Дело № 2-91/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
хх.хх.хх года г. Челябинск
Металлургический районный суд г. Челябинска в составе:
Председательствующего судьи Киневой О.Н.,
При секретаре Галимовой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уколовой Г.А., Чернаева С.И. к Туманову Е.С. о признании договора купли-продажи доли в праве на жилое помещение незаключенным, понуждении к приведению жилого помещения в первоначальное состояние, встречному иску Туманова Е.С. к Чернаеву С.И. о признании договора купли-продажи доли в праве на жилое помещение действительным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Уколова Г.А., Чернаев С.И. обратились в суд с иском к Туманову Е.С. о признании договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Челябинск, ул. ... от хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. незаключенным, обязании Туманова Е.С. за свой счет в течение месяца привести жилую комнату площадью ... кв.м. в вышеуказанной квартире в первоначальное состояние путем восстановления стен и конструкций согласно плану квартиры до проведения строительных работ по отнесению данной комнаты к квартире по адресу: г. Челябинск, ул. ..., разрешении истцам или третьим лицам по их поручению привести указанную жилую комнату в первоначальное состояние в случае неисполнения Тумановым Е.С. решения суда с последующим возложением на него расходов и обязании не препятствовать в проведении указанных работ.
В обоснование указали, что четырехкомнатная квартира по адресу: г. Челябинск, ул. ... принадлежит на праве собственности в равных долях каждому Уколовой Г.А., Чернаеву С.И., Чернаевой З.Г. на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от хх.хх.хх г. хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на указанную квартиру. Ответчик без разрешения на перепланировку присоединил комнату площадью ... кв.м. этой квартиры к занимаемой им по договору социального найма квартире по адресу: г. Челябинск, ул. ..., заложив дверной проем. После смерти Чернаевой З.Г., умершей хх.хх.хх г., истцы не могут оформить наследственные права на принадлежавшую ей 1/3 долю спорной квартиры, поскольку имеется несоответствие между количеством комнат и общей площадью квартиры по сравнению с техпаспортом на хх.хх.хх г. Решением Металлургического районного суда г. Челябинска от хх.хх.хх г. истцам отказано в сохранении квартиры в перепланированном состоянии в связи с отчуждением комнаты без установленного законом порядка, отсутствием государственной регистрации права собственности Туманова Е.С. на 1/6 долю квартиры. Поскольку ответчик не зарегистрировал договор купли-продажи в Бюро технической инвентаризации, то данный договор является незаключенным. Произведенной перепланировкой на основании незаключенного договора нарушены права истцов на оформление наследственных прав после смерти Чернаевой З.Г. (л.д. 5-7).
Туманов Е.С. обратился в суд со встречным иском к Чернаеву Е.С. о признании договора купли-продажи 1/6 доли в праве на квартиру по адресу: г. Челябинск, ул. ... от хх.хх.хх г. действительным, признании права собственности на 1/6 долю этой квартиры.
В обоснование указал, что обязательства по вышеуказанному договору сторонами исполнены: покупателем произведена оплата за приобретенное имущество, 1/6 доля в праве на квартиру передана ему по акту приема-передачи в ... г. С этого времени ответчик пользуется данным имуществом. Государственная регистрация договора не произведена в связи с тем, что ответчик не знал о ее необходимости. В настоящее время продавец отказывается подать заявление в регистрационную службу о регистрации договора, обратился в суд за признанием его незаключенным. Считает себя законным владельцем приобретенного имущества (л.д. 85-86).
В судебном заседании истец Уколова Г.А. поддержала свои требования, просила их удовлетворить, возражала против встречного иска Туманова Е.С.
Истец Чернаев С.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия с участием представителя по доверенности Василевской М.Г. (л.д. 109, 110).
Представитель истцов по доверенности Василевская М.Г. (л.д. 27) поддержала требования своих доверителей, возражала против удовлетворения встречного иска. Пояснила, что основанием признания договора купли-продажи незаключенным также является несогласованность его существенных условий, поскольку стороны имели намерение продать-купить комнату площадью ... кв.м., а в договоре была указана 1/6 доля квартиры.
Ответчик Туманов Е.С. в судебном заседании возражал против первоначальных требований, поддержал встречные исковые требования.
Представитель третьего лица по встречному иску Управления Росреестра по челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 103, 106).
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Уколовой Г.А. Чернаева С.И., частичном удовлетворении исковых требований Туманова Е.С. по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что четырехкомнатная квартира по адресу: г. Челябинск, ул. ... общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., передана в собственность Уколовой Г.А., Чернаеву С.И., Чернаевой З.Г. в равных долях каждому на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от хх.хх.хх г.
хх.хх.хх года по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом Шафигулиной И.Р., Чернаев С.И. продал, а Туманов Е.С. купил 1/6 долю в праве собственности на указанную квартиру за ... рублей, расчет произведен в присутствии нотариуса в помещении нотариальной конторы.
Уколова Г.А., Чернаева З.Г. в заявлениях, удостоверенных нотариусом Шафигулиной И.Р., отказались от права преимущественной покупки 1/6 доли в праве на вышеуказанную квартиру.
хх.хх.хх г. по акту приема-передачи Чернаев С.И. передал долю квартиры в виде комнаты площадью ... кв.м. в квартире по адресу: г. Челябинск, ул. ..., а Туманов Е.С. принял данную комнату. В актах указано, что в отношении договора купли-продажи, акта приема-передачи взаимных претензий нет, в отношении какой-либо другой площади Туманов Е.С. претензий не имеет.
В настоящее время квартира по адресу: г. Челябинск, ул. ... в ОГУП «ОблЦТИ» зарегистрирована за Чернаевым С.И., Чернаевой З.Г., Уколовой Г.А. в 1/3 доле за каждым. В ЕГРП данная квартира ни за кем не зарегистрирована.
В данной квартире в настоящее время зарегистрированы Чернаев С.И., Уколова Г.А. – с хх.хх.хх г.
Указанные обстоятельства подтверждаются договором приватизации от хх.хх.хх г., договором купли-продажи от хх.хх.хх г., актами приема передачи, справками ОГУП «ОблЦТИ», управления Росреестра по Челябинской области, ООО «...» (л.д. 11, 12, 13, 21, 23, 33, 38, 45-46, 72, 73, 98-100).
В квартире по адресу: г. Челябинск, ул. ... зарегистрированы Туманов Е.С., Туманов С.Е., Туманов А.С., Туманова Н.А. Квартира предоставлена Туманову Е.С. на состав семьи из шести человек на основании обменного ордера № от хх.хх.хх г., что подтверждается копией ордера, поквартирной карточкой (л.д.43, 44).
Из пояснений участников процесса, решения Металлургического районного суда г. Челябинска от хх.хх.хх г., вступившего в законную силу хх.хх.хх г., плана квартиры по адресу: г. Челябинск, ул. ... до и после перепланировки, техническому паспорту следует, что после заключения договора купли-продажи хх.хх.хх г. истцами без согласования с органами местного самоуправления произведена перепланировка квартиры по адресу: г. Челябинск, ул. ... путем демонтажа дверного проема в жилую комнату площадью ... кв.м. (№ на поэтажном плане). Тумановым Е.С. произведен демонтаж перегородки, отделявшей эту комнату от квартиры по адресу: г. Челябинск, ул. ..., в результате чего данная комната была присоединена к квартире, занимаемой ответчиком (л.д. 14-16, 17-18, 49-52, 62, 76).
хх.хх.хх г. умерла Чернаева З.Г. После ее смерти нотариусом Карповой Н.И. заведено наследственное дело № за ... г. наследниками ее имущества по закону являются Чернаев С.И. и Уколова Г.А., которым свидетельства о праве на наследство на 1/6 долю квартиры по адресу: г. Челябинск, ул. ... не выдавались (л.д. 17 об., 26). Из пояснений истца следует, что препятствием в выдаче свидетельств о праве на наследство по закону является самовольная перепланировка, в результате которой количество комнат и общая площадь квартиры уменьшились.
Решением Металлургического районного суда г. Челябинска от хх.хх.хх г. в сохранении квартиры по адресу: г. Челябинск, ул. ... в перепланированном состоянии отказано.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.
Из анализа указанной правовой нормы следует, что если договор купли-продажи недвижимости заключен до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, то надлежащей формой его заключения является письменная с нотариальным удостоверением.
Поскольку договор купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Челябинск, ул. ... был заключен хх.хх.хх г. – до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, вступившего в силу 31.01.1998 г., и до начала государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Челябинской области – 17.09.1998 г., с соблюдением предусмотренной законом формы, то является действительным.
Так как предмет договора - 1/6 доля в праве на квартиру в виде комнаты площадью ... кв.м. был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи, покупатель присоединил оговоренный объект к занимаемой им квартире и пользуется по настоящее время, то покупатель с момента передачи владения, но до государственной регистрации права собственности является законным владельцем этого имущества.
В силу п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленума № 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно п. 59 Постановления Пленума № 10/22 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор купли-продажи от хх.хх.хх г. исполнен его сторонами: покупателем оплачена продавцу покупная цена, продавцом передан покупателю объект недвижимости – 1/6 доля в праве на квартиру в виде комнаты площадью ... кв.м., присоединенной продавцом к занимаемой им квартире, до обращения в суд в ... г. истцы были согласны с фактом заключения оспариваемого договора и передачей ответчику предмета договора в виде комнаты, желали сохранить свою квартиру в перепланированном состоянии, то исходя из фактических обстоятельств имеются основания для признания за ответчиком Тумановым Е.С. права собственности на 1/6 долю квартиры по адресу: г. Челябинск, ул. ..., так как данный договор на момент его заключения не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Межрайонном предприятии технической инвентаризации.
Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении встречного искового требования Туманова Е.С. о признании права собственности, то в удовлетворении требования истцов Уколовой Г.А. и Чернаева С.И. о признании договора купли-продажи от хх.хх.хх г. незаключенным, обязании Туманова Е.С. привести жилую комнату площадью ... кв.м. в квартире по адресу: г. Челябинск, ул. ... в первоначальное состояние надлежит отказать.
Доводы истцов о создании препятствий указанным договором в оформлении наследственных прав после смерти Чернаевой З.Г. на 1/3 долю квартиры являются необоснованными, поскольку данные препятствия созданы не оспариваемым договором, а самовольной перепланировкой.
Стороны не лишены возможности решить вопрос о сохранении занимаемых ими квартир в перепланированном состоянии при представлении доказательств соответствия специальным нормам и правилам присоединения комнаты площадью ... кв.м. в квартире по адресу: г. Челябинск, ул. ... (№ на поэтажном плане) к квартире по адресу: г. Челябинск, ул. Б..., соблюдения прав и законных интересов граждан, проживающих в многоквартирном доме № по ул. ..., согласия собственника квартиры № в доме по ул. Б... на присоединение комнаты площадью ... кв.м., на что указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда хх.хх.хх г. (л.д. 20).
Довод истцов о том, что договор является незаключенным в связи с не достижением соглашения о предмете, не могут быть приняты судом во внимание, так как в письменной форме с нотариальным удостоверением стороны указали предметом купли-продажи 1/6 доли в праве на квартиру, а в актах приема-передачи сами определили вещественное выражение этой доли.
Поскольку ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены определенные способы защиты права, признание договора действительным данной правовой нормой не предусмотрено, то встречное требование Туманова Е.С. о признании договора купли-продажи от хх.хх.хх г. действительным является излишне заявленным и удовлетворению не подлежит. Выше суд пришел к выводу о действительности данного договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Уколовой Г.А., Чернаева С.И. о признании договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Челябинск, ул. ... от хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. незаключенным, обязании Туманова Е.С. за свой счет в течение месяца привести жилую комнату площадью ... кв.м. в вышеуказанной квартире в первоначальное состояние путем восстановления стен и конструкций согласно плану квартиры до проведения строительных работ по отнесению данной комнаты к квартире по адресу: г. Челябинск, ул. ..., разрешении истцам или третьим лицам по их поручению привести указанную жилую комнату в первоначальное состояние в случае неисполнения Тумановым Е.С. решения суда с последующим возложением на него расходов и обязании не препятствовать в проведении указанных работ – отказать.
Встречные исковые требования Туманова Е.С. удовлетворить частично:
Признать за Тумановым Е.С., хх.хх.хх года рождения, уроженцем г. Челябинска, право собственности на 1/6 долю квартиры по адресу: г. Челябинск, ул. ....
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение десяти дней со дня вынесения решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Металлургический районный суд г. Челябинска.
Председательствующий: О.Н. Кинева