Дело № 2-2056/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

хх.хх.хх года г. Челябинск

Металлургический районный суд г. Челябинска в составе:

Председательствующего судьи Киневой О.Н.,

При секретаре Галимовой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зыряновой О.В. к Ежовой И.А., Ежову Г.Е. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Зырянова О.В. обратилась в суд с иском к Ежовой И.А., Ежову Г.Е. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ..., соглашения о задатке, заключенных хх.хх.хх г. между Ежовой И.А., Ежовым Г.Е. и Зыряновой О.В., взыскании денежных средств, оплаченных в качестве задатка, в размере ... рублей, расходов по оплате госпошлины в размере ... рублей.

В обоснование указала, что хх.хх.хх г. между истцом и ответчиками Ежовой И.А., Ежовым Г.Е. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, в соответствии с п. 1 которого ответчики обязуются продать в срок не позднее хх.хх.хх г., а истец - купить в указанные сроки жилой дом и земельный участок. В п. 6 договора продавцы гарантируют, что объекты недвижимого имущества не обременены правами других лиц, в споре, под арестом (запрещением) не состоят. хх.хх.хх г. между сторонами заключено соглашение о задатке, согласно которому истец уплатила ответчикам денежные средства в размере ... рублей. Согласно выписке из ЕГРП от хх.хх.хх г. на жилой дом по ул. Долматовская, 1 в отношении Ежовой И.А. наложен арест от хх.хх.хх г., в отношении Ежова Е.Г. – запрет на отчуждение от хх.хх.хх г. Полагает, что предварительный договор при наличии ареста на отчуждаемое имущество заключен с нарушением закона, в связи с чем, является недействительным, обеспечивающее его обязательство – соглашение о задатке также является недействительным (л.д. 5-6).

Истец Зырянова О.В. в судебном заседании поддержала свои требования, просила их удовлетворить.

Представитель истца по устному ходатайству Пантелеев С.М. (л.д. 28) в судебном заседании поддержал требования своего доверителя, просил их удовлетворить.

Ответчик Ежова И.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Зыряновой О.В.

Ответчик Ежов Е.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 39, 73).

В письменном отзыве ответчики возражали против удовлетворения исковых требований, поскольку при заключении предварительного договора соблюдена требуемая законом письменная форма, отражены существенные условия основного договора, срок его заключения. При заключении предварительного договора ответчикам не было известно о наложении ареста, запрета на отчуждение имущества. Истец имела возможность до его заключения проверить данные о наличии арестов, обременений на приобретаемое имущество. В предварительном договоре отсутствуют препятствия для заключения основного договора после предусмотренного срока его заключения – хх.хх.хх г. Ответчики не получили от истца требование о возвращении задатка, поэтому передали его по иному предварительному договору (л.д. 73).

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Зыряновой О.В. по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что жилой дом по адресу: ... принадлежит на праве собственности Ежовой И.А., Ежову Г.Е. в 1/2 доле каждому на основании договора купли-продажи от хх.хх.хх г.

Земельный участок площадью ... кв.м. по указанному адресу принадлежит на праве аренды Ежовой И.А. на основании Постановления Главы администрации Металлургического района г. Челябинска № от хх.хх.хх г., договора долгосрочной аренды земельного участка в населенном пункте № от хх.хх.хх г.

хх.хх.хх г. между Ежовой И.А., Ежовым Е.Г. (Сторона 1) и Зыряновой О.В. (Сторона 2) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ....

Согласно п. 1 данного договора «Сторона 1» в срок не позднее хх.хх.хх г. обязуется продать, а «Сторона 2» купить земельный участок общей площадью ... кв.м., кадастровый №, категория земель: земли поселений, и жилой дом, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: ....

Согласно п. 6 данного договора «Сторона 1» гарантирует, что до заключения настоящего договора, указанные объекты недвижимости не обременены правами других лиц, никому не проданы, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, право собственности «Стороны 1» на них никем не оспаривается.

хх.хх.хх г. в обеспечение исполнения обязательств по указанному предварительному договору между Ежовой И.А., Ежовым Е.Г. (Сторона 1) и Зыряновой О.В. (Сторона 2) заключено соглашение о задатке, согласно п. 2 которого «Сторона 2» передает «Стороне 1» денежную сумму в размере ... рублей. При заключении основного договора купли-продажи переданная по настоящему соглашению «Стороной 2» сумма задатка засчитывается в счет стоимости приобретаемого ей объекта недвижимого имущества.

Согласно расписке Ежовой И.А., Ежова Г.Е. на обороте соглашения о задатке хх.хх.хх г. они получили от Зыряновой О.В. денежную сумму в размере ... рублей в качестве задатка за земельный участок и жилой дом по адресу: ....

Постановлением судебного пристава-исполнителя Металлургического РОСП Л.В.А. от хх.хх.хх г. наложен запрет на право распоряжения недвижимым имуществом Ежовой И.А., в том числе 1/2 долей жилого дома по адресу: ..., на основании исполнительного листа №, выданного Курчатовским районным судом г. Челябинска, о наложении ареста в пользу ОАО «...» Калининский филиал.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Курчатовского РОСП г. Челябинска Ш.С.В. от хх.хх.хх г. Управлению Росреестра предписано наложить запрет на отчуждение и иные регистрационные действия на 1/2 долю жилого дома по адресу: ..., принадлежащую Ежову Г.Е., на основании исполнительного листа №, выданного Курчатовским районным судом г. Челябинска, о наложении ареста в пользу ОАО «...» Калининский филиал.

Согласно выписке из ЕГРП по жилому дому по адресу: ... в отношении доли, принадлежащей Ежовой И.А., зарегистрирован арест, дата регистрации хх.хх.хх г., в отношении доли, принадлежащей Ежову Г.Е. зарегистрирован запрет на отчуждение, дата регистрации хх.хх.хх г.

Из ответа ОАО «...» Калининский филиал на судебный запрос следует, что данный жилой дом Ежовой И.А. в обеспечение по кредиту не передавался.

Указанное подтверждается предварительным договором купли-продажи от хх.хх.хх г., соглашением о задатке от хх.хх.хх г., свидетельствами о государственной регистрации права, договором купли-продажи от хх.хх.хх г., выпиской из ЕГРП, справками Управления Росреестра по Челябинской области, постановлениями судебных приставов-исполнителей, справкой о содержании правоустанавливающих документов, копиями исполнительных производств, справкой ОАО «...» Калининский филиал (л.д. 7, 8, 9-10, 11, 12, 20, 21-22, 23-24, 26, 41-46, 47, 53-71).

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать.

В силу п. 4 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или его изъятие.

Согласно ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи от хх.хх.хх г. на принадлежавшие ответчикам Ежовой И.А. и Ежову Г.Е. доли в праве собственности на жилой дом по адресу: ... были наложены арест и запрет на отчуждение и иные регистрационные действия, то они не вправе были распоряжаться данным имуществом путем заключения предварительного договора купли-продажи.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ... от хх.хх.хх г. заключен Ежовыми И.А. и Г.Е. в нарушение установленного законом запрета на отчуждение, то является недействительным. Так как соглашение о задатке заключено в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору, то в связи с его недействительностью также является недействительным.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Так как Ежовы И.А. и Г.Е. получили от Зыряновой О.В. денежные средства в размере ... рублей в качестве задатка, то данные денежные средства подлежат взысканию с них в пользу Зыряновой О.В. в равных долях с каждого - по ... рублей (... руб. : 2).

Доводы ответчиков о том, что они не знали о наложении ареста, запрета на отчуждение имущества не могут являться основанием к отказу в иске, поскольку не влекут законность договора.

Ссылка ответчика на то, что Зырянова О.В. сама отказалась от покупки дома в ... г. в связи с наличием иного варианта, не может являться основанием к отказу в иске, поскольку сама ответчик пояснила, что данный отказ был связан с наличием ареста на дом. Кроме того, само по себе наличие ареста и запрета на отчуждение, наложенных ранее заключения предварительного договора, свидетельствует о его недействительности.

Довод ответчика о возможности заключить основной договор купли-продажи по истечении срока, указанного в предварительном договоре – хх.хх.хх г., не может являться основанием к отказу в иске, поскольку предварительный договор не пролонгирован, арест и запрет на отчуждение не сняты.

Ссылка ответчика на отсутствие денежных средств для возврата истцу в связи с их передачей в качестве задатка по иному предварительному договору не может быть принята судом во внимание, поскольку при недействительности договора денежные средства подлежат возврату передавшей их стороне.

Довод ответчика о том, что намерение приобрести имущество было не у истца, а у ее сестры, переговоры велись с сестрой, денежные средства передавались сестрой истца, не может являться основанием к отказу в удовлетворении требований Зыряновой О.В., поскольку предварительный договор, соглашение о задатке заключены с Зыряновой О.В., согласно расписке денежные средства в размере ... рублей переданы Зыряновой О.В.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Следовательно, уплаченная Зыряновой О.В. госпошлина в сумме ... рублей (800 + 3 % х (... – 20 000)) подлежит взысканию с ответчиков Ежовой И.А., Ежова Г.Е. в равных долях с каждого – по ... руб. (...:2).

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зыряновой О.В. удовлетворить:

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., заключенный хх.хх.хх года между Ежовой И.А., Ежовым Г.Е. и Зыряновой О.В., признать недействительным соглашение о задатке, заключенное хх.хх.хх года между Ежовой И.А., Ежовым Г.Е. и Зыряновой О.В..

Взыскать с Ежовой И.А., хх.хх.хх года рождения, в пользу Зыряновой О.В. денежные средства, оплаченные в качестве задатка в размере ... (...) рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ... (...) рублей, всего ... (...) рублей.

Взыскать с Ежова Г.Е., хх.хх.хх года рождения, в пользу Зыряновой О.В. денежные средства, оплаченные в качестве задатка в размере ... (...) рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ... (...) рублей, всего ... (...) рублей.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение десяти дней со дня вынесения решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Металлургический районный суд г. Челябинска.

Председательствующий: О.Н. Кинева