Дело № 2-913/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
хх.хх.хх года г. Челябинск
Металлургический районный суд г. Челябинска в составе:
Председательствующего судьи Киневой О.Н.,
При секретаре Галимовой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уколовой Г.А., Чернаева С.И. к Туманову Е.С. о признании договора купли-продажи доли в праве на жилое помещение незаключенным, понуждении к приведению жилого помещения в первоначальное состояние, встречному иску Туманова Е.С. к Чернаеву С.И. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Уколова Г.А., Чернаев С.И. обратились в суд с иском к Туманову Е.С. о признании договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... от хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. незаключенным, обязании Туманова Е.С. за свой счет в течение месяца привести жилую комнату площадью ... кв.м. в вышеуказанной квартире в первоначальное состояние путем восстановления стен и конструкций согласно плану квартиры до проведения строительных работ по отнесению данной комнаты к квартире по адресу: ..., разрешении истцам или третьим лицам по их поручению привести указанную жилую комнату в первоначальное состояние в случае неисполнения Тумановым Е.С. решения суда с последующим возложением на него расходов и обязании не препятствовать в проведении указанных работ.
В обоснование указали, что четырехкомнатная квартира по адресу: ... принадлежит на праве собственности в равных долях каждому Уколовой Г.А., Чернаеву С.И., Ч.З.Г. на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от хх.хх.хх г. хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на указанную квартиру. Ответчик без разрешения на перепланировку присоединил комнату площадью ... кв.м. этой квартиры к занимаемой им по договору социального найма квартире по адресу: ..., заложив дверной проем. После смерти Ч.З.Г., умершей хх.хх.хх г., истцы не могут оформить наследственные права на принадлежавшую ей 1/3 долю спорной квартиры, поскольку имеется несоответствие между количеством комнат и общей площадью квартиры по сравнению с техпаспортом на хх.хх.хх г. Решением Металлургического районного суда г. Челябинска от хх.хх.хх г. истцам отказано в сохранении квартиры в перепланированном состоянии в связи с отчуждением комнаты без установленного законом порядка, отсутствием государственной регистрации права собственности Туманова Е.С. на 1/6 долю квартиры. Поскольку ответчик не зарегистрировал договор купли-продажи в Бюро технической инвентаризации, то данный договор является незаключенным. Произведенной перепланировкой на основании незаключенного договора нарушены права истцов на оформление наследственных прав после смерти Ч.З.Г. (л.д. 5-7).
Туманов Е.С. обратился в суд со встречным иском к Чернаеву Е.С. о признании договора купли-продажи 1/6 доли в праве на квартиру по адресу: ... от хх.хх.хх г. действительным, признании права собственности на 1/6 долю этой квартиры.
В обоснование указал, что обязательства по вышеуказанному договору сторонами исполнены: покупателем произведена оплата за приобретенное имущество, 1/6 доля в праве на квартиру передана ему по акту приема-передачи в ... г. С этого времени ответчик пользуется данным имуществом. Государственная регистрация договора не произведена в связи с тем, что ответчик не знал о ее необходимости. При обращении за государственной регистрацией договора в ... г. ему было отказано в приеме документов, поскольку имеет место несоответствие количества комнат и площади квартиры по договору и техническому паспорту. В настоящее время продавец отказывается подать заявление в регистрационную службу о регистрации договора, обратился в суд за признанием его незаключенным (л.д. 85-86).
Решением Металлургического районного суда г. Челябинска от хх.хх.хх г. в удовлетворении исковых требований Уколовой Г.А., Чернаева С.И. отказано, встречные исковые требования Туманова Е.С. удовлетворены частично: за Тумановым Е.С. признано право собственности на 1/6 долю квартиры по адресу: ..., в удовлетворении остальной части встречных исковых требований – отказано (л.д. 117-120).
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от хх.хх.хх г. данное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд (л.д. 144-148).
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Туманов А.Е., Туманов А.Е., Туманова Н.А., зарегистрированные в квартире по адресу: ...л.д. 150).
Ответчик Туманов Е.В. изменил предмет встречного иска: просил вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... от хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. и перехода права собственности на 1/6 долю указанной квартиры к Туманову Е.С (л.д. 199).
В судебном заседании истец Уколова Г.А. поддержала свои требования, просила их удовлетворить, возражала против встречного иска Туманова Е.С.
Истец Чернаев С.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия с участием представителя по доверенности Василевской М.Г. (л.д. 160, 188, 197). В судебном заседании хх.хх.хх г. поддержал свои требования, возражал против удовлетворения встречного иска (л.д. 155-158).
Представитель истцов по доверенности Василевская М.Г. (л.д. 27) поддержала требования своих доверителей, возражала против удовлетворения уточненного встречного иска. Пояснила, что основанием признания договора купли-продажи незаключенным также является несогласованность его существенных условий, поскольку стороны имели намерение продать-купить комнату площадью ... кв.м., а в договоре была указана 1/6 доля квартиры. Указала на невозможность произвести государственную регистрацию оспариваемого договора, поскольку предмет договора (четырехкомнатная квартира по ул. ...) на настоящий момент не существует в связи с самовольной перепланировкой, произведенной ответчиком.
Ответчик Туманов Е.С. в судебном заседании возражал против первоначальных требований, поддержал уточненные встречные исковые требования.
Третьи лица Туманов А.Е., Туманов А.Е., Туманова Н.А., в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в заявлениях просили рассмотреть дело без их участия (л.д. 186, 187, 189-194).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 163, 195, 196, 198).
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Уколовой Г.А. Чернаева С.И. в части обязания Туманова Е.С. привести жилую комнату в первоначальное состояние, отказе в требовании о признании договора купли-продажи незаключенным, удовлетворении встречных требований Туманова Е.С. по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что четырехкомнатная квартира по адресу: ..., общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., передана в собственность Уколовой Г.А., Чернаеву С.И., Ч.З.Г. в равных долях каждому на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от хх.хх.хх г.
хх.хх.хх года по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом Ш.И.Р.., Чернаев С.И. продал, а Туманов Е.С. купил 1/6 долю в праве собственности на указанную квартиру за ... рублей, расчет произведен в присутствии нотариуса в помещении нотариальной конторы.
Уколова Г.А., Ч.З.Г. в заявлениях, удостоверенных нотариусом Ш.И.Р., отказались от права преимущественной покупки 1/6 доли в праве на вышеуказанную квартиру.
хх.хх.хх г. по акту приема-передачи Чернаев С.И. передал долю квартиры в виде комнаты площадью ... кв.м. в квартире по адресу: ..., а Туманов Е.С. принял данную комнату. В актах указано, что в отношении договора купли-продажи, акта приема-передачи взаимных претензий нет, в отношении какой-либо другой площади Туманов Е.С. претензий не имеет.
В настоящее время квартира по адресу: ... в ОГУП «ОблЦТИ» зарегистрирована за Чернаевым С.И., Ч.З.Г., Уколовой Г.А. в 1/3 доле за каждым. В ЕГРП данная квартира ни за кем не зарегистрирована.
В данной квартире в настоящее время зарегистрированы Чернаев С.И., Уколова Г.А. – с хх.хх.хх г.
Указанные обстоятельства подтверждаются договором приватизации от хх.хх.хх г., договором купли-продажи от хх.хх.хх г., актами приема передачи, справками ОГУП «ОблЦТИ», управления Росреестра по Челябинской области, ООО «...» (л.д. 11, 12, 13, 21, 23, 33, 38, 45-46, 72, 73, 98-100).
В квартире по адресу: ... зарегистрированы Туманов Е.С., Т.А.С. Т.С.Е., Т.А.С., Туманова Н.А. Квартира предоставлена Туманову Е.С. на состав семьи из шести человек на основании обменного ордера № от хх.хх.хх г., что подтверждается копией ордера, поквартирной карточкой (л.д.43, 44).
Из пояснений участников процесса, решения Металлургического районного суда г. Челябинска от хх.хх.хх г., вступившего в законную силу хх.хх.хх г., плана квартиры по адресу: ... до и после перепланировки, техническому паспорту следует, что после заключения договора купли-продажи хх.хх.хх г. истцами и ответчиком без согласования с органами местного самоуправления произведена перепланировка квартиры по адресу: г... путем демонтажа дверного проема в жилую комнату площадью ... кв.м. (№ на поэтажном плане). Тумановым Е.С. произведен демонтаж перегородки, отделявшей эту комнату от квартиры по адресу: ..., в результате чего данная комната была присоединена к квартире, занимаемой ответчиком (л.д. 14-16, 17-18, 49-52, 62, 76).
хх.хх.хх г. умерла Ч.З.Г. После ее смерти нотариусом К.Н.И. заведено наследственное дело № за ... г. наследниками ее имущества по закону являются Чернаев С.И. и Уколова Г.А., которым свидетельства о праве на наследство на 1/6 долю квартиры по адресу: ... не выдавались (л.д. 17 об., 26). Из пояснений истца следует, что препятствием в выдаче свидетельств о праве на наследство по закону является самовольная перепланировка, в результате которой количество комнат и общая площадь квартиры уменьшились.
В силу ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольным является переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования, с органом его осуществляющим, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести его в прежнее состояние.
Решением Металлургического районного суда г. Челябинска от хх.хх.хх г. в сохранении квартиры по адресу: ... в перепланированном состоянии отказано.
Поскольку комната площадью ... кв.м. (№ на плане квартиры по состоянию на хх.хх.хх г.), являющаяся частью квартиры по адресу: ..., без согласования с органом местного самоуправления присоединена ответчиком к занимаемой им квартире по адресу: ..., самовольная перепланировка препятствует истцам оформить наследственные права на долю этой квартиры, принадлежавшей умершей Ч.З.Г., то Туманов Е.С. обязан за свой счет привести указанную комнату в первоначальное состояние путем восстановления стен и конструкций, существовавших согласно плану квартиры по состоянию на хх.хх.хх г. - до проведения строительных работ по отнесению этой комнаты к квартире ответчика в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Согласно ч. 1 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в этом же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.
В связи с чем, случае неисполнения Тумановым Е.С. настоящего решения суд полагает возможным разрешить Уколовой Г.А., Чернаеву С.И. привести указанную жилую комнату в первоначальное состояние с последующим возложением расходов на Туманова Е.С. и обязать его не препятствовать в проведении указанных работ.
Разрешая требование истцов о признании договора купли-продажи от хх.хх.хх г. незаключенным, встречные требования ответчика о государственной регистрации данного договора и перехода к нему права собственности, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.
Из анализа указанных правовых норм следует, что если договор купли-продажи недвижимости заключен до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, то надлежащей формой его заключения является письменная в виде одного документа, подписанного сторонами, с нотариальным удостоверением.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленума № 10/22) в указанном случае иск предъявляется одной стороной договора к другой стороне договора. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Поскольку договор купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... был совершен хх.хх.хх г. – до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, вступившего в силу 31.01.1998 г., и до начала государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Челябинской области – 17.09.1998 г., в письменной форме с нотариальным удостоверением, то предусмотренная законом форма договора была соблюдена.
Однако данный договор не был зарегистрирован покупателем в Челябинском межрайонном предприятии технической инвентаризации, осуществлявшем государственную регистрацию сделок с недвижимостью до создания Южно-Уральской регистрационной палаты. Впоследствии он не был зарегистрирован сторонами в Управлении Росреестра по Челябинской области. Поэтому является незаключенным.
В настоящее время продавцом Чернаевым С.И. подан иск о признании указанного договора незаключенным. Покупатель Туманов Е.С. желает произвести государственную регистрацию данного договора и перехода к нему права собственности на 1/6 долю квартиры.
Поскольку договор купли-продажи от хх.хх.хх г. совершен в предусмотренной законом письменной форме с нотариальным удостоверением, договор сторонами исполнен: покупателем оплачена продавцу покупная цена, продавцом по акту приема-передачи передан покупателю объект недвижимости – 1/6 доля в праве на квартиру в виде комнаты площадью ... кв.м., присоединенной продавцом к занимаемой им квартире, продавец в настоящее время обратился в суд с иском о признании указанного договора незаключенным, то у суда имеются основания для удовлетворения встречного иска о государственной регистрации договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... от хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. и перехода права собственности на 1/6 долю указанной квартиры к Туманову Е.С.
Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении встречного искового требования Туманова Е.С., то в удовлетворении требования истцов Уколовой Г.А. и Чернаева С.И. о признании договора купли-продажи от хх.хх.хх г. незаключенным надлежит отказать.
Довод истцов о том, что договор является незаключенным в связи с не достижением сторонами соглашения о предмете, не могут быть приняты судом во внимание, так как в письменной форме с нотариальным удостоверением стороны указали предметом купли-продажи 1/6 доли в праве на квартиру, а в актах приема-передачи сами определили вещественное выражение этой доли.
Довод истцов о невозможности произвести государственную регистрацию оспариваемого договора и перехода права собственности в связи с отсутствием предмета договора (четырехкомнатной квартиры общей площадью ... кв.м.) из-за самовольно произведенной ответчиком перепланировки не может являться основанием к отказу во встречном иске.
При разрешении данного требования суд исходит из проверки договора на момент его совершения и причин отсутствия государственной регистрации. Самовольная перепланировка, произведенная ответчиком после совершения договора, не имеет отношения к предмету договора.
Кроме того, выше суд пришел к выводу о необходимости обязать ответчика привести жилую комнату площадью ... кв.м., являющуюся неотъемлемой частью квартиры по адресу: ..., в первоначальное состояние путем восстановления стен и конструкций, существовавших до проведения строительных работ по отнесению данной комнаты к квартире по адресу: ....
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Уколовой Г.А., Чернаева С.И. удовлетворить частично:
Обязать Туманова Е.С. за свой счет привести жилую комнату площадью ... кв.м. (№ на плане квартиры по состоянию на хх.хх.хх г.), являющуюся неотъемлемой частью квартиры по адресу: ...12, в первоначальное состояние путем восстановления стен и конструкций, существовавших согласно плану квартиры по состоянию на хх.хх.хх г. - до проведения строительных работ по отнесению данной комнаты к квартире по адресу: ..., в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения Тумановым Е.С. решения суда разрешить Уколовой Г.А., Чернаеву С.И. привести указанную жилую комнату в первоначальное состояние согласно плану квартиры по адресу: ... по состоянию на хх.хх.хх г. с последующим возложением расходов на Туманова Е.С. и обязать его не препятствовать в проведении указанных работ.
В удовлетворении требования о признании договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... от хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. незаключенным – отказать.
Встречные исковые требования Туманова Е.С. удовлетворить:
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... от хх.хх.хх года между Чернаевым С.И. и Тумановым Е.С. и перехода права собственности на 1/6 долю указанной квартиры к Туманову Е.С..
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение десяти дней со дня вынесения решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Металлургический районный суд г. Челябинска.
Председательствующий: О.Н. Кинева