Дело № Решение в окончательной форме вынесено ДД.ММ.ГГГГ
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Мегионский городской суд <адрес> -Югры в составе:
Председательствующего - судьи Строкичевой М.Ю.,
При секретаре - Русских Н.В.
Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску
ФИО1 к АДМИНИСТРАЦИИ МО <адрес>, о принуждении к заключению основного договора на условиях предварительного, взыскании разницы в стоимости квартиры,
У С Т А Н О В И Л :
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации <адрес> о принуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры. Истица мотивируют свои требования тем, что она заключила с администрацией предварительный договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем. Она выполнила все обязательства по договору, внесла оплату полностью. ДД.ММ.ГГГГ ей передана ответчиком по акту передачи квартира по адресу: <адрес>, при этом не заключен основной договор купли-продажи. На неоднократные обращения к ответчику о заключении договора, ей отвечали, что не готовы документы, в последствии сообщили, что намерены в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры и произвести перерасчет. Считает, что администрация намеренно затягивает сроки и уклоняется от заключения основного договора. Истец просит обязать ответчика заключить основной договор на условиях предварительного договора, взыскать излишне уплаченную стоимость квартиры в размере 35.700 руб., поскольку предоставленная квартира меньше по площади квартиры, указанной в предварительном договоре.
Истица ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования, просила их удовлетворить.
Представитель Администрации МО <адрес> в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ст. 167 ч. 5 ГПК РФ, согласно поданному заявлению.
Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлены следующие обстоятельства дела.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с одной стороны, и администрацией <адрес> с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем.
По условиям договора продавец - МО <адрес> продает в собственность покупателю - ФИО1 однокомнатную квартиру, ориентировочной общей площадью 38,09 кв.м. на 6 этаже 6-9 этажного дома в <адрес>, которая будет простроена в будущем, а ФИО1 обязуются оплатить стоимость квартиры, ориентировочная стоимость квартиры установлена в размере 679.906 руб. 50 коп., стоимость квартиры по социальной норме установлена в размере 589.050 руб., покупателю предоставлена субсидия в размере 50% стоимости социальной нормы квартиры, и после предоставления субсидии стоимость квартиры составляет 385.381 руб.50 коп., которые плательщик должен оплатить в течение 15 дней со дня подписания предварительного договора, в случае изменения площади квартиры, стороны обязались доплатить ее стоимость.
ДД.ММ.ГГГГ дом введен в эксплуатацию, а ДД.ММ.ГГГГ Администрация города зарегистрировала свое право собственности на спорную квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ <адрес> была передана администрацией города истцу для проживания по акту. В акте указано, что Администрация города обязуется письменно известить ФИО1 о сроке заключения основного договора.
Истец выполнил условия предварительного договора, произвел оплату стоимости квартиры в размере 385.381 руб. 50 коп. согласно условиям предварительного договора.
По данным техпаспорта на квартиру, общая площадь спорной квартиры, составляет 35,7 кв.м., без учета лоджий, размер лоджии равен 5,6 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к работникам Администрации <адрес> за разъяснениями причин не заключения основного договора купли-продажи квартиры и ей был вручен письменный расчет новой цены квартиры, где к доплате было указана сумма в размере 7.318 руб.50 коп.
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Администрацию города с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора.
Из ответа от ДД.ММ.ГГГГ за подписью заместителя Главы <адрес> ФИО3 следует, что договор купли-продажи будет оформляться после доплаты истцом стоимости квартиры в размере 7.318 руб.50 коп., поскольку площадь квартиры увеличилась до 38,5 кв.м., а фактическая стоимость квартиры увеличилась до 687.225 руб.
Указанные обстоятельства дела установлены следующими доказательствами: копией предварительного договора, копией акта приема-передачи квартиры, предложением истицы заключить основной договор, ответом ответчика на предложение истца заключить основной договор, расчетом измененной стоимости квартиры, копией свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, копией технического паспорта.
Между сторонами спор возник о понуждении ответчика к заключению с истцом основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора. По мнению истца, стоимость квартиры должна быть уменьшена на 35.700 руб.
В соответствии с правилами ст. 429 ГК РФ стороны обязаны заключить основной договор, на условиях предварительного договора.
Если бы в предварительном договоре не был указан срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, то в силу правил ст.429 п.4 ГК РФ основной договор должен быть заключен в течение года со дня подписания предварительного договора.
Однако, из материалов дела видно, что в п. 2 предварительного договора стороны предусмотрели срок, в течение которого должен быть заключен основной договор - после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца на квартиру.
Доводы представителя Администрации <адрес>, указанные в письменных возражениях по данному иску о том, что стороны не предусмотрели указанный срок, а годичный срок, установленный законом истек, поэтому обязательства сторон прекращены, являются несостоятельными.
Право муниципальной собственности на квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, истец направил ответчику предложение заключить основной договор ДД.ММ.ГГГГ, основной договор не заключен по вине ответчика, поэтому по правилам ст. 429 п.6 ГК РФ, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, не прекратились, и суд имеет законную возможности применить правила ст.429ч.5, ст. 445 п.4 ГК РФ, и обязать ответчика заключить основной договор на условиях предварительного.
Ответчик, исходя из принципа добросовестности, должен был уведомить истицу о наступлении обстоятельств, указанных в договоре, тем не менее, он не поставил ее в известность о регистрации права муниципальной собственности на спорную квартиру, что препятствовало дальнейшим действиям.
Истица в свою очередь полностью оплатила стоимость квартиры, оговоренную предварительным договором, фактически проживает в ней с момента передачи, при этом неоднократно обращалась к ответчику с предложением заключить основной договор. Однако, ответчик от заключения договора на условиях предварительных договоренностей уклоняется.
Поэтому в действиях ответчика имеется недобросовестное отношение к своим договорным обязательствам. Это нарушает права и интересы истицы, поэтому она вправе ставить вопрос о принудительной их защите.
В соответствии с правилами ст. 10 ГК РФ не допускаются действия, направленные на злоупотребление правом. В правоотношениях сторон предполагается разумность и добросовестность. Действия ответчика названным принципам, регулирующим пределы осуществления гражданских прав, не отвечают. Поэтому, суд приходит к выводу, что это находится в причинно-следственной связи с тем, что истица, выразившая волю на заключение основного договора, не может реализовать свои права.
Исковое требование о взыскании с ответчика в пользу истца излишне уплаченной суммы в размере 35.700 руб., подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 и 4 предварительного договора купли-продажи стороны договорились о приобретении однокомнатной квартиры, ориентировочной площадью 38,09 кв.м., и ориентировочной стоимостью 679.906 руб. 50 коп., которая может быть уточнена после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в зависимости от точных технических данных квартиры, в случае уменьшения или увеличения площади квартиры, соответствующая сторона доплачивает ее стоимость и наоборот. При этом условиями договора не оговорено, что балкон или лоджия не учитывается в общей площади квартиры и ее стоимости.
Из предварительного договора, свидетельства о регистрации права собственности, технического паспорта на квартиру следует, что ответчик обязался передать истцу квартиру, площадью 38.09 кв.м., а предоставлена квартира, площадью только 35,7 кв.м., что на 2.39 кв.м. меньше, чем предполагалось.
В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий и веранд.
Исходя из указанных положений закона, и отсутствия в предварительном договоре условия, по которому лоджия квартиры входит в ее общую площадь, и учитывается при определении ее стоимости, суд признает, что квартира, предоставленная истице, имеет меньшую площадь, по сравнению в той, о предоставлении которой стороны договорились.
Поэтому в соответствии с условиями договора ответчик обязан выплатить истице разницу в сумме 42.661 руб. 50 коп. из расчета. Согласно условий договора стоимость 1 кв.м. жилья равна 679.906,50:38,99=17.850 руб. При стоимости 1 квадратного метра в размере 17.850 руб. и предоставленной фактически жилой площади в размере 35,7 кв.м., стоимость фактически предоставленной квартиры равна 637.245 руб. После предоставления субсидии в размере 294.525 руб., истица должна заплатить ответчику (637.245-294.525=342.720) 342.720руб. Поскольку истица заплатила за квартиру 385.381 руб.50 коп., к возврату ей подлежит сумма (385.381,50-342.720=42.661,50) 42.661 руб. 50 коп.
Однако, истица при исчислении суммы долга округлила цифры исходных данных жилой площади и просила взыскать только 35.700 руб., поэтому, исходя из правил ст. 169 ч.3 ГПК РФ, суд должен принять решение в рамках заявленных истицей требований.
Ссылка представителя ответчика, имеющаяся в письменном отзыве на исковое заявление, на п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилого фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, предусматривающий включение в общую площадь жилых помещений лоджий, признается судом несостоятельной. ЖК РФ введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ и подлежит применению к спорным правоотношениям при определении размера квартиры, предоставленной истицу, поскольку стороны заключили договор в период действия данного Кодекса. Инструкция, принятая в 1998г. противоречит ст. 15 ЖК РФ. Кроме того, ЖК РФ имеет большую юридическую силу по сравнению с Приказом Минземстроя РФ. Поэтому, суд считает, что ссылка ответчика на указанную инструкцию, является несостоятельной.
В соответствии со ст. 89 ГПК с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по госпошлине в сумме 1.271 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Удовлетворить исковые требования ФИО1
к Администрации МО <адрес> о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного и взыскании разницы в стоимости квартиры.
Обязать Администрацию МО <адрес> заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, которая будет построена в будущем.
Взыскать с Администрации <адрес> в пользу ФИО1 35.700 руб. и судебные расходы в сумме 1.271 руб.
Решение может быть обжаловано в суд ХМАО-Югры через суд <адрес> в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья- М.Ю.Строкичева