности ОАО «Междуречье» на основании акта оценки ГП «Междуречье» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ право зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 42 № (л.д.47).
В 1998 г. в связи с трудовыми отношениями Климову К.Н. и его семье для проживания выделена комната № в общежитии по <адрес> <адрес> После расторжения трудовых отношений с администрацией предприятия, Климов К.Н. занимал указанное жилое помещение на основании договора коммерческого найма жилого помещения. Копией трудовой книжки Климова К.Н. подтверждается, что последний ДД.ММ.ГГГГ был уволен из ОАО «Междуречье» (л.д.56-57)
К.Д.К. обращались в суд с иском к Администрации <адрес>, МУ «Комитет по жилищным вопросам», МУ УЕЗ ЖКУ о признании права пользования жилым помещением расположенного по <адрес>. В связи с тем, что открылись новые обстоятельства данного дела, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено (л.д.46).
Согласно определению Междуреченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу № по иску Климова К.Н., Климовой Е.Б. к Администрации <адрес>, МУ «Комитет по жилищным вопросам», МУ УЕЗ ЖКУ о признании права пользования жилым помещением, прекращено в связи с отказом истцов от иска (л.д.55 г.д. №2-4382/09).
Постановлением оперуполномоченного ОБЭП УВД по <адрес> Ф.И.И. от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Климова К.Н. и Климовой Е.Б. ввиду отсутствия признаков преступления, предусмотренного ст. 159 ч.1 УК РФ (л.д.22).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п. 1 ст. 429 ГК РФ).
В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из положений ст. 168 ГК РФ следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила, предусмотренные главой 60 названного Кодекса, регулирующей отношения по обязательствам вследствие неосновательного обогащения, подлежат применению также и к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке.
В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 указанного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Суд считает, что предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона, поскольку заключен в отношении имущества, не принадлежащего продавцам на праве собственности.
Поскольку у продавцов не возникло право собственности на имущество на момент заключения предварительного договора, они не вправе заключать какие – либо договоры в отношении указанного выше объекта недвижимости, следовательно, подписанный истцом и ответчиками предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ как не соответствующий требованиям закона является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой, независимо от признания ее таковой судом.
Доводы представителя ответчика относительно того, что обязательства сторон по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ считаются прекращенными в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, суд не принимает во внимание, поскольку, исходя из предмета предварительного договора, он порождает обязанность заключить основной договор в будущем, в связи с чем, по мнению суда, именно данное обязательство подлежит прекращению, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В свою очередь, денежное обязательство возникло у сторон на основании соглашения о задатке, заключенного в отношении ничтожной сделки.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (ст. 380 ГК РФ).
Поскольку, предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, то, соответственно, соглашение о задатке, также является ничтожным, поскольку заключено в отношении сделки, не порождающей юридических последствий, в связи с чем, принимая во внимание наличие доказательств исполнения ничтожной сделки, суд пришел к выводу о применении последствий ее недействительности, и, руководствуясь ст. ст. 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязании ответчиков возвратить сумму, полученную по ничтожной сделке и взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку у ответчиков отсутствуют установленные законом или договором основания для удержания денежных средств в сумме <данные изъяты>
Доводы представителя ответчика относительно того, что поскольку обязательства по подготовке договора социального найма истцом не были исполнены, то указанное следует отнести на вину стороны, давшей задаток и истец в соответствии с указанием закона не вправе требовать возвращения задатка исполненного по Соглашению о задатке, суд находит несостоятельными, поскольку, правила, предусмотренные ст. 1102 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Поскольку факт неосновательного обогащения без установленных законом оснований в виде получения денежных средств ответчиками подтвержден материалами дела, ответчиками факт получения денежных средств не оспаривается, суд считает необходимым взыскать солидарно с Климова К.Н., Климовой Е.Б. сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, проценты на сумму неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения судом решения в размере <данные изъяты> рублей.
При этом, при расчете процентов в соответствие со ст. 395 ГК РФ, суд не усматривает оснований для применения ставки рефинансирования 8 %, поскольку, в силу ст. 395 ГК РФ, при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
На день предъявления иска учетная ставка банковского процента составляла 7,75 %, истец в исковом заявлении не конкретизировал, какая ставка должна быть применена, в связи с чем, суд считает необходимым взыскать проценты, согласно приведенному ниже расчету от суммы неосновательного обогащения <данные изъяты> рублей
<данные изъяты>
Поскольку сторонами не оспаривалось, что сумма <данные изъяты> рублей была получена единолично Климовым К.Н., суд не усматривает оснований для возложения солидарной ответственности в указанной части на Климову Е.Б. и считает необходимым взыскать с Климова К.Н. сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, проценты на сумму неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения судом решения в размере <данные изъяты> рублей, в соответствие с расчетом.
<данные изъяты>
В соответствие со ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает солидарно с Климова К.Н., Климовой Е.Б. в пользу ООО «Гарант – М» расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей, с Климова К.Н. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты> с Климовой Е. Б. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты>
На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Гарант – М» удовлетворить частично.
Признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать солидарно с Климова К.Н., Климовой Е.Б. сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>, проценты на сумму неосновательного обогащения за период с 12.06.2008 г. по день вынесения судом решения в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Климова К.Н. сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, проценты на сумму неосновательного обогащения за период с 05.08.2008 г. по день вынесения судом решения в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать в равных долях с Климова К.Н., Климовой Е.Б. в пользу ООО «Гарант – М» расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, судебные расходы в сумме <данные изъяты>.
Взыскать с Климова К.Н. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты>
Взыскать с Климовой Е.Б. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты>
Мотивированное решение изготовлено 28.03.2011 г. и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Междуреченский городской суд в течение 10 дней с даты изготовления мотивированного решения.
Судья Виноградова О.В.