Дело № 2-1236/11

Решение

Именем Российской Федерации

08 декабря 2011г. г. Маркс

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Фроловой Н.П.

при секретаре Иголкиной Ю.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного Коммерческого Банка «Московский Банк реконструкции и Развития» (ОАО) к Шаговому Н.Н., Шаговой Г.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество.

у с т а н о в и л:

Акционерный коммерческий Банк «Московский банк реконструкции и Развития» (ОАО) ( далее АКБ «МБРР» (ОАО) обратилось в суд с иском к ответчикам Шаговому Н.Н., Шаговой Г.В. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 4548592 рубля 69 коп., обращении взыскания на заложенное имущество.

Заявленные требования истец мотивирует тем, что согласно кредитному договору от 10.04.2007г. № ИРК-10-207/07 Сар, заключенному с ответчиками Банк предоставил Заемщикам кредит в сумме 3 497900 рублей сроком на 180 месяцев, с уплатой за пользование кредитом 16,5 % годовых. В соответствии с п.1.2 Кредитного договора кредит предоставлен для целевого использования, а именно: на текущий ремонт, связанный с иными неотделимыми улучшениями жилого дома общей площадью 272, 7 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями ( сарай литера Г1, баня литера Г, ворота литера II, забор литера I) находящегося на адресу: <адрес>. В обеспечение обязательств по кредитному договору указанное домовладение и земельный участок общей площадью 794 кв.м. для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> на котором расположен вышеназванный жилой дом было передано

в залог ( договор об ипотеке). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, запись об ипотеке была осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 13.04.2007г. В соответствии с п.2.2 Кредитного договора, датой фактического предоставления кредита является дата зачисления истцом денежных средств на счет открытый на имя ответчика Шаговой Г.В. В соответствии с п.2.1 Кредитного договора, 16.04.2007г. сумма кредита в размере 3 497900 рублей была перечислена на счет ответчика Шаговой Г.В. открытый в АКБ «МБРР» (ОАО). В соответствии с пунктами 4.1.1,. 4.1.2 Кредитного договора Заемщики обязаны возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные Кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 Кредитного договора. Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом ( пункт 5.1. Кредитного договора). Согласно п.3.6.3 Кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, Заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. В соответствии с пунктом 3.6.4, Кредитного договора первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период. В последующие 178 платежей Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа.(п.3.6.5 Кредитного договора). Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания вышеуказанного Договора, составил 52734 рубля 91 коп.

Так же истец указывает в иске, что в счет исполнения обязательств по кредитному договору, ответчиками были произведены платежи на общую сумму 1229504 рубля 74 коп. Поскольку ответчики принятые на себя обязательства по возврату суммы кредита и процентов по нему не производят, то на 27.05.2011г. сумма просроченных платежей составила: 4 548 592 руб. 69 коп., из которой: 1148 272 руб.02коп. – просроченные проценты за пользование кредитом, 3400 314 руб. 67 коп. - остаток просроченного основного долга. Истец направил ответчикам требование от 27.04.2011г. о досрочном возврате кредита, уплате процентов за пользование кредитом, однако требование истца о погашении задолженности по кредиту, досрочном возврате кредита, уплате процентов на сумму кредита было оставлено ответчиками без исполнения. Истец просит взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору № ИРК -10-207/07/Сар от 10 апреля 2007г. в размере 4548592 рубля 69 коп, обратив взыскание на предмет залога - жилой дом состоящий из двух жилых комнат общей площадью 272, 7 кв.м. в том числе жилой площадью 47, 8 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями (сарай Литера Г1, баня литера Г, ворота Литера 2, забор литера 1) расположенные по адресу: <адрес> земельный участок общей площадью 794 кв.м. для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйств находящийся по адресу: <адрес>. – путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона.

Представитель истца – Володченко Т.А., действующая в судебном заседании на основании доверенности от 29.12.2010г. доводы изложенные в иске поддержала, уточнив заявленные исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору и просила взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца 4538592 рубля 69коп. из них: сумма задолженности по основному долгу – 3400314 рублей 67 коп., сумма просроченных процентов за пользование кредитом – 1138278 рублей 02 коп. (л.д.158-161). Так же просит обратить взыскание на предмет залога - жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями расположенного на земельном участке площадью 794 кв.м. по адресу: <адрес> земельный участок общей площадью 794 кв.м. для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйств находящийся по указанному адресу. Установить начальную продажную цену вышеуказанного жилого дома и земельного участка в сумме 6848726 рублей. Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его на торгах. Взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 34892 рубля 96 коп., расходы по проведению строительно- технической экспертизы по оценке заложенного имущества в сумме 17856 рублей. На представленные ответчиками возражения пояснила, что согласно ст. 78 Закона «Об ипотеке» на объект недвижимости, заложенный по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на иное неотделимое улучшение возможно обращение взыскания. Текущий ремонт является ничем иным, как неотделимыми улучшениями жилого дома или квартиры. Считает, что кредитные организации не обязаны отслеживать целевое назначение кредита. На момент заключения договора ипотеки от 10.04.2007г. все существенные условия сторонами были определены и споров по ним не имелось. Отсутствие в тексте договора ипотеки срока возврата первого и последнего платежа по возврату денежных средств и уплате процентов не может являться основанием для признания договора ипотеки не заключенным. (л.д.163-165).

Ответчик Шаговая Г.В. в судебном заседании с иском согласна частично по основаниям изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 151 -153, 208-209). Дополнительно пояснила, что действительно с октября 2009года перестала осуществлять платежи по кредитному договору, заключенному с АКБ «МБРР» (ОАО) 10.04.2007г. лишь 1.06.2011г. оплатила истцу в счет задолженности по договору 10000 рублей. Считает, что требования об обращении на заложенное имущество не основаны на законе, так как капитального ремонта и неотделимых улучшений принадлежащего ей жилого дома произведено не было. Так же считает, что договор ипотеки от 10.04.2007г. является незаключенным поскольку в договоре не указаны размеры и сроки периодических платежей в том числе и сроки и размеры первого и последнего платежей по возврату денежных средств, соглашение между сторонами договора по существенным условиям не достигнуто. Указывает, что истцом неправильно был определен размер аннуитетного платежа установленный в кредитном договоре. По утверждению ответчика размер аннуитетного платежа должен составлять 34979 рублей, что следует учесть при расчете задолженности по кредиту. Так же считает, что по её подсчетам истцом не учтено погашение задолженности в сумме 18424рубля 70 коп., согласна с суммой задолженности по кредитному договору в размере 3109695 рублей 19 коп.

Ответчик Шаговой Н.Н. в судебном заседании с иском не согласен, поддержал доводы ответчика Шаговой Г.В.

Представитель ответчика – Пегасова Н.М., действующая в судебном заседании на основании доверенности от 27.09.2011г. (л.д.144) возражения Шаговой Г.В. поддержала в полном объеме и просила в удовлетворении иска отказать, дала пояснения аналогичные обстоятельствам, изложенным в возражениях( л.д. 151 -153, 208-209). Просит принять во внимание, что перечень правоотношений, по которым возможно обращение взыскания на жилое помещение, изложенный в пункте 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ – каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 10.04.2007г. между ответчиками Шаговым Н.Н., Шаговой Г.В. и Акционерным коммерческим Банком «Московский банк реконструкции и Развития» был заключен кредитный договор № ИРК-10-207/07 Сар, согласно которому кредитор предоставил заемщикам кредит в сумме 3497900 рублей сроком на 180 месяцев, на текущий ремонт, связанный с иными для неотделимыми улучшениями жилого дома общей площадью 272, 7 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями находящегося на адресу: <адрес>. Согласно условиям кредитного договора ответчики обязуются уплачивать ежемесячно платежи и проценты не позднее последнего числа каждого календарного месяца. На момент подписания договора аннуитетный платеж составил 52734 рублей 91 коп., проценты за пользование кредитом 16,5 % годовых. Пунктами 5.1, 5.2 кредитного договора предусмотрена выплата пени в размере в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежей по кредиту. (л.д.26-30).

В обеспечение обязательств по кредитному договору жилой дом состоящий из двух жилых комнат общей площадью 272, 7 кв.м. в том числе жилой площадью 47, 8 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями (сарай Литера Г1, баня литера Г, ворота Литера 2, забор литера 1) расположенные по адресу: <адрес> земельный участок общей площадью 794 кв.м. для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйств находящийся по адресу: <адрес>. – были переданы в залог истцу, о чем составлен договор ипотеки от 10.04.2007г. (л.д.31-34). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, запись об ипотеке была осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 13.04.2007г. Денежные средства перечислены АКБ «МБРР» (ОАО) на расчетный счет ответчика Шаговой Г.В. 16.04.2007г. (л.д.9). Согласно расчета задолженности ответчиков по кредиту по состоянию на 27.05.2011г. составляет 4538 592 рубля 69 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 3400 314 руб.67 коп.., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 1138 278 рублей 02 коп.(л.д.158 -160). Данные обстоятельства так же подтверждаются расчетом задолженности по кредиту (л.д.162) из которого следует, что ответчики ненадлежащим образом выполняли свои обязательства по кредитному договору и допустили нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей. Кроме того, с сентября 2009г. по 01.06.2011г. оплату кредита не производили.

Расчет задолженности представленный истцом суд принимает и считает верным, поскольку он соответствует условиям кредитного договора, размер аннуитетного ежемесячного платежа сторонами в договоре согласован.(п.3.6.6.)

Расчет, произведенный ответчиком Шаговой Г.В., суд считает ошибочным поскольку он не соответствует согласованному сторонами Информационному расчету ежемесячных платежей, в части направления уплаченных ответчиком сумм в счет основного долга и в счет процентов (л.д.35 -37).

Довод ответчика Шаговой Г.В., о том, что договор ипотеки от 10.04.2007г. следует считать незаключенным в виду того, что в договоре не указаны размеры и сроки периодических платежей в том числе и сроки и размеры первого и последнего платежей по возврату денежных средств, не достигнуто соглашение между сторонами договора по существенным условиям договора, суд считает необоснованным. Суд исходит из того, законных оснований для признания незаключенным названного договора, который был подписан сторонами ещё в 2007году и фактически исполнялся сторонами в течение всего прошедшего после его подписания периода времени, не имеется. (л.д.31-33). При этом ответчик Шаговая Г.В. была ознакомлена со всеми условиями кредитного договора и была согласна отвечать предметом залога за исполнение обязательств заемщиков по кредитному договору.

В соответствии с п. 4.4.2 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случае: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором, договором купли-продажи жилого дома, договорами страхования; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. (л.д.28).

Требование Акционерного Коммерческого Банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств вручено ответчикам ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени взятые на себя обязательства по кредитному договору ответчиками не исполнены. (л.д.62-63).

Согласно п.4.4.3 кредитного договора, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случае просрочки ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; нарушения сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании. (л.д.28).

В судебном заседании установлен факт неисполнения ответчиков Шаговым Н.Н., Шаговой Г.В. обязательств по кредитному договору и договору ипотеки. Наличие просроченной задолженности по договору кредита ответчиками не оспаривается.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона и иных правовых актов, и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Согласно п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ст. 348 ГК РФ основанием обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 1, 2 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с абз. 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу положений статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора -самим судом.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества суд исходит из заключения эксперта ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 07.10.2011г. согласно которому рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями (сарай Литера Г1, баня литера Г, ворота Литера II, забор литера I) расположенного на земельном участке общей площадью 794 кв.м. по адресу: <адрес>, составляет 6848726 рублей в том числе стоимость земельного участка площадью 794 кв.м. по адресу: <адрес> составляет 327128 рублей (л.д.171-184).

Относительно возражений ответчиков на нецелевой характер полученного ими кредита, что в соответствии со ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по мнению ответчика Шаговой Г.В. и её представителя Пегасовой Н.М. препятствует обращению взыскания на спорный жилой дом, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с ч.1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Принимая во внимания вышеизложенные положения закона, суд считает, что ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неправильно истолкована ответчиками, так как данная статья говорит о прекращении права пользования предметом залога залогодателя и любых иных лиц, а не устанавливает запрет на обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества.

Поскольку доводы, изложенные в исковом заявлении, нашли свое подтверждение в судебном заседании, уточненные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в сумме 34942 рублей 96 копеек (л.д.8) и расходы истца по проведению строительно- технической экспертизы по оценке заложенного имущества в сумме 17856 рублей. подлежит взысканию с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования акционерного Коммерческого Банка «Московский Банк реконструкции и Развития» (ОАО) к Шаговому Н.Н., Шаговой Г.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать солидарно с Шагового Н.Н. и Шаговой Г.В. в пользу акционерного Коммерческого Банка «Московский Банк реконструкции и Развития» (ОАО) задолженность по кредитному договору в сумме 4538592 рубля 69 коп., из них: сумма задолженности по основному долгу – 3400314 рублей 67 коп., сумма просроченных процентов за пользование кредитом – 1138278 рублей 02 коп. Взыскать солидарно с Шагового Н.Н. и Шаговой Г.В. в пользу акционерного Коммерческого Банка «Московский Банк реконструкции и Развития» (ОАО) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 34892 рубля 96 коп., расходы по оплате экспертизы в сумме 17856 рублей.

Обратить взыскание на принадлежащее Шаговой Г.В. недвижимое имущество: жилой дом общей площадью 272,7 кв.м., жилой площадью 47,8 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями (сарай Литера Г1, баня литера Г, ворота Литера II, забор литера I) расположенный по адресу: <адрес> земельный участок общей площадью 794 кв.м. для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйств находящийся по адресу: <адрес>.

Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его на торгах. Установить начальную продажную стоимость жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями по адресу: <адрес> земельного участка площадью 794 кв.м. для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства расположенного по адресу: <адрес> сумме 6848726 рублей ( шесть миллионов восемьсот сорок восемь тысяч семьсот двадцать шесть ) рублей в том числе стоимость земельного участка определить 327128 рублей ( триста двадцать семь тысяч сто двадцать восемь ) рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Саратовский областной суд через Марксовский городской суд в течении 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Н.П.Фролова