Дело № 2-511/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Медногорск 06 октября 2011года Медногорский городской суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Ермиловой О.М. при секретаре Кердинской Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ОАО "А", ЗАО "Б" к Дуловой Е.М. о взыскании суммы долга по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: ОАО "А" обратилось в Медногорский городской суд с иском к Дуловой Е.М. о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа в пользу ОАО «А» по состоянию на **.**.**** в размере <данные изъяты> рублей, в том числе: остатка основного долга в размере <данные изъяты> рубля, начисленных процентов за пользование заемными денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, штрафных санкций по договору в сумме <данные изъяты> рубля, а также процентов за пользование займом в размере <данные изъяты> % годовых на сумму остатка основного долга (<данные изъяты> рубля) начиная с **.**.**** по день полного погашения обязательств; обращении взыскания на заложенное имущество – <данные изъяты> квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей; взыскании с ответчика судебных расходов в пользу ОАО «А» в размере <данные изъяты> рублей. Исковые требования ОАО «А» мотивировало тем, что в рамках программы государственной помощи ипотечным заемщикам – физическим лицам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, и недопущении ими потери единственного жилья **.**.**** ОАО «А» с ответчиком был заключен договор стабилизационного займа № *, согласно которому заемщику Дуловой Е.М. с целевым назначением – для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) и погашения просроченной задолженности, штрафов и пеней по договору № * от **.**.****, заключенному между ОАО «Н» и Дуловой Е.М. В настоящее время кредитором по указанному ипотечному кредитному договору выступает ЗАО "Б". Ответчику за период с **.**.**** по настоящее время были перечислены <данные изъяты> рублей. В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа между ОАО «А» и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке недвижимого имущества № * от **.**.****, по которому оформлена последующая ипотека на указанную выше квартиру ответчика, с определенной стоимостью квартиры – <данные изъяты> рублей. В нарушение условий договора стабилизационного займа ответчиком с **.**.**** не произведено ни одного платежа в счет возврата займа и уплаты процентов за пользование займом, при этом допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более <данные изъяты> дней. Выставленное ОАО «А» требование о полном досрочном исполнении обязательств оставлено без удовлетворения. ЗАО "Б" обратился в суд с исковыми требованиями к Дуловой Е.М. о взыскании с нее долга по кредитному договору от **.**.**** № *, заключенному между ответчиком и ОАО «Н», по состоянию на **.**.**** в размере <данные изъяты> рублей, в том числе <данные изъяты> рублей – задолженность по плановым кредитам, <данные изъяты> рублей – задолженность по повышенным процентам, <данные изъяты> рублей – задолженность по пени, <данные изъяты> рублей – задолженность по пени по просроченному кредиту, <данные изъяты> рублей – остаток ссудной задолженности; обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ... путем продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью квартиры в сумме <данные изъяты> рублей; расторжении кредитного договора от **.**.**** № * между ЗАО "Б" и Дуловой Е.М. с момента вступления в силу настоящего решения суда; взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины. Исковые требования ЗАО "Б" мотивировал тем, что согласно условиям кредитного договора от **.**.**** № * Дуловой Е.М. ОАО «Н» предоставил кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок <данные изъяты> месяцев для целевого использования – приобретении вышеуказанной квартиры. Согласно условиям договора обеспечением исполнения обязательств ответчика является ипотека квартиры в силу закона. По состоянию на **.**.**** квартира была оценена в размере <данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи был зарегистрирован в регистрационной службе **.**.****, запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена тем же числом за № *. Квартира приобретена в собственность ответчика. На основании договора купли-продажи закладной от **.**.**** № * права на закладную перешли ЗАО "Б". Начиная с **.**.**** ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им ответчик производил не в полном объеме, а начиная с **.**.**** платежи перестал производить вовсе. Требование ЗАО "Б" от **.**.**** о досрочном погашении кредита в полном объеме и сообщение банка о намерении расторгнуть кредитный договор ответчик проигнорировала. По условиям кредитного договора ответчику были начислены пени. Определением судьи от **.**.**** дела объединены в одно производство. В судебное заседание представители истцов - ОАО «А», ЗАО "Б" не явились, представили заявления о рассмотрении дела без их участия, исковые требования поддерживают в полном объеме. В судебном заседании ответчик Дулова Е.М. против исковых требований не возражала. Суду дополнительно пояснила, что брала второй кредит, чтобы расплатиться с первым, но так получилось, что пока она работала, частями задолженность по кредитам гасила. В настоящее время она не работает, имеет <данные изъяты>, возможность погашать долги по кредитам не имеет. Она уведомлена о возможном ее выселении из квартиры ..., продажи квартиры для погашения кредитных долгов. Указала, что в настоящее время в квартире зарегистрирована истец и Д., куда они будут выселяться вопрос не решенный. Расчет кредитных обязательств и размер задолженности по обоим кредитам ответчик не оспаривает. В судебное заседание представитель третьего лица по иску ЗАО "Б" - ОАО «Н» не явился надлежащим образом был извещен о времени месте судебного разбирательства. Суд, выслушав ответчика, изучив представленные доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 810 ч. 1 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа. В соответствии со ст. 819 ч. 1 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Если кредитным договором предусмотрено возвращение кредита по частям ( в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. (ч. 2 ст. 811 ГК РФ) Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Судом установлено, что между ОАО «Н» и Дуловой Е.М. **.**.**** был заключен договор № * о предоставлении кредита на приобретение <данные изъяты> квартиры, полезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: ..., Согласно п. 1.4.1 обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является, в том числе ипотека квартиры в силу закона. Из п. 3.1 кредитного договора <данные изъяты> следует, что за пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере <данные изъяты> % годовых. В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2, кредитного договора Заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. Согласно п. 5.1 кредитного договора заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. В силу пунктов 5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пеней в размере <данные изъяты> % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты, в а оставшейся части – основную сумму долга (ст. 319 ГК РФ) Согласно п. 3.3.11 кредитного договора при просрочке в исполнении обязательств Заемщиком по настоящему договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем Кредитор уведомляет Заемщика. Пунктом 3.3.12 кредитного договора предусмотрено, что в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по кредитному договору в полном объеме установлена очередность погашения требований кредитора. В соответствии с п. 3.3.13 кредитного договора, кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора и установить произвольную очередность погашения вне зависимости от очередности, указанной в п.3.3.12 настоящего договора, и вне зависимости о назначения платежей, указанных заемщиком. Согласно расчету задолженности за период с **.**.**** по **.**.**** ответчик с **.**.**** допускала внесение ежемесячных платежей несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего периодически образовывалась задолженность по кредиту, а с **.**.**** вносить платежи перестала совсем. Суммарная задолженность по кредиту по состоянию на **.**.**** составила <данные изъяты> рублей. Сумма задолженности подтверждена истцом документально, ответчиком расчет суммы иска не оспаривается, требования истца ЗАО "Б" в данной части суд признает законными и обоснованными. Судом установлено, что в целях погашения задолженности по указанному выше кредиту ответчик Дулова Е.М. с ОАО «А» заключила договор стабилизационного займа № * от **.**.****, по условиям которого Заемщику Дуловой Е.М. был предоставлен целевой кредит в размере <данные изъяты> рубля в срок до **.**.**** для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) и погашения просроченной задолженности (в том числе штрафов и пеней) по договору № * от **.**.****. В п. 3.2 стабилизационного договора предусмотрено, что заемщик возвращает стабилизационный заем и уплачивает проценты по нему ежемесячно, согласно процентным периодам. Согласно п. 1.7 стабилизационного договора обеспечением исполнения договора является последующая ипотека той же квартиры Дуловой Е.М. Стабилизационный договор предусматривает аналогичные кредитному договору от **.**.**** основания ответственности Заемщика при неисполнении, ненадлежащем исполнении своих обязательств, обращения взыскания на заложенное имущество и порядок обращения взыскания на заложенное имущество, с некоторыми особенностями. Так, п. 4.4.1 стабилизационного договора предусматривает следующие случаи возникновения права Займодавца требовать полное досрочное исполнение обязательств по договору: при просрочке Заемщиком уплаты очередного ежемесячного платежа более чем на <данные изъяты> календарных дней, при возникновении просрочки по уплате ежемесячных платежей более <данные изъяты> раз в течение <данные изъяты> месяцев, даже, если каждая просрочка незначительна; при нецелевом использовании займа и т.д. Согласно справке ОАО «А» от **.**.**** Дуловой Е.М. за период с **.**.**** по настоящее время был предоставлен стабилизационный кредит <данные изъяты> траншами на общую сумму <данные изъяты> рублей. Из графика ежемесячных платежей по договору стабилизационного займа видно, что начиная с **.**.****, ответчик допускала просрочку уплаты ежемесячных платежей: с **.**.**** по **.**.**** более <данные изъяты> месяцев в течение <данные изъяты> месяцев, неоднократно допускала просрочку очередных платежей более чем на <данные изъяты> календарных дней, с **.**.**** Дулова Е.М. вообще перестала производить платежи по стабилизационному кредиту. Требование ОАО «А» о полном досрочном исполнении обязательств в связи с неисполнением обязательств по договору займа № * от **.**.****, направленное Дуловой Е.М. **.**.**** ответчик проигнорировала. Таким образом, суд установил, что по состоянию на **.**.**** у Дуловой Е.М. по стабилизационному договору перед ОАО «А» в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств образовалась задолженность в размере <данные изъяты> рублей, состоящая из остатка основного долга в размере <данные изъяты> рубля, начисленных процентов за пользование заемными денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, штрафных санкций по договору в сумме <данные изъяты> рубля. Размер долга ответчик не оспаривала, свой расчет не представила. В результате чего, суд признает требования ОАО «А» о досрочном взыскании задолженности по стабилизационному договору законными и подлежащими удовлетворению. Поскольку п. 1.3 договора стабилизационного займа предусматривает проценты за пользование стабилизационным займом из расчета процентной ставки <данные изъяты> процентов годовых, суд признает требования ОАО «А» о взыскании с Дуловой Е.М. процентов за пользование займом в размере <данные изъяты> % годовых на сумму остатка основного долга (<данные изъяты> рубля) начиная с **.**.**** по день полного погашения обязательств обоснованными и отвечающими требованиям ст. 395 ГК РФ, предусматривающей право займодавца требовать за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки уплаты процентов на сумму этих средств, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения, начисленные по день фактической уплаты суммы этих средств, если иное не предусмотрено договором или законом. На основании кредитного договора от **.**.**** Дулова Е.М. приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: ..., Согласно указанному свидетельству в регистрационной службе на квартиру было зарегистрировано обременение – залог в силу закона. Из закладной, зарегистрированной в регистрационной службе **.**.**** за № *, следует, что залогодатель Дулова Е.М. обеспечила ипотекой квартиры ..., приобретенной ею в собственность, оцененную в <данные изъяты> рублей, свои обязательства по кредитному договору № * на сумму <данные изъяты> рублей. На основании договора купли-продажи закладных № * от **.**.**** права первоначального залогодержателя ОАО «Н» по настоящей закладной были переданы ЗАО "Б" в остатке неисполненных обязательств должника на сумму основного долга по состоянию на **.**.**** в сумме <данные изъяты> рублей. О передаче прав по закладной Дулова Е.М. была уведомлена письмом ОАО «Н» от **.**.****. В соответствие с п.1 ст.348 ГК РФ, п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Согласно ст. 54.1 ч. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В силу п. 7 закладной, п. 4.4.3 кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях: при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на <данные изъяты> календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение <данные изъяты> месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение <данные изъяты> календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании. Судом установлено, что ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору № *. В течение <данные изъяты> года по данному кредитному договору ответчик допустил нарушение сроков внесения платежей более <данные изъяты> раз. С **.**.**** Дулова Е.М. перестала вносить платежи. Сумма неисполненного ответчиком обязательства составляет более <данные изъяты> % от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца – соразмерным стоимости заложенного имущества. Требование о досрочном погашении кредита в полном объеме в связи с систематическим нарушениями кредитного договора ЗАО "Б" направил Дуловой Е.М. **.**.**** заказным письмом с уведомлением, **.**.**** почтовое отправление вручено лично ответчику. Требование ЗАО "Б" ответчиком оставлено без внимания. Таким образом, судом достоверно установлено наличие у ЗАО "Б" законных оснований для обращения взыскания на недвижимое имущество ответчика, являющееся предметом ипотеки – квартиры, <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: .... Такое же право на обращение взыскания на заложенное имущество по последующему договору об ипотеке № * от **.**.**** суд признает и за ОАО «А», однако с особенностями порядка обращения по последующей ипотеки, предусмотренными Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 46 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Таким образом, суд признает за обоими истцами право на обращение взыскания на заложенную квартиру Дуловой Е.М. с преимущественным правом удовлетворения требований ЗАО "Б" учитывая старшинство залоговых прав. В соответствие с п.1 ст. 349 ГК РФ требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. Суд, исходя из положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке», согласно которым, в случае спора начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется самим судом, устанавливает в качестве начальной продажной цены квартиры ее рыночную оценку, произведенную при заключении договора залога, поскольку она документально подтверждена отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры № * от **.**.****, не оспаривается ответчиком. Поскольку судом достоверно установлено нарушение Дуловой Е.М. условий кредитного договора и договора стабилизационного займа, требования истцов об обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены квартиры в размере <данные изъяты> рублей, являются правомерными и соответствующими требованиям указанных ранее договоров, нормам материального права, регламентирующим залог в силу закона. Заемщик Дулова Е.М., прекратив вносить платежи по кредиту с **.**.****, существенно нарушила условия договора, согласно которому ЗАО "Б" рассчитывал на получение денежных сумм в погашение кредита и на проценты. Таким, образом, требование ЗАО "Б" о расторжении кредитного договора от **.**.**** № * между ЗАО "Б" и Дуловой Е.М. суд находит обоснованным и соответствующим положению пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому в пользу ЗАО "Б" с истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей, уплаченные по платежному поручению № * от **.**.****, в пользу ОАО «А» - расходы в сумме <данные изъяты> рублей, уплаченные по платежному поручению № * от **.**.****. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : иск ОАО "А", ЗАО "Б" удовлетворить. Взыскать с Дуловой Е.М. в пользу ЗАО "Б" задолженность по кредитному договору от **.**.**** № * по состоянию на **.**.**** в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в том числе <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка– задолженность по плановым кредитам, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек – задолженность по повышенным процентам, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек – задолженность по пени, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка – задолженность по пени по просроченному кредиту, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек – остаток ссудной задолженности. Расторгнуть кредитный договор от **.**.**** № * между ЗАО "Б" и Дуловой Е.М. с момента вступления настоящего решения в законную силу. Взыскать с Дуловой Е.М. в пользу ЗАО "Б" судебные расходы в сумме <данные изъяты> рубля. Взыскать с Дуловой Е.М. в пользу ОАО "А" задолженность по договору стабилизационного займа в по состоянию на **.**.**** в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в том числе остатка основного долга в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки, начисленных процентов за пользование заемными денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, штрафных санкций по договору в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, а также процентов за пользование займом в размере <данные изъяты> % годовых на сумму остатка основного долга (<данные изъяты> рубля) начиная с **.**.**** по день полного погашения обязательств. Взыскать с Дуловой Е.М. в пользу ОАО "А" судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: ..., путем реализации с публичных торгов. Определить начальную продажную цену задолженного имущества – квартиры находящейся по адресу: ..., в размере <данные изъяты> рублей. Удовлетворить требования ОАО "А" об обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: ... Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Медногорский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Председательствующий: подпись Справка: мотивированное решение изготовлено 11.10.2011.
..., в размере <данные изъяты> рублей на срок <данные изъяты> месяцев.
..., о чем вынесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № * и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от **.**.**** № *.
..., из стоимости имущества после удовлетворения требований ЗАО "Б"