2-133/11

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

<адрес обезличен>                                25 апреля 2011 года

      Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Никифорова В.Ф.,

с участием истца Акшенцева А.Н.,

его представителя Чепурова Д.В.,

ответчика Салихова Р.З.

представителя ответчика Байбурина В.А.,

представителя нотариуса ФИО5 по доверенности- ФИО8,

при секретаре Кузнецовой Л.А.,

      рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акшенцева А.Н. к Салихову Р.З. о применении последствий ничтожности сделки и взыскании ... руб. и расходов по госпошлине, по встречному иску Салихова Р.З. к Акшенцеву А.Н. о признании договора от <дата обезличена> ничтожным и приведении сторон с первоначальное положение

УСТАНОВИЛ:

    Акшенцев А.Н. обратился в суд с иском к Салихову Р.З. об ограничении права на отчуждение имущества на том основании, что <дата обезличена> между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объектов нежилого фонда. Согласно условий которого, он обязался за период с начала ... года и по ... года оплатить ответчику в соответствии с графиком ... рублей, как стоимость приобретаемого у ответчика объекта и ... руб., как проценты за рассрочку оплаты, а ответчик обязался после завершения указанных выплат заключить с истцом основной договор купли-продажи и продать ему объект - нежилое помещение по адресу: <адрес обезличен> ул. <адрес обезличен>, <адрес обезличен>. С ... года ответчик уклоняется от получения причитающихся ему по договору денежных средств. В связи с чем он стал передавать указанные денежные средства ответчику через депозитный счет нотариуса. В конце ... года ответчик направил письмо-требование о том, что договор будет расторгнут, несмотря на то, что им в полном объеме исполнялись и исполняются до настоящего времени обязательства. Данный объект принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата обезличена>, заключенного между ответчиком и администрацией муниципального района, по условиям которого сам ответчик за указанный объект обязался оплатить администрации ... руб. в течение ... месяцев равными частями. Также условиями договора предусмотрено, что ответчик имеет право исполнить свои обязательства перед администрацией досрочно. Поэтому просил суд запретить Салихову Р.З. отчуждать объект недвижимого имущества по адресу: <адрес обезличен> за исключением случая возврата указанного объекта в собственность администрации.

    В судебном заседании от <дата обезличена> истец Акшенцев А.Н. от первоначальных исковых требований отказался и изменил свои исковые требования и просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору от <дата обезличена> между ним и Салиховым Р.З. и взыскать с Салихова Р.З. в его пользу полученные по ничтожной сделке ... рублей и расходы по госпошлине. Встречный иск Салихова Р.З. не признал.

    Ответчик Салихов Р.З. иск Акшенцева А.Н. не признал и пояснил, что он без подлинных документов о получении им сумм от Акшенцева А.Н. не может признать иск, хотя очередные суммы он признал.

    В судебном заседании от <дата обезличена> Салиховым Р.З. был предъявлен встречный иск к Акшенцеву Н.А. о признании предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена>, представленного суду Акшенцевым А.Н. ничтожным в силу закона. После чего в судебном заседании от <дата обезличена> Салихов Р.З. уточнил свое встречное исковое заявление и просил суд признать предварительный договор купли-продажи от <дата обезличена>, представленный суду Акшенцевым А.Н., ничтожным в силу закона и привести стороны в первоначальное положение.

В настоящем судебном заседании истец Акшенцев А.Н. свои исковые требования поддержал в полном объеме и просил применить последствия ничтожности сделки и взыскать с Салихова Р.З. ... рублей и расходы по госпошлине. Требование Салихова Р.З. признал.

Ответчик (истец по встречному иску) Салихов Р.З. иск о признании сделки ничтожной признал, однако иск о взыскании с него ... руб. признал частично, пояснив, что указанная сумма документами полностью не подтверждается, он признает полученную сумму от нотариуса.

Представитель нотариуса ФИО5 по доверенности - ФИО8 в суде пояснила, что факт получения Салиховым Р.З., перечисленных Акшенцевым А.Н. денежных сумм на депозитный счет нотариуса, подтверждается его документальными расписками. Он получил через нотариуса ... рублей.

Из письменного отзыва администрации муниципальной района <адрес обезличен> РБ следует, что спор между истцом и ответчиком никаких прав администрации не затрагивает. Просили рассмотреть дело без их участия.

Согласно отзыва на исковое заявление представителя отдела по <адрес обезличен> и <адрес обезличен> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ они просили рассмотреть дело в отсутствие представителя службы, пояснив, что истец Акшенцев А.Н. с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект по адресу: <адрес обезличен> службу не обращался. Заявленные исковые требования права и обязанности управления не затрагивают. Решение отставили на усмотрение суда.

    Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по РБ по <адрес обезличен> и <адрес обезличен> в своем письме просили рассмотреть данное гражданское дело без их участия.

Суд, выслушав сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Конституция Российской Федерации закрепляет свободу экономической деятельности, признание и защиту равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (ст. 8), равенство каждого перед законом и судом (ч. 1 ст. 19), а также правовые гарантии охраны права частной собственности (ч. 1 и 3, ст. 35).

Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (ст. 45 Конституции РФ).

    Ст. 46 Конституции РФ каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 ГПК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебном заседании стороны подтвердили, что основной договор между ними не заключен.

Свидетельство о государственной регистрации права от <дата обезличена> серия <адрес обезличен> подтверждает, что собственником нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., расположенном <адрес обезличен>, <адрес обезличен> является Салихов Р.З., на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности и муниципального района <адрес обезличен> и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства от <дата обезличена> (г/<адрес обезличен>).

Согласно предварительного договора купли-продажи объектов нежилого фонда от <дата обезличена>, который оспаривается сторонами, Салихов Р.З. (продавец) и Акшенцев А.Н. (покупатель) заключили данный договор о том, что продавец обязуется продать покупателю нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен> стороны обязуются до <дата обезличена> заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена объекта составляет ... рублей. Объект принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества находящегося в собственности муниципального района <адрес обезличен> и арендуемом субъектами малого и среднего предпринимательства от <дата обезличена> <№>-М. Согласно п... договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее <дата обезличена>.

В соответствии с п... указанного договора в случае если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи, то другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд.

В судебном заседании Салихов Р.З. и его представитель - адвокат Байбурин В.А. просили суд принять во внимание предварительный договор между сторонами от <дата обезличена> на сумму ... рублей, указав, что требуемая истцом сумма входит в эту сумму.

Оценив эти пояснения ответчика, суд препятствий для рассмотрения иска Акшенцева А.Н. не находит, указанный Салиховым Р.З. договор от <дата обезличена> на сумму ... рублей с требованиями Акшенцева А.Н. о взыскании ... руб. не связан. Акшенцев А.Н. просит возвратить ту сумму, которая оплачена им Салихову Р.З., т.е. ... рублей. Его требования подтверждаются подлинными расписками ответчика Салихова Р.З. как у нотариуса, так и в представленных суду подлинниках приложений к предварительному договору (графиков оплаты по договору) от <дата обезличена>1 года из них следует, что Салихов Р.З. через нотариуса получил денежные средства от Акшенцева А.Н. ... руб. и по графикам: ... руб., всего ... рублей.

    Как следует из материалов гражданского дела <№> согласно предварительного договора купли-продажи объектов нежилого фонда от <дата обезличена> Салихов Р.З. (продавец) и Акшенцев А.Н. (покупатель) заключили данный договор о том, что продавец обязуется приобрести в собственность, арендуемые нежилые помещения муниципального нежилого фонда (магазин ... по адресу: <адрес обезличен> после чего продать объект покупателю на условиях установленных договором. Покупатель в обеспечение исполнения договора в срок до <дата обезличена> оплачивает продавцу задаток в сумме ... рублей в счет причитающихся с него платежей по основному договору. Продавец в обеспечение исполнения договора принимает задаток Покупателя в сумме ... рублей в счет причитающихся ему платежей по основному договору. Согласно п.... договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее <дата обезличена>. В соответствии с п. ... указанного договора в случае невозможности Продавца исполнить обязательства по настоящему договору ... он обязан незамедлительно известить об этом покупателя и произвести ему возврат задатка в течение ... дней с момента наступления таких условий.

Решением Мелеузовского районного суда от <дата обезличена> с Салихова Р.З. в пользу Акшенцева А.Н. была взыскана сумму задатка ... рублей и в возмещение расходов по госпошлине ... рублей. А также с Салихова Р.З. была взыскана госпошлина в доход государства ... рублей.

Кассационным определением Верховного суда РБ от <дата обезличена> решение Мелеузовского районного суда от <дата обезличена> оставлено без изменения.

В соответствии с ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор между Салиховым Р.З. и Акшенцевым А.Н. от <дата обезличена> на ... рублей был заключен с нарушением закона, т.к. к участию не был привлечен собственник на этот объект с обременением (ипотека в силу закона), л.д. ... т.е. Салихов Р.З. в отсутствие регистрации права собственности без обременения не вправе был продать объект.

Требование Салихова Р.З. о ничтожности сделки и приведение сторон в первоначальное положение ответчик Акшенцев А.Н. в суде признал.

Предварительный договор купли-продажи был заключен <дата обезличена>, государственная регистрация права собственности Салиховым Р.З. оформлена на объект недвижимости <дата обезличена>.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

    В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

    В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

     Из смысла приведенных норм следует, что лицо приобретает права на распоряжение недвижимым имуществом как собственник только после государственной регистрации права собственности.

    Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно приложения к предварительному договору купли-продажи объектов нежилого фонда от <дата обезличена> были также утверждены графики оплаты по указанному договору (срок ... месяцев под ...% годовых, оплата с ... года) и график оплаты процентов.

Из графика оплаты по договору следует, что последняя расписка Салихова Р.З. в получении денежных средств датирована <дата обезличена>.

Согласно графика оплаты процентов по предварительному договору купли-продажи последняя оплата была произведена <дата обезличена>.

Квитанции о приеме денежных средств в депозит подтверждают, что нотариус ФИО5 от Акшенцева А.Н. для передачи Салихову Р.З. принимала денежные средства, т.е. платежи за ... года.

Квитанцией <№> от <дата обезличена> подтверждается, что нотариус от Акшенцева А.Н. для передачи Салихову Р.З. приняла сумму взноса в депозит ... рублей <дата обезличена>.

Между администрацией муниципального района <адрес обезличен> в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по <адрес обезличен> и <адрес обезличен> и индивидуальным предпринимателем Салиховым Р.З. был заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в собственности муниципального района <адрес обезличен> РБ и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства (с условиями о рассрочке оплаты) <№>-... от <дата обезличена>.

На основании п.п. ... ... указанного договора до момента полной оплаты, покупатель (т.е. Салихов Р.З.) не может отчуждать имущество, находящееся в залоге у администрации муниципального района <адрес обезличен> и распоряжаться им иным образом.

    Согласно заявлений Салихова Р.З. на имя нотариуса ФИО5 он просил в соответствии с ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате выдать ему принятые нотариусом деньги от Акшенцева А.Н. <дата обезличена> в сумме ... рублей; <дата обезличена> в сумме ... рублей; <дата обезличена> в сумме ... рублей (согласно расписок, указанные суммы он поучил лично); <дата обезличена> - ... рублей; <дата обезличена> - ... рублей; ... рублей без указания даты получения; <дата обезличена> - ... рублей (согласно расписок, указанные суммы получала по доверенности от имени Салихова Р.З. - ФИО10).          

    Из письма нотариуса ФИО5 следует, что с <дата обезличена> по <дата обезличена> в депозит нотариуса от Акшенцева А.Н. для передачи Салихову Р.З. в счет погашения платежей по предварительному договору купли-продажи объектов от <дата обезличена> были внесены суммы; всего ... рублей. На сегодняшний день внесенная в депозит сумма полностью получена кредитором.

     Итого согласно представленным расчетам сумма, полученная Салиховым Р.З. от Акшенцева А.Н. по договору от <дата обезличена> составила ... рублей.

Исковое заявление Акшенцева А.Н. к Салихову Р.З. о применении последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи от <дата обезличена> и встречное исковое требование Салихова Р.З. к Акшенцеву А.Н. о признании недействительной записи о признании предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена> ничтожным и привести стороны в первоначальное положение суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку в судебном заседании установлено, что Акшенцев А.Н. согласно предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена> выплатил Салихову Р.З. ... рублей, что подтверждается расписками о получении денег в приложении к договору, квитанциями о зачислении денег на депозит нотариуса. Салихов Р.З. просил признать данную сделку ничтожной в силу закона, т.к. при его составлении и заключении договора третье лицо - администрация муниципального района <адрес обезличен> не была привлечена, что является нарушением закона, т.е. Акшенцев А.Н. производил оплату указанных сумм по ничтожной сделке, и в соответствии со ст. 168 ГК РФ, данная сделка, должна быть признана недействительной.

В соответствии с ст. 167 ГК РФ, все участники данной сделки подлежат возврату в первоначальное положение, а именно нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен> подлежит возврату Салихову Р.З., с Салихова Р.З. в пользу Акшенцева А.Н. подлежит взысканию ... рублей, оплаченные Салиховым Р.З. по предварительному договору купли-продажи от <дата обезличена>.

    В предварительном договоре купли-продажи от <дата обезличена> указаны стороны Салихов Р.З. и Акшенцев А.Н., однако нежилое помещение по адресу: <адрес обезличен> приобретено Салиховым Р.З. в собственность с обременением, т.е. в качестве заинтересованной стороны выступает Комитет по управлению собственностью.

     Таким образом, в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от <дата обезличена> заключен с нарушением закона. Такая сделка не соответствует требованиям закона и иных правовых актов, поскольку нарушены основные положения о заключении договора, а также нарушает требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, то есть направленных на охрану и защиту прав и свобод человека и гражданина. В этой связи с силу ст.168, 169 ГК РФ данная сделка является недействительной (ничтожной).

    В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

     На основании вышеизложенного суд считает исковые требования Акшенцева А.Н. и Салихова Р.З. обоснованными и подлежащими удовлетворению.                  

       Поскольку Акшенцевым А.Н. при подаче иска оплачена госпошлина всего ... рублей, то эта сумма подлежит возврату за счет Салихова Р.З. Указанный размер госпошлины следует взыскать с Салихова Р.З. и в доход государства. От доплаты госпошлины суд находит возможным сторон освободить.

       На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

      Договор купли-продажи нежилого помещения между Салиховым ... (продавец) и Акшенцевым ... (покупатель) от <дата обезличена> с указанной ценой объекта ... рублей признать ничтожным и привести стороны в первоначальное положение.

      Взыскать с Салихова ... в пользу Акшенцева ... ... рублей и расходы по госпошлине ... рублей.

      Взыскать с Салихова Р.З. госпошлину в доход государства ... рублей.

      Акшенцева А.Н. и Салихова Р.З. от доплаты госпошлины освободить.

      Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 10 дней.

...

Председательствующий:         В.Ф. Никифоров

...

...

...